Přednostní uspokojení pohledávek SVJ. Jakých pohledávek se týká?

Aktualizováno.
Zákon č. 291/2017 Sb. novelizuje občanský soudní řád, zákon o veřejných dražbách a insolvenční zákon. Změny budou účinné od 1. prosince 2017. Tato novelizace má zajistit přednostní uspokojení pohledávek SVJ, a to do výše jedné desetiny výtěžku zpeněžení jednotky.

Změna, po které se delší dobu volalo, má však určité omezení, které je třeba brát v úvahu a počítat s ním. Původně bylo navrhováno 25 % z výtěžku zpeněžení jednotky, nakonec prošlo 10 %. O jaké omezení jde?

2 druhy pohledávek

dluhSVJ vystupuje vůči členovi SVJ (vlastníkovi jednotky) ve 2 rolích. První role je role osoby odpovědné za správu domu a pozemku, druhou rolí je pak role poskytovatele plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostor (služby).

Jak je z obou rolí patrné, jde o platby, které mají různou povahu. Člen SVJ platí SVJ 2 druhy plateb, každá se řídí jinými právními předpisy. Nic na tom nemění fakt, že oba druhy plateb platí člen SVJ v jedné souhrnné částce, a to na základě předpisu, který vystaví SVJ a doručí členovi SVJ. V předpisu záloh je uvedena výše plateb za jednotlivé služby a dále výše záloh na správu domu a pozemku. Záleží na SVJ jak podrobně si zálohy na správu domu a pozemku rozčlení.




Ne všechny pohledávky mají přednost

Jaké pohledávky SVJ za svými členy (dluhy členů SVJ)  novela shora uvedených zákonů vlastně upravuje? A tady je problém. Zatímco si většina členů statutárních orgánů SVJ myslí, že jde o všechny dluhy členů SVJ, které mají přednost, po přečtení zákona č. 291/2017 Sb., si to již myslet nemohou.

Tento zákon upravuje pouze přednostní uspokojení pohledávek SVJ souvisejících se správou domu a pozemku vůči vlastníku jednotky.

O tom, že by mělo jít o všechny pohledávky nebo pohledávky související i s poskytováním služeb podle zákona č. 67/2013 Sb., zákon mlčí. Nevím, zda je to úmysl zákonodárce nebo je to opomenutí či co, ale faktem je, že náklady na služby se pohybují cca kolem poloviny celkových nákladů, není to nezanedbatelná částka. Poměr mezi náklady na správu domu a pozemku a nákladů na služby je dán tím, jak nákladná je správa domu a pozemku a tím, jak drahé (levné) služby a jaký rozsah služeb SVJ poskytuje.

V § 10 odst. 1 NV č. 366/2013 Sb. se uvádí:

„Pro účely správy domu a pozemku je osoba odpovědná za správu domu a pozemku oprávněna sjednávat smlouvy týkající se zejména

a) zajištění činností spojených se správou domu a pozemku,
b) zajištění dodávek služeb spojených s užíváním společných částí a spojených s užíváním jednotek, nejde-li o služby, jejichž dodávky si vlastníci jednotek zajišťují u dodavatele přímo,
c) pojištění domu,
d) nájmu společných částí domu a
e) zajištění provozu vybraných technických zařízení spojených s užíváním
společných částí domu a s užíváním jednotek, ke kterým nemá osoba odpovědná za správu domu a pozemku oprávnění je provozovat, jako jsou domovní kotelny, výměníkové (předávací) stanice, dieselagregáty a podobná vyhrazená technická zařízení.“

Všimněme si, že v písm. a) je uvedeno zajištění činností spojených se správou domu a pozemku, v písm. b) je pak uvedeno zajištění dodávek služeb spojených s užíváním společných částí a spojených s užíváním jednotek, nejde-li o služby, jejichž dodávky si vlastníci jednotek zajišťují u dodavatele přímo. Z toho lze dovodit, že zajištění dodávek služeb dle zákona č. 67/2013 Sb. nepatří mezi činnosti spojené se správou domu a pozemku. Koneckonců zajištění dodávek služeb spojených s užíváním společných částí a spojených s užíváním jednotek, není výslovně uvedeno mezi činnostmi spojenými se správou domu a pozemku (§§ 7 a 8 NV č. 366/2013 Sb.), ačkoliv se jinde NV o službách zmiňuje.

Uvidíme, jak se tato novela projeví v praxi. Mně se to zdá jako polovičaté řešení, možná se v budoucnu dočkáme další novelizace či upřesňujícího výkladu soudu. Zákony však v podobných záležitostech mají být naprosto určité.



8 komentářů u „Přednostní uspokojení pohledávek SVJ. Jakých pohledávek se týká?

  1. Dobrý den, píšete zde, že „člen SVJ platí SVJ 2 druhy plateb, každá se řídí jinými právními předpisy“. Myslím, že se mýlíte, neboť se jedná o 3 druhy plateb: první dle $ 1180 odst. 1, druhá dle § 1180 odst. 2, třetí dle § 1181 odst. 1. Tedy příspěvek na správu domu a pozemku – NV 366/2013 § 7 (obvykle dle plochy), příspěvek na vlastní správní činnost – NV 366/2013 § 8 a § 17 (jednotně na každou jednotku) a zálohy na služby – zákon 67/2013.
    Konkrétně v našem SVJ přitom Občanský zákoník dodržen není, statutár, právní služby, správcovská firma atd. jsou placeni z příspěvku na správu domu a pozemku… A mám obavu, že dle Vašich informací to děláte také tak.

    1. Dobrý den, pane Oto,

      děkuji za Váš komentář, i když reaguje na něco jiného, než je předmětem uvedeného příspěvku.

      Z občanského zákoníku ani z nařízení vlády č. 366/2013 Sb. (NV) nevyplývá, že by člen SVJ měl přispívat na něco jiného než na správu domu a pozemku. Vždyť i nařízení vlády č. 366/2013 Sb. v §§ 7 a 8, na které zde odkazujete, upravuje činnosti týkající se správy domu a pozemku.

      § 7 nařízení vlády č. 366/2013 Sb.: Činnostmi týkajícími se správy domu a pozemku z hlediska provozního a technického se rozumí zejména…“
      § 8 nařízení vlády č. 366/2013 Sb.: Činnostmi týkajícími se správy domu a pozemku z hlediska správních činností se rozumí zejména…“

      V obou případech je uvedeno, že jde o správu domu a pozemku, nikoliv, jak tvrdíte, „příspěvek na správu domu a pozemku“ (§ 7) a „příspěvek na vlastní správní činnost“ (§ 8). Ono to ani jinak být nemůže, protože účelem SVJ je zajišťování správy domu a pozemku (§ 1194 o. z.). Nemůžete tedy přispívat na něco jiného.

      Rozdělení činností týkající se správy domu na provozní a technické činnosti, a na správní činnosti na tom nic nemění. Možná Vás to mate. Nechápu, proč k tomu došlo, i když právní úprava řeší jiný způsob rozúčtování těchto nákladů, které je, podle mého názoru, nelogické (§ 17).

      Uvedu příklad. V § 17 písm. e) NV se uvádí: „Podobnými náklady vlastní správní činnosti uvedenými v § 1180 odst. 2 občanského zákoníku se rozumí zejména náklady spojené s poskytováním právních služeb týkajících se správy domu a pozemku“. Proč by se náklady na právní služby, které se týkají správy domu a pozemku měly rozúčtovat jinak, než právě podle spoluvlastnického podílu (na společných částech domu a pozemku)? Vám to nepřipadá divné?

      Stejně tak náklady na odměny orgánů SVJ. SVJ spravuje společné části domu (nikoliv jednotky – § 1189 o. z.!). Na společných částech domu a pozemku má každý vlastník jednotky určitý podíl. Proč by měli platit všichni vlastníci rovným dílem, když jejich spoluvlastnický podíl je různý?

      Můj příspěvek se netýkal způsobu rozúčtování. Nevím, proč myslíte, že to dělám také tak. 🙂

      Neuvedl jste v čem není ve Vašem SVJ dodržen občanský zákoník, je těžké na to nějak reagovat.

      Přeji pěkný den.

      Jiří Kašpar

      1. Dobrý den,
        máte pravdu v tom, že obojí spadá pod správu domu a pozemku. Jedná se ale o 2 samostatné položky – ta první bývá označována jako fond oprav, ta druhá jako příspěvek na správu.
        Rozporem s ObčZ jsem měl na mysli to, že vlastní správní činnost je hrazena z fondu oprav.
        O tom, zda by měli na správní činnost platit vlastníci dle spoluvlastnického podílu nebo rovným dílem se dá polemizovat. Každopádně zákon to stanoví jednoznačně. A má to i logiku. Z fondu oprav by měly být hrazeny položky, které se přímo týkají budovy a pozemku – pokud mám větší podíl, vlastním větší část a měl bych za její výstavbu, rekonstrukci či opravu více zaplatit. Ale proč bych měl při větším podílu platit více za pozvánku na schůzi či za vedení účetnictví? To je přece absurdní. Správce i účetní má s malým bytem stejně práce jako s velkým.
        Také Vám přeji hezký den!

      2. Dobrý den pane Kašpar,

        píšete, že vám připadá divné a nelogické, že je v ustanoveních § 1180 odst. 2 NOZ a § 17 NV č. 366/2013 Sb. uvedeno, že se příspěvky určené na odměňování osoby, která dům spravuje, nebo členů jejích orgánů, na vedení účetnictví a na podobné náklady vlastní správní činnosti rozvrhnou na každou jednotku stejně .

        Autoři NOZ a NV to naopak považují logické a správné. V DZ k § 17 NV č. 366/2013 Sb. je uvedeno zdůvodnění:

        *“ Náklady, jejichž výše nesouvisí s velikostí jednotky, resp. s velikostí spoluvlastnického podílu vlastníka jednotky na společných částech (účtování o platbách vlastníků jednotek, správní činnost prováděná členy výboru SVJ, zaměstnanci SVJ nebo smluvním správcem, vyúčtování služeb spojených s užíváním jednotek) jsou činnosti stejně pracné a nákladné ve vztahu k malé i velké jednotce, tedy jsou v podstatě shodné pro každou jednotku. Proto se tyto náklady, blíže specifikované v návrhu nařízení rozvrhnou na každou jednotku ve stejné výši. Ustanovení návrhu nařízení vlády navazuje na § 1180 odst. 2 NOZ.“*

  2. Dobrý den,
    proč myslíte, že jde o 2 samostatné položky? Sám jste potvrdil, že spadají pod činnosti týkající se správy domu a pozemku. My máme ve vyúčtování (a v předpisu záloh) několik položek, nejen 2, které se týkají správu domu a pozemku.

    Vy máte ve stanovách určen a definován nějaký fond oprav? My ne, já nevím, co to je, protože každý si pod tím představuje něco jiného. Když se zeptám někoho, kdo tento pojem používá, co to je, tak se začne rozčilovat, že to vědí všichni, ale nikdo přitom není schopen říct, co to je. 🙂

    Bohužel patříte mezi většinu osob, které si myslí, že SVJ potažmo tzv. správce (správcovská firma) spravuje jednotky (viz Vaše argumentace). Ale to není pravda, SVJ spravuje POUZE SPOLEČNÉ ČÁSTI DOMU A POZEMEK!

    Kolik stojí ve Vašem SVJ pozvánka? Víte to? Hodně by mě to zajímalo, protože jde určitě o bagatelní částku. Větší částku peněz však tvoří odměny voleným orgánům (výbor, kontrolní komise apod.). A protože SVJ zajišťuje správu domu a pozemku, drtivá většina času, kterou výbor věnuje výkonu své funkce, je právě zajišťování správy společných částí domu a pozemku, nikoliv zajišťování vlastní správy, tedy správy právnické osoby! Nepřipadá Vám absurdní, aby všichni vlastníci přispívali na tyto náklady jinak, než podle spoluvlastnického podílu?

    Pěkný den!

    Jiří Kašpar

    1. Dobrý den, pane Jiří,
      nepodsouvejte mi něco, co jsem nenapsal. Napsal jsem, že první položka bývá označována jako fond oprav, druhá jako příspěvek na správu. A přesně takto to máme i napsáno ve výpočtovém listu, jehož součástí je i předpis záloh. A ať už to nazveme jakkoliv, nemá to na výsledek žádný vliv, zákon hovoří jednoznačně.
      A ne, nepřipadá mi absurdní rozpočítat platbu na vlastní správu podle počtu jednotek. Připadá mi to naprosto logické a je to i v souladu se zákonem. Ale připadá mi absurdní, aby někdo, kdo prodává služby týkající se správy SVJ a kasá se mnohaletými zkušenostmi, považoval za absurdní postup v souladu se zákonem…

      1. Dobrý den, pane Oto,
        děkuji za reakci, ale proč jste neodpověděl na moji otázku: Kolik stojí ve Vašem SVJ pozvánka? Je to snad nevhodná otázka? Co jsem Vám podsunul? Ptal jsem se, zda máte ve stanovách určen a definován nějaký fond oprav? Na to jste neodpověděl. Proč? Já nevím, co je fond oprav, vím, co je krátkodobá a dlouhodobá záloha.

        Ptal jsem se Vás na to, zda Vám nepřipadá absurdní, aby se náklady na odměny voleným orgánům, které se převážně věnují správě společných částí domu a pozemku, rozúčtovaly jinak než podle spoluvlastnického podílu? Vy jste na tuto konkrétní otázku opět neodpověděl. Proč? Nemáte na to relevantní odpověď? Dáváte mi tím za pravdu? 🙂

        To, že Vy máte svůj názor, který nedokážete obhájit, přece neznamená, že je jediný správný? Ano, mám bohaté zkušenosti a mám také prokazatelné výsledky, co máte Vy, pane Oto?

        Mám rád, když se o problémech diskutuje, ale musí to mít úroveň, pokud chce někdo o něčem diskutovat, musí se na to připravit, musí problému rozumět, nejen opisovat zákon či dokonce jedno ustanovení apod. Existují, vážený pane Oto (příjmení jste neprozradil), kogentní a dispozitivní ustanovení, když už se odvoláváte na to, že je něco v zákoně.

        Hezký den!

        Jiří Kašpar

        1. Dobrý den,
          kolik stojí pozvánka, mohu jen odhadovat, protože nemám šanci se dostat k dokladům. Ale proč Vás zajímá zrovna cena pozvánky a nezajímá Vás, kolik platíme odměny výboru, účetnictví, právní služby a další položky? Měl jste snad v úmyslu na této marginalitě banalizovat poplatky za vlastní správu? A jaký vliv má výše těchto poplatků na to, zda je to správně či špatně?
          Co jste mi podsouval? To s tím fondem oprav. Co tím bývá myšleno a co tím v dalším kontextu myslím já, jsem vysvětlil ještě před tím, než jsem ho použil coby subjekt.
          Dále píšete, že jsem Vám neodpověděl na konkrétní otázku o absurdnosti rozúčtování. Možná jste měl lépe číst, protože na tuto otázku jsem odpověděl zcela jasně. A za pravdu Vám v žádném případě nedávám.
          A souhlasím s Vámi v tom, že diskuze musí mít úroveň. Ne někoho napadat, že na něco neodpověděl a vyvozovat si z toho nesmyslné závěry.
          Mějte se pěkně!

Napsat komentář

Vaše e-mailová adresa nebude zveřejněna.

Tato stránka používá Akismet k omezení spamu. Podívejte se, jak vaše data z komentářů zpracováváme..