Náplň práce předsedy společenství vlastníků či výboru SVJ

Poměrně často se setkávám s tím, že lidé neví, co má dělat statutární orgán SVJ, a ptají se na to. Chtějí vědět konkrétní položky jeho práce. Ale to je nesmysl. Proč je nesmysl chtít přesný výčet činností či povinností statutárního orgánu? Protože takový přesný výčet činností neexistuje!

Povinnosti vyplývají ze zákonů a stanov

Statutární orgán musí plnit povinnosti vyplývající ze zákonů a také ze stanov. Ze zákona statutární orgán zastupuje právnickou osobu a musí zajistit vše potřebné pro její řádné fungování. Ve stanovách má pak (nejen) statutární orgán určené další povinnosti.

Viděl jsem smlouvy příkazního typy, které používají některé firmy, které nabízejí výkon funkce profesionálního předsedy, ve kterých byl konkrétní výčet povinností statutárního orgánu. Např. tam bylo, že se minimálně jednou měsíčně bude scházet se správcovskou firmou. Proboha proč? Jaký to má smysl? Pokud statutární orgán musí něco řešit s dodavatelem, řeší to hned a kdykoliv je to třeba. Nemá-li statutární orgán nic k řešení s dodavatelem, nemá smysl se s ním scházet, navíc v době, kdy se většina záležitostí dá vyřešit telefonicky či e-mailem.



Ve smlouvách na profesionálního předsedu bývají povinnosti uvedeny

Jak už jsem uvedl výše, některé firmy, které poskytují výkon funkce profesionálního předsedy, mají povinnosti uvedeny ve smlouvě.

Předseda jako statutární orgán společenství zejména:
– v souladu se zákonem a stanovami a s usneseními Shromáždění činí právní jednání v zastoupení Společenství navenek ve věcech předmětu činnosti, zejména též uzavírá smlouvy;
– zajišťuje kontrolu kvality dodávek, služeb a jiných plnění podle uzavřených smluv a činí vůči dodavatelům potřebná právní nebo jiná opatření k odstranění zjištěných nedostatků nebo k náhradě vzniklé škody;
– dohlíží na dodržování povinností a zákazů uložených členům Společenství (zejména stanovami) a za tímto účelem je oprávněn a povinen činit přiměřená opatření a jménem Společenství na náklady porušitele vymáhat sám nebo prostřednictvím 3. osoby plnění povinností a zákazů uložených členům Společenství;
– plní povinnosti podle zákona ve vztahu k rejstříku společenství vedenému příslušným soudem určeným zvláštním právním předpisem.

Proč je ve smlouvě obsah, který je zpravidla i ve stanovách? Proč jsou tam povinnosti, které vyplývají ze zákonů? Kdyby tam nebyly, nemusel by je statutární orgán provádět? Samozřejmě, že musel!

Předseda jako výkonný orgán společenství zejména:
– zajišťuje záležitosti Společenství ve věcech správy domu a pozemku a dalších činností Společenství podle občanského zákoníku a stanov Společenství, pokud nejde o záležitosti, které jsou v působnosti Shromáždění;

zajišťuje plnění usnesení Shromáždění a odpovídá mu za svou činnost;
– rozhoduje o uzavírání smluv ve věcech předmětu činností Společenství, zejména k zajištění oprav, pojištění domu a zajištění dodávky služeb spojených s užíváním jednotek;
– odpovídá za vedení účetnictví a za sestavení účetní závěrky a dalších evidencí předkládá je Shromáždění ke schválení;
– odpovídá za předložení přiznání k daním, poplatkům apod., pokud tato povinnost pro Společenství vyplývá z právních předpisů;
– připravuje podklady pro jednání Shromáždění, svolává a řídí Shromáždění, předkládá Shromáždění zprávu o hospodaření Společenství, zprávu o správě domu a pozemku a o dalších činnostech Společenství, které obsahují zejména základní údaje o provedených a plánovaných opravách, údržbě a povinných revizích včetně údajů o použití a stavu příspěvků na správu domu a pozemku;
– předkládá k projednání a schválení účetní závěrku a písemné materiály, které má Shromáždění projednat;
– zajišťuje řádné vedení a archivaci písemností Společenství;
– sděluje jednotlivým členům Společenství podle usnesení Shromáždění výši příspěvků na náklady spojené se správou domu a pozemku a výši záloh na úhradu za služby, popř. rozhoduje v souladu se stanovami nebo rozhodnutím shromáždění o výši záloh;
– zajišťuje vyúčtování záloh na úhradu za služby a vypořádání nedoplatků nebo přeplatků;
– zajišťuje včasné plnění závazků Společenství vzniklých ze smluv a jiných závazků a povinností vůči třetím osobám a včasné uplatňování pohledávek Společenství;
– jménem Společenství vymáhá plnění povinností uložených členům Společenství;
– rozhoduje o výběru právního zástupce Společenství;
– rozhoduje o výdajích investičního charakteru do výše jednotlivých výdajů ……..,- Kč a o dodavatelích zboží, práce nebo služeb, kterých se taková investice týká;
– nabývání či zcizování movitých věcí, jiných práv a jiných majetkových hodnot k účelům, které jsou předmětem činnosti Společenství, o majetkových dispozicích s těmito věcmi (převody, darování, zatěžování právy jiných osob, ručení těmito věcmi apod.), je-li jejich pořizovací cena nižší než ………….,- Kč v jednotlivém případě;
– činí opatření k zajištění úhrady dluhů vlastníků jednotek na příspěvcích na výdaje spojených se správou, údržbou a opravami společných částí domu, popřípadě domu jako celku a záloh na služby spojených s užívání bytových a nebytových jednotek a společných prostor;
– má právo vyzvat vlastníky jednotek, aby do doby, než vlastník jednotky dlužící úhrady za zálohy na služby své dluhy uhradí, složili na účet Společenství zálohu na pokrytí těchto dluhů, aby nedošlo k platební neschopnosti Společenství a dodávka služeb nebyla přerušena;
– rozhoduje o uzavírání, změnách a rušení smluv ve věcech nájmu společných částí domu nebo nájmu částí pozemků. O uzavření, změnách a zrušení jednotlivých smluv a jejich podstatných náležitostech informuje členy Společenství při nejbližším následujícím Shromáždění.
– uděluje souhlas členům Společenství k připojení spotřebičů či sítí na společné rozvody či sítě v domě za podmínky, že takové připojení nezhorší či neohrozí fungování společných rozvodů či sítí v domě a neomezí či neohrozí užívání těchto společných rozvodů či sítí v domě ostatními nebo budoucími uživateli a zároveň takové připojení bude v souladu s technickými normami a platnými pravidly užívání na provádění změn společných rozvodů či sítí a připojení k nim;
– rozhoduje o změně výše příspěvků členů Společenství na správu domu a pozemku. Předseda není oprávněn meziročně zvýšit výši příspěvků o více než 20%, ledaže bude toto zvýšení vyvoláno růstem cen činností a služeb, k jejichž úhradě příspěvky slouží.

Toto je úryvek vzorové smlouvy. Všimněte si, že jsou v ní ujednání, která zpravidla budou v rozporu se stanovami většiny SVJ. Problematické ustanovení je např. toto: „rozhoduje o změně výše příspěvků členů Společenství na správu domu a pozemku. Předseda není oprávněn meziročně zvýšit výši příspěvků o více než 20%, ledaže bude toto zvýšení vyvoláno růstem cen činností a služeb, k jejichž úhradě příspěvky slouží.“ Toto má být ve stanovách, ne v nějaké smlouvě. Smlouva není pro členy SVJ závazná, stanovy však ano. Jinak zbytek ustanovení je zpravidla obecný obsah většiny stanov SVJ.

Proč do smluv opisovat zákony a především stanovy?

Z výše uvedeného vyplývá, že je naprosto zbytečné a kontraproduktivní opisovat povinnosti, které vyplývají z právních předpisů a stanov, do smlouvy o výkonu funkce, případně do jiného typu smlouvy. Dokonce jsem viděl nabídku výkonu funkce profesionálního předsedy na dohodu o provedení práce (DPP)!

Je také evidentní, že veškeré činnosti popsat nejde, protože těch je neskutečně mnoho. I když se zdá být výčet úplný, je to jen klamný dojem. Stejně si můžete všimnout, že na začátku je odkaz provádět činnost dle občanského zákoníku a stanov. Statutární orgán musí plnit povinnosti, které vyplývají nejen z občanského zákoníku!