Většina lidí si myslí, že profesionální předseda je drahý a že se proto nevyplatí, že je lepší, aby to dělal někdo z vlastníků, byť ne zcela dobře, hlavně, že je to za málo peněz. A jak se říká, za málo peněz, málo muziky. Taková paušalizace je ovšem nesprávná a chybná. Jako u kterékoliv činnosti je třeba hodnotit konkrétní osobu, konkrétní situaci, konkrétní výsledky. Obecně lze z mých zkušeností říci, že jakýkoliv předseda (člen výboru), který nemá potřebné znalosti, nehospodaří řádně, tedy nestará se o majetek SVJ tak, jak by měl, tak je drahý. A je jedno, jestli je to profesionální předseda, nebo někdo z vlastníků, kterým se platí menší odměny, ale také od nich nikdo nečeká zázraky.

A tak díky neprofesionálnímu, amatérskému vedení SVJ (to platí obecně, jak pro profesionální předsedy, tak pro vlastníky ve výboru), přichází SVJ a tím i jeho členové, vlastníci jednotek (bytů), o značné množství finančních prostředků. Jako návod poslouží například tyto články Správa SVJ a BD od advokátů? Jak od kterých, Případ z praxe: Tristní znalosti a výkon profesionálního předsedy, Kolik stojí výbor či předseda společenství vlastníků?, Jak vybírat profesionálního předsedu SVJ?

Mnoho profesionálních předsedů vykonává funkci formálně

Vzhledem k tomu, že málokdo z vlastníků si uvědomuje, jak důležitá a náročná je funkce člena statutárního orgánu, protože nevědí, co má všechno statutární orgán dělat, jaké jsou jeho povinnosti, tak si myslí, že to zvládne kde kdo. Proto volí do těchto funkcí osoby, které k tomu nemají často ani minimální předpoklady. Ke své škodě. A když se rozhodnou kvůli nezájmu vlastníků zvolit profesionála, tak je vůbec nezajímají předpoklady, odbornost, výsledky, ale jen a pouze cena. No konec se „levný“ profesionální předseda ve skutečnosti pěkně prodraží.

Proto je často profesionální předseda chápán jen jako nutné zlo, protože to nikdo dělat nechce, a de facto je považován za formalitu. Mnoho „levných“ profesionální předsedů pak tuto funkci vykonává jen formálně. A SVJ tak přichází o ušlé příležitosti, o peníze…

Případ z praxe: Jak vykonáváme funkci my?

Konkrétní případ, který jsme řešili: SVJ, Praha 5, 9 bytů. Díky dobré práci profesionálního předsedy SVJ, získává toto SVJ navíc cca 43 250 Kč za rok, a to je teprve začátek… (kdy je cca 39 750 Kč úrok ze 750 000 Kč, které se neúročily na účtu SVJ, a dále cca zpět 3 500 Kč na poplatcích bance.) Celkově má uvedené SVJ o 43 250 Kč ročně navíc, jen díky optimalizaci bankovních služeb! Tady drtivá většina přichází o neskutečné peníze jen proto, že to jejich statutární orgán neřeší.

Výkon funkce profesionálního předsedy stojí toto SVJ 58 080 Kč včetně DPH ročně. Bilance jen za optimalizaci bankovních služeb je 58 080 – 43 250 = 14 830 Kč, to je skutečná cena za profesionálního předsedu jen při zohlednění optimalizace bankovních služeb. A to je skoro zadarmo, nemyslíte? Tak co, vyplatí se profesionální předseda? Jistě ne každý, ale teď víte, jak vykonáváme funkci my.

Dále bylo zjištěno, že pojistná smlouva pro toto SVJ nebyla správně nastavena, byly nevhodné limity, některé „ořezané“ tak, aby pojistné bylo co nejnižší. Opět, jako u výběru profesionálního předsedy, vítězí co nejnižší cena bez ohledu na to, jak dobře jsou zajištěna všechno možná rizika. A pak se nestačí divit, že plnění od pojišťovny je malé nebo žádné, protože měli levnou „ořezanou“ smlouvu.

Ovšem „ořezané“ levné pojištění neznamená, že je skutečně levné! Kvalitní, dobré pojištění něco stojí, ale když máte určité informace, můžete mít lepší pojištění, které může být dokonce levnější (existují různé slevové akce apod.). Nejdůležitější však je, aby pojištění bylo dobře nastavené podle situace každého SVJ individuálně. Příprava trvá nějaký čas a vyžaduje určitou práci, protože je třeba provést analýzu. Není levné a drahé pojištění, je dobré dobré a špatné pojištění. I zde platí to, co u výběru profesionálního předsedy, a to výběr pojištění jen podle ceny.

Toto samozřejmě není celkový výčet, je to jen „ochutnávka“ toho, jak vykonáváme funkci my, a co má a musí dělat jakýkoliv statutární orgán. Nechci zde uvádět další možnosti také proto, že je to naše know-how, které nás odlišuje od ostatních. To, že to dělá málokdo, je věc jiná, protože zpravidla nemají potřebné znalosti, ale také jim často chybí správný aktivní a manažerský přístup k výkonu funkce.

Zvolte si profesionálního předsedu, který ví jak…

Kdo došel při čtení tohoto článku až sem, tak má rozhodně větší představu, co od nejen profesionálního předsedy vyžadovat. Jistě, podle ceny je jednodušší srovnávat, ale když nevíte, co v té ceně vlastně ve skutečnosti je, co obsahuje, zda je to formální výkon funkce, nebo je to aktivní a znalý profesionální předseda, který ví, co má dělat? Všichni vám naslibují všechno, ale skutečnost je často jiná.

Vidíte, jak moc je důležité nejen při výkonu funkce postupovat komplexně, nevidět jen jednu oblast. Jedině celkový přístup zajistí, že se dosáhne úspor, vyšších výnosů atd., a tím i mnohem vyššího užitku pro vlastníky, členy SVJ. My jsme zvyklí vidět věci v celku, z mnoha pohledů a tak také věci řešit.

Řádný a zodpovědný výkon funkce vyžaduje určitou časovou náročnost. Když je někdo předsedou v desítkách SVJ, jak asi vykonává funkci? No, moc času tomu asi nedá, že? A hned poznáte formálního předsedu.

Když vezmete v úvahu, že profesionálního předsedu často zároveň dělá správcovská firma (přímo či nepřímo), takže má 2 funkce, tak to už vůbec nemůžete očekávat nic. Nemůžete sedět na 2 židlích a nic nešidit. Obrací se na nás SVJ, kde profesionální předseda a zároveň správce (správcovská firma) „nasekal“ takových vážných problémů… A jde o známé firmy. Známost není zárukou kvality. Ale o tom snad jindy. Před touto kombinací dlouhodobě varuji, má slova se v praxi potvrzují.

Jak je vidět, hodnotit a vybírat jen podle ceny je opět velmi zkreslené a nic neříkající. Dokonce je to škodlivé. Vybírejte do funkcí jen takové osoby, o kterých víte, že k výkonu funkce mají všechny předpoklady, osoby, které ví jak… Určitě se vám to vyplatí. Jakého profesionálního předsedu si vyberete vy?