Případ z praxe: Přechod dluhů z převodce na nabyvatele

Jak jsme řešili přechod dluhů

Přechod dluhů je často diskutovanou otázkou. Na toto téma jsem napsal několik článků. V tomto příspěvku vás seznámím s konkrétním případem, který jsem ve výboru řešil.

Přechod dluhůMěli jsme velmi problematického vlastníka, který dlouhodobě dlužil, moc nespolupracoval při zajištění úhrady svého dluhu. Následoval soud, který naší žalobě v celém rozsahu vyhověl. Jako vstřícný krok jsme nepožadovali úhradu hned, ale dohodli jsme se na určitém postupu, který dlužník nesplnil. Následovala exekuce. V rychlém sledu následovaly ještě další 2 exekuce, jak jsme zjistili v katastru nemovitostí. My jsme byli první v pořadí. Je třeba zmínit, že kdykoliv mi vlastník telefonoval a já mu v jeho nesmyslných a neopodstatněných požadavcích nevyhověl, byl velmi sprostý (a to byla žena) a nadával, někdy vyhrožoval advokáty. Na to jsem už zvyklý. 🙂

Dluh exekutor vymohl. Vlastník měl zřejmě další dluhy a tak se rozhodl jednotku (byt) v roce 2018 prodat, jenže nezaplatil nedoplatek z vyúčtování a cca 2 zálohy. Před prodejem ještě převedl jednotku na své zletilé dítě. Z naší strany proběhly určité kroky. Vlastník argumentoval argumenty, které mu zřejmě poradila firma, která nám dříve prováděla tzv. administrativní správu, protože byly identické s tím, co již pan „správce“ říkal na shromáždění, když se projednávalo, koho nového si vybereme, protože v jeho činnosti byly nedostatky nejen v právní oblasti (znalost právní úpravy je nutná), ale i v účetnictví.

Protože jsem tušil problém s placením převodce, chtěl jsem si pokrýt náš další postup radou advokáta, aby sdělil doporučený postup, kvůli případným dotazům vlastníků, pokud by se vyskytl nějaký větší problém. Převodce si nevyžádal potvrzení od SVJ o tom, jaké dluhy přejdou na nabyvatele, případně, že takové dluhy nejsou ve smyslu ust. § 1186 odst. 2 občanského zákoníku. Mimochodem, v našem SVJ se prodalo hodně bytů, ale zatím toto potvrzení po nás chtěl jen jeden prodávající vlastník.


Výklad přechodu dluhů našeho advokáta

Na můj požadavek advokát napsal:

…ve smyslu ust. § 1186 OZ ve spojení s ust. § 1107 OZ přechází dluhy na nového vlastníka bytu, přičemž původní vlastník za tyto dluhy ručí. Uvedený výklad je dovozením obou pravidel obsažených v citovaných ustanoveních. NS ČR se uvedeným problémem dle nové úpravy dosud nezabýval, existuje stará judikatura podle starého zákona, která uvedené vylučuje a to je podle mého zdrojem Vámi zmiňovaných předběžných opatření. Šlo by vytěžit rozhodnutí soudů nižších instancí podle zák. 106/1999 Sb., ale to již podle mého dalece přesahuje rámec této rady. Jednu věc jsme podle uvedeného postupu úspěšně vyřešili, nový vlastník měl advokáta a ten nám uvedený postup nijak nevyvracel, neměl se čeho chytit.

Cituji z jednoho našeho rozhodnutí OS Praha 3

„Vzhledem k tomu, že soud má za prokázané, že kupní smlouvou ze dne 27.5.2016 došlo k přechodu práva o něž v řízení jde a rovněž s přihlédnutím k ust. § 1107 a ust. § 1186 odst. 2 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, lze konstatovat, že podmínky pro vstup XXXXXXXXX na místo dosavadního žalovaného jsou splněny. Soud proto postupoval podle shora citovaného ust. § 107a odst. 2 o.s.ř. a na návrh žalobce připustil vstup XXXXXXXXXXXXXXXXXXXX na místo žalovaného. „

Dále cituji z nejnovějšího komentáře:

X. Přechod dluhů podle nové úpravy

Je třeba upozornit, že § 1186 ObčZ výslovně neuvádí, že specifické dluhy přecházejí na nabyvatele jednotky tak, jak to činí § 1106 ohledně závazků a § 1107 ObčZ ohledně závad. Tento přechod je (bohužel) nutné odvodit nepřímo z celého ustanovení. Většina literatury je však s tímto závěrem ve shodě (např. Dvořák, 2015).

Ustanovení § 1186 odst. 2 ObčZ zřejmě upřesňuje postup ve smyslu § 1107 ObčZ. Dluhy související se správou domu a pozemku, které jsou spojeny s konkrétní jednotkou, lze považovat za závady ve smyslu § 1107 ObčZ (uvádí tak i důvodová zpráva).

Stěžejní pro oblast správy domu a pozemku je povinnost vlastníka hradit příspěvky na správu. Nabyvatele bude nepochybně zajímat, jaké závazky byly založeny před převodem vlastnického práva a které bude muset plnit on. Nabyvatel by měl být seznámen se schváleným rozpočtem společenství a tím i potažmo se schválenou výší příspěvků na správu domu a pozemku. Jak bylo uvedeno výše, závazky (a z nich v budoucnu potenciálně plynoucí dluhy) přejdou na nabyvatele podle § 1106 ObčZ (např. závazek podílet se na splácení úvěru, který má společenství, které ale nemusí být v době převodu vlastnictví splatné, dokonce zřejmě nemusí být úvěr ani vyplacen).

Splatné dluhy, které vyplývají ze závazků vlastníka jednotky vůči správci pak přejdou podle § 1186 odst. 2 a § 1107 ObčZ, jsou předmětem potvrzení správce, o kterém toto ustanovení hovoří. Dluhy na nabyvatele přejdou, a pokud nabyvatel sám nevyvine úsilí je zjistit (postupem podle § 1186 ObčZ), nemůže se bránit odkazem na § 1107 ObčZ, protože tyto závady mohl zjistit a neučinil tak.

Lze tak doporučit SVJ vyčkat s vymáháním nedoplatku na nového vlastníka a v případě jeho neochoty lze žalovat jak nového tak předchozího majitele jednotky.

Kde je vlastně založen přechod práv a povinností?

Všimněte si, že v ust. § 1106 o. z. je upraven přechod práv a povinností (v případě nemovité věci): Kdo nabude vlastnické právo, nabude také práva a povinnosti s věcí spojená.“  Ust. § 1186 o. z. však žádný přechod práv a povinností (splácení dluhů převodce) neupravuje. Ten jen říká, aby SVJ (osoba odpovědná za správu domu a pozemku) vystavilo potvrzení (právě ve spojení s ust. § 1106 o. z., zde je založen přechod dluhů a ve spojení s ust. § 1107 o. z., který se týká závad na věci) o tom, jaké dluhy související se správou domu a pozemku přejdou na nabyvatele, tedy např. úvěr SVJ na opravu fasády atd. Tedy souhlasím s tvrzení shora uvedeným, že:

„Stěžejní pro oblast správy domu a pozemku je povinnost vlastníka hradit příspěvky na správu. Nabyvatele bude nepochybně zajímat, jaké závazky byly založeny před převodem vlastnického práva a které bude muset plnit on. Nabyvatel by měl být seznámen se schváleným rozpočtem společenství a tím i potažmo se schválenou výší příspěvků na správu domu a pozemku. Jak bylo uvedeno výše, závazky (a z nich v budoucnu potenciálně plynoucí dluhy) přejdou na nabyvatele podle § 1106 ObčZ (např. závazek podílet se na splácení úvěru, který má společenství, které ale nemusí být v době převodu vlastnictví splatné, dokonce zřejmě nemusí být úvěr ani vyplacen).“

Naopak nesouhlasím s tvrzením:

Splatné dluhy, které vyplývají ze závazků vlastníka jednotky vůči správci pak přejdou podle § 1186 odst. 2 a § 1107 ObčZ, jsou předmětem potvrzení správce, o kterém toto ustanovení hovoří. Dluhy na nabyvatele přejdou, a pokud nabyvatel sám nevyvine úsilí je zjistit (postupem podle § 1186 ObčZ), nemůže se bránit odkazem na § 1107 ObčZ, protože tyto závady mohl zjistit a neučinil tak.“

Právě ust. § 1186 o. z. ve spojení s ust. § 1107 o. z. dává smysl, neboť  dluh SVJ, za který ručí vlastník, je právě tím dluhem, který není uveden ve veřejném seznamu, na takový dluh vystaví SVJ potvrzení a uvede i o jaký dluh se jedná, protože těch úvěrů může mít SVJ víc.

Podle mého názoru dluh vlastníka vůči SVJ (osobě odpovědné za správu domu a pozemku) není závada na věci, neboť se jednotky netýká, to není dluh (závada) jednotky (věci), ale dluh konkrétní osoby, vlastníka. To bychom se mohli, na základě takového výkladu, dostat k absurdní situaci, že SVJ v potvrzení podle ust. § 1186 o. z. uvede dluhy, které chce, aby na nabyvatele přešly, dokonce, i když je nezpůsobil. O tom jsem psal v článku Přechod dluhů ještě jednou.


Jak to bylo v zákoně o vlastnictví bytů a jaká je judikatura?

Zákon č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů, upravoval v ust. § 20 Převod a přechod vlastnictví jednotky (byl zrušen k 31. 12. 2013, nahrazen občanským zákoníkem). Odstavec 3 pak uváděl, že:

„Práva a závazky dosavadního vlastníka budovy, popřípadě vlastníků jednotek v domě, týkající se společných částí domu a pozemku, zejména zástavní práva a věcná břemena, přecházejí na nové vlastníky jednotek nabytím vlastnictví k těmto jednotkám.“  

Jde tedy o obdobné ustanovení, jako v případě ust. § 1106 o. z. Občanský zákoník ani ve speciální části, která upravuje bytové spoluvlastnictví, nezakládá žádný přechod dluhů převodce vůči osobě odpovědné za správu domu a pozemku na nabyvatele. Zatímco podle starší právní úpravy osoba odpovědná za správu domu a pozemku nemusela vystavovat potvrzení o tom, jaké dluhy související se správou domu a pozemku přechází na nabyvatele, nová právní úprava tuto povinnost zavádí v ust. § 1186 odst. 2 o. z.

Podle rozsudku Nejvyššího soudu sp. zn. 22 Cdo 242/2009, který se týkal přechodu závazků na nabyvatele podle ust. § 20 odst. 3 zákona o vlastnictví bytů, pak platí, že:

„V případě, že vlastník jednotku podle zákona o vlastnictví bytů převede na jiného, nepřechází na nového vlastníka jednotky povinnost platit i tu zálohu na správu domu, jejíž splatnost nastala před převodem jednotky. Ani z § 20 odst. 3 zákona o vlastnictví bytů nelze dovodit přechod závazku platit již splatné, avšak nezaplacené zálohy. Je zřejmé, že výčet práv a závazků tam uvedených je demonstrativní; to ovšem neznamená, že takto přecházejí všechna práva a závazky spojená s vlastnictvím jednotky, ale jen ta, která mají věcněprávní povahu nebo ta, u nichž to zákon (na jiných místech) výslovně stanoví. Mezi právy a závazky, které ve smyslu § 20 odst. 3 citovaného zákona přecházejí na nabyvatele jednotky, nejsou práva a povinnosti týkající se vypořádání závazku právnické osoby vůči bývalému vlastníku jednotky.

Z uvedeného vyplývá, že vlastník jednotky, který jednotku převedl na jiného, je pasivně legitimován ve sporu o platby záloh podle § 15 odst. 2 zákona o vlastnictví bytů, které se staly splatnými v době, kdy byl vlastníkem jednotky; na nabyvatele jednotky povinnost platit tyto zálohy nepřechází.

Ačkoliv jde o judikát, který se týká zrušeného zákona, tak vzhledem k tomu, že nikde v občanském zákoníku není uvedeno, že (všechny) dluhy převodce vůči osobě odpovědné za správu domu a pozemku (SVJ) přecházejí na nabyvatele, lze podle mého názoru tento judikát použít k výkladu přechodu závazků (dluhů) z převodce na nabyvatele. Jak už jsem mnohokrát ve svých článcích uvedl, v ust. § 1186 o. z. žádný přechod závazků (dluhů) z převodce vůči osobě odpovědné za správu domu a pozemku na nabyvatele uveden není.



S úhradou dluhu jsme se obrátili na nabyvatele

Nabyvateli jsme zaslali předpis záloh s tím, že na účtě je nedoplatek ve výši necelých 10 000 Kč, který musí dle našeho advokáta uhradit. Nabyvatel slíbil, že dluh uhradí. Nestalo se tak, proto jsme mu zaslali upomínku, na kterou nabyvatel reagoval následovně:

Dobrý den, 

nechal jsem si posoudit Vámi vystavenou upomínku na dluh bytové jednotky č. NN. Viz níže.

Zdraví NN

Citovaný § 1107 se této záležitostí netýká, neboť je přesně tohoto znění:

§1107 – odst. 1) Kdo nabude vlastnické právo, přejímá také ZÁVADY váznoucí na věci, které jsou zapsány ve veřejném seznamu.
Jiné závady přejímá, měl-li a mohl-li je z okolností zjistit nebo bylo-li to ujednáno, anebo stanoví-li tak zákon.

Pisatel zaměňuje dva termíny – závady za dluhy.

Naopak § 1186 odst. 2) říká, cituji:
Převádí-li vlastník vlastnické právo k jednotce, doloží nabyvateli potvrzení osoby odpovědné za správu domu, jaké dluhy související se správou domu a pozemku přejdou na nabyvatele jednotky, popřípadě, že takové dluhy nejsou. Za dluhy, které na nabyvatele jednotky přešly, ručí převodce osobě odpovědné za správu domu.

Jinak řečeno, pan ZZ měl předložit potvrzení od správce nemovitosti nebo od statutárního orgánu (výbor), jaké dluhy na jednotce váznou.
Kupující se mohl rozhodnout, zda jednotku koupí a dluh zaplatí sám, v tom případě by musela být uzavřena dohoda, anebo by byl vyzván, ať dluh uhradí ještě před podpisem kupní smlouvy. V opačném případě by kupující jednotku nekoupil.

Protože kupující nebyl informován, což ukládá tento zákon a přesto dluhy nevypořádal prodejce (je jedno, že dluh udělal předchozí vlastník tedy paní XX), ručí tento pan ZZ za své dluhy správci resp. výboru, který je má vymáhat od něj.

Je na panu ZZ, jestli dokáže, že byl ve stejné situaci a o dluhu nevěděl, a přehodí problém na paní XX.

Moje doporučení je, abyste vyzval výbor, ať podá žalobu na pana ZZ ve smyslu § 1186 odst. 2) NOZ.



Naše reakce na odmítnutí nabyvatele zaplatit dluh

Těžko říct, zda novému vlastníkovi radil advokát nebo někdo, kdo si myslí, že tomu rozumí. Všimněte si, že ust. § 1186 uvádí jaké dluhy související se správou domu a pozemku přejdou na nabyvatele jednotky, nikoliv jaké dluhy na jednotce váznou. Ale i laik si musí na první pohled všimnout nesrovnalostí. Na odpověď nabyvatele jsem právní argumentaci připravil já, již jsme se neobrátili na advokáta. Další člen výboru připravil na základě mé argumentace odpověď. Nabyvateli jsme v reakci napsali:

…děkujeme za reakci, se kterou jsme schopni dále věcně argumentovat. Domnívám se, že tím jsme na dobré cestě dojít k řešení, aniž bychom plýtvali zbytečně našimi penězi a časem. Níže tedy zasílám naše vyjádření. Předesílám, že jsme si vědomi složitosti výkladu práva okolo vlastnictví bytů, a proto vycházíme z rad právníků, kteří v této oblasti mají bohaté zkušenosti včetně řešení konkrétních sporů o úhradu pohledávek za vlastníky bytových jednotek a zejména se jejich výklad opírá o důvodovou zprávu.

Důvodová zpráva (úmysl zákonodárce) k § 1186 o. z. mj. uvádí: „Nově se však navrhuje, ve shodě s předchozími legislativními projekty zákona o vlastnictví bytů, stanovit převodci povinnost doložit nabyvateli, jaké dluhy související se správou domu na nabyvatele účinností smlouvy přejdou. Do ustanovení se promítají obecné důsledky úpravy převodu vlastnického práva. Podle ní jsou dluhy, které mají přejít na nabyvatele jednotky, závadou, která není zapsána ve veřejném seznamu a která na nabyvatele přejde, měl-li a mohl-li je z okolností zjistit nebo bylo-li to ujednáno. Proto se vyžaduje, aby o těchto dluzích měl nabyvatel jednotky vědomost. Bez potvrzení nepůjde o řádnou nabídku, což má význam např. i v souvislosti s ujednaným nebo zákonným předkupním právem.“

Tedy podle důvodové zprávy k § 1186 je dluh závadou, která není zapsána ve veřejném seznamu, tedy na katastru. Dále je tedy třeba zvážit, zda pan NN žádal o toto potvrzení. Vzhledem k tomu, že existence dluhu byla pro něho překvapující, předpokládáme, že ne. Pokud si ho nevyžádal, pak, podle mého názoru, nebyl opatrný a nemůže vinu za to dávat pouze panu ZZ. I on má na tom určitou vinu. Měl se chovat obezřetně. Pan ZZ měl doložit potvrzení, a pan NN si ho měl vyžádat, když ho automaticky nedostal.

Závazek ručení neznamená, že dluh má být primárně vymáhán po ručiteli, ale naopak po nabyvateli. Teprve pokud by se vymoci nepodařilo, pak teprve nastupuje ručitel.

Ve smyslu výše uvedeného tedy trváme na tom, že povinnost uhradit dluh je na nabyvateli jednotky. V případě, že již nemáte jiné argumenty, očekáváme úhradu dluhu bez dalšího odkladu.

Nabyvatel na konec dluh převodce uhradil

Na základě naší právní argumentace nabyvatel jednotky bez dalšího dluh uhradil. Jak je vidět, je velmi důležité nevytrhovat jednotlivé paragrafy bez komplexní znalosti problematiky SVJ. Potom je i výklad některých ustanovení občanského zákoníku poněkud zavádějící i nesprávný. Ačkoliv podle mého názoru dluhy převodce nepřecházejí, jak jsem vysvětlil v mých článcích, v tomto případě nám pomohlo to, že obecně je v povědomí spíše to, že dluhy přecházejí. Proč nevyužít situace, kdy protistrana přechod dluhů na základě ust. § 1186 o. z. nezpochybňuje? 🙂 To je důsledkem toho, že se málokdo v problematice SVJ orientuje a rozumí ji.