O zkušenostech jednoho SVJ, které má profesionálního předsedu v kombinaci se správcovskou firmou, jsem psal v článku Případ z praxe: Tristní znalosti a výkon profesionálního předsedy. Přešlapy tohoto předsedy jsou tak velké a zásadní, že již nelze jeho identitu tajit. V tomto příspěvku se dozvíte, o koho se jedná. Na druhou stranu je takových „profíků“ celá řada, neskutečné množství! O tomto SVJ jsem psal také článek z období před profesionálním předsedou Případ z praxe: Členové výboru nevědí o SVJ vůbec nic.

Pozvánka na shromáždění s „podklady“

Profesionální předseda (ProfiPředseda, s.r.o., společníkem, vlastníkem je PRODOMIA Group, a.s., tu vlastní BC Property Services, a.s.) rozeslal členům SVJ e-mail, ve kterém uvedl: „v příloze Vám posílám pozvánku na shromáždění SVJ, výroční zprávu za rok 2022, účetní závěrku za rok 2022 a všechny podklady týkající se jednotlivých bodů programu schůze.“ Pan Lukáš Votrubec však není předsedou SVJ, jak uvádí na konci pozvánky, tím je ProfiPředseda s.r.o., on je jen zástupce. Pomineme-li, že shromáždění zasedá, neschůzuje, jak praví občanský zákoník, tak těmi poklady pan předseda měl na mysli nějaké nabídky, které zaslal, ovšem naprosto chyběl jakýkoliv slovní popis k jednotlivých bodům, proč jsou navrhovány, proč navrhuje konkrétní řešení apod.

Pokud jsou k dispozici nějaké nabídky, má být v podkladech uvedeno jejich srovnání a vyhodnocení, nejlépe přehledná tabulka s komentářem. Ale nepřehlednost je zřejmě záměrná. Vlastníci nabídky nečtou, jsou složité a tak to vzdají a schválí to, co se jim ke schválení předloží.

Nabídky jsou jen přílohy podkladů, protože podkladem je právě to „povídání“ k jednotlivým bodům, aby vlastníci měli dostatečné informace. Tyto informace musí vlastníci dostat dopředu, ne že si o tom budou povídat až na shromáždění, jak se často děje. To je pozdě, neboť se nelze na shromáždění bez těchto informací připravit.

Např. k bodu změna stanov, což je velmi zásadní záležitost, nebylo uvedeno ani slovo. Proč je změna stanov navrhována, jaké konkrétní změny jsou navrhovány a proč? Prostě nic. Předpoklad, že stanovy nikdo nečte a že se schválí i bez toho, aniž by vlastníci věděli, co schvalují, by panu předsedovi vyšel, kdyby se o nich hlasovalo.

Také si všimněte, že profesionální předseda netuší, že musí uvést konkrétní místo, kde shromáždění zasedá. Uvést pouze „společné prostory domu“ je nedostatečné. Společnými prostorami jsou mj. chodby ve všech 4 nadzemních podlažích, ale také i v podzemním podlaží a některé místnosti. Poznáte, kde tedy shromáždění zasedalo? Na chodbě v 1. NP nebo snad na chodbě ve 4. NP? Nebo na chodbě v podzemním podlaží? Hledej, šmudlo. No, nebylo to na chodbě v žádném podlaží, bylo to v sušárně v podzemním podlaží, to nám ale „profík“ nesdělil.

Vlastník chtěl víc informací, napsal si o ně předsedovi

Vzhledem ke strohým podkladům a žádným informacím k jednotlivým bodů, žádal vlastník další informace, především profesionální podklady pro zasedání shromáždění. Napsal tedy předsedovi SVJ mj. toto:

V prvé řadě Vás musím upozornit, že nejde o schůzi, ale o zasedání shromáždění. Jako profesionál byste se měl také vyjadřovat.

Nicméně v zaslaných dokumentech jsou jednotlivé soubory, ale není k nim žádný podklad, žádné vysvětlení, zdůvodnění apod. Vůbec nevím, co s těmi podklady mám dělat, to je velmi neprofesionální. Pokud nám k tomu něco chcete říct, vysvětlit důvody apod. až na shromáždění, tak to je přece, pane předsedo, pozdě. Já se chci na shromáždění připravit, tak mi prosím zašlete profesionální podklady.

Zaslaná výroční zpráva je, kromě tabulkové části, k ničemu, je to neprofesionální šablona, která má nulovou hodnotu pro mě, jako vlastníka.

Žádám Vás, pane předsedo, abyste nám zaslal nejen přílohy, ale také podklady, ve kterých bude popsán obsah bodů, o čem a proč máme rozhodovat a zdůvodnění, proč to navrhujete atd.

Pokud se správně dívám, tak nám zasíláte jen jednu nabídku? Víc jich nemáte? Rád bych znal konkurenční, nebo si je mám nechat udělat já? To by bylo zajímavé srovnání.

Na požadavek vlastníka (ne)profesionální předseda odpověděl toto:

Zaslané podklady shledávám dostatečně informativní k tomu, aby byl člověk obecně informován k programu schůze, kde bude prostor k detailnější diskuzi.

O čem chcete diskutovat, když nemáte podklady, nevíte, co a proč se má projednávat, a nemůžete se tedy dopředu na diskuzi připravit? Podle předsedy jde o obecné informace, zřejmě není žádoucí, aby vlastníci věděli dopředu víc, aby se náhodou někdo nepřipravil, nesehnal si další informace, a dokonce si dovolil oponovat či kritizovat předsedu! Všimněte si, že ačkoliv vlastník upozornil profesionálního předsedu, že shromáždění zasedá, neschůzuje, „profík“ opět v odpovědi používá pojem schůze.

Vlastník položil profipředsedovi konkrétní otázky

Profipředseda nedokázal zaslal podklady s potřebnými informacemi, položil vlastník předsedovi doplňující otázky:

Já s Vámi nechci nyní diskutovat, já chci informace o projednávaných bodech, abych se na shromáždění mohl připravit, Vy tedy nechcete, abych se připravil. Nejprve se musím připravit, nastudovat si to, získat informace i z jiných zdrojů a pak o tom mohu diskutovat. Bez přípravy nemohu o ničem rozhodnout.
Vaše neprofesionální chování je opravdu alarmující, chcete nás na shromáždění postavit před hotovou věc. To profesionál nedělá. Ale to Vy zjevně nejste.

Prosím o odpověď na následující otázky:

K bodu 5 pozvánky: Co je důvodem ke změně stanov? Jaké konkrétní změny stanov navrhujete a proč? Je k dispozici verze se sledování změn? Pokud ano, prosím o její zaslání.

K bodu 6 pozvánky: Kolik dodavatelských firem bylo osloveno? Kolik cenových nabídek SVJ obdrželo?

K bodu 7 pozvánky: Kolik dodavatelských firem bylo osloveno? Kolik cenových nabídek SVJ obdrželo? Jaké technologie sběru a zpracování odečtů jste porovnávali a jaká byla vybrána a proč?

K bodu 8 pozvánky: Kolik dodavatelských firem bylo osloveno? Kolik cenových nabídek SVJ obdrželo?

Prosím o odpověď obratem, abych se mohl alespoň částečně připravit na zasedání shromáždění. Věřím, že mi v tom nehodláte bránit.

Pan profipředseda odpověděl na otázky vlastníka takto:

K bodu 5 pozvánky: Co je důvodem ke změně stanov? Jaké konkrétné změny stanov navrhujete a proč? Je k dispozici verze se sledování změn? Pokud ano, prosím o její zaslání.
Aktuální stanovy SVJ je nutné aktualizovat dle novely občanského zákoníku. Žádné změny v současných stanovách provedeny nebudou. Stanovy, které jsem Vám posílal jsou komplet nové a aktualizované.

Za společnost ProfiPředseda, s.r.o., bych rád ještě dodal, že poskytujeme skutečně profesionální služby a do žádných pokusů se rozhodně nepouštíme. Naopak ctíme znění právních předpisů a reflektujeme do našich stanov a jednání nejnovější změny právní úpravy a judikatury.
 
K bodu 6 pozvánky: Kolik dodavatelských firem bylo osloveno? Kolik cenových nabídek SVJ obdrželo?
Byla oslovena pouze společnost Techem, která nám již rozúčtování na Vašem bytovém domě zpracovává. Tato společnost má jen ty nejlepší reference v oblasti odečtů, rozúčtování nákladů, atd. Cenovou nabídku jste obdržel společně s pozvánkou na shromáždění SVJ.
 
K bodu 7 pozvánky: Kolik dodavatelských firem bylo osloveno? Kolik cenových nabídek SVJ obdrželo? Jaké technologie sběru a zpracování odečtů jste porovnávali a jaká byla vybrána a proč?
Byly osloveny 3 firmy. Všechny cenové nabídky, která mi byly zaslány, jste obdržel společně s pozvánkou na shromáždění SVJ.
 
K bodu 8 pozvánky: Kolik dodavatelských firem bylo osloveno? Kolik cenových nabídek SVJ obdrželo?
Byly osloveny 2 firmy. Všechny cenové nabídky, která mi byly zaslány, jste obdržel společně s pozvánkou na shromáždění SVJ.
 
V případě jakýchkoliv doplňujících dotazů mě neváhejte kontaktovat.

Tak vida, stanovy je nutné aktualizovat dle novely občanského zákoníku. Žádná taková povinnost neexistuje. Ale proč neuvedl, v čem konkrétně je nutné stanovy aktualizovat? Změny (až na výjimky, které nebyly povinné), jak sami uvidíte, vůbec nesouvisely s novelizací občanského zákoníku. Sdělení, že žádné změny v současných stanovách nebudou provedeny, ale jde o kompletně nové stanovy, je zvláštní. Stanovy je nutné aktualizovat, ale přitom nejde o aktualizaci, ale o kompletně nové stanovy. Kdyby bylo nutné stanovy aktualizovat stačila by drobná úprava, ale ne nové stanovy. Je v tom tedy něco jiného.

Změna stanov ve prospěch profipředsedy

Největší šok však vyvolal návrh nových stanov. Návrh stanov je níže, zvýraznil jsem některá zajímavá ustanovení. Avizovaný důvod, že stanovy SVJ je nutné aktualizovat dle novely občanského zákoníku, nebyl pravdivý. V nových stanovách došlo např. k navýšení limitu pro opravy v působnosti profipředsedy ze 2 000 Kč na 5 000 Kč na jednotku, který se vztahuje na jednotlivé případy, nejde tedy o roční limit! Všimněte si, že ve stanovách je slovy uvedeno nikoliv 5 000, ale 10 000. Platí číselná, nebo slovní hodnota? Toto nepochybně není nutná aktualizace, kterou má údajně vyžadovat novela občanského zákoníku. Nic takového zákon neukládá.

Dále je překvapivé, že autor (zřejmě advokát či jiný právník) neví, že Krajský soud v Praze není rejstříkovým soudem, ale je jím Městský soud v Praze.

Za povšimnutí stojí ustanovení č. XI odst. 2:

K platnosti hlasu člena Společenství se vyžaduje písemné vyjádření „souhlasím“ / „nesouhlasím“ člena Společenství s uvedením dne, měsíce a roku, kdy bylo vyjádření učiněno, opatřené vlastnoručním podpisem člena Společenství na listině obsahující plné znění návrhu rozhodnutí. Hlasovací lístky mohou být odeslány prostřednictvím elektronické pošty prostřednictvím e-mailu uvedeného pro účely komunikace dle Čl. VIII odst. (5) písm. k) těchto stanov a v tomto případě se za datum přijetí hlasovacího lístku považuje datum přijetí e-mailu. Statutární orgán je oprávněn vyžádat si dodatečně originály hlasovacích lístků od členů Společenství, a to pro účely zápisu do obchodního rejstříku, resp. Rejstříku společenství vlastníků jednotek vedeném příslušným rejstříkovým soudem, kterým je Krajský soud v Praze.

O problematice rozhodování per rollam a listinné či elektronické podoby písemné formy jsem psal v článku Můžeme hlasovat v rámci per rollam e-mailem? Co radí advokáti specializovaní na SVJ. Jestliže stanovy (stejně tak jako zákon) určují, že k platnosti hlasu je nutný vlastnoruční podpis na listině, pak jakákoliv jiná forma či podoba vyjádření (hlasovacího lístku) je neplatná. Protože nesplňuje podmínku platnosti. Navíc hlasovací lístek, je-li v listinné podobě, nemůže být zaslaný prostřednictvím elektronické pošty. To si lze, podle mého názoru, představit pouze v případě, že by byla provedena konverze do elektronické podoby, ale toto ve stanovách uvedeno není.

Jak jsem psal ve výše uvedeném článku, listinná podoba s vlastnoručním podpisem má svůj účel. Myslím, že není pro nikoho problém, aby hlasovací lístek vytiskl, podepsal a vložil (či poslal poštou) do poštovní schránky SVJ. Tato forma hlasování zajišťuje větší ochranu vlastníků proti podvodům s hlasováním ze strany statutárního orgánu, než zasílání (někdy i nepodepsaných) hlasovacích lístků e-mailem. Bohužel mnoho statutárních orgánů SVJ švindluje a dělají vše pro to, aby si prosadily své. Koho jste si zvolili, toho máte. O švindlování se zápisy jsem psal v článku Falšování zápisů: V mnoha SVJ běžná praxe.

Omezení plných mocí na zastupování na shromáždění

V článku XIII (Práva a povinnosti člena Společenství) odst. 1 písm. c) se uvádí, že člen společenství má právo: „nechat se zastupovat na shromáždění osobou vybavenou plnou mocí podepsanou zastupovaným členem Společenství; zástupcem (zmocněncem) člena Společenství může být pouze jiný člen Společenství nebo osoba blízká„.

Proč profesionální předseda navrhuje omezit poskytování plných mocí? Jediný důvod, proč to „statutáři“ dělají, aby „zajistili klid a hladký a rychlý průběh shromáždění“, jak říkají. Aby se na shromážděním nedostala osoba, která bude mít znalosti a bude mít nepříjemné dotazy. O tom jsem psal v článku Jak zajistit, aby dům fungoval bez zbytečných dohadů na shromážděních? Stejný důvod je i pro výrazné omezování diskuze. Toto slušný člověk navrhnout nikdy nemůže. Já bych toto nikdy nenavrhl, naopak jsem proti takovému omezení, stejně tak jsem proti omezování diskuze, již ze své podstaty demokrata. Slušný člověk nemá problém své postupy obhájit, zdůvodnit, vysvětlit. Stejně tak, jako odpovědět i na nepříjemné dotazy. Ty totiž mohou klást i samotní vlastníci, nejen zmocněnci. O omezování diskuze jsem psal v článku Judikatura Vrchního soudu v Praze: Omezení plných mocí na shromáždění je v rozporu se zákonem.

Stejně tak je podivné, když shromáždění předsedá advokát, který zastupuje SVJ, rovněž tak je podivné, když je advokát SVJ přítomen na každém shromáždění. Jeho jediným dlůvodem je „právně“ odrážet nepříjemné dotazy. Mlžení, neodpovídání na dotazy, „okecávání“, to advokáti umí. A je to smutné. Musím však uvést, že jsem byl v minulosti požádán jedním předsedou výboru, abych předsedal shromáždění, ale to bylo z důvodu, že slušný předseda výboru neměl takové znalosti, aby mohl čelit některým výpadům některých vlastníků. Byla to docela divočina, nicméně někteří vlastníci uvedli, že se panu předsedovi nediví, že si na to najal externí osobu. Stanovy to umožňovaly.

Zavedení povinnosti podílet se na údržbě a úklidu společných prostor v domě

Neskutečně neuvěřitelné je však ustanovení článku XIII (Práva a povinnosti člena Společenství) odst. 2 písm. r), že člen společenství má povinnost: „podílet se na údržbě a úklidu společných prostor v domě, pokud není tato činnost rozhodnutím shromáždění svěřena třetí osobě na základě smluvního ujednání“.

Profipředsedovi či autorovi stanov zjevně uniklo, že robota byla zrušena již v Rakouském císařství patentem PGV 112/1848, který vyhlásil císař Ferdinand I. dne 7. 9. 1848. I když lze namítnout, že nejde o práci na cizím, i tak podle čl. 2 odst. (3) Listiny základních práv a svobod platí, že: „Každý může činit, co není zákonem zakázáno, a nikdo nesmí být nucen činit, co zákon neukládá.“ Zákon takovou povinnost neukládá, proto ani toto ustanovení stanov nemůže tuto povinnost založit.

Tohle se opravdu nepovedlo a svědčí o smýšlení autora stanov a také i profipředsedovi, když takový paskvil (těch pochybení je tam víc) předkládá shromáždění ke schválení! Shromáždění by ho schválilo, protože stanovy nikdo nečetl a vlastníci jsou, bohužel, ovce, které schválí vše, co jim je předloženo. Vůbec se na shromáždění nepřipravují. Velmi smutné.

Profipředseda v zájmu správcovské firmy ze stejné skupiny navrhuje snížit peněžní sankce

V článku XVI odst. 8 navrhuje profesionální předseda snížení peněžní sankce. A ví proč to dělá. Správcovská firma PRODOMIA, s.r.o., ze stejné skupiny jako profesionální předseda, tedy PRODOMIA Group, a.s., nestihla v roce 2022 v zákonné lhůtě vyhotovit vyúčtování a zaplatila vlastníkovi sankci ve výši 50 Kč za každý den prodlení s vyúčtováním.

Správcovská firma PRODOMIA, s.r.o., nestihla provést vyúčtování včas a ProfiPředseda, s.r.o., doručil vyúčtování služeb až 27. 6., ačkoliv ho měl doručit do 30. 4., byl tedy v prodlení 57 dní! Vlastníkovi PRODOMIA, s.r.o., zaplatila 2 850 Kč. Pochopitelně, že vlastník vyzval SVJ, ale peníze přišly z účtu PRODOMIA, s.r.o. Pokud by částku uhradilo SVJ, muselo by ji pak vymáhat po správcovské firmě, neboť porušila smluvní povinnost. Po změně stanov by to bylo pouhých 171 Kč! Je škoda, že o tuto sankci nežádalo všech 24 vlastníků, ale jen jeden. Nikdo jiný o ní totiž nevěděl.

Článek zní: „Peněžní sankce dle § 13 odst. 2 zákona č. 67/2013 Sb., kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty, v platném znění, činí 3 Kč (tři koruny české) za každý započatý den prodlení.“

Střet zájmů profipředsedy a správcovské firmy

Tady vidíte jasný střet zájmů profipředsedy a správcovské firmy v jedné osobě. Jde sice o 2 různé právnické osoby, ale vlastní je jedna právnická osoba a je zde propojení v osobách statutárního orgánu (Petr Hrubý a Veronika Ferrová).

Pokud vám jméno Petr Hrubý něco říká, tak stojí za známou multilevelovou společností, která se zabývá tzv. finančním zprostředkováním, a to Broker Consulting, a.s. Finanční zprostředkování už tolik „neletí“, tak Petr Hrubý hledá jiné oblasti podnikání, aby využil vzájemné synergie, jak říká. Tato společnost dostala dříve pokutu od ČNB (Česká národní banka) ve výši 800 000 Kč za to, že nedodržovala zákony – odkaz na pravomocné rozhodnutí ČNB je zde. Jak je vidět, ani společnosti skupiny PRODOMIA Group, a.s., si s dodržováním zákonů moc hlavu nelámou.

Záleží na tom, koho si zvolíte

A co vy? Volíte kohokoliv, kdo se přihlásí, nebo vybíráte kompetentní osobu, a to nejen, pokud jde o znalosti, ale také charakter? Připravujete se na shromáždění, studujete si pečlivě podklady a máte dotazy k navrženým bodům?

V tomto případě shromáždění nebylo usnášeníschopné, takže se stanovy neschválily, ale to až na můj zásah, neboť zástupce profipředsedy chtěl zfalšovat přítomnost a dodatečně si sehnat plnou moc! Ne, tohle slušný člověk opravdu nedělá. O tomto shromáždění se dozvíte v jiném budoucím článku. Čekáte od profipředsedy, že bude poctivý, jednat v souladu se zákony a stanovami? Nebo chcete někoho, kdo zajistí, že se vše bez problému schválí, bez zbytečných formalit, i když by to znamenalo podvádět?