Tak jako v běžném životě, i v „životě“ SVJ se vyskytují problémy. A není jich zrovna málo. Je to dáno i tím, že SVJ je poněkud specifické a ne každý mu rozumí. Častým problémem jsou dlužníci. To je ještě problém srozumitelný, i když má také svá specifika. Jsou však složitější problémy, např. změna prohlášení (dříve prohlášení vlastníka).

Mnoho členů výborů (a nejen jich) se domnívá, že když se vyskytne v SVJ nějaký problém, na který zpravidla svými znalostmi a zkušenostmi nestačí, tak se rozhodnou povolat právníka, aby problém za ně vyřešil. Tím právníkem je zpravidla advokát, který může poskytovat právní služby. Domnívají se, že za ně problém vyřeší a oni se nemusí o nic starat, advokát to prostě zařídí. A už vůbec je nenapadne advokáta kontrolovat, protože k tomu ani nemají potřebné znalosti. A to je problém.

Advokáta je třeba mít pod kontrolou

Vůbec netvrdím, že všichni advokáti jsou stejní, určitě se najdou i slušní, poctiví a odborně zdatní advokáti, kterým nejde jen o fakturaci svých ne zrovna nízkých odměn. Mám dost zkušeností s advokáty. Na jejich základě musím říct, že nemám většinou dobré zkušenosti, a právě znalosti v této oblasti a kontrola advokáta se mi vyplatily.

Bohužel drtivá většina lidí je závislá jen na slušnosti advokátů. Nepoznal jsem advokáta, který by přiznal chybu. Snad se dočkám. Pro mě musí být advokát partner, ne že on má pravdu a nesnese jakékoliv mé relevantní připomínky či úpravy. Není to se mnou jednoduché. 🙂

O zkušenostech s advokáty a o jejich radách jsem psal například v těchto článcích:

• Jak jsem hledal advokáta, který by zastupoval vlastníka
• Můžeme hlasovat v rámci per rollam e-mailem? Co radí advokáti specializovaní na SVJ
• Právo vlastníka na informace a nahlížení
• Zápis nejen ze shromáždění. Na co má člen SVJ právo?
• Judikatura Vrchního soudu v Praze: Omezení plných mocí na shromáždění je v rozporu se zákonem
• Splní výbor hlídáním katastru podmínky § 159 pro výkon řádného hospodáře? Rozhodně ne!
• Je v působnosti shromáždění rozhodování o způsobu přispívání na správu domu a pozemku?
• Správa SVJ a BD od advokátů? Jak od kterých
• Důvěřujete bezmezně svému advokátovi? I zde platí: Důvěřuj, ale prověřuj!

Když si přečtete všechny výše uvedené články, pak pochopíte, jak důležité je něco o právu vědět a nebýt v moci svého advokáta. A tady opět musím uvést, že ne všichni advokáti jsou stejní, jako většina těch, se kterými jsem měl nějakou zkušenost.

Případ z praxe: Za vymožení dluhu 20 000 Kč advokátní kancelář fakturovala skoro 1 000 000 Kč!

Ano, nadpis je skutečně správně. Advokátní kancelář, o které jsem psal v článcích Zápis nejen ze shromáždění. Na co má člen SVJ právo?, Splní výbor hlídáním katastru podmínky § 159 pro výkon řádného hospodáře? Rozhodně ne!, Správa SVJ a BD od advokátů? Jak od kterých, Je v působnosti shromáždění rozhodování o způsobu přispívání na správu domu a pozemku?, Můžeme hlasovat v rámci per rollam e-mailem? Co radí advokáti specializovaní na SVJ, „ulovila“ jedno (možná nejedno) mostecké SVJ a poskytovala mu právní služby.

Místo toho, aby SVJ, členy výboru, neboť oni mají povinnost jednat s péčí řádného hospodáře, tato advokátní kancelář zbavila starostí a vymohla jednoduše (standardně) dluh ve výši 20 000 Kč, tak jim naopak hodně starostí přidělala. Jinými slovy: Advokátní kancelář problém nevyřešila, naopak způsobila ještě větší problém.

Celý příběh si můžete přečíst přímo v zápisu ze shromáždění, který je vložený do sbírky listin zde: https://or.justice.cz/ias/ui/vypis-sl-detail?dokument=57287083&subjektId=22122&spis=585674. Případně si tento zápis v PDF můžete stáhnout zde. Je to velmi zajímavé a naučné čtení. Nechť je vám tato zkušenost někoho jiného ponaučením a výstrahou zároveň. Jen na okraj, neexistuje mimořádné shromáždění, je to prostě (zasedání) shromáždění. Dokonce jsem četl zápis z výročního shromáždění. Nevím, co to je. Ledaže by měl nějaký člen výboru v ten den třeba kulaté narozeniny, výročí svatby…

Selhali členové výboru, neměli potřebné znalosti

Jak je ze zápisu ze shromáždění zřejmé, jde na mnoha stranách o naprostý amatérismus, neschopnost, neznalost… prostě další důkaz toho, že ne každý může být členem voleného orgánu (výbor, kontrolní komise atd.). Tento neschopný výbor svým pochybením stál vlastníky několik stovek tisíc korun. A to jde jen o tuto kauzu, nevíme, jakou další škodu tento amatérský výbor způsobil.

Výbor bez kontroly platil advokátní kanceláři faktury na nehorázné částky a ani mu to nepřišlo divné. Až když se věc dostala do velmi pokročilého stádia, tak to výbor začal řešit. Bohužel velmi pozdě. A je třeba ještě zmínit, že toto SVJ „sedlo na lep“ marketingovým sloganům a mělo od této advokátní kanceláře (prostřednictvím příbuzné firmy – v tomto článku jsem i ní psal Správa SVJ a BD od advokátů? Jak od kterých) i správu nemovitosti, resp. tato firma byla správcovskou firmou. Komu není rady…

Problémy řešte ideálně bez advokátů, jinak se nedoplatíte

Řešit jednoduché problémy či problémy, které jste schopni vyřešit sami, je lepší bez advokátů. Snažte se přesvědčit i druhou stranu k takovému řešení. Rozumní a slušní lidé se vždy domluví. Problém nastane, když na druhé straně je osoba, která nejedná poctivě a dělá vše proto, aby si prosadila své, třeba neplatila dluh. To pak nezbývá než se obrátit na soud, protože ani advokát v tomto mnoho nezmůže.

Jakmile, a to by si měly uvědomit obě (všechny) strany, do řešení jakéhokoliv problému zapojíte advokáty, tak budete jen za jejich služby „platit jak mourovatí“. V případě soudního sporu, kdy se stále odročuje a advokát se vždy na každé jednání několik hodin připravuje (opakuje si to), tak věřte, že se nedoplatíte.

Zájmem mnoha advokátů není vyhrát Váš spor, ale co nejvíce fakturovat, a to i činnosti, které nejsou právní službou (např. cesta k soudu, telefonát, při kterém se domlouváte, kde se sejdete apod.), ale sazbu si účtují, jako by šlo o právní službu. To vím z vlastní zkušenosti. Tito advokáti se rádi soudí, a co nejdéle, protože jedině tak mají zajištěný stabilní přísun peněz od klientů. Když si nezkontrolujete oprávněnost a správnost fakturovaných položek a nereklamujete je, tak to zaplatíte. Zbytečně. A při sazbě 2 500 – 3 000 Kč bez DPH za jednu hodinu, tj. 3 025 Kč až 3 630 Kč včetně DPH, jsou to opravdu velké peníze. I v případě, že vyhrajete soud, tak to neznamená, že přisouzené náklady vám pokryjí náklady, které jste skutečně vynaložili. Nákladný není soud, ale právě náklady na advokáta.

Někdy se může stát, že vám advokát bude vyhrožovat, nejlépe těsně před termínem soudního jednání, ukončením spolupráce, protože jste si dovolili mít k fakturaci oprávněné výhrady, které samozřejmě neuznal. Jedná se o určitou formu vydírání. Hledejte si pár dní před jednáním nového advokáta. Téměř nemožné. I to jsem zažil. Takový advokát hájí své zájmy a ne zájmy svého klienta. Slušný advokát by tohle neudělal.

Draze zaplacená zkušenost – na líbivé reklamní slogany nedejte

Věřím, že tento článek přispěje k tomu, aby další SVJ nedala na marketingové slogany potenciálních dodavatelů služeb pro SVJ. Pro toto SVJ je to draze zaplacená zkušenost. A ty starosti, bezesné noci, trápení, „nervy“… Zajímalo by mě, kolik dalších nelétlo na líbivá marketingová hesla. A jak já říkám: Problémům se má předcházet. Také se tím řídím, co vy?

A nezapomeňte, to říkám všem stranám, radši se dohodněte bez advokátů, máte-li rozum, protože jediný, kdo na vašem sporu či problému vždycky vydělá, je váš advokát.

A co váš výbor, víte, koho jste si do výboru zvolili? Má potřebné znalosti…? Nebo vás to bude zajímat až přijdete o spoustu peněz, které budete muset zaplatit?
Nezapomeňte, že za dluhy SVJ ručíte vy, tedy vlastníci jednotek!