Nečlenové si mohou poslechnout krátké shrnutí veřejné části článku (AI).
Za sedmnáct let, co sedím ve výborech SVJ, se mi stalo poprvé, aby po mně realitní makléřka chtěla odpověď na celou sadu dotazů, jako bych byl její osobní asistent. Ne první realitní dotaz vůbec, to se čas od času stane. Ale takhle rozsáhlý seznam, poslaný bez okolků, jako by to byla ta nejsamozřejmější věc na světě? To se mi za těch sedmnáct let nestalo nikdy. A právě proto stojí za to se u toho zastavit, protože to je hezká ukázka toho, jak si část realitních makléřů vůbec nedokáže představit, k čemu SVJ je a k čemu není.
Jak to celé začalo
Jedna z vlastnic v našem SVJ, říkejme jí paní JUDr. V. nebo jen paní V., se rozhodla byt prodat a najala si realitní makléřku, paní Mgr. L. Ta mi napsala e-mail, ve kterém mě informovala, že jedná jménem paní V., a rovnou přiložila deset dotazů. Bez plné moci. O tu jsem si samozřejmě řekl, protože bez ní nemám důvod s nikým cokoliv řešit, natož sdělovat jakékoliv informace o hospodaření SVJ. Plná moc přišla až o pár týdnů později. A mezitím vyšlo najevo něco, co mě, upřímně řečeno, ani nepřekvapilo: paní V. dlužila SVJ na zálohách za dva měsíce. A nebylo to poprvé. V minulosti dokonce platila jednou ročně zpětně za celý předchozí rok, nikdo to dříve neřešil! Pak se nelze divit, že v některých SVJ mohou někteří vlastníci „nasekat“ deseti i statisícové dluhy. Přece nebudeme buzerovat vlastníky, už slyším ten argument. Stejný argument jsem zaslechl od člena výboru, advokáta, když jsem chtěl, aby byly dodrženy závěry z požární kontroly, což je naše povinnost, ne možnost ke zvážení. Já jsem nechápal, od právníka tohle nečekáte.
Takže realitní obchod se rozjížděl na plné obrátky, smlouvy se už chystaly, ale základní povinnost vůči SVJ, tedy platit včas, se dlouhodobě neplnila. To je vlastně dost výmluvné. Vlastnice, která se o SVJ dlouho vůbec nezajímala, ani neplatila zálohy včas, si najednou vzpomněla, že existuje předseda výboru, který jí (respektive její makléřce) může sloužit jako zdroj veškerých informací, na které si jen vzpomene. A přesně tenhle vzorec znám velmi dobře, i když ne v podobě tak obsáhlého seznamu od makléřky: dokud se vlastníkovi nehodí, SVJ ho nezajímá. Jakmile se mu to hodí, najednou má SVJ povinnost mu obratem vyhovět ve všem.
Až po urgenci a doplacení dluhu se makléřka vrátila k původním deseti dotazům a chtěla na ně konečně odpovědi. Konkrétně chtěla vědět:
- jaké investice SVJ plánuje v příštím roce,
- v jakém je stavu střecha a jestli se plánuje rekonstrukce,
- kde je ke stažení vymezení jednotlivých sklepních kójí,
- jestli komora patří k bytu, nebo je to společný prostor s výlučným užíváním,
- jestli jsou stoupačky v celém domě plastové,
- jestli jsou odpadní stoupačky litinové,
- jestli má SVJ energetický štítek budovy,
- jestli jsou komíny vyvložkované, kdyby si někdo chtěl pořídit plynový kondenzační kotel,
- jestli má SVJ k dispozici plány budovy se zákresem stoupaček,
- a jestli SVJ čerpá nějaký úvěr.
Na první pohled nevinné dotazy. Realitní makléřka přece potřebuje klientům něco říct, než podepíšou smlouvu, ne? Jenže tady je ten zásadní omyl, ke kterému se v realitní branži dá dojít snadno, pokud si člověk vůbec nezjistí, co SVJ je a co dělá: SVJ není a nikdy nebylo servisní organizací pro realitní zprostředkovatele.
SVJ neprodává byty. SVJ spravuje dům
Odpověděl jsem věcně a klidně, ale naprosto jasně. Napsal jsem, že SVJ není správcem jednotlivých bytových jednotek ani nezajišťuje jejich prodej. Že není mým úkolem poskytovat realitním zprostředkovatelům technický či právní servis, ani zpracovávat podklady pro převod vlastnického práva. Toto je shrnutí mé odpovědi, která byla podstatně delší. Celou moji odpověď realitní makléřce si přečtete na konci tohoto článku.
To je naprosto klíčová věta a měla by viset na nástěnce v každé realitní kanceláři, klidně velkými písmeny. SVJ vzniklo proto, aby spravovalo společné části domu. Ne proto, aby usnadňovalo práci makléřům, kteří si za zprostředkování prodeje účtují nemalou provizi, často ve výši několika procent z kupní ceny, tedy klidně statisíce korun. Za tu provizi by měli dělat svoji práci sami. Tedy zjišťovat si informace o nemovitosti, prověřovat její stav, dohledávat dokumentaci, případně si zajistit technika. Od toho tu makléř je. Ne od toho, aby poslal seznam deseti otázek předsedovi výboru a čekal, že mu je někdo zdarma a obratem zpracuje, zatímco on sám si za zprostředkování inkasuje pěknou sumu.
A když si to tak vezmu, je to vlastně dost troufalé. Makléřka odvádí práci, za kterou jí platí klientka. A část té práce se snaží přehodit na mě, jako na předsedu výboru, který za to od nikoho nedostane ani korunu. Pěkný obchodní model, viďte? Jenže ne pro SVJ.
Dále v článku se dozvíte, proč dlouholetý nezájem vlastnice o dění v SVJ nakonec dopadl jako „problém“ na mě, kde přesně leží hranice mezi právem vlastníka nahlížet do dokumentů SVJ a domnělou povinností předsedy cokoliv na míru dohledávat a připravovat (na konkrétních bodech jako sklepní kóje, komora, materiál stoupaček), proč zjišťování technického stavu domu před prodejem není a nemá být úkolem SVJ, jak by vypadal precedens, kdybych na podobnou žádost přistoupil, a kdo skutečně odpovídá za podklady k prodeji jednotky. Na závěr shrnuji poučení pro vlastníky a přidávám epilog s pointou: makléřce jsem odpověděl věcně, ale pak mi napsala přímo vlastnice s úplně jinou, legitimní žádostí (potvrzení o bezdlužnosti a PENB), kterou jsem vyřídil do tří dnů – a na tom kontrastu je krásně vidět, co SVJ opravdu poskytuje a co si někdo jen domýšlí. A také se dozvíte, o jakou realitní kancelář jde. A na jeho konci si můžete poslechnout zajímavé shrnutí článku (audiopřehled).
Článek pokračuje...
