Evergreen zvaný shromáždění mimo zasedání

Když jsem před více než rokem psal články Pozvánka na „Shromáždění vlastníků jednotek mimo zasedání (per rollam)“ a Zápis z korespondenčního shromáždění či rozhodnutí shromáždění mimo zasedání, netušil jsem, že „rozhodování shromáždění mimo zasedání“ (takový nesmysl již od pohledu) bude tak oblíbené mezi členy výborů SVJ, kteří musí mít dle § 159 občanského zákoníku potřebné znalosti. To, jak by vypadalo shromáždění mimo zasedání, názorně ukazuje náhledový obrázek tohoto článku.

Jak může orgán, který nezasedá, rozhodovat?

O tom, že shromáždění je nejvyšší orgán SVJ, nemůže nikdo pochybovat. Občanský zákoník pak v § 1206 odst. 1 říká, že shromáždění tvoří všichni vlastníci jednotek, takže není možné nějakého vlastníka ze shromáždění vyloučit. O tom, že shromáždění je orgán, který zasedá na určitém místě a v určitém čase svědčí i § 1206 odst. 2 „Shromáždění je způsobilé usnášet se za přítomnosti vlastníků jednotek, kteří mají většinu všech hlasů. K přijetí rozhodnutí se vyžaduje souhlas většiny hlasů přítomných vlastníků jednotek, ledaže stanovy nebo zákon vyžadují vyšší počet hlasů.“ A na konec o tom, že shromáždění je orgán, který zasedá, svědčí i § 1207 odst. 1, který říká, že statutární orgán svolá shromáždění k zasedání tak, aby se konalo nejméně jedenkrát do roka.

Nezasedá-li shromáždění (orgán), nemůže logicky činit žádná rozhodnutí, resp. se usnášet. To vyplývá z podmínky přítomnosti vlastníků na shromáždění, nejsou-li vlastníci přítomni, nemůže jít o shromáždění. Shromáždění není permanentní orgán, jak si možná někteří myslí – zřejmě na základě chybného výkladu § 1206 odst. 1 občanského zákoníku.

Co na to judikatura?

O tom, že shromáždění probíhá na jednom místě a ve stejném čase mají soudy jasno. Například rozsudek Vrchního soudu v Praze sp. zn. 7 Cmo 225/2013 z 6. 11. 2014:

Způsob průběhu shromáždění či jiného nejvyššího orgánu, např. valné hromady, vždy upravuje zákon. Obchodní zákoník tak např. u valné hromady stanoví dva způsoby, a to klasickou valnou hromadu nebo rozhodnutí per rollam, tj. mimo valnou hromadu. Jiný průběh než konání valné hromady (shromáždění) musí být tedy v zákoně explicitně uveden. Zákon o vlastnictví bytů jiný způsob než svolání shromáždění (všech společníků na jedno místo v jednu hodinu) nezná, a proto jiný průběh shromáždění než na jednom místě pouze s jedním zvoleným předsedou shromáždění, ve stejnou hodinu, není možný.

Rozsudek se sice týká zákona o vlastnictví bytů, ale nová právní úprava se v tomto neliší. Je tedy nepochybné, že shromáždění se koná (zasedá) vždy za fyzické přítomnosti vlastníků či jejich zástupců, a to na jednom místě a ve stejném čase.



Proč tomu členové výboru nerozumí?

Každý, kdo rozumí česky psanému textu, přece musí rozumět i tomu, že když něco nezasedá, neexistuje to, nemůže to rozhodovat či se usnášet! A přesto i vysokoškolsky vzdělaní lidé tomu nerozumí. Oni by tomu rozuměli, pokud by chtěli tomu rozumět, pokud by svoji funkci vykonávali řádně, tzn. v souladu se zákony a stanovami. Ale takových je opravdu málo. Je to škoda, protože takovou správou cizího majetku dochází ke škodám. Tady nejde o nějaké „puntíčkářství“, tady jde o velké majetkové hodnoty a je důležité, aby v těchto věcech byl pořádek. V těchto případech je krásně vidět, jak k výkonu funkce mnozí členové výborů SVJ přistupují laxně, nezodpovědně. To je velká škoda především vlastníků, neboť jejich majetek se snižuje. Čím dříve to pochopí, tím méně škod jim vznikne.

Případ z praxe: Rozhodnutí shromáždění mimo zasedání

Výbor jednoho SVJ se v souvislosti s koronavirem rozhodl, že zruší shromáždění a bude se hlasovat per rollam. Vlastníkům to oznámil těmito slovy: „výbor na své schůzi dne xx.xx.xxxx zrušil fyzickou formu Shromáždění vlastníků, pozvaného na xx.xx.xxxx. Hlasování proběhne elektronicky mimo zasedání podle článku X Stanov.“ Je třeba uvést, že nic nebránilo tomu, aby výbor shromáždění odložil, loni bylo v červnu.

Je zcela evidentní, že výbor o SVJ netuší vůbec nic, neboť by nemohl tvrdit něco o fyzické formě shromáždění (ta druhá je asi elektronická forma shromáždění), zákon či stanovy o tom mlčí. Přece na tom není nic složitého pochopit, co to je to shromáždění. Nejde o žádný právní oříšek, to musí znát každý vlastník, o členovi výboru nemluvě.

Toto SVJ utratilo mnoho peněz u poměrně známé advokátní kanceláře za kontrolu stanov SVJ. Článek X těchto stanov se jmenuje Rozhodnutí shromáždění mimo zasedání, zákon je však u těchto ustanoveních nadepsán Rozhodnutí mimo zasedání.



Obsah článku X těchto stanov zní:

(1) Ve všech věcech v působnosti shromáždění, s výjimkou volby orgánů a změny stanov, lze rozhodnout i mimo zasedání.
(2) Návrh podává výbor a zasílá jej vlastníkům stejným způsobem a ve stejné formě, jako pozvánku na shromáždění. Návrh musí obsahovat alespoň návrh usnesení, podklady potřebné pro jeho posouzení nebo údaj, kde jsou uveřejněny, a údaj o lhůtě, ve které se má vlastník jednotky vyjádřit. Lhůta činí 21 dnů.
(3) K platnosti hlasování se vyžaduje vyjádření vlastníka jednotky s uvedením dne, měsíce a roku, kdy bylo učiněno, podepsané vlastní rukou na listině obsahující plné znění návrhu rozhodnutí, nebo zaslané elektronickou formou z adresy vlastníka, kterou má uvedenou
v seznamu členů.

(4) Výbor oznámí vlastníkům jednotek v písemné formě, nebo elektronickou formou výsledek hlasování a pokud bylo usnesení přijato, oznámí jim i celý obsah přijatého usnesení. Neučiní-li to bez zbytečného odkladu do 30 dnů od konce lhůty, může oznámení učinit na náklady společenství ten, kdo usnesení navrhl.
(5) Rozhodnutí se přijímá většinou hlasů všech vlastníků jednotek, pokud není ve stanovách stanovena pro určité rozhodnutí jiná většina, počítaná ze všech členů. Mění-li se však všem vlastníkům jednotek velikost podílů na společných částech nebo mění-li se poměr výše příspěvků na správu domu a pozemku jinak než v důsledku změny podílů na společných
částech, vyžaduje se souhlas všech vlastníků jednotek.

Problematická místa jsem zvýraznil tučně.

Občanský zákoník rozhodování mimo zasedání upravuje takto:

§ 1210
(1) Není-li svolané shromáždění způsobilé usnášet se, může osoba, která je oprávněna shromáždění svolat, navrhnout v písemné formě do jednoho měsíce ode dne, na který bylo zasedání svoláno, aby vlastníci jednotek rozhodli o týchž záležitostech mimo zasedání.
(2) V jiných případech lze mimo zasedání rozhodnout, pokud to připustí stanovy.
§ 1211
Návrh musí obsahovat alespoň návrh usnesení, podklady potřebné pro jeho posouzení nebo údaj, kde jsou uveřejněny, a údaj o lhůtě, ve které se má vlastník jednotky vyjádřit. Neurčí-li stanovy delší lhůtu, platí, že lhůta činí patnáct dní.
§ 1212
K platnosti hlasování se vyžaduje vyjádření vlastníka jednotky s uvedením dne, měsíce a roku, kdy bylo učiněno, podepsané vlastní rukou na listině obsahující plné znění návrhu rozhodnutí.
§ 1213
Statutární orgán oznámí vlastníkům jednotek v písemné formě výsledek hlasování, a pokud bylo usnesení přijato, oznámí jim i celý obsah přijatého usnesení. Neučiní-li to bez zbytečného odkladu, může oznámení učinit na náklady společenství vlastníků ten, kdo usnesení navrhl.
§ 1214
Rozhodnutí se přijímá většinou hlasů všech vlastníků jednotek, ledaže stanovy vyžadují vyšší počet hlasů. Mění-li se však všem vlastníkům jednotek velikost podílů na společných částech nebo mění-li se poměr výše příspěvků na správu domu a pozemku jinak než v důsledku změny podílů na společných částech, vyžaduje se souhlas všech vlastníků jednotek.

Srovnání stanov se zákonem

Smyslem rozhodování per rollam není nahradit nejvyšší orgán, tedy shromáždění, ale umožnit přijímat důležitá rozhodnutí v případě, kdy je shromáždění neschopné se usnášet, tzn. nízká účast na shromáždění.

Jak předseda výboru tohoto SVJ na loňském shromáždění řekl, má představu takovou, že se bude rozhodovat jen per rollam, aniž by se konalo shromáždění. To by bylo porušení zákona. Jenže domáhejte se práva, že? Výboru by se to moc hodilo, protože někteří vlastníci kladou nepříjemné otázky a do všeho moc šťourají. Vždyť je to jejich právo. Ale když výbor něco tají… Nedivme se, že nechce, aby někdo ostatním povídal, k jakým nekalým věcem dochází.

Velmi problematické je toto ustanovení stanov: K platnosti hlasování se vyžaduje vyjádření vlastníka jednotky s uvedením dne, měsíce a roku, kdy bylo učiněno, podepsané vlastní rukou na listině obsahující plné znění návrhu rozhodnutí, nebo zaslané elektronickou formou z adresy vlastníka, kterou má uvedenou v seznamu členů. Problém je v tučně zvýrazněné části. Připomeňme si, co znamená forma a co podoba. Forma může být ústní či písemná, písemná forma pak rozlišuje dvě podoby, a to listinnou a elektronickou. Kdo tyto základy nezná, neměl by se účastnit tvorby tak důležitého dokumentu, jakým jsou stanovy SVJ.



Nezákonné ustanovení

Všimněme si, že zákon jasně stanoví, že k platnosti hlasování se vyžaduje vyjádření vlastníka jednotky s uvedením dne, měsíce a roku, kdy bylo učiněno, podepsané vlastní rukou na listině obsahující plné znění návrhu rozhodnutí. Lidová tvořivost některých členů SVJ pak nad rámec zákonného ustanovení doplňuje text: nebo zaslané elektronickou formou z adresy vlastníka, kterou má uvedenou v seznamu členů.

Zatímco zákon vyžaduje vlastnoruční podpis na listině (na papíře), stanovy pak toto možnost rozšiřují o možnost zaslat nepodepsané e-mailem. Podle mého názoru je toto doplnění v rozporu se zákonem, a tudíž neplatné. Pokud by snad mělo být takové hlasování platné muselo by být podepsáno elektronicky, jak upravuje § 561 občanského zákoníku: K platnosti právního jednání učiněného v písemné formě se vyžaduje podpis jednajícího. Podpis může být nahrazen mechanickými prostředky tam, kde je to obvyklé. Jiný právní předpis stanoví, jak lze při právním jednání učiněném elektronickými prostředky písemnost elektronicky podepsat.“

Jak vypadal zápis z tohoto shromáždění mimo zasedání?

Vlastníci obdrželi dokument nazvaný ZÁPIS ZE SHROMÁŽDĚNÍ PER ROLLAM 2020, který obsahoval mj. tyto informace:
Termín hlasování: od pondělí xx. xx. 2020 do neděle xx. xx. 2020 ve lhůtě 21 dní podle Stanov
Místo konání: Rozhodnutí shromáždění mimo zasedání podle článku X Stanov …elektronicky na nasdum@seznam.cz

PROGRAM SHROMÁŽDĚNÍ

  1. Volba orgánů shromáždění
  2. Zpráva o činnosti výboru, revizorky a správcovské společnosti
  3. Schválení účetní závěrky, vyúčtování SVJ a čerpání dl. záloh za rok 2019
  4. Návrh rozpočtu na rok 2020
  5. Schválení dlouhodobého plánu modernizací, rekonstrukcí a oprav

Návrh usnesení: „Shromáždění vlastníků volí orgány shromáždění podle výše uvedeného návrhu.“

Přestože výbor zjevně ví, že shromáždění nezasedá (tedy neexistuje), nutí vlastníky volit orgány tohoto shromáždění a toto usnesení nazývat usnesením shromáždění. Další důkaz, že členové výboru ani revizor neví, která bije, jak se říká. Ale platit si za to nechají, to jo.

Usnášeníschopnost shromáždění: hlasovalo 86.18 % hlasů všech vlastníků

Jako perličku lze zmínit, že před každým hlasováním byla zjišťována usnášeníschopnost. Vidíte tu nesmyslnost a marnost? Tak to dopadá, když máte ve výboru neználky. Nejhorší je, jak už to bývá, že tento výbor porušuje zákony i vlastní stanovy jako na běžícím pásu, a to ke svému prospěchu, jak jinak.

Starejte se o svůj majetek

Opět si na závěr neodpustím radu či výzvu, abyste se starali o svůj majetek, a to pečlivě a se zájmem. Věnujte tomu dostatek času, byt bývá pro mnoho lidí jejich jediná větší investice, jediný větší majetek. U většiny vlastníků úroveň péče té vysoké hodnotě neodpovídá. Mnoha vlastníkům je jedno, jak se s jejich majetkem hospodaří, kam utíkají jejich peníze. A vězte, že v mnoha případech opravdu utíkají. Čím dříve se začnete starat o svůj majetek, tím lépe pro vás.



1 komentář u „Evergreen zvaný shromáždění mimo zasedání

  1. Hezké čtení. Ovšem jedná se o nutné dodržování nedokonalých zákonů nad praktickým použitím. Ohánět se paragrafy je mnohem snadnější než řešit skutečný stav. Za ideálního stavu existuje funkční výbor znalý všech paragrafů a zodpovědní členové. Ve skutečnosti většina výborů vše dělá ve volném čase, až na vyjímky nejsme právníci, a ikdyby jsme byli, pak i právníci se často nemohou shodnout. Členové většinou také nejsou zrovna ukázkoví a tak přítomnost alespoň polovičních podílů je často problematická. Např. potřebujete vyměnit vchodové dveře za 50tis kč, ovšem investici je potřeba schválit členy. Dnes je mnoho bytů v nájmu a majitelé po celé ČR. Pokud svoláte shromáždění, často se musí opakovat pro neusnášení schopnost. Per rollam jistě.. 100 dopisů se štítky adres, následně 100 kartiček s odpovědmi a přepisováním do excelu nebo papírové tabulky a sčítání – hezké 2-3 dlouhé večery. Se všemi lhůtami se bavíme nejméně o měsíci, prakticky dvou-třech (info o shromáždění 30dní předem, po měsící neusnášeníschopné shromáždění, když to nezkusíme za měsíc znovu a hned per rollam, 14 dní fikce doručení, s českou poštou ještě raději týden počkat na odpovědi). Nedivte se, že je snaha mnoha výborů, tento problém řešit „po svém“ a to i v dobré víře. Např. anketou ve vlastním diskusním fóru. Pokud na klasickém shromáždění kde je kvórum 50% a pro rozhodnutí stačí nadpoloviční většina, pak je toto defacto totožné jako s pozitivní odpověďí od 25% členů (podílů), tedy pokud zároveň bude pozitivních více než zamítavých. A hlasování lze uzavřít již tehdy, pokud je maticky zřejmé, že to zbytek neovlivní. A toto není možné jen protože je na to nějaký debilní zákon. Tedy osobně vidím toto jako následky skutečného problému, kterým je neochota členů se účastnit, nebo alespoň zplnomoctit zástupce. Bazírovat na tom co je a co není shromáždění je super, pokud vás to živí, většinu výborů to neživí a čas trávený neefektivními postupy ani nemohou vynaložit na lepší výběr dodavatelů či nějaké sebevzdělávání pro tuto funkci.

Napsat komentář

Vaše emailová adresa nebude zveřejněna. Vyžadované informace jsou označeny *

Tato stránka používá Akismet k omezení spamu. Podívejte se, jak vaše data z komentářů zpracováváme..