O fondu oprav všichni mluví, ale nikdo přesně neví, co to vlastně je
Fond oprav je často používaným pojmem. Všichni si myslí, že ví, co to je, ale ve skutečnosti to neví nikdo. V tomto článku se zabývám fondem oprav ve společenství vlastníků jednotek, nikoliv u bytových družstev, od kterých byl převzat, coby pojem. V tomto případě je vhodné používat uvozovky, tedy „fond oprav“, nicméně dále v textu ho budu psát bez uvozovek. Tento pojem bez uvážení používají i advokáti a soudci.
Např. v jednom odůvodnění MS v Praze se uvádí: „Tvrzení žalované, že pojem příspěvek do fondu oprav je pojmem neznámým a žádný zákon vlastníku bytové jednotky neukládá, aby bez příčiny cokoliv platil na neznámý a nejasný účel, tak neobstojí, obzvláště s přihlédnutím k tomu, že z výše uvedených zákonných ustanovení lze dovodit, že pojem příspěvek do fondu oprav (který je nadto zcela běžně užíván, jak je soudu známo z jiných řízení), je příspěvkem ve smyslu shora zmiňovaných ustanovení.“ Těmi ustanoveními soud měl na mysli § 15 odst. 2 zákona o vlastnictví bytů a § 1180 občanského zákoníku. Jak může soud v odůvodnění uvést jako argument, že pojem fond oprav je zcela běžně užíván, jak je soudu známo i z jiných řízení?! Důležitý je přece obsah, ne název.
O tom, proč příspěvek do fondu oprav nemůže být, podle mého názoru, příspěvkem ve smyslu shora zmiňovaných ustanovení, rozebírám dále v tomto článku.
Je fond oprav určen na opravy, nebo i na provoz?
Článek pokračuje...Celý příspěvek je pouze pro členy.
Chcete-li zobrazit tento obsah, musíte být přihlášeni.
Ještě nejste členy? Registrujte se a předplaťte si členství za 250 Kč na 6 měsíců nebo za 460 Kč na 12 měsíců.
O statutárním orgánu rozhodují vlastníci, tedy členové SVJ. Starejte se o svůj majetek tím, že si zvolíte takové členy výboru či předsedu SVJ, kteří znají dobře problematiku SVJ, právní rámec, vyznají se ve financích a mají manažerské zkušenosti. Dobře je zaplaťte, nevybírejte podle výše odměny, ale podle relevantních znalostí a zkušeností. Určitě se to vyplatí.
Pane Kašpar napsal jste:
„Záloha není příspěvek
Záloha je platba dopředu, která musí být vyúčtována (zálohy – náklady) a vypořádána, tzn. vypořádat přeplatky a nedoplatky. Příspěvek (v případě přispívání na náklady na správu domu a pozemku) je částka konečná, neplatí se dopředu, ale až poté, kdy jsou známy náklady…“
V rozsudku zde http://www.portalsvj.cz/files/Rozsudek%20-%20neplati%C4%8D%2024%20C%2043-2017-59.pdf to paní soudkyně vidí jinak. Cituji z dorsudku:
“ Nová právní úprava povinnosti vlastníka jednotky přispívat na správu domu vustanovení § 1180 o.z., kterou je třeba aplikovat vdané věci, vychází ze stejných zásad. Toto ustanovení upravuje pouze klíč krozdělení výše příspěvků na správu domu, jejich konkrétní výši upravuje zpravidla shromáždění svým rozhodnutím podle ustanovení § 1208 písm. d) vždy na další období, stejně jako jejich vyúčtování nebo vypořádání nevyčerpaných prostředků. Oproti předchozí úpravě BytZ se ustanovení §1180o.z. výslovně nezmiňuje o tom, že platby mají charakter záloh, avšak toto je možné dovodit zdalších ustanovení o vyúčtování[viz uvedený §1208 písm. d)]. „
Vážený pane Ladislave,
shodou okolností mně tento rozsudek včetně rozsudku odvolacího soudu poslal nedávno můj klient. Lépe se s tím vypořádal okresní soud, podle mého názoru. Problém v tomto případě byl, že advokát SVJ nevěděl, že nelze žalovat zálohy, když už je vystavené vyúčtování. Jistě poskytl své služby pro SVJ se slevou. Právě s tímto mám osobní zkušenost, advokát žalobce také žaloval zálohy, když už bylo hotové vyúčtování. Chybou našeho advokáta to skončilo až u Ústavního soudu ČR, o tom jsem se dříve zmiňoval. Trvalo to několik let, ačkoliv to mohlo být dávno vyřešeno u obvodního soudu.
Nicméně si dovolím nesouhlasit s tím, že to, že je něco zálohou (má charakter záloh) lze dovodit z toho, že se hovoří o vyúčtování. Tak to není. Zálohy musíte vždy vyúčtovat, příspěvky nikoliv. Abychom zůstali blízko soudních síní, tak takový přísedící také žádá o náhradu nákladů (cestovné, stravné atd.) na základě vyúčtování, které předloží soudu. Znamená to, že dostal od soudu zálohu? Rozhodně ne. Stejně tak vyúčtování pracovní cesty, to je stejný princip.
V běžném životě se můžeme setkat zase s tím, že někdo někomu nakoupí nějaké zboží a nákup mu přiveze (třeba starším lidem). A teď nastanou 2 situace, buď ten, kdo chce nakoupit, dá nakupujícímu zálohu, nebo ne. V případě, že dal zálohu, musí být logicky vyúčtována, je tedy předloženo vyúčtování, tedy to, co bylo nakoupeno a za kolik (účtenka), a pak dojde k vyúčtování zálohy: přijatá záloha mínus náklady dle vyúčtování nákladů (účtenka). Pokud záloha nebyla poskytnuta, dojde také k předložení vyúčtování (účtenky), kde budou položky a jejich cena, a konečný součet. To bude k úhradě. Pokud si nákup objednají 2 osoby, které spolu stejným dílem hradí náklady, pak jejich podíl na úhradě těchto nákladů (příspěvek) bude 50 % atd. Vidíte ten rozdíl? Stejně to je přece i v SVJ. A není důvod, aby tomu bylo jinak.
Záloha je záloha a příspěvek je příspěvek. To, že zákon je v tomto nešťastně formulovaný, neznamená, že to u SVJ neplatí. Tady je vidět smysl stanov, aby si takovéto záležitosti SVJ upravila dle svých potřeb, ale protože advokátní firmy, které vypracování stanov dle NOZ nabízely, tomu nerozuměly a do stanov okopírovaly občanský zákoník, NV č. 366/2013 Sb. a zákon o službách, tak to v SVJ upravené nemají. Já jsem to do našich stanov dal; u nás není pochyb o tom, že naši členové SVJ přispívají na náklady na správu domu a pozemku formou měsíčních záloh!
Znám SVJ, které vzniklo privatizací obecních bytů, správu zajišťuje firma patřící obci. Žádný vlastník nedostával vyúčtování nákladů na správu domu a pozemku, natož vyúčtování záloh. Pouze vyúčtování služeb. Tam se to jmenuje fond oprav, ne dlouhodobá záloha, krátkodobá záloha neexistuje. Tak jsou to zálohy, nebo příspěvky? Tohle se chová jako příspěvek, ne jako záloha.
Myslím, že by bylo dobré tyto formulace změnit tak, aby jen v SVJ neplatilo, že příspěvek je (možná) záloha. Není. I kdyby soud rozhodl, že jablko je hruška, tak to přece nebude pravda, nemyslíte? Možná by stálo za to změnit právní úpravu a místo přispívání uvést, že člen SVJ hradí náklady na správu domu a pozemku v poměru, který odpovídá jeho spoluvlastnickému podílu. A bylo by po příspěvcích. Pro mnoho lidí je to matoucí. Pak by záleželo, jak si to jednotlivá SVJ upraví ve stanovách, zda budou platit zálohy na náklady na správu domu a pozemku, nebo všechny náklady uhradí až bude k dispozici vyúčtování (tedy přispějí na tyto náklady v poměru svého spoluvlastnického podílu).
Jde mně o to, aby pojmy byly určité a neumožňovaly různý výklad, to je nešťastné. Pak musíte k soudu a trvá několik let, aby nejasnosti vysvětlil a někdy v tom udělá akorát zmatek. A kolik lidí tím trpí, je druhá věc. Stačí si připomenout výklad pojmu dohoda, jak dlouho trvalo, než Nejvyšší soud ČR změnil své stanovisko. Bylo tím bylo poškozeno mnoho lidí… Dohoda je prostě dohoda, ne většinové rozhodnutí shromáždění. Stejně tak je to se zálohami a příspěvky.
Hezký den.
Jiří Kašpar
Dobrý den,je toho zcela moc tak snad to pochopíte.mame předsedkyní a správce je mbd.jako vlastníci bytových jednotek jsme si vzali úvěr 1mil.korun na rekonstrukci baráku.Predsedkyne dala rekonstrukci svému známému,i když práce neprobíhalo tak jak by měli byla mu vyplacena další částka 250tis na dokončovací práce které nejsou dokončeny do teď vlastně není nic hotového přízemí nastudované,první patro jen do poloviny,druhé pouze nahozene a třetí omlacené na rákos… předsedkyně mu ty peníze vyplácet tedy neměla už rok žijeme v takovém domě,nemůžeme využívat sklep,kůlny nám zbourali ale v rekonstrukci se nepokračuje,světla nesvítí a nyní nám hrozí sankcí za nezamykani dveří které mají kouli z venku ,chce dát zákaz vyplácení nad limit z fondu oprav,vyplácí svého přítele za úklid a údržbu zahrady(zboural jednu kůlnu a posekal stromy společně s mým bratrem a vyplatila pouze tomu svému za tuto práci 10300z fondu oprav ,nemáme zvonky …přijde mi že zbytečně utrácí peníze nás všech,my tu bydlíme 47let ale tohle je příliš,měli jsme zde zámky,všechny vyměnila za bezpečnostní,do sklepa si dala kočárek ale klíče už dát nechce že sklep se nesmí používat.Jak máme postupovat předem děkuji za odpověď
Dobrý den,
podle toho, co píšete, to vypadá, že paní předsedkyně si dělá, co chce, bohužel jí to vlastníci trpí, jinak by ji odvolali. Chápu, odvolat někoho není jednoduché, když je to ostatním jedno. Ale jiná možnost opravdu není. Je třeba si sehnat podporu dalších vlastníků a začít se skutečně starat o svůj majetek alespoň tím, že si zvolí za předsedu (SVJ) někoho, kdo o tom něco ví, ví, co má dělat, jak to má dělat a bude dělat to, co je jeho povinností při dodržování zákonů a stanov. SVJ opravdu není nějaký zájmový spolek, SVJ spravuje cizí majetek v hodnotách desítek či stovek miliónů korun!
Hezký den.
Jiří Kašpar
Pane Kašpar,
vaše srovnání vyúčtování příspěvků na správu s vyúčtováním soudního přísedícího, vyúčtování pracovní cesty či nákupu zboží je zavádějící. V NOZ je totiž v § 1208 uvedeno, že do působnosti shromáždění patří schválení celkové výše příspěvků na správu domu pro příští období a rozhodnutí o vyúčtování nebo vypořádání nevyčerpaných příspěvků . Z tohoto ustanovení vyplývá, že příspěvky mají charakter záloh, protože v opačném případě by schvalování celkové výše příspěvků na správu pro příští období a rozhodnutí o vyúčtování nebo vypořádání nevyčerpaných příspěvků bylo nesmyslem. Pokud by se měly příspěvky předepsat, jak tvrdíte, až po zjištění skutečných nákladů, tak by vypořádání nevyčerpaných příspěvků nepřicházelo v úvahu, že?
A kromě toho neplatí, jak tvrdíte, že při správě domu se krátkodobé zálohy musí vždy vypořádat. I krátkodobé zálohy jsou příspěvky na správu domu a podle uvedeného § 1208 o vypořádání nevyčerpáných příspěvků rozhodne shromáždění.
Pane Ladislave,
pokud by zákonodárce měl na mysli zálohy a ne příspěvky, napsal by přece zálohy, nemyslíte? To, že je zákon špatně napsaný, ví skoro všichni. Navrhoval jsem změnu zákona, to je určitě lepší než nazývat zálohy příspěvky, předpokládám, že se mnou souhlasíte.
Já nevidím nesmysl v tom, že v působnosti shromáždění je schválení celkové výše příspěvků na správu domu pro příští období a rozhodnutí o vyúčtování nebo vypořádání nevyčerpaných příspěvků. Již jsem uvedl, že v některých SVJ se tyto platby (zálohy?) chovají jako příspěvky, protože záloha se musí vždy vyúčtovat!
Shromáždění schválí nějaký rozpočet, tedy celkovou sumu potřebných finančních prostředků na další období, tj. celkovou výši příspěvků. Každý přispívá zpravidla podle spoluvlastnického podílu – platí příspěvky. Pokud se utratí méně, než bylo schváleno, může shromáždění rozhodnout, co se s těmito příspěvky stane. To ale neznamená, že musí jít o zálohy. Zákon o zálohách nic nepíše, musíme se podívat do stanov konkrétních SVJ, tam to musí být upraveno. To jsem už také psal.
Pokud jde o vyúčtování příspěvků, tak je logické, že když platíte příspěvky, že budete chtít vyúčtovat, jak byly tyto příspěvky použity, tedy za co byly utraceny. Bez vyúčtování nemůžete ani vědět, jestli byly příspěvky vyčerpány nebo ne. Nemůžete tedy ani rozhodnou o tom, co s nevyčerpanými příspěvky.
Jinak smyslem článku nebylo podrobně rozebírat účetní či daňové aspekty, ale poukázat na některé poznatky z praxe.
záloha.Pan Kašpar zde napsal: „… pokud by zákonodárce měl na mysli zálohy a ne příspěvky, napsal by přece zálohy, nemyslíte?“
———————————-
Ne, nemyslím. Pan Kašpar si totiž spletl pojmy. Pojem „příspěvek“ se nevylučuje s pojmem „záloha“. Každý z obou pojmů totiž popisuje jinou skutečnost. Přispívat je možno buď zálohovými platbami, nebo konečnými platbami, které samozřejmě NEJSOU zálohami a nevyúčtují se.
Pojem „příspěvek“, „přispívat“ vyjadřuje pouze to, že platba je pouze částí celku. Napíše-li autor knihu, je jediným autorem celého díla. Napíše-li PŘÍSPĚVEK do vědeckého sborníku, je pouze spoluautorem a má jen dílčí podíl na celkovém Impact faktoru celé publikace.
Obdobně je to rozlišováno v běžné mluvě: „Rodiče mi ZAPLATILI výlet do Švédska“ je sdělením odlišným od „Rodiče mi PŘISPĚLI na výlet do Švédska.“ V tom druhém případě rodiče pouze přispěli – zbytek nákladů uhradila babička, případně přispěl i sám cestovatel (penězi z ušetřeného kapesného, nebo z brigád).
Stejně tak pojem „příspěvek“ v oblasti bytového vlastnictví vyjadřuje to, že více osob společně skládá částky na jediný stejný účel. Zda toto jejich přispívání probíhá přes zálohové platby, nebo jde o konečné úhrady – to je zcela jiná otázka.
V článku kladně hodnotím nutnost rozlišování krátkodobých a dlouhodobých záloh na správu
Jinak souhlasím s komentářem pana Ladislava.
Způsoby přispívání na správu si dovolím doplnit. V současné době je možné přispívat na správu třemi různými formami. Jejich úprava ve stanovách je nezbytná. .
1. Příspěvky zasílané formou krátkodobých a dlouhodobých záloh na správu musí být vyúčtovány i vypořádány, což nutně neznamená, že musí být přeplatky záloh vyplaceny. Mohou být započteny s předpisy záloh na příští období, mohou být vlastníkům převedeny do dalších let apod. Tuto formu přispívání na správu doporučuji jako základní.
2. Přispívání formou úhrady skutečných nákladů na správu rozpočítaných na vlastníky jednotek je proti trvalým příkazům k úhradě záloh pro vlastníky nevýhodné. I pro SVJ jde o časově náročnější způsob hrazení nákladů, navíc řada dodavatelů např. oprav, rekonstrukcí apod. požaduje peníze předem. Při přispívání na skutečně vynaložené náklady není samozřejmě co finančně vypořádávat.
Tuto formu doporučuji pro případy nutného mimořádného vybírání peněz na akci, která nebyla zahrnuta do rozpočtu a tudíž ani do příspěvků vybíraných formou záloh.
3. Třetí možnou formou přispívání na správu je přispívání do fondů na správu, pokud byly vytvořeny v účtové skupině 91 Fondy v souladu se stanovami a s účetními předpisy. Fondy nemusí být nutně tvořeny jenom ze zisku, jak bylo v článku uvedeno. Možných zdrojů je podle vyhlášky č. 504/2002 Sb., i podle ČÚS 413 více. Tuto formu přispívání vřele doporučuji pro případy pořizování majetku do vlastnictví SVJ. Fondy by se mohly jmenovat např. Fond na pořízení DM nebo Fond na pořízení zásob.
Ještě malý dodatek:
Příspěvky na úhradu skutečných nákladů na správu, uvedené v bodu 2, se účtují do výnosů. Někteří účetní účtují do výnosů i příspěvky na úhradu budoucích nákladů. Při tomto způsobu účtování vzniká SVJ ze správy zisk nebo ztráta. Obě možnosti jsou pro členy SVJ méně výhodné, než přispívání formou krátkodobých a dlouhodobých záloh.