Fond oprav je jako Yetti – všichni o něm mluví, ale nikdo ho neviděl

O fondu oprav všichni mluví, ale nikdo přesně neví, co to vlastně je

Fond oprav je často používaným pojmem. Všichni si myslí, že ví, co to je, ale ve skutečnosti to neví nikdo. V tomto článku se zabývám fondem oprav ve společenství vlastníků jednotek, nikoliv u bytových družstev, od kterých byl převzat, coby pojem. V tomto případě je vhodné používat uvozovky, tedy „fond oprav“, nicméně dále v textu ho budu psát bez uvozovek. Tento pojem bez uvážení používají i advokáti a soudci.

Např. v jednom odůvodnění MS v Praze se uvádí: „Tvrzení žalované, že pojem příspěvek do fondu oprav je pojmem neznámým a žádný zákon vlastníku bytové jednotky neukládá, aby bez příčiny cokoliv platil na neznámý a nejasný účel, tak neobstojí, obzvláště s přihlédnutím k tomu, že z výše uvedených zákonných ustanovení lze dovodit, že pojem příspěvek do fondu oprav (který je nadto zcela běžně užíván, jak je soudu známo z jiných řízení), je příspěvkem ve smyslu shora zmiňovaných ustanovení.“  Těmi ustanoveními soud měl na mysli § 15 odst. 2 zákona o vlastnictví bytů a § 1180 občanského zákoníku. Jak může soud v odůvodnění uvést jako argument, že pojem fond oprav je zcela běžně užíván, jak je soudu známo i z jiných řízení?! Důležitý je přece obsah, ne název.

O tom, proč příspěvek do fondu oprav nemůže být, podle mého názoru, příspěvkem ve smyslu shora zmiňovaných ustanovení, rozebírám dále v tomto článku.

Je fond oprav určen na opravy, nebo i na provoz?

§ 1180 odst. 1 občanského zákoníku: „Nebylo-li jinak určeno, přispívá vlastník jednotky na správu domu a pozemku ve výši odpovídající jeho podílu na společných částech…“ 

Správa domu a pozemku nejsou jen opravy, ale i běžné záležitosti – např.  provoz a údržba společných částí domu, údržba přístupových cest, revize a opravy společných částí technických sítí, rozvodů elektrické energie atd. Nevím, z čeho někteří soudci dovozují, že je či byla zákonem určena povinnost do takového „fondu“ platit. Jiná situace je, pokud má SVJ fond oprav upraven ve stanovách, ale tomu tak zpravidla není. Neobstojí ani definice, že fond oprav je suma finančních prostředků na účtě SVJ!


Je s podivem, že snad všichni, kteří používají pojem fond oprav tvrdí, že každý ví, co znamená, co je jeho obsahem, k čemu slouží atd. Když se však zeptám, aby mně dotyčný řekl, co to tedy ten fond oprav je, začne blekotat fráze jako např. že to ví každý, že jsou to peníze SVJ určené na opravy a pod. Ano, fond oprav asi budou, jak lze z názvu dovodit, peníze určené na opravy. Jenže to má háček. To je jen část pravdy, část skutečnosti.

Co je ve skutečnosti ten záhadný fond oprav?

Kromě nic neříkající odpovědi, že jde o peníze na opravy či sumu peněz na účtu SVJ, je třeba se podívat, co to ve své podstatě doopravdy je, k čemu to ve skutečnosti slouží, co se z něj ve skutečnosti financuje a jak se to ve skutečnosti eviduje v účetnictví.

Co nám o fondu oprav říká účetnictví?

Tzv. fond oprav se neeviduje jako fond tvořený z čistého zisku, tedy po zdanění (jako např. v podnikové praxi známý FKSP – fond kulturních a sociálních potřeb; i tento fond však musí být upraven vnitropodnikovými směrnicemi včetně jeho tvorby a použití!), ale jako dlouhodobá záloha na účtu 955. Nevím, jak vám, advokátům nebo soudcům, ale mně je jasné, co to je dlouhodobá záloha, resp. její určení je zřejmé. Fond oprav mně však neříká nic.

Není to fond oprav, je to dlouhodobá záloha!

Teď už tedy víme, co je fond oprav ve skutečnosti, podle toho, jak o něm účtujeme, jak ho evidujeme. Co nám tedy brání v tom, abychom používali pojem dlouhodobá záloha místo nic neříkajícího pojmu fond oprav? Je to neznalost, jako zpravidla vždy.

Použití dlouhodobé zálohy je delší než 12 měsíců, to znamená, že neslouží k financování každoročně se opakujících plateb (ty přece známe dopředu, když se opakují každý rok).



Co nám o fondu oprav říká to, jak a k čemu je používán?

Ačkoliv se zdá, a většina si to také myslí, že fond oprav slouží k financování oprav či položek správy domu a pozemku, na které se tvoří finanční rezerva, protože jsou jednorázové a neopakují se každý rok, skutečnost je v mnoha SVJ úplně jiná! Fond oprav je používán v rozporu s tím, jak je o něm účtováno a jak se nazývá.

I já jsem si dříve myslel, že fond oprav je vlastně dlouhodobá záloha, akorát se jí říká jinak. Omyl! Zjistil jsem, že v některých SVJ je fond oprav i tzv. fond provozu, jak se tomu někde říká (tedy ve skutečnosti krátkodobou zálohou).

Fond oprav se vždy nepoužívá jako dlouhodobá záloha, ačkoliv se tak vede v účetnictví. V některých SVJ se z této dlouhodobé zálohy, rozuměj fondu oprav, hradí i výdaje, které se opakují každoročně, např. pojištění domu, odměna správcovské firmě, poštovné, kancelářské potřeby, odměna advokátovi apod.

Dlouhodobá záloha je tedy používána také jako krátkodobá záloha, tedy jako záloha, která má použití do 12 měsíců, a která se každoročně vyúčtuje a vypořádá, jako každá záloha!

Fond oprav, neboli černá díraFond oprav - černá díra

SVJ, která používají fond oprav nejen jako dlouhodobou, ale i jako krátkodobou zálohu, slouží tedy k veškerému financování chodu SVJ, nedoručují podle mých zkušeností členům SVJ (vlastníkům) vyúčtování nákladů na správu domu a pozemku, ale pouze vyúčtování služeb! Fond oprav je v těchto případech černá díra, ve které bez kontroly mizí peníze!

Proč nemůže být fond oprav suma finančních prostředků na účtu SVJ?

Jak již víme, člen společenství vlastníků jednotek platí SVJ zálohy – žádné platby do fondu oprav, ani zálohové příspěvky, ani příspěvky, které jsou ve skutečnosti zálohami. To je mystifikace, někdy z neznalosti, někdy snad záměrná. Proč nenazývat platby (či jiné skutečnosti atd.) správnými, nemystifikujícími názvy?

Zálohy, které platí členové SVJ (tedy vlastníci jednotek) se skládají ze 2 druhů plateb, jak jsem psal v článku Přednostní uspokojení pohledávek SVJ. Jakých pohledávek se týká? Jedním druhem jsou platby záloh na správu domu a pozemku podle občanského zákoníku, druhým druhem plateb jsou zálohy na služby podle zákona o službách (lex specialis).



Povinnost přispívat na správu domu a pozemku je založena v § 1180 občanského zákoníku, zákonem není stanovena povinnost platit zálohy, nicméně stanovy to mohou určit. Platby záloh na služby jsou stanoveny přímo v § 1181 občanského zákoníku.

Z výše uvedených skutečností je více než zřejmé, že všechny finanční prostředky, které jsou na účtu SVJ, nemohou tvořit fond oprav, protože na účtě je také část finančních prostředků, které jsou zálohami na služby, tedy rozhodně nejsou určeny na opravy či obecně na správu domu a pozemku.

Nazývejme konečně věci pravými jmény, nejde o přepjatý formalismus

Pokud jste pozorně dočetli až sem, zjistili jste, že ten fond oprav žádným fondem zpravidla ve skutečnosti není, a patrně byste také chtěli, aby i ve vašem SVJ byly používány konkrétní a jasné pojmy.

Jestli někdo v SVJ nedokáže žít bez fondu oprav, ať si ho upraví ve stanovách a nezapomene na jeho definici, aby bylo jasné, co ten fond vlastně je, jak se tvoří, jak se čerpá, k čemu je určen, jak probíhá vyúčtování a vypořádání atd., protože žádný zákon ani jiný právní předpis toto neupravuje.

Pak se nedivme, že každý má jinou definici, jinou představu a soudci si ho vykládají na základě fantazie, místo na základě faktů, obsahu a znalostí problematiky SVJ. Na druhou stranu, když tomu zpravidla nerozumí advokáti, kteří by tyto námitky vznesli a relevantně je odůvodnili, nedivme se, že soudci rozhodují tak, jak rozhodují.

Jestli má někdo dojem, že slovíčkařím, že by snad mohlo jít o pouhý formalismus, tak se znalostí věci je to třeba odmítnout. Sami vidíte, že v tom je velký rozdíl. Je nezbytné, aby bylo naprosto jasné a nezpochybnitelné, co je co. O fondu oprav to musí také platit, zatím tomu tak moc není.

Trvejme tedy na tom, aby se fond nazýval fondem, dlouhodobá záloha dlouhodobou zálohou a černá díra černou dírou, jedině tak budeme vědět, o co ve skutečnosti jde.

Má-li někdo potřebu dlouhodobou zálohu nazývat fondem oprav nebo černou dírou, ať si to upraví ve stanovách. Fond oprav, coby opravdový fond, tedy fond tvořený z čistého zisku (po zdanění), v SVJ nikdo nikdy neviděl, i když se v některých SVJ zisk převádí do dlouhodobé zálohy. Musel by být uvedený ve stanovách a účetně oddělený.

Fond oprav se eviduje jako záloha, ale nechová se tak

Podle mého názoru, kdyby soudci znali zde uvedené skutečnosti a trvali na tom, že fond oprav není záloha dle § 15 odst. 2 zákona o vlastnictví bytů, donutili by SVJ k tomu, aby si konečně udělala v hospodaření SVJ pořádek a jasně stanovila pravidla. Zatím jen přiživují ten chaos, nepřehlednost a nepořádek, který v hospodaření mnoha SVJ je.

Záloha není příspěvek

Záloha je platba dopředu, která musí být vyúčtována (zálohy – náklady) a vypořádána, tzn. vypořádat přeplatky a nedoplatky. Příspěvek (v případě přispívání na náklady na správu domu a pozemku) je částka konečná, neplatí se dopředu, ale až poté, kdy jsou známy náklady. Ty se rozúčtují zpravidla podle spoluvlastnického podílu.

Kdyby byl fond oprav zálohou, tak by byl jako záloha přece vyúčtován a vypořádán. A protože způsob vypořádání dlouhodobé zálohy neupravoval a neupravuje zákon, je třeba ho určit ve stanovách. Jinak se to chová jako příspěvek, ale o příspěvku zákon o vlastnictví bytů neříkal vůbec nic a už vůbec ne v § 15 odst. 2. U krátkodobé zálohy je jasné, jak se vypořádá: přeplatky SVJ vyplatí vlastníkům a nedoplatky vlastníci uhradí SVJ. Jak jednoduché.

Co znamená přispívat na náklady?

Přispívat na náklady neznamená platit měsíční příspěvky, ale přispět na náklady na správu domu a pozemku. To říkal § 15 odst. 1 zákona o vlastnictví bytů a říká to i občanský zákoník v § 1180, resp. říká přispívat na správu domu a pozemku – důvodová zpráva hovoří o nákladech spojených se správou domu a pozemku.

Náklady jsou známy až po skončení účetního období, tj. za celý rok, ne za měsíc. Na základě (skutečných) nákladů pak každý vlastník přispěje na úhradu těchto nákladů svým dílem, který se rovná spoluvlastnickému podílu (zpravidla). To je přispívání na náklady na správu domu a pozemku. Placení měsíčních příspěvků do fondu oprav je něco jiného. Ve skutečnosti se to nechová jako záloha, ale jako (členský?) příspěvek, ne však jako přispívání na náklady dle dikce zákona. A to je problém. Je třeba v této oblasti udělat pořádek.

Odpovědnost má statutární orgán

Je odpovědností statutárního orgánu, aby vše bylo v pořádku. Pokud máte neznalý statutární orgán, nedivte se, že se u vás hospodaří netransparentně, neodstáváte vyúčtování atd. A nemyslete si, že když správcovská firma vašeho SVJ je firma obecní a spravuje dlouhodobě obecní byty, tak že tato firma dělá vše správně. Nedělá. Správa obecních (tedy nájemních) bytů a správa bytů v rámci SVJ je úplně jiná.

O statutárním orgánu rozhodují vlastníci, tedy členové SVJ. Starejte se o svůj majetek tím, že si zvolíte takové členy výboru či předsedu SVJ, kteří znají dobře problematiku SVJ, právní rámec, vyznají se ve financích a mají manažerské zkušenosti. Dobře je zaplaťte, nevybírejte podle výše odměny, ale podle relevantních znalostí a zkušeností. Určitě se to vyplatí.



6 komentářů u „Fond oprav je jako Yetti – všichni o něm mluví, ale nikdo ho neviděl

  1. Pane Kašpar napsal jste:
    „Záloha není příspěvek
    Záloha je platba dopředu, která musí být vyúčtována (zálohy – náklady) a vypořádána, tzn. vypořádat přeplatky a nedoplatky. Příspěvek (v případě přispívání na náklady na správu domu a pozemku) je částka konečná, neplatí se dopředu, ale až poté, kdy jsou známy náklady…“

    V rozsudku zde http://www.portalsvj.cz/files/Rozsudek%20-%20neplati%C4%8D%2024%20C%2043-2017-59.pdf to paní soudkyně vidí jinak. Cituji z dorsudku:
    “ Nová právní úprava povinnosti vlastníka jednotky přispívat na správu domu vustanovení § 1180 o.z., kterou je třeba aplikovat vdané věci, vychází ze stejných zásad. Toto ustanovení upravuje pouze klíč krozdělení výše příspěvků na správu domu, jejich konkrétní výši upravuje zpravidla shromáždění svým rozhodnutím podle ustanovení § 1208 písm. d) vždy na další období, stejně jako jejich vyúčtování nebo vypořádání nevyčerpaných prostředků. Oproti předchozí úpravě BytZ se ustanovení §1180o.z. výslovně nezmiňuje o tom, že platby mají charakter záloh, avšak toto je možné dovodit zdalších ustanovení o vyúčtování[viz uvedený §1208 písm. d)]. „

  2. Vážený pane Ladislave,
    shodou okolností mně tento rozsudek včetně rozsudku odvolacího soudu poslal nedávno můj klient. Lépe se s tím vypořádal okresní soud, podle mého názoru. Problém v tomto případě byl, že advokát SVJ nevěděl, že nelze žalovat zálohy, když už je vystavené vyúčtování. Jistě poskytl své služby pro SVJ se slevou. Právě s tímto mám osobní zkušenost, advokát žalobce také žaloval zálohy, když už bylo hotové vyúčtování. Chybou našeho advokáta to skončilo až u Ústavního soudu ČR, o tom jsem se dříve zmiňoval. Trvalo to několik let, ačkoliv to mohlo být dávno vyřešeno u obvodního soudu.

    Nicméně si dovolím nesouhlasit s tím, že to, že je něco zálohou (má charakter záloh) lze dovodit z toho, že se hovoří o vyúčtování. Tak to není. Zálohy musíte vždy vyúčtovat, příspěvky nikoliv. Abychom zůstali blízko soudních síní, tak takový přísedící také žádá o náhradu nákladů (cestovné, stravné atd.) na základě vyúčtování, které předloží soudu. Znamená to, že dostal od soudu zálohu? Rozhodně ne. Stejně tak vyúčtování pracovní cesty, to je stejný princip.

    V běžném životě se můžeme setkat zase s tím, že někdo někomu nakoupí nějaké zboží a nákup mu přiveze (třeba starším lidem). A teď nastanou 2 situace, buď ten, kdo chce nakoupit, dá nakupujícímu zálohu, nebo ne. V případě, že dal zálohu, musí být logicky vyúčtována, je tedy předloženo vyúčtování, tedy to, co bylo nakoupeno a za kolik (účtenka), a pak dojde k vyúčtování zálohy: přijatá záloha mínus náklady dle vyúčtování nákladů (účtenka). Pokud záloha nebyla poskytnuta, dojde také k předložení vyúčtování (účtenky), kde budou položky a jejich cena, a konečný součet. To bude k úhradě. Pokud si nákup objednají 2 osoby, které spolu stejným dílem hradí náklady, pak jejich podíl na úhradě těchto nákladů (příspěvek) bude 50 % atd. Vidíte ten rozdíl? Stejně to je přece i v SVJ. A není důvod, aby tomu bylo jinak.

    Záloha je záloha a příspěvek je příspěvek. To, že zákon je v tomto nešťastně formulovaný, neznamená, že to u SVJ neplatí. Tady je vidět smysl stanov, aby si takovéto záležitosti SVJ upravila dle svých potřeb, ale protože advokátní firmy, které vypracování stanov dle NOZ nabízely, tomu nerozuměly a do stanov okopírovaly občanský zákoník, NV č. 366/2013 Sb. a zákon o službách, tak to v SVJ upravené nemají. Já jsem to do našich stanov dal; u nás není pochyb o tom, že naši členové SVJ přispívají na náklady na správu domu a pozemku formou měsíčních záloh!

    Znám SVJ, které vzniklo privatizací obecních bytů, správu zajišťuje firma patřící obci. Žádný vlastník nedostával vyúčtování nákladů na správu domu a pozemku, natož vyúčtování záloh. Pouze vyúčtování služeb. Tam se to jmenuje fond oprav, ne dlouhodobá záloha, krátkodobá záloha neexistuje. Tak jsou to zálohy, nebo příspěvky? Tohle se chová jako příspěvek, ne jako záloha.

    Myslím, že by bylo dobré tyto formulace změnit tak, aby jen v SVJ neplatilo, že příspěvek je (možná) záloha. Není. I kdyby soud rozhodl, že jablko je hruška, tak to přece nebude pravda, nemyslíte? Možná by stálo za to změnit právní úpravu a místo přispívání uvést, že člen SVJ hradí náklady na správu domu a pozemku v poměru, který odpovídá jeho spoluvlastnickému podílu. A bylo by po příspěvcích. Pro mnoho lidí je to matoucí. Pak by záleželo, jak si to jednotlivá SVJ upraví ve stanovách, zda budou platit zálohy na náklady na správu domu a pozemku, nebo všechny náklady uhradí až bude k dispozici vyúčtování (tedy přispějí na tyto náklady v poměru svého spoluvlastnického podílu).

    Jde mně o to, aby pojmy byly určité a neumožňovaly různý výklad, to je nešťastné. Pak musíte k soudu a trvá několik let, aby nejasnosti vysvětlil a někdy v tom udělá akorát zmatek. A kolik lidí tím trpí, je druhá věc. Stačí si připomenout výklad pojmu dohoda, jak dlouho trvalo, než Nejvyšší soud ČR změnil své stanovisko. Bylo tím bylo poškozeno mnoho lidí… Dohoda je prostě dohoda, ne většinové rozhodnutí shromáždění. Stejně tak je to se zálohami a příspěvky.

    Hezký den.

    Jiří Kašpar

  3. Pane Kašpar,

    vaše srovnání vyúčtování příspěvků na správu s vyúčtováním soudního přísedícího, vyúčtování pracovní cesty či nákupu zboží je zavádějící. V NOZ je totiž v § 1208 uvedeno, že do působnosti shromáždění patří schválení celkové výše příspěvků na správu domu pro příští období a rozhodnutí o vyúčtování nebo vypořádání nevyčerpaných příspěvků . Z tohoto ustanovení vyplývá, že příspěvky mají charakter záloh, protože v opačném případě by schvalování celkové výše příspěvků na správu pro příští období a rozhodnutí o vyúčtování nebo vypořádání nevyčerpaných příspěvků bylo nesmyslem. Pokud by se měly příspěvky předepsat, jak tvrdíte, až po zjištění skutečných nákladů, tak by vypořádání nevyčerpaných příspěvků nepřicházelo v úvahu, že?

    A kromě toho neplatí, jak tvrdíte, že při správě domu se krátkodobé zálohy musí vždy vypořádat. I krátkodobé zálohy jsou příspěvky na správu domu a podle uvedeného § 1208 o vypořádání nevyčerpáných příspěvků rozhodne shromáždění.

    1. Pane Ladislave,
      pokud by zákonodárce měl na mysli zálohy a ne příspěvky, napsal by přece zálohy, nemyslíte? To, že je zákon špatně napsaný, ví skoro všichni. Navrhoval jsem změnu zákona, to je určitě lepší než nazývat zálohy příspěvky, předpokládám, že se mnou souhlasíte.

      Já nevidím nesmysl v tom, že v působnosti shromáždění je schválení celkové výše příspěvků na správu domu pro příští období a rozhodnutí o vyúčtování nebo vypořádání nevyčerpaných příspěvků. Již jsem uvedl, že v některých SVJ se tyto platby (zálohy?) chovají jako příspěvky, protože záloha se musí vždy vyúčtovat!

      Shromáždění schválí nějaký rozpočet, tedy celkovou sumu potřebných finančních prostředků na další období, tj. celkovou výši příspěvků. Každý přispívá zpravidla podle spoluvlastnického podílu – platí příspěvky. Pokud se utratí méně, než bylo schváleno, může shromáždění rozhodnout, co se s těmito příspěvky stane. To ale neznamená, že musí jít o zálohy. Zákon o zálohách nic nepíše, musíme se podívat do stanov konkrétních SVJ, tam to musí být upraveno. To jsem už také psal.

      Pokud jde o vyúčtování příspěvků, tak je logické, že když platíte příspěvky, že budete chtít vyúčtovat, jak byly tyto příspěvky použity, tedy za co byly utraceny. Bez vyúčtování nemůžete ani vědět, jestli byly příspěvky vyčerpány nebo ne. Nemůžete tedy ani rozhodnou o tom, co s nevyčerpanými příspěvky.

      Jinak smyslem článku nebylo podrobně rozebírat účetní či daňové aspekty, ale poukázat na některé poznatky z praxe.

  4. V článku kladně hodnotím nutnost rozlišování krátkodobých a dlouhodobých záloh na správu
    Jinak souhlasím s komentářem pana Ladislava.

    Způsoby přispívání na správu si dovolím doplnit. V současné době je možné přispívat na správu třemi různými formami. Jejich úprava ve stanovách je nezbytná. .

    1. Příspěvky zasílané formou krátkodobých a dlouhodobých záloh na správu musí být vyúčtovány i vypořádány, což nutně neznamená, že musí být přeplatky záloh vyplaceny. Mohou být započteny s předpisy záloh na příští období, mohou být vlastníkům převedeny do dalších let apod. Tuto formu přispívání na správu doporučuji jako základní.

    2. Přispívání formou úhrady skutečných nákladů na správu rozpočítaných na vlastníky jednotek je proti trvalým příkazům k úhradě záloh pro vlastníky nevýhodné. I pro SVJ jde o časově náročnější způsob hrazení nákladů, navíc řada dodavatelů např. oprav, rekonstrukcí apod. požaduje peníze předem. Při přispívání na skutečně vynaložené náklady není samozřejmě co finančně vypořádávat.
    Tuto formu doporučuji pro případy nutného mimořádného vybírání peněz na akci, která nebyla zahrnuta do rozpočtu a tudíž ani do příspěvků vybíraných formou záloh.

    3. Třetí možnou formou přispívání na správu je přispívání do fondů na správu, pokud byly vytvořeny v účtové skupině 91 Fondy v souladu se stanovami a s účetními předpisy. Fondy nemusí být nutně tvořeny jenom ze zisku, jak bylo v článku uvedeno. Možných zdrojů je podle vyhlášky č. 504/2002 Sb., i podle ČÚS 413 více. Tuto formu přispívání vřele doporučuji pro případy pořizování majetku do vlastnictví SVJ. Fondy by se mohly jmenovat např. Fond na pořízení DM nebo Fond na pořízení zásob.

  5. Ještě malý dodatek:
    Příspěvky na úhradu skutečných nákladů na správu, uvedené v bodu 2, se účtují do výnosů. Někteří účetní účtují do výnosů i příspěvky na úhradu budoucích nákladů. Při tomto způsobu účtování vzniká SVJ ze správy zisk nebo ztráta. Obě možnosti jsou pro členy SVJ méně výhodné, než přispívání formou krátkodobých a dlouhodobých záloh.

Napsat komentář

Vaše emailová adresa nebude zveřejněna. Vyžadované informace jsou označeny *

Tato stránka používá Akismet k omezení spamu. Podívejte se, jak vaše data z komentářů zpracováváme..