Nezájem vlastníků či jejich neochota být členem statutárního orgánu SVJ (výbor či předseda SVJ) v mnoha SVJ řeší tzv. profesionálním předsedou. Ať už předsedou výboru, jako garantem znalostí a odbornosti pro výbor tvořený vlastníky, nebo předsedou SVJ, tedy individuálním statutárním orgánem. O chybách, kterých se vlastníci dopouštějí, kdy vybírají tzv. profesionálního předsedu, jsem psal v článku Jakých chyb se dopouštějí členové SVJ, kteří hledají profesionálního předsedu?

Kromě nezájmu o SVJ či neochotě přidělávat si starosti s výkonem funkce a věnovat tomu čas za ne mnoho peněz, je u některých vlastníků za neochotou být členem statutárního orgánu také odpovědnost, kterou člen statutárního orgánu ze zákona má.

Bez potřebných znalostí to opravdu nejde

Osoba, která si uvědomuje odpovědnost člena statutárního orgánu, je právě tou osobou, která by funkci měla vykonávat s tím, že si bude muset doplnit potřebné znalosti, bez kterých řádný výkon funkce nelze vykonávat. Vyvarujte se kandidátů, kteří se přihlásí jen tak, někdy z legrace, někdy jen proto, že to nikdo dělat nechce, přitom si vůbec neuvědomují, jak náročná a odpovědná funkce to je. Vůbec netuší, co má dělat statutární orgán, co je jeho povinností, za co odpovídá a jaké znalosti k tomu nutně potřebuje. O tom, že jsou členy výboru často vlastníci, kteří vůbec netuší, o čem SVJ a správa domu a pozemku je, jsem psal v článku Případ z praxe: Členové výboru nevědí o SVJ vůbec nic.

Profesionál jako záchrana? Jak který, často je to řešení z „bláta do louže“

A tak vlastníci jednotek, členové SVJ, spoléhají na profesionály a očekávají, že tito profesionálové budou poskytovat své služby s odbornou péčí. Spoléhají na to, že budou mít potřebné znalosti, jinak by nevyhověli § 159 o.z. Jenže ve skutečnosti ty potřebné znalosti v mnoha případech nemají, nedoplňují si je a spoléhají jaksi na praxi, na své zkušenosti. Jenže bez teorie je praxe k ničemu. Právě v praxi se významně projevuje, že bez slušného teoretického základu se v praxi neobejdete.

Dokážete si představit, že byste se šli léčit k osobě, která nemá příslušné teoretické znalosti (tedy lékařskou fakultu) a na vás by získávala praxi typu pokus, omyl? V tomto oboru se bohužel rychle pozná, kdy to nevyšlo a šlo o omyl, ale při správě domu či výkonu funkce to právě bez těch znalostí prakticky nepoznáte.

První rok s profesionálním předsedou a střetem zájmů aneb kozel zahradníkem

Zhruba před rokem členové výboru SVJ, o kterém jsem psal v článku Případ z praxe: Členové výboru nevědí o SVJ vůbec nic, sdělili, že už to už dělat nechtějí a SVJ si najme profesionála, aniž by se zeptali někoho z členů, zda by chtěl vykonávat funkci ve statutárním orgánu SVJ! Dopustili se přesně stejných chyb, o kterých jsem psal v článku Jakých chyb se dopouštějí členové SVJ, kteří hledají profesionálního předsedu? Reference byly takové, že se firma stará o jeden dům nedaleko a jsou spokojeni, a hlavně bude sleva za výkon funkce a za provádění správy domu sesterskou firmou. Když nemáte znalosti, nemůžete hodnotit odbornost. A spokojenost je v čem? Že někdo vymění žárovku na chodbě?

V praxi to je tak, že zaměstnanec správcovské firmy, zastupuje na základě plné moci firmu, která je předsedou SVJ. Takže jedna fyzická osoba zastupuje 2 právnické osoby, a to statutární orgán SVJ a správcovskou firmu. O tom, že jde o neskutečný střet zájmů, nikdo nemůže pochybovat. Koho zájmy bude preferovat zaměstnanec správcovské firmy, který je zároveň statutárním orgánem SVJ? Samozřejmě, že zájmy svého zaměstnavatele! Jinak by ho nezaměstnával.

Pozvánka na shromáždění

Po necelém roce profesionální předseda zaslal poštou pozvánku na shromáždění. Již na první pohled bylo vidět, že profesionální předseda nejenže nemá teoretické znalosti, ale ani praktické, resp. hodně mizerné. Za takovou pozvánku se musí každý slušný a opravdový profesionál stydět! To nemá úroveň. V pozvánce nechybí zbytečný bod diskuze, pod bodem závěr netuším, co se bude probírat. Pokud je tím myšleno ukončení shromáždění, tak je tento bod naprosto zbytečný.

Z pozvánky není zřejmé, kdo zasedání shromáždění svolává. Hlavně tam není uvedeno přesné místo, kde bude shromáždění zasedat. Společné prostory jsou velice široký pojem.

SVJ tvoří 4 vchody se 4 čísly popisnými, s 1 podzemním podlažím (PP) a 3 nadzemními podlažími (NP). Tak kde vlastně zasedá shromáždění? Na chodbě v 1. NP 2. vchodu, na chodbě v 1. PP 3. vchodu? Nebo v sušárně v 1. PP? To z pozvánky zřejmé není. To je velmi slabý výkon na profesionála, nemyslíte?

Vlastník byl zmaten a žádal další informace od profesionálního předsedy.

…reaguji na pozvánku na shromáždění, která mi byla doručena.

Na pozvánce však není uvedeno místo, kde se bude shromáždění konat.

„Program“ není v souladu se stanovami.

Vzhledem k tomu, že k pozvánce nebyly přiloženy žádné podklady, prosím o

zaslání podkladů k bodům 2, 3 a 4 na můj e-mail.

V dopise byla bez dalšího komentáře přiložena Cenová nabídka zaregulování

cirkulační smyčky TV v bytovém domě. Co je to za nabídku, proč jste ji

poslal?

Profesionální předseda zaslal podklady

Vlastníkovi profesionální předseda a zástupce správcovské firmy v jedné osobě odpověděl toto:

…v příloze zasílám podklady k bodům č.2 a 3 pozvánky. Nabídka na zaregulování rozvodů TV patří k bodu č. 4

Profesionální předseda poslal i podklady. Prvním z nich je Informace o činnosti předsedy společenství. Činnosti předsedy společenství jsou ve skutečnosti (až na výjimky) činnosti správcovské firmy, neboť má tyto činnosti uvedené ve smlouvě s SVJ. Když je někdo ve střetu zájmů, tak mu logicky dělá problém rozlišit, co dělá jako statutární orgán SVJ a co jako zaměstnanec správcovské firmy. 🙂 Možná to ani neví.

Napadlo by někoho z vás, že „nabídka na zaregulování rozvodů TV“ (TV neznamená televize, ale teplá užitková voda, tedy správně TUV – pan předseda to nezná) patří k bodu 4, který má název Stanovení priorit oprav pro rok 2021? Nemělo být správně napsáno pro rok 2022? Proč se bod nenazval konkrétně a jednoduše Zaregulování rozvodů TV? Pod tím si každý dokáže představit, o co jde a o čem se bude rozhodovat, jaké k tomu potřebuje informace či podklady. Navíc žádné jiné informace či podklady profesionální předseda k bodu Stanovení priorit oprav pro rok 2021 neposlal, tak o čem se ještě rozhodovalo?

Sami vidíte, jak je důležité, aby body pořadu zasedání shromáždění byly konkrétní, a aby k nim byly s dostatečným předstihem poskytnuty i podklady, aby se vlastníci mohli na rozhodování na shromáždění připravit.

Profesionální předseda si objednal špiclování vlastníků

A také nechybí objednání předražené služby Rejstříky SVJ. Existují mnohem levnější varianty. Druhým aspektem je, že SVJ nemá za povinnost sledovat změny v katastru nemovitostí. Naopak vlastník má ze zákona povinnost oznámit nabytí vlastnictví jednotky. Nic víc SVJ zajímat nemusí, protože změny v katastru nejsou jen změny vlastnictví, ale také změny zástavního či jiného práva apod. Když například refinancujete hypotéku, tak se to SVJ dozví. Proč si platit SVJ za to, aby vás špiclovalo? O této službě jsem psal v článku Sledování rejstříků RejstrikySVJ.cz jako služba: To nejlepší na konec.

Insolvenční rejstřík má smysl sledovat jen u problematických vlastníků, těch mnoho není. Když vezmu v úvahu, že si v tomto SVJ uklízí sami, protože jim bylo líto zaplatit úklidovou firmu (noví vlastníci odmítají samozřejmě uklízet), pak je tento výdaj z hlediska vlastníků jistě zbytečný. Jenže o něm nerozhodovali.

Informace správce – naprosto zbytečný dokument

jak jsem shora uvedl, profesionální předseda neví, jaký je rozdíl mezi výkonem funkce a činností správcovské firmy. Co dělal správcovské firma pro SVJ se z tohoto dokumentu nedozvíte. Když se podíváme na personální obsazení správcovské firmy, tak pan inženýr zajišťuje technické záležitosti a zároveň výkon funkce.

Už chápete, proč pan předseda neví, z jakého titulu provádí konkrétní činnosti? Zde se pan inženýr usvědčil z toho, co jsem uvedl výše, a to, že činnosti, které uvedl v dokumentu Informace o činnosti předsedy společenství, byly ve skutečnosti činnosti správcovské firmy. Taková schizofrenní situace jistě není záviděníhodná, ale SVJ ji chtělo, správcovská firma ji chtěla (z důvodu vyšších zisků). Dlouhodobě před tím varuji. Zdá se, že marně. Ale komu není rady, tomu není pomoci.

Vlastník byl výkonem profesionálního předsedy zděšen

Vlastník profesionálnímu předsedovi mj. odpověděl:

Pořad zasedání shromáždění je obecný, neurčitý, těžko si lze pod tím něco konkrétního představit.

Chybí mi zpráva (informace) o hospodaření, o tom nikde ani zmínka, to mě především zajímá.

Co je stanovení priorit? Co je navrhováno, proč atd.? O čem máme rozhodovat, když o tom dopředu nic nevíme?

Proč je třeba zaregulovat rozvody, nějaké zdůvodnění není? Více nabídek není?

Shromáždění bylo kvůli vzájemnému seznámení

Na to profesionální předseda odpověděl ještě více šokujícím sdělením:

…toto shromáždění je svoláno především k řešení problematiky teplé vody ve vchodu 1625-1626, na jejíž dodávku si vlastníci stěžují a náklady na případnou opravu jsou vyšší než můžu sám rozhodnout, dále k základním informacím a vzájemnému seznámení.

Shromáždění ke schválení výsledku hospodaření za rok 2020 je plánováno až na prosinec.

Podle profesionálního předsedy bylo shromáždění svoláno k zasedání hlavně kvůli řešení problematiky teplé vody, ale nic takového v podkladech uvedeno není! V podkladech měl být podrobný popis stávající situace a návrh jejího řešení, v případě nabídek jich mělo být více. Nic takového profesionální předseda neudělal, nepřipravil pečlivě podklady a vlastníci ani netušili, co se bude projednávat. To zjistil jeden vlastník až na základě několika upřesňujících dotazů, ale co ti ostatní vlastníci? Překvapení na shromáždění? Až na něm se dozvěděli, co se vlastně bude řešit a o čem budou rozhodovat, aniž by k tomu měli informace. Bravo, profesionální předsedo!

Svolávat shromáždění kvůli základním informacím (nevíme o čem ty základní informace měly být) a vzájemnému seznámení je snad vtip profesionálního předsedy. Copak neví, že shromáždění je orgán, který rozhoduje, a ne nějaké setkání sousedů, aby se seznámili (ať už s předsedou či ne) či aby jim na něm byly poskytovány základní informace? Jaké základní informace a o čem pan profesionální předseda neuvedl, mohl tyto informace přece poslat e-mailem, což neudělal, na to se není třeba scházet! O tom, co je shromáždění, jsem psal v článku Shromáždění jako debatní klub, nebo jako orgán, který rozhoduje?

Další ostuda profesionálního předsedy. Neví snad vůbec nic

Další věc: Schvalování výsledku hospodaření. Shromáždění schvaluje účetní závěrku, tedy celou, ne výsledek hospodaření! Nebo snad pan profesionální předseda myslel schválení rozdělení zisku SVJ? Ach jo, pane profesionální předsedo, proč nemáte alespoň základní znalosti, když už si za to necháte platit?! Zkuste si něco o tom alespoň přečíst! Taková ostuda. A proč se účetní závěrka za rok 2020 neschválila už na shromáždění v říjnu, proč až v prosinci? Vždyť už musí být hotová. To bude svolávat další shromáždění jen kvůli schválení účetní závěrky? Profesionální předseda si ani neumí zorganizovat práci a obtěžuje vlastníky zbytečnými „shromážděními“. Pěkný zmatkař. I zadarmo je drahý. Také vidíte tu mizernou odbornou úroveň?

Jsem zvědavý, jak bude vypadat zápis z tohoto shromáždění a jak se pan předseda předvede, ale iluze si nedělám.

Profesionální předseda: Skutečný profesionál, nebo cvičená opice?

Z toho, co je v tomto článku uvedeno vyplývá, že je velmi důležité věnovat výběru profesionálního předsedy náležitou pečlivost a vybírat podle relevantních kritérií. Jinak se může jevit, že výkon funkce zvládne i cvičená opice, jak se říká, ale tak to rozhodně není. I kdyby tomu tak bylo, chce si snad někdo místo odborníka platit cvičenou opici? 🙂 Problémem je, že ne každý chce věnovat pečlivému výběru profesionálního předsedy dost času. Někteří si myslí, že je to jen formální funkce, ale věřte, že rozhodně není.

Kvalitní a opravdu profesionální předseda dá do fungování SVJ řád, pravidla, dodržování zákonů, stanov apod. Dokáže řádně hospodařit a ušetřit tak nemalé peníze, ale k tomu musí přistupovat komplexně, to ne každý umí. Takový profesionální předseda se vám rozhodně vyplatí.