Advokátů, kteří by se zabývali problematikou SVJ a rozuměli jí, je velmi málo. Vymáhání dluhů vlastníků pro SVJ nepovažuji za problematiku SVJ, neboť není příliš specifické. Za své dlouholeté působení v této oblasti jsem ještě nepoznal advokáta, který by tomu opravdu rozuměl. Ono přečíst si jen paragrafy vskutku nestačí. Musíte vědět o SVJ a vztazích v rámci SVJ, mezi SVJ a vlastníky apod. Znalost judikatury je nepostradatelná, neboť v ní najdeme výklad paragrafů.

Vzhledem k tomu, že jsem potřeboval vyřešit problém s žalobou vlastníka na určení neplatnosti usnesení shromáždění, poptal jsem několik pražských advokátních kanceláří, které uváděly na svých webech, že se zabývají i SVJ.

Advokátní kanceláře byly obeslány tímto problémem: Shromáždění se usneslo na změně prohlášení, ačkoliv byl výbor informován, že to není v jeho působnosti s tím, že změna prohlášení je upravena v § 1169 o.z. a podle něj se mělo postupovat. Písemný souhlas (dotčených) vlastníků neexistuje. Jde tedy o rozpor se zákonem.

Máte v této věci již nějakou zkušenost či proběhlý soudní spor a s jakým výsledkem? Případně, jaký je Váš názor na tento spor. Na vašich webových stránkách máte informace o službách pro SVJ, ale ne pro vlastníky jednotek.

Kolik by stála příprava žaloby a jak dlouho by to trvalo?

Za hodně peněz málo muziky

První advokátní kancelář reagovala takto:

…děkujeme za Váš zájem o služby naší advokátní kanceláře. Abychom Vám mohli zaslat konkrétní cenovou nabídku našich služeb a časový rámec zpracování zadání, potřebujeme nejprve zodpovědět několik dotazů, které uvádíme níže. I s ohledem na změny v právních předpisech v této oblasti nelze jednoduše bez dalšího říci, že je dané rozhodnutí v rozporu se zákonem a že jeho napadnutí u soudu by bylo úspěšné. Proto prosíme o doplnění následujících informací:

1) Prosíme o zaslání aktuálních stanov SVJ, příp. postačí i název SVJ, abychom stanovy mohli dohledat z veřejných rejstříků. Pokud stanovy nebyly přizpůsobené novele občanského zákoníku z roku 2020, je možné, že je dle znění stanov pro změnu prohlášení vlastníka vyžadováno i příslušné rozhodnutí SVJ.

2) Pokud máte k dispozici příslušné usnesení SVJ, prosíme o jeho zaslání. Občanský zákoník totiž stanoví, že lze rozhodnutí, které náleží vlastníkům jednotek, vykonat za určitých podmínek i v rámci shromáždění SVJ. Při splnění všech náležitostí by pak bylo možné vyhodnotit, že je přijatá změna prohlášení právně v pořádku.

3) Byly již v této záležitosti po předmětném shromáždění učiněny nějaké další kroky?

Například obesílání vlastníků jednotek kvůli poskytnutí souhlasu se změnou prohlášení, podání dokumentů na katastr nemovitostí atd. Pro informaci uvádíme, že při tvorbě cenové nabídky našich služeb vycházíme z hodinové sazby naší advokátní kanceláře, která činí 2.500,- Kč bez DPH (3.025,- Kč vč. DPH) za jednu hodinu právní práce advokátního koncipienta a 3.000,- Kč bez DPH (3.630,- Kč vč. DPH) za jednu hodinu právní práce advokáta.

Odpověděl jsem na otázky advokáta a dostal jsem následující odpověď:

…děkujeme za zaslané informace. V rámci prvotní analýzy jsme dospěli k závěru, že usnesení shromáždění nejspíše není v přímém rozporu se zákonem, jelikož dle dostupných stanov SVJ je v působnosti shromáždění změna prohlášení vlastníka (viz. čl. VIII odst. 1 písm. b) stanov). Stanovy SVJ evidentně nebyly přizpůsobeny aktuální právní úpravě od roku 2020, před tímto datem totiž ze zákona rozhodovalo o změně prohlášení vlastníka jak shromáždění SVJ (podle ustanovení § 1208 občanského zákoníku), tak i zároveň vlastníci mimo SVJ (podle ustanovení § 1169 občanského zákoníku). Jednalo se tedy o jakési dvojí schvalování změny prohlášení. Od roku 2020 již ze zákona plyne povinnost schválit změnu prohlášení pouze vlastníkům mimo SVJ a již nikoliv v rámci shromáždění. Jelikož však v rámci Vašeho SVJ změna prohlášení zůstala v působnosti shromáždění dosud ve stanovách, lze ji považovat za relevantní.

Ke změně prohlášení jako takové tedy dle našeho názoru dosud z právního hlediska nedošlo, jelikož nebyl dokončen schvalovací proces (schválení vlastníky jednotek mimo SVJ). Jak již však bylo uvedeno výše, nelze bez dalšího říci, že samotné usnesení shromáždění SVJ je v rozporu se zákonem a jeho napadení u soudu by bylo úspěšné. Je tedy na místě primárně vyhodnotit postup, který měl být správně zvolen za účelem kompletní realizace změny prohlášení vlastníka a vyhodnotit nesoulady v rámci faktických postupů SVJ (zejména, pokud již postupuje podle změn prohlášení, které však nemusejí být právně dosud relevantní) a na základě toho navrhnout možnosti právní obrany.

Můžeme Vám nabídnout právní stanovisko ve výše uvedeném rozsahu, a to za cenu 15.000,- Kč bez DPH. V případě zájmu nám dejte prosím vědět, zaslali bychom Vám požadavky na další dokumenty, které bychom potřebovali doplnit. Následně je možné přistoupit k příslušným prostředkům právní obrany dle doporučení ve stanovisku, které pro Vás rovněž rádi zajistíme.

Je třeba ocenit, že si advokát dal práci s psaním obsáhlejší odpovědi, nicméně, je to samé „dle našeho názoru“, „nelze bez dalšího říci“, „nejspíše není“, „lze ji považovat“ atd. Nabízí však právní stanovisko za 15 000 Kč bez DPH! Je zjevné, že advokát, která je advokátem teprve půl roku, o problematice moc neví a nemá žádné zkušenosti. O žalobě ani slovo, na otázku, zda má v této věci již nějakou zkušenost či proběhlý soudní spor a s jakým výsledkem, neodpověděl. To potvrzuje můj názor. Za 3 630 Kč na hodinu a přitom žádná garance, to je opravdu hodně peněz za málo muziky.

Otázky opět zprvu bez odpovědí

Druhá advokátní prostřednictvím asistentky napsala:

…děkujeme Vám za zájem o naše služby. Touto agendou se zabýváme, Váš případ byl předán kompetentnímu advokátovi, který ho prostuduje.

Hodinová sazba advokáta je 2.900,- (bez DPH) a administrativního pracovníka 600,- (bez DPH).

Pokud byste měl zájem o naše služby, tak je možné si s kolegou sjednat jednání a předat mu bližší informace k Vašemu případu.

Případ byl prý předán kompetentnímu advokátovi, ale přitom jsem se nerozhodl jejich služby využít, a ani mi nesdělili, kolik by žaloba stála a jak dlouho by to trvalo. Divné. A tak jsem napsal:

…děkuji za odpověď. Abych věděl, zda mám zájem, je třeba odpovědět na moji otázku: Máte v této věci již nějakou zkušenost či proběhlý soudní spor a s jakým výsledkem?

Případně můžete poslat anonymizované rozhodnutí soudu apod.

Bohužel mám velmi špatnou zkušenost a nechci ji opakovat.

Asistentka advokátní kanceláře odpověděla:

…omlouvám se za prodlení.

Kolega mi sdělil, že shodný spor jsme neřešili, tudíž pro Vás nebudeme vhodnou kanceláří.

Dále Vás chci upozornit, že žalobu je potřeba podat do 3 měsíců od shromáždění.

Hle, tak nejsou vhodnou kanceláří. Povídat si za 2 900 Kč bez DPH za hodinu s advokátem opravdu nechci. Zadání bylo jasné, chtěl jsem znát cenu. Navíc je to ztráta času, cesta a tak… A jak vyšlo najevo, stejně tomu nerozumí.

Vedoucí kanceláře mě tlačila do osobní konzultace

Třetí advokátní kancelář odpověděla prostřednictvím vedoucí kanceláře toto:

…v první řadě Vám děkuji za zájem o naše služby. Vzhledem k tomu, že na podání žaloby již máte jen několik málo pracovních dnů, bylo by ideální, kdybyste mohl dorazit v pátek na konzultaci, kde byste si s právníky sdělili bližší informace a případně se domluvili na spolupráci.

Co se týče náročnosti sepsání žaloby, tak z informací, které jste nám dal, nyní předpokládáme časovou dotaci na zhotovení cca 6-8 hodin právní práce, přičemž 1 h = 3.000,- bez DPH.

Pokud za Vás bude výše uvedené v pořádku, prosím o sdělení Vašich časových možností na pátek 10.9.2021, abychom spolu mohli domluvit termín.

Protože jsem opět nedostal odpověď na zásadní otázky, napsal jsem toto:

…děkuji za odpověď. Pro mě je důležitá informace, zda máte v této věci již nějakou zkušenost či proběhlý soudní spor a s jakým výsledkem?

Je to složitější problematika a už mám jednu špatnou zkušenost.

Vedoucí kanceláře mi odpověděla:

…chápu, že je pro Vás v tomto případě důležité, jaké má právník v oboru zkušenosti. Mohu Vám ale sdělit jen tolik, že z informací, které mám k dispozici vyplývá, že jsme již několik obdobných sporů řešili, avšak povedlo se nám dotáhnout tyto spory ke smírnému řešení. Tudíž nejsme schopni odhadnout, jaký by byl výsledek soudního sporu.

Pokud budete mít stále zájem domluvit si na pátek konzultaci, prosím, dejte mi vědět co nejdříve, později již nejsem schopna garantovat volný termín, kalendáře kolegů se plní.

Zajímavé, žaloby na určení neplatnosti usnesení shromáždění skončily všechny smírem? Že je usnesení platné i neplatné? Nebo jak vypadá takový smír v tomto případě? Toto ve mě důvěru opravdu nevzbuzovalo. Vypadá to spíš jako obecná nic neříkající fráze. Napsal jsem, že mám málo informací a nechci riskovat.

Specializovaná advokátní kancelář to taky neuměla

Čtvrtá advokátní kancelář napsala:

Děkuji za Váš zájem, chtěla bych si nejdřív upřesnit, co se vlastně stalo. Změna prohlášení většinou probíhá dvoufázově, tj. pokud má SVJ ve stanovách, že změnu schvaluje shromáždění (a drtivá většina SVJ to tak má), pak změnu prohlášení musí nejprve schválit shromáždění, a pak s ní musí dát souhlas příslušný počet vlastníků dle § 1169 OZ. Vy ve stanovách schválení máte, či nikoliv? A ta změna byla vypracována a byly k ní dány ty souhlasy s ověřenými podpisy dle § 1169 OZ? Nebo ne?

Takže specialistka na nemovitosti včetně SVJ tvrdí, že změnu musí nejprve schválit shromáždění! Tak tohle nemůže napsat někdo, kdo tomu rozumí. A jak to tedy je? Důvodová zpráva k novele, která nabyla účinnosti dne 1. 7. 2020, v obecné části písm. b) mj. uvádí: „V této souvislosti je navrhováno přistoupit i ke zjednodušení procesu přijímání změn prohlášení, který je v současné době třístupňový, jelikož se předpokládá dohoda dotčených vlastníků, k jejíž účinnosti je třeba písemný souhlas stanovené většiny hlasů vlastníků jednotek a celý proces je završen usnesením shromáždění ke změně prohlášení.“ Paní advokátka skutečně problematice nerozumí, je to přesně naopak, shromáždění dříve schvalovalo dohodu, nedávalo předchozí souhlas! Koneckonců to vyplývá z dikce zákona.

Paní advokátce jsem odpověděl:

…možná jsem se ne jasně vyjádřil, ale písemný souhlas dotčených vlastníků neexistuje, jak jsem psal, nepostupovalo se podle § 1169. Je jen usnesení shromáždění.

Od 1. 7. 2020 bylo vypuštěno rozhodování o změně prohlášení z působnosti shromáždění s ohledem na speciální úpravu v § 1169, která řeší komplexně způsoby změny prohlášení.

Paní advokátce nebylo jasno a tak se opět ptala:

A tu změnu prohlášení tedy nikdo nevypracoval? Nebo není v procesu? A je to změna, která se týká katastru nemovitostí?

Jak vidíte, tohle nebyl moc oslnivý výkon, i když jsem si od ní dost sliboval, ale realita byla zklamáním. Odpověděl jsem, ale paní advokátka již nereagovala.

Advokáti zklamali

Je zjevné, že snad žádný advokát se pravidelně nezabývá touto problematikou. Pokud ji nedělá, nemůže jí rozumět a dobře ovládat, to je logické. Škoda, že to málokdo přizná a tlačí do konzultací, i když o tom moc nevědí.

Nevím, ale 6 – 8 hodin „právní“ práce na tak jednoduchou věc se mi zdá mnoho. Dokonce jsem měl i jednu nabídku, o které se zde nezmiňuji, na 10 hodin práce. Když jsem se podíval na informace o advokátovi, tak jsem zjistil, že tohle nikdy nedělal. Takže takové množství hodin je tedy evidentně včetně studia (práva). Já nehodlám platit studia práv advokátovi! Nastudovat si to musí za své, já ho platím za přípravu žaloby. Kdyby to advokát dělal, tak by to znal, když to nedělá, musí si to nastudovat, ale nemůže chtít, abych mu studium práva a orientaci v problematice platil.

Žaloby si píšu sám

Nakonec jsem musel žalobu napsat sám, protože šlo o mého dlouholetého kamaráda. Bylo to pro něj zdarma. Žaloba byla bez úvodní strany na 2 stránky. Trvalo mi to cca 3 hodiny, a to včetně hledání podkladů (důkazů), které zabralo nemálo času. Já už si problematiku studovat nemusel, na rozdíl od advokátů, kteří se touto oblastí nezabývají. Nebyla to moje první žaloba, kterou jsem psal. Ne že bych se v podávání žalob vyžíval, ale někdy prostě musíte chránit svá práva touto cestou. Svoji první žalobu jsem napsal jako student vysoké školy před několika desítkami let. Uspěl jsem. Nikdy jsem zatím neprohrál.

A jeden důležitý poznatek na závěr. Advokáti podražili v poslední době své služby. Dnes za 2 000 Kč bez DPH už snad nikdo nedělá. Důležité je poznamenat, že cena neznamená kvalita. Bohužel.