Prohlášení (dříve prohlášení vlastníka) je zásadní dokument, který upravuje vlastnické vztahy (vztahy mezi spoluvlastníky nemovité věci). Jedině v prohlášení je možné upravit vztahy mezi vlastníky jednotek, např. výlučné užívání některých společných částí, způsob přispívání na náklady správy domu a pozemku (protože to je obsaženo právě v prohlášení). Prohlášení mohou vlastníci (nikoliv SVJ!) změnit, a to pouze postupem podle § 1169 občanského zákoníku.

SVJ je servisní organizací vlastníků

Úprava vlastnických vztahů (záležitostí, které patří do výlučné působnosti vlastníků) tedy není možná ve stanovách SVJ, neboť právní osobnost SVJ je zákonem omezena toliko na správu domu a pozemku. Do vlastnických vztahů SVJ nic není. Bohužel tuto základní zásadu nechápe mnoho právníků. Patří mezi ně i advokát, která zastupoval v této kauze SVJ, ale on bohužel nechápe víc věcí. Zase byl nejlevnější, když ho SVJ vybíralo. 🙂

Mimochodem, SVJ (statutární orgány), která platí svým advokátům měsíční paušál, nemohou být poctivá. Na co potřebuje SVJ využívat každý měsíc advokáta? V tomto případě je to ročně 36 hodin!!! Ledaže ho využívají na své soukromé záležitosti.

O tom, jak se některá SVJ z neznalosti problematiky snaží měnit prohlášení, jsem psal např. v článku Případ z praxe: Shromáždění vyvlastnilo okna ve vlastnictví jednotlivých vlastníků jednotek. O tom, jak ani advokáti, kteří se deklarují jako specialisté na SVJ, tomu ve skutečnosti také nerozumí, jsem psal v článku Jak jsem hledal advokáta, který by zastupoval vlastníka. O tom, jak lze změnit způsob přispívání na správu domu a pozemku, jsem psal v článku Je v působnosti shromáždění rozhodování o způsobu přispívání na správu domu a pozemku?

Stručně řečeno, SVJ je pouze „servisní“ organizací vlastníků, která dům a pozemek pouze spravuje. K tomu existuje ustálená judikatura, např. v rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 3923/2020 ze dne 15. 4. 2021 se mj. uvádí: „Rozhodnutí o změně společných částí stavební úpravou je rozhodnutím, které lze je podřadit pod správu domu a pozemku v bytovém spoluvlastnictví dle § 1189 o. z. a které patří do působnosti shromáždění [§ 1208 písm. f) bod 7 o. z.]. Od správy domu a pozemku je třeba odlišit rozhodnutí, která souvisejí s vlastnictvím či spoluvlastnictvím jednotlivých vlastníků jednotek (srov. např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 3. 4. 2018, sp. zn. 26 Cdo 3553/2017, a ze dne 11. 9. 2019, sp. zn. 26 Cdo 379/2019, uveřejněný pod č. 70/2020 ve Sbírce soudních rozhodnutí a stanovisek), k nimž patří změna prohlášení, kterou lze učinit pouze postupem podle § 1169 o. z. (srov. usnesení Nejvyššího soudu ze dne 17. 3. 2020, sp. zn. 26 Cdo 1301/2019).“

Změnu prohlášení lze tedy provést výlučně postupem podle § 1169 občanského zákoníku (o. z.)! Jinak je neplatná. Přestože je citace z judikátu srozumitelná, někteří advokáti ji stále nemohou pochopit.

Po 1,5 roce nařízeno jednání

Tento případ z praxe navazuje na již zmíněný článek Jak jsem hledal advokáta, který by zastupoval vlastníka. Napsal jsem žalobu (návrh na určení neplatnosti usnesení shromáždění), který jsem podal prostřednictvím advokátní kanceláře. Po zhruba 1,5 roce (!!!) soudkyně nařídila jednání.

Byl jsem zvědavý, jak bude paní soudkyně rozhodovat v tomto případě, tak jsem se jednání účastnil jako veřejnost. Jednání se zúčastnil jak navrhovatel, tak účastník (SVJ).

Nejenže paní soudkyně nařídila jednání až po 1,5 roce (tedy žádný oslnivý výkon). Zde musím uvést, o co vlastně šlo. SVJ schválilo změnu prohlášení, aniž by existoval písemný souhlas vlastníků, jak ukládá § 1169 o. z. Navrhovatel (vlastník) na shromáždění přítomen nebyl. Tedy rozhodoval orgán, který k tomu nemá působnost, protože SVJ má v působnosti pouze správu domu a pozemku, nikoliv vlastnické vztahy.

Mantra zvaná § 1209 o. z.

Paní soudkyně se neustále točila kolem § 1209 o.z. s tím, že navrhovatel (žalobce) není přehlasovaný vlastník, protože na shromáždění nebyl. Když bylo poukázáno na to, že změna prohlášení může proběhnout jen podle § 1169 o. z., tak si paní soudkyně nalistovala v zákoně § 1169 a hle, v odst. 3) opět uviděla jí oblíbený § 1209 o. z. Jenže problém byl v tom, že změna prohlášení neproběhla podle § 1169 o. z., proto ani na napadení změny prohlášení podle odst. 3) nemohl dopadat § 1209 o. z. To paní soudkyni vůbec nedošlo. Jakoby to nebyla soudkyně, ale nějaká kolemjdoucí, které někdo dal za úkol, aby o tom v této věci rozhodla. O fascinaci paragrafem 1209 o.z. jsem psal v článku Mantra zvaná důležitý důvod.

Šokovalo mě, že paní soudkyně snad žalobu ani nečetla, protože tam byla kompletní argumentace včetně judikatury Nejvyššího soudu ČR, a vůbec nebyla připravená ani odborně. Pro mě, jako profesionála, je to nepředstavitelné. Platy soudců začínají na 100 000 Kč. Pracovní nasazení za tyto peníze není u této soudkyně adekvátní. Paní soudkyně chce mít vše rychle vyřízené, a pokud někdo chce spravedlnost, ať se odvolá. To je přístup, který poškozuje všechny poctivé soudce.

Paní soudkyně tedy sdělila svůj právní názor a jak rozhodne, žalobu zamítne pro nedostatek aktivní legitimace – vlastník nebyl na shromáždění a podle § 1209 o. z. není přehlasovaný vlastník, a tudíž nemůže podat žalobu. Další jednání nařizovat nebude, usnesení pošle. Také řekla, že ví, že je to neplatné usnesení, přes § 1209 o. z. prostě „nejede vlak“. Je možnost se pak odvolat. Dle sdělení advokátky byl s touto soudkyní problém i v minulosti, kdy jí Vrchní soud v Praze vrátil věc, která se také týkala § 1209 o. z., který se snažila napasovat i tam, kam nepatří.

Agitka předsedy výboru SVJ se rozjela

Hned ten den večer rozjel předseda výboru SVJ, kandidát věd (CSc.), svoji agitku. Obeslal všechny vlastníky e-mailem, ve kterém mj. uvedl: „…dnes proběhlo soudní jednání ve věci zpochybnění platnosti dodatku číslo 4 k Prohlášení vlastníka, který schválilo shromáždění vlastníků dne 17.6.2021 většinou 98,24 % přítomných vlastníků při účasti 73,36 % vlastníků. Navrhovatel podal žalobu dne 17.9.2021. Žaloba byla dnes nepravomocně zamítnuta pro chybějící aktivní legitimitu navrhovatele. To znamená, že navrhovatel se jednání nezúčastnil ani nehlasoval. Jednání bylo odročeno na neurčito, výsledky jednání budou zaslány usnesením soudu.“

Dříve navrhovatele nazýval odpůrcem, mělo to zjevně vyvolat asociace, že je odporný. Takovými vyjádřeními se snaží celou dobu (několik let) vlastníka dehonestovat. Pan předseda má takové bolševické manýry.

Tady předběhnu události a rovnou uvedu, že po tom, co soudkyně změnila názor a vyslovila nicotnost přijatého usnesení, pan předseda to vlastníkům již nepsal a zatajil jim to. Je to holt slušný člověk, že? 🙂 Takového předsedu máte možná také. Je jich opravdu hodně.

Pan předseda výboru těží především z nezájmu a neznalosti vlastníků. A ti se ani nediví, že mají 2x vyšší náklady než srovnatelný sousední dům. Panu předsedovi dlouho nejde podnikání a navíc holduje ve značné míře tvrdému alkoholu. Zdrojem peněz pro jeho potřeby je tedy SVJ. Vlastníci hlasují jako ovce, aby měli klid, a aby je pan předseda nepomlouval a neočerňoval ve svých pamfletech před ostatními vlastníky. O nezájmu vlastníků jsem psal v článku Nezájem vlastníků jednotek o správu společného majetku. Jak to změnit?

Napsal jsem předsedkyni soudu

Přístup a nesprávné úvahy paní soudkyně mě doslova zvedly ze židle. Rozhodl jsem se, že napíšu předsedkyni soudu svoji zkušenost a také i to, že já, jako přísedící, mám 150 Kč hrubého za den (odměna se neměnila 27 let!, inflace, neinflace, stát chce přísedící nechat „vyhladovět“, aby je pak mohl zrušit s tím, že o to nemají zájem, nebo že jsou to důchodci, kteří u soudu jen spí – tak to samozřejmě není) a přistupuji ke všem případům svědomitě. Vždy se pečlivě připravím na hlavní líčení či zasedání senátu. Paní soudkyně si za min. 100 000 Kč měsíčně si snad ani nepřečte žalobu.

Musím však upozornit, že jsem neuvedl spisovou značku, abych neovlivňoval soud v konkrétním případě. Přišla mně samozřejmě odpověď o ovlivňování soudů, o jejich nezávislosti atd. Soudci jsou zpravidla hákliví na jakoukoliv kritiku. Někteří soudci jsou nezávislí dokonce i na zákonech.

Nicméně vzápětí přišlo od paní soudkyně předvolání na další jednání. Tušil jsem, že spravedlnost snad vyhraje hned u nalézacího soudu. Vzhledem k ustálené judikatuře, dikci zákona a úmyslu zákonodárce jsem si nepřipustil, že by žaloba mohla skončit neúspěchem. Předpokládal jsem, že soud zná právo. Spíš jsem si to přál, než že bych to předpokládal. 🙂

Soudkyně si znalosti doplnila, ale zjevně jim neporozuměla

Na další jednání už jsem nepřišel, nechtěl jsem paní soudkyni znervózňovat. Nepřišel ani účastník (SVJ), asi tušil, že to špatně dopadne, přišel jen navrhovatel.

Paní soudkyně vyhlásila na tomto jednání toto usnesení:

„Na usnesení, kterým byla schválena změna prohlášení vlastníka ve znění dodatku č. 4, přijaté
účastníkem dne 17. 6. 2021 pod bodem č. 6, se hledí, jako by nebylo přijato.„

Paní soudkyně tedy již soudila podle § 258 o. z. a zaregistrovala novelu občanského zákoníku účinnou od 1. 7. 2020, ale stále jí nerozuměla. Z odůvodnění usnesení bylo zjevné, že v tom má stále „hokej“.

Např. toto: „Z ustanovení § 1208 písm. h) o. z. vyplývá, že do působnosti shromáždění patří rozhodování v dalších záležitostech určených zákonem, stanovami nebo v záležitostech, které si shromáždění k rozhodnutí vyhradí, avšak stanovy účastníka ve znění ke dni konání shromáždění vlastníků byly přijaty 20. 6. 2019 a tedy před onou výše zmíněnou novelou občanského zákoníku. Pokud by si tedy shromáždění chtělo atrahovat rozhodování o změně prohlášení, bylo by nezbytné přijmout nové znění stanov po 1. 7. 2020, tj. po účinnosti novely o. z., nebo by si shromáždění muselo odhlasovat svou působnost ohledně rozhodování o změně prohlášení na shromáždění vlastníků konaném 17. 9. 2021, ovšem za přítomnosti všech vlastníků. Avšak na shromáždění dne 17. 6. 2021 nebyl přítomen navrhovatel, z tohoto důvodu druhá varianta odpadá. Co se týče první možnosti, soud z provedeného důkazu zjistil, že stanovy shromáždění nebyly měněny od 20. 6. 2019 a tedy nebyla v nich promítnuta novela občanského zákoníku z roku 2020, tím pádem nebylo v působnosti shromáždění rozhodovat o změně prohlášení vlastníka.“

Tak vidíte, SVJ nemá pravomoc rozhodovat o vlastnických vztazích (dle ustálené judikatury), ale když si to dáte do stanov po 1. 7. 2020, tak o nich budete moci rozhodovat, tvrdí paní soudkyně. Akorát k tomu chybí to zákonné zmocnění, které tam dříve bylo. To je úlet paní soudkyně. Opravdu je tak složité to pochopit?

Úmysl zákonodárce – důvodová zpráva

Tento poslední stupeň schvalování (shromážděním) byl nově vypuštěn. Byl zbytečný a matoucí. Důvodová zpráva k tomu uvádí: „Navrhuje se vypustit rozhodování o změně prohlášení z působnosti shromáždění s ohledem na speciální úpravu v § 1169, která řeší komplexně způsoby změny prohlášení. Podle stávající právní úpravy je změna prohlášení obsažená jak v § 1169, tak i v § 1208 písm. b) a § 1208 písm. f) bodu 2 až 6, což je z hlediska rozhodování o změnách prohlášení matoucí.“

K ust. § 1169 o.z. důvodová zpráva uvádí mj. následující: „Navrhovaná změna reaguje na aktuální problémy s trojstupňovým schvalováním změny prohlášení. Dle stávající úpravy se ke změně prohlášení vyžaduje dohoda dotčených vlastníků jednotek… K účinnosti dohody je nezbytný souhlas vlastníků jednotek s většinou hlasů, který musí být učiněn v písemné formě. A konečně, vzniklo-li společenství vlastníků, musí v souladu se stávajícím § 1208 písm. b) o změně prohlášení rozhodovat i shromáždění, a to prostou většinou hlasů. Tento postup je komplikovaný a zatěžuje aplikační praxi. Napříště se proto navrhuje postup při změnách prohlášení zjednodušit. Měla-li by se změna prohlášení dotýkat práv a povinností některého vlastníka jednotky ve vztahu k jeho předmětu vlastnictví, musí s takovou změnou písemně souhlasit. Bude-li takovýchto dotčených vlastníků více, budou muset souhlasit všichni dotčení vlastníci. Tito vlastníci mohou souhlasit každý formou jednostranného právního jednání, popřípadě společnou dohodou (anebo kombinací – např. dohoda části vlastníků v kombinaci s jednostranným právním jednáním několika dalších vlastníků).“

Důvodová zpráva k novele, která nabyla účinnosti dne 1. 7. 2020, v obecné části písm. b) mj. uvádí: „V této souvislosti je navrhováno přistoupit i ke zjednodušení procesu přijímání změn prohlášení, který je v současné době třístupňový, jelikož se předpokládá dohoda dotčených vlastníků, k jejíž účinnosti je třeba písemný souhlas stanovené většiny hlasů vlastníků jednotek a celý proces je završen usnesením shromáždění ke změně prohlášení.“ 

Z advokátky soudkyní

Paní soudkyně je bývalá advokátka. Možná to je důvod její laxnosti a přístupu k práci soudce. Advokáti musí shánět klienty, ale soudci ne. Jenže soudce rozhoduje o osudu lidí, a proto jeho přístup musí být pečlivý a odpovědný! Vždyť soudci i přísedící skládají tento slib: „Slibuji na svou čest a svědomí, že se budu řídit právním řádem České republiky, že jej budu vykládat podle svého nejlepšího vědomí a svědomí a že v souladu s ním budu rozhodovat nezávisle, nestranně a spravedlivě.“ Slib je závazek. Je škoda, že někteří (nejen) soudci sliby nedodržují. Přitom je to jednou ze zásad soukromého práva – viz § 3 odst. 3 písm. d) o.z.: „daný slib zavazuje a smlouvy mají být splněny“.

SVJ se odvolalo

Pro mě naprosto nepochopitelně se SVJ odvolalo, i když nemá šanci na úspěch, ale pan advokát potřebuje fakturovat. Pravdou je, že ve svém odvolání opakuje svoji mantru, že SVJ si do stanov může dát, co chce! I to, co je mimo jeho právní osobnost. Třeba to, že panu předsedovi budou nežádoucí vlastníci přispívat každý rok na dovolenou. Každý vidí, jaká je to pitomost, to je jasné i panu advokátovi, ale proč to nechápe v případě změny prohlášení? V obou případech jde o nicotné rozhodnutí, neboť k takovému rozhodnutí není SVJ (a tudíž ani jeho nejvyšší orgán – shromáždění) oprávněno. Ze zákona.

Advokát SVJ v odvolání mj. uvedl: „Důvodem odvolání je skutečnost, že soud prvého stupně ve smyslu ustanovení § 205 odst. 2 písm. b) o.s.ř. nepřihlédl k odvolatelem tvrzeným skutečnostem nebo k jím označeným důkazům. Dále napadené rozhodnutí podle ustanovení § 205 odst. 2 písm. g) o.s.ř. spočívá v nesprávném právním posouzení věci. Nakonec soud prvého stupně vydal rozhodnutí překvapivé a nepředvídatelné, neboť účastníkům předestřel zcela jiný předběžný právní názor, podle kterého je návrh nedůvodný a jednání odročil za účelem vynesení rozhodnutí. Během následujícího jednání pak soud sdělil stranám, že svůj názor změnil a vydal zcela odlišné usnesení.“

Překvapivé či nepředvídatelné to rozhodně nebylo, protože účastník (SVJ) se mohl na druhém jednání ke zjištění a úvahám soudu vyjádřit. To, že byl účastník překvapen a nepředvídal to, neznamená, že takové bylo i rozhodnutí soudu. Pravdou je, že předseda výboru už dopředu vlastníkům predikoval, že soud SVJ vyhraje.

Iura novit curia

Zásada iura novit curia neboli soud zná právo je jednou ze zásad římského práva a je jednou z podmínek práva na spravedlivý proces, který je garantován Listinou základních práv a svobod. Tato zásada znamená, že se neprovádí dokazování v otázkách právních, ale jen v otázkách skutkových. V tomto případě se musely dokazovat i otázky právní. Soud (soudkyně) právo neznal.