Každý odpovědný vlastník se musí zajímat o to, co se děje s jeho majetkem, jak se s ním hospodaří, a také o tom rozhodovat. K tomu potřebuje určité znalosti. Bohužel oblast SVJ je stále pro většinu lidí neznámá, a to nejen pro drtivou většinu vlastníků, ale také i pro drtivou většinu členů statutárních orgánů, profesionální předsedy nevyjímaje. O tom, jsem psal např. v těchto článcích: Případ z praxe: Fiasko dvou profesionálních předsedů v jednom SVJ, Případ z praxe: Tristní znalosti a výkon profesionálního předsedy, Případ z praxe: Shromáždění vyvlastnilo okna ve vlastnictví jednotlivých vlastníků jednotek, Případ z praxe: Členové výboru nevědí o SVJ vůbec nic, Na shromáždění nechodím, protože tomu nerozumím.

Vážné problémy jsou v mnoha SVJ

Na základě mých bohatých zkušeností musím konstatovat, že díky neznalosti na všech stranách (členové výboru, profesionální předsedové, kontrolní orgány, správcovské firmy…) jsou ve většině SVJ problémy. V mnoha SVJ jsou dokonce velmi vážné problémy.

Neznalost či nechuť řešit kriminalitu v SVJ je bohužel i u orgánů činných v trestním řízení, které nejsou ani schopny vypořádat podněty, a snaží se rychle věc uzavřít a „zamést pod koberec“. Tyto orgány ani netuší (nebo to tušit ani nechtějí), že péče řádného hospodáře se nevztahuje jen na obchodní korporace. To jistě nepřispívá důvěře občanů v systém. A tak se v mnoha SVJ doslova „krade o 106“. A tak většinou nezbývá než některé věci řešit občanskoprávní cestou, ale tou nevyřešíte kriminalitu.

I to je další důvod proto starat se o svůj majetek a hlavně včas, ne až když je SVJ doslova vytunelované. Je to přece váš majetek, vaše peníze. Orgány veřejné moci vám v tom moc nepomohou, jak si mnozí myslí. Pokud někdo neokrádá stát nebo nedošlo k ublížení na zdraví, tak to většinou odloží. Prostě často nedělají svoji práci, to, za co si je občan platí. Bohužel to (beztrestnost) je i důvodem, proč se v SVJ tak, diplomaticky řečeno, ztrácí peníze. Začněte se tedy starat o svůj majetek hned!

Zájem je základním předpokladem, jak zjistit problém

Abyste vůbec mohli zjistit, že ve vašem SVJ není něco v pořádku, že tam něco „nehraje“, že výbor nemá potřebné znalosti atd., musíte splnit základní zcela logickou podmínku. Musíte se o fungování SVJ zajímat, a to ne povrchně, ale chovat se jako vlastník. Není rozdíl mezi tím, když někdo vlastní rodinný dům, chatu nebo byt. O rodinný dům se každý stará, ale o správu společných částí a pozemku však málokdo. Jakoby se to vlastníků jednotek vůbec netýkalo.

Jak mnozí správně tuší, správa domu a pozemku v rámci SVJ vyžaduje jiné a větší znalosti než „správa“ rodinného domu a pozemku. To znamená, že si musíte opatřit obecné relevantní informace o SVJ. Bez toho to nepůjde. Nebo se můžete obrátit na někoho, kdo tomu rozumí, aby vám s tím pomohl.

Aniž byste museli cokoliv dělat, tak to, jak funguje statutární orgán SVJ (výbor, předseda SVJ), zjistíte např. z toho, jak přistupuje ke svolání zasedání shromáždění. Z pozvánky na zasedání shromáždění zjistíte, jestli statutární orgán vůbec ví, jak má pozvánka vypadat, co všechno musí obsahovat. To je dané zákonem, případně stanovami. Rovněž to poznáte i ze zápisu ze zasedání shromáždění (či schůzí výboru). Tady nejde o formality. Už jen skutečnost, s jakou pečlivostí a znalostmi výbor či předseda SVJ přistupují k této záležitosti, vám ukáže, jak pečlivě přistupuji i k mnohem závažnějším otázkám, např. opravy, rekonstrukce apod. A tady jde o velké peníze.

Tragédie zvaná pozvánka a zápis ze shromáždění aneb Kde má výbor srdce?

Podívejte se na tuto pozvánku a zápis ze zasedání shromáždění, které jsou veřejně přístupné ve sbírce listin. Jen upozorním, že pozvánka ani zápis nesplňují zákonné požadavky!

Otřesné, že? Ano, takové osoby spravují váš majetek. Všimli jste si, že nikde není uvedeno, o jaké SVJ jde? Všimli jste si, že z pozvánky není zřejmé, na jakém konkrétním místě bude shromáždění zasedat? A mohl bych pokračovat.

Tak hlavně, že si rozdali klíče a dozvěděli se, že byl vypracován PENB („energetický štítek“). Ale soudě dle velikosti písma, nejdůležitější asi bylo přání příjemných Vánoc z celého srdce výboru. 🙂 Toto je součást zápisu! Mimochodem, výbor nemá srdce, to mají leda členové výboru. A samozřejmě nechybí bod různé, taková klasika všech neználků. Tento výbor opravdu vůbec netuší „která bije“. O neznalých členech výboru jednoho SVJ jsem psal v článku Případ z praxe: Členové výboru nevědí o SVJ vůbec nic.

Kromě bodu 5 pozvánky se vše dalo vyřídit jinak, třeba poslat informaci e-mailem atd. Jenže neználci ve výboru to vůbec netuší. O tom, co je shromáždění, jsem psal i v článku Shromáždění jako debatní klub, nebo jako orgán, který rozhoduje?

Jak vidíte, poznat úroveň a kvalitu osob, které spravují váš mnohamiliónový majetek, není tak složité.

Informační embargo

Poněkud závažnější je, když vám výbor neposkytuje informace nejen sám od sebe, ale dokonce odmítá splnit svoji zákonnost povinnost a poskytnout informace i hospodaření, když o ně požádáte.

Ze zákona má vlastník právo na informace o hospodaření SVJ. To je obecný základ práva na informace a je možné je poskytnout jakoukoliv formou, nejen nahlížením, jak si to často „špatné“ výbory vykládají. Právo nahlížet do listin je založeno ve druhé větě § 1179 o.z. O tom jsem psal v článku Právo vlastníka na informace a nahlížení. Pokud výbor místo toho, aby vám zaslal např. účetní knihy v PDF, tak je vytiskne a nutí vás si je fotit, tak to není normální, a vězte, že úmyslem tohoto šikanózního jednání je zakrýt nedostatky v hospodaření, minimálně vám ztížit kontrolu hospodaření, je to taková msta.

Každý řádně fungující statutární orgán, tedy výbor či předseda SVJ, poskytuje členům SVJ, vlastníkům informace o fungování SVJ. V případě výboru jsou to minimálně informace v zápisech ze schůzí výboru. Pokud takové informace nedostáváte, něco není v pořádku. Nemusí jít o nějaké nekalosti, minimálně jde o neznalost.

Neznalost = škody, které VŽDY vznikají členům SVJ a které také zaplatí

Nechat si spravovat majetek od někoho, kdo neví, kdo nemá potřebné znalosti je velmi riskantní a vždy to způsobuje škody. Zdůrazňuji slovo VŽDY. Aby si někdo nemyslel, že u něj je to výjimka a škody nejsou. Jsou. Je to logické, bez znalostí prostě pácháte škody, byť nejsou jinými osobami (např. vlastníky), které ty znalosti také nemají, zjistitelné. Takže zdánlivě ty škody nejsou. A o to je to závažnější. Přitom tyto škody nejsou zrovna zanedbatelné! Zaplatí je, kdo jiný, než všichni členové SVJ, tedy vlastníci. Už proto by měli volit do výboru osoby, které mají pro výkon funkce předpoklady.

Zoufalost – hloupé argumenty neználků

Setkal jsem se i s argumentem, že účetní knihy nelze poslat e-mailem nebo do datové schránky kvůli GDPR, že by to mohl někdo šířit dál. Argument, že ofocené dokumenty mohou být také šířeny dál, byl vyvrácen tím, že možnost zaslání dokumentů e-mailem nebo datovou schránkou není uvedena ve stanovách, tak to nemohou poslat. Prý jim to řekl právník. Na toto fakt potřebují platit právníka? Předseda výboru je vysokoškolák. Jak řekl Jan Werich: Kdo chce, hledá způsob. Kdo nechce, hledá důvod.

Aha, takže platí bolševické, co není dovoleno, je zakázáno! Jenže v našem demokratickém právním řádu je to přesně naopak, tedy: co není zakázáno, je dovoleno! No, stejně se přišlo na nějaké nekalosti, které byly dány jednak osobním prospěchem a hlavně neznalostí.

Také jsem se ptal, jaké osobní údaje obsahují účetní knihy. Prý čísla účtů vlastníků a další. Samozřejmě, že účetní knihy žádné osobní údaje neobsahují. A to mně potvrdila i paní účetní ze správcovské firmy, se kterou jsem jednal, protože pan předseda výboru chtěl, abych se s ní domluvil na nahlížení. Pak mně ale bylo zakázáno, abych s ní komunikoval. 🙂

V jiném SVJ jsem se od výboru dozvěděl, že stav měřidel (náměr, odečet) nemohou kvůli GDPR poskytnout. Řekla jim to jejich právnička. Hle, měřidlo je fyzická osoba a jeho stav je jeho osobní údaj, akorát to žádný právní předpis neříká. A jak si zkontrolujete správnost vyúčtování?

Je žrádlo pro kočky nákladem na správu domu a pozemku? Někde ano

Kontrolou účetních dokladů bylo mj. zjištěno, že si výbor nechal určitou dobu proplácet žrádlo pro kočky a mléko. Prý se ve společných prostorách (sklepě) narodila koťata. Toto samozřejmě není náklad na správu domu a pozemku. Placení takových nákladů z peněz SVJ je použití finančních prostředků v rozporu s jejich účelem, běžně se tomu říká zpronevěra podle § 206 trestního zákona. Ale tohle je taková perlička, byly zjištěny další neoprávněně proplácené výdaje a nezákonné aktivity. Zatím to není ukončeno.

Mimochodem, to by si někdo mohl nechat proplácet z peněz SVJ obědy či potraviny s tím, že se ve společných prostorách (sklepě) „ubytovali“ bezdomovci. Pěkná pitomost, co? 🙂

Transparentnost jako základ řádného hospodaření

Z uvedeného vyplývá, že pokud vám výbor (předseda SVJ) dává průběžně informace o fungování SVJ, tak je to dobře a správně. Ovšem musí jít o informace relevantní. Ne vždy to tak je. Základem řádného fungování jsou však nezbytné znalosti nejen členů statutárního orgánu, ale také orgánu kontrolního. Bez nich to opravdu nemůže fungovat.

A pokud výbor dělá problémy, když chcete informace, tak vězte, že ví, proč ty problémy dělá, nechce, abyste znali pravdu a zjistili, že vaše SVJ nevzkvétá, že se „ztrácí“ peníze atd.

A jak zajistit, aby výbor (členové výboru či předseda SVJ) řádně fungoval a hospodařil? Tím, že si to dáte do stanov? Myslíte si, že „špatný“ výbor se bude zabývat dodržováním stanov, když nedodržuje ani zákony? Většinou si je ani nepřečte. A když už, tak si je vykládá k obrazu svému.

Při snaze omezit práva vlastníků zpozorněte

Řádně fungující statutární orgán nejenže dodržuje zákony, stanovy a jedná s péčí řádného hospodáře, ale také nemá potřebu omezovat práva vlastníků. Může to být třeba omezování diskuze na shromáždění pod šlechetným úmyslem, aby shromáždění netrvalo dlouho apod. Nesmysl, pokud mají vlastnící dostatek relevantních informací v rámci podkladů pro shromáždění, diskuze netrvá tak dlouho, pokud nejde o „kontroverzní“ záležitost. Ale kde jinde by se mělo diskutovat, než na shromáždění?

Také může jít dokonce o snahu vyloučit nepohodlné vlastníky ze zasedání shromáždění, pokud např. mají otázky, které „nesedí“ výboru. O těchto problémech jsem psal v článku Jak zajistit, aby dům fungoval bez zbytečných dohadů na shromážděních? V tomto článku se dozvíte další podrobnosti a omezení, která si rozhodně nenechte líbit.

Bohužel mnoho vlastníků je pasivních a moc se o to, jak se hospodaří s jejich majetkem, nezajímají. Většinou jsou to ti, kteří své byty pronajímají. Ale i o jejich peníze jde! Díky tomuto nezájmu vlastníků si „neřádné“ výbory prosazují to, co vyhovuje jim, ale ne vlastníkům. O tom jsem psal v článku Nezájem vlastníků jednotek o správu společného majetku. Jak to změnit?

Situace může dojít až tak daleko, že výbor (např. spolu s advokátem SVJ, správcovskou firmou) dehonestuje a útočí na nepohodlné vlastníky, kteří poukazují na nehospodárnost, falešné faktury, na podivné položky správy domu a pozemku. A protože jde o větší peníze, tak někdy dochází až k mafiánským praktikám. Něco o tom jsem psal např. v článku Kverulant, nebo zodpovědný vlastník?

Špatně fungující výbor (neználky) musíte vyměnit

Jediným řešením této situace je zvolit do výboru či za předsedu SVJ osoby, které k tomu mají předpoklady. Pak ani nepotřebujete mít ve stanovách, že má výbor sám od sebe poskytovat vlastníkům nějaké konkrétní informace. Takový výbor vám bude poskytovat dostatek informací. Informace, které vám sám od sebe nepošle (nějaké specifické informace), vám pak poskytne bez problémů i na vaši žádost. Takový výbor totiž nemá důvod zakrývat „nekalosti“ apod. Je to jednoduché.

Jak už jsem mnohokrát uvedl, hlavním předpokladem jsou potřebné znalosti. Ale je to také nezbytná loajalita a pečlivost (viz § 159 o.z.). Důležité jsou vlastnosti, charakter dotyčné osoby. Jednoduše řečeno: slušný člověk vám nebude bránit v poskytování informací, nebude „tunelovat“ vaše SVJ, nebude vymýšlet různé „kulišárny“ apod. Sobec naopak nebude hájit zájmy celku, všech, ale jen zájmy svoje a svých kamarádů.

Ale pozor, výbor nemá povinnost vám poskytovat vše, co si zamanete. Pokud budete chtít např. „výkaz pracovní činnosti“, tak to rozhodně není jeho povinnost. Nakonec vás musí zajímat výsledek, ne „výkaz práce“ členů výboru, když výbor zjevně nefunguje, protože u fungujícího výboru by vás to ani nenapadlo chtít. Takový výbor vyměňte! A to co nejdříve!

Nečekejte až „spadne“ barák, dělat něco 20 let špatně, neznamená, že je to správně

Opakuji to neustále: Členem výboru (či kontrolní komise) se nemůže stát každý, kdo umí číst a psát! Stejně tak taková osoba nemůže řídit akciovou společnost atd. To nikoho nepřekvapí, u SVJ to si to uvědomuje málokdo. Je to prostě manažerská či odborná práce. Smiřte se s tím, vezměte to na vědomí a podle toho se rozhodujte. V SVJ musí vládnout právo a pořádek, a ne chaos, svévole a bezpráví.

Vždycky se musím usmívat, když mi nějací členové výboru tvrdí, že u nich je vše v pořádku. Když jim řeknu, že to v pořádku zdaleka není, co dělají špatně, jaké dělají chyby, jaké mají nedostatky, že porušují zákon či stanovy, tak to zlehčují třeba tím, že to tak dělají 20, 30 let a barák stojí, ještě nespadl. Nemusí spadnout barák, mohou přijít jiná „neštěstí“, a za chyby výboru zaplatíte právě vy. Čekat na to, až „spadne“ barák, to bych nikomu nedoporučoval. Navíc tu existuje obecná prevenční povinnost.

A pokud se obrátíte na profesionála, tak se zaměřte právě na potřebné znalosti! Zvolit profesionálního předsedu – neználka, není řešení vaší situace, naopak, jen se vám ještě více prodraží.

O tom, jak vybírat profesionálního předsedu a chybách, jakých se vlastníci dopouštějí, jsem psal např. v těchto článcích: Jak vybírat profesionálního předsedu SVJ?, Jakých chyb se dopouštějí členové SVJ, kteří hledají profesionálního předsedu?