SVJ jako nucený spolek?

Je SVJ nucený spolek, nebo není?

Když jsem pročítal důvodovou zprávu k novele občanského zákoníku, o které jsem psal v článku Přechod dluhů. Návrh novelizace občanského zákoníku, překvapil mě názor JUDr. Pavlíny Brzobohaté, předsedkyně senátu OOK (občanskoprávního a obchodního kolegia) z Nejvyššího soudu ČR. JUDr. Brzobohatá v připomínkách k novelizaci občanského zákoníku mj. uvádí: „… Zároveň ponechává přiměřené použití ustanovení o spolku (§ 1221) – což ostatně koresponduje s tím, že SVJ není nic jiného než nucený spolek…“  Chápal bych, kdyby slovo spolek bylo v uvozovkách nebo bylo uvedeno, že je to jakoby spolek apod., ale není. V této souvislosti je třeba zmínit, že JUDr. Pavlína Brzobohatá nebyla v senátu, který rozhodoval ve věci, ve které byl vydán rozsudek sp. zn. 31 Cdo 4294/2011, ze kterého jsem již několikrát citoval v jiných článcích.

Práva vlastníka jednotky a práva člena SVJ

Nařízení vlády č. 371/2004 Sb., kterým se vydávají vzorové stanovy společenství vlastníků jednotek (již zrušené, ale stále ve stanovách zpravidla v podstatě obsažené)

„Čl. XIV

Práva a povinnosti člena společenství

(1) Člen společenství má práva vlastníka jednotky a člena společenství uvedená v příslušných ustanoveních zákona o vlastnictví bytů a těchto stanov a má zejména právo…“

Všimněte si, že člen společenství (tedy právnické osoby SVJ) vykonává jak vlastnická práva (spoluvlastnictví společných částí domu a pozemku), tak práva člena právnické osoby SVJ.

Co si představit pod pojmem nucený spolek? Podle mého názoru SVJ se od spolku podstatně odlišuje už jen tím, že na shromáždění rozhodují vlastníci jako členové SVJ a zároveň jako vlastníci jednotek, čili spoluvlastníci společných částí domu a pozemku. Prostřednictvím SVJ vykonávají vlastníci také svá vlastnická práva, což u spolku není. Z SVJ není možné vystoupit a založit třeba jiné, lépe hospodařící SVJ. Nemění na tom nic ani ten fakt, že některá ustanovení o spolku lze přiměřeně použít i v případě SVJ. Bohužel jsem se v praxi setkal na shromáždění s tím, že někteří členové výboru říkají místo naše SVJ spojení náš spolek. 



Rozhodování společenství vlastníků jednotek a spolku je jiné

Má to další rovinu. Dojde-li k soudnímu řešení sporu vlastník, člen SVJ, vs. SVJ může docházet k nesprávnému posouzení. Soudy pak mohou rozhodovat ve smyslu, co si SVJ (jako právnická osoba) schválí, to má. To, že SVJ nemůže rozhodovat o majetku, který není ve spoluvlastnictví všech členů SVJ, pak nemusí být bráno v potaz. Ono totiž platí, že soukromoprávní vztahy si strany upravují dle své vůle (až na výjimky). Ne všichni soudci se v problematice SVJ dobře orientují, pak může být ke všem rozhodnutím SVJ přistupováno jako k rozhodnutím spolku, a to bez přihlédnutí k tomu, že ne o všem je SVJ způsobilé rozhodovat.

Mám proto i důkaz, kdy soud posuzoval, co je společnou částí nikoliv podle prohlášení vlastníka, části, která určovala, co je společnou částí. Soudce se spokojil jen s částí, která určovala, co je součástí jednotky, místo toho, aby požadoval tu část prohlášení vlastníka, která (dle zákona) určuje společné části domu.

V části, která určovala, co je součástí jednotky, to bylo neurčitě, tudíž neplatně (vnitřní strana oken je součástí jednotky). V části, která určovala společné části, však bylo jednoznačně uvedeno, že společná jsou všechna okna přístupná ze společných částí! A pak se divte, že soud prohrajete. Když k tomu přidáte i advokáta, který zapomene poslat soudu důkaz, že? 🙂 Ale soudci tento důkaz nechyběl… Pak vám nezbývá než se odvolat. A léta utíkají… Ten čas je nejhorší, napáchá ještě více škody.

Je ochrana vlastníků dostatečná?

Ochrana vlastníků musí být dostatečná. V praxi se mi jeví, že je více chráněno SVJ, nikoliv vlastníci, kteří mají menší práva než spoluvlastníci mimo SVJ (ustanovení o spoluvlastnictví se nevztahují na bytové spoluvlastnictví coby lex specialis (bylo to tak i za účinnosti zákona o vlastnictví bytů), resp. práva bytových spoluvlastníků jsou omezenější než spoluvlastníků třeba rodinného domu). Když k tomu přidám, že SVJ je dle výše uvedeného názoru vlastně spolek, nikoliv společenství vlastníků jednotek (tedy spoluvlastníků společných částí domu a pozemku), které má spíše blíže k části spoluvlastnictví než spolku, co se obsahu týče. Jiná věc jsou vlastní záležitosti SVJ, jako právnické osoby.


Další důkaz, proč nejde o nucený spolek je ten, že zatímco spolky jsou osvobozeny od poplatků za zapsání změn v rejstříku i za prvozápis, SVJ osvobozena od tohoto poplatku nejsou. Proč? Vždyť podle JUDr. Brzobohaté SVJ nejsou nic jiného než nucené spolky!

Ust. § 258 občanského zákoníku zní: Každý člen spolku nebo ten, kdo na tom má zájem hodný právní ochrany, může navrhnout soudu, aby rozhodl o neplatnosti rozhodnutí orgánu spolku pro jeho rozpor se zákonem nebo se stanovami, pokud se neplatnosti nelze dovolat u orgánů spolku.“  

Jenže SVJ není spolek, a proto pro SVJ platí ust. § 1209 o. z.: „Je-li pro to důležitý důvod, může přehlasovaný vlastník jednotky nebo i společenství vlastníků, pokud je vlastníkem jednotky, navrhnout soudu, aby o záležitosti rozhodl; v rámci toho může též navrhnout, aby soud dočasně zakázal jednat podle napadeného rozhodnutí…“

Zatímco každý člen spolku může navrhnout soudu, aby rozhodl o neplatnosti rozhodnutí orgánu spolku pro jeho rozpor se zákonem nebo se stanovami, člen SVJ pouze v případě, je-li pro to důležitý důvod a je přehlasovaný vlastník. Holt není spolek jako spolek. 🙂 Zvlášť v případě, kdy jde o SVJ.

Trochu historie

Původně SVJ coby právnická osoba neexistovalo, to bylo přidáno do našeho právního řádu až později (rok 2000). V zákoně č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů, který byl účinný od 1. 5. 1994, bylo v ust. § 11 uvedeno toto: „Pokud je dům rozdělen na jednotky, které vlastní více než jedna osoba, tvoří vlastníci jednotek společenství vlastníků jednotek (dále jen „společenství“).“ Společenství vlastníků jednotek ale nikoliv jako právnická osoba, toto společenství tedy nemělo právní subjektivitu.

V předchozím ust. § 10 však zákon o vlastnictví bytů umožňoval zřízení právnické osoby:  „Vlastníci jednotek se spolu mohou dohodnout, že zřídí právnickou osobu podle zvláštního zákona, jejímž účelem bude zejména správa společných částí domu. Tato právnická osoba může být zřízena pouze z vlastníků jednotek. Vlastníci jednotek, které se nacházejí v jednom domě, mohou zřídit k uvedenému účelu jen jednu právnickou osobu.“  Tím zvláštním zákonem zákonodárce uváděl obchodní zákoník. Čili, pokud vlastníci chtěli, aby se o správu starala právnická osoba, mohli si zřídit obchodní společnost (s.r.o., družstvo).

Novela zavedla právnickou osobu SVJ

Novelizací zákona o vlastnictví bytů došlo k vytvoření SVJ coby právnické osoby (zákonem č. 103/2000 Sb., účinnost od 1. 7. 2000), původní ust. § 9 v odst. 1, který obsahoval mj. toto: „Správu, provoz a opravy společných částí domu (dále jen „správa domu“) zajišťuje správce.“ Pokud vlastníci zřídili právnickou osobu podle ust. § 10, pak platí, že tato osoba podle tohoto ust. § odst. 2 je správce: „Pokud vlastníci jednotek zřídili právnickou osobu, plní povinnosti správce tato právnická osoba.“

Novela určovala jako správce SVJ, právnickou osobu, nově ust. § 9 odst. 1 znělo: „Společenství vlastníků jednotek (dále jen „společenství“) je právnická osoba, která je způsobilá vykonávat práva a zavazovat se ve všech věcech spojených se správou, provozem a opravami společných částí domu (dále jen „správa domu“), popřípadě vykonávat činnost související s provozováním technického zařízení v domě, které slouží i jiným subjektům.

Co říká důvodová zpráva k občanskému zákoníku?

Důvodová zpráva k občanskému zákoníku k ust. §§ 214 – 217 uvádí: „Spolek je vymezen důrazem na jeho základní znaky, jimiž jsou samospráva, dobrovolnost členství, oddělení majetkových sfér spolku a jeho členů s vyloučením zákonného ručení členů spolku za spolkové dluhy a spolkovou činností jako hlavní (statutární) činností spolku. Vedle hlavní činnosti spolek může sice vykonávat i činnost vedlejší, a to i výdělečnou, ale jen za účelem podpory vlastní spolkové činnosti – i při hospodárném využití majetku spolku bude konečným efektem výdělku rovněž podpora spolkové činnosti, včetně správy spolku.“ Odhlédneme-li od dobrovolnosti, moc shod s SVJ zde nevidím, člen SVJ především ručí za dluhy SVJ.

Důvodová zpráva k ust. § 1200 o. z. uvádí: „Společenství vlastníků jednotek je ve své podstatě species spolku, popř. svépomocného družstva. Obdobně jako u spolků a družstev v současné i nově navrhované zákonné úpravě se navrhuje stanovit, že se k založení společenství vlastníků vyžaduje přijetí stanov a stanoví se jejich povinné náležitosti.“ Ano, ve své podstatě to může být spolek, ale i svépomocné družstvo. Ne pouze spolek, a ještě jen ve své podstatě. S čímž lze souhlasit. A tím to také končí.

Závěr

Společenství vlastníků jednotek prostě není a ani nemůže být „nucený spolek“, jinak by jím přece i skutečně bylo. A nic na tom nezmění ani ustanovení § 1221 občanského zákoníku, které zní:

„Nevyplývá-li z ustanovení o společenství vlastníků něco jiného, použijí se přiměřeně ustanovení o spolku. Nepoužijí se však ustanovení o shromáždění delegátů, dílčích členských schůzích ani o náhradní členské schůzi.“

Jak je zřejmé z tohoto ustanovení, nepoužijí se ustanovení o shromáždění delegátů, dílčích členských schůzích ani o náhradní členské schůzi. Proč ne? Podle mého názoru však nucený spolek (rozuměj SVJ) ve skutečnosti ani zdaleka není spolek, a už vůbec ne nucený. Každý, kdo má povědomí o SVJ, se mnou jistě souhlasí, že přirovnávat SVJ ke spolku, např. včelařů, zahrádkářů apod., je poněkud nešťastné. Těch rozdílů mezi nimi je hodně. A docela podstatných.