Případ z praxe: Fiasko dvou profesionálních předsedů v jednom SVJ

Ačkoliv několik let neustále varuji před kombinací profesionální předseda a zároveň správcovská firma v jedné osobě, pořád se najde dost vlastníků, které takovou šílenou kombinaci vyžadují! Holt někteří v tak již na první pohled podivné kombinaci vidí nějaké výhody. Hlavně se nechají zmást či „uplatit“ slevou za kombinaci obou služeb, které se však nedoplňují, ale vylučují! A to již ze své podstaty. Nu, komu není rady, tomu není pomoci.

O kombinaci profesionální firma a „správce“ v jedné osobě, o tom, jaké požadavky mít na profesionálního předsedu, jsem psal např. v těchto článcích:

Profesionální předseda musí kontrolovat správcovskou firmu! A nejen profesionální předseda, i ten „amatérský“. K tomu je třeba mít poměrně rozsáhlé znalosti, proto členem výboru (statutárního orgánu) nemůže být kdokoliv! Tady rozhodně neušetříte, naopak.

Nezájem vlastníků je hlavní příčinou nefunkčnosti SVJ

Bylo jednou jedno SVJ, které žádalo jednu správcovskou firmu o nabídku výkonu funkce předsedy SVJ a správce. Vzhledem k tomu, že tato správcovská firma má sice výkon funkce v nabídce, ale sama ani jí spřízněná firma ji nevykonává (zatím), tak jsem byl na základě doporučení správcovské firmy tímto SVJ kontaktován. Osobou za toto SVJ, která mě kontaktovala, byl revizor, protože profesionální předseda SVJ skončil.

Panu revizorovi jsem zaslal cenovou nabídku na výkon funkce a dodal jsem: „Mimochodem v zápise v rejstříku SVJ máte chyby, divím se, že na to C…, s.r.o., ani P… s.r.o. nepřišly. Rovněž stávající statutární orgán nesplnil svoji povinnost vůči rejstříku, kterou mu ukládá zákon, lhůta marně uplynula dne 31. 12. 2021.“ Firmy C…, s.r.o. a P… s.r.o. jsou správcovské firmy, které v tomto SVJ vykonávaly funkci předsedy SVJ a poslední z nich i správu SVJ.

Pan revizor mně napsal: „děkuji za nabídku i zajímavé čtení na Vašem webu, o kterém jsem doposud nevěděl. V příloze posílám informaci o historii a současné situaci našeho SVJ včetně souvisejících dokumentů. Jeho cílem je objektivně informovat o problémech, které statutární orgán bude muset řešit a předejít tak případným komplikacím způsobeným neinformovaností. Nepochybuji o tom, že odpovědný předseda SVJ je schopen ohlídat, aby správce konal tak, jak konat má. Aby nevznikly problémy, které informace popisuje a jejichž příčinou byla rezignace předsedy na odpovědnost za SVJ a tudíž i kontrolu plnění povinností správce. Každý problém je řešitelný, jde jen o to uvážit jak a za jakých podmínek. Prosím proto, pokud Vás má informace neodradila, což bych nerad, o takovou úvahu, kterou byste mohl následně přednést na setkání s vlastníky v rámci představení Vaší společnosti před tím, než dojde k volbě. Předpokládám, že dotazy by směřovaly k tomu nejbližšímu, co nás čeká, tedy k převzetí účetnictví za posledních 5 let a k vyúčtování letošního roku. Nechci Vás žádat o žádné „úderné“ představení, jak je zmiňujete v jednom z Vašich příspěvků, ale o názor, zda je možné tyto věci řešit bez dalších vydání z kapes vlastníků.“ 



Musím vědět, do čeho jdu

Z komunikace s panem revizorem vyšlo najevo, že SVJ je ve zbídačeném stavu. A protože je pro mě důležité znát situaci, abych mohl zodpovědně říct, že budu vykonávat funkci a vykonávat ji zodpovědně, jak je mým zvykem, chtěl jsem co nejvíc informací. Neboť, jak známo z ekonomie, riziko se snižuje získáním dodatečné informace (a také pojištěním a diverzifikací). Pokud toto někdo nedělá, je nezodpovědný a zřejmě nechce nebo není schopen vykonávat funkci řádně. Ale zase může konkurovat nižší cenou. Ale za jakou cenu? To lze vyčíst nejen v tomto článku.

Panu revizorovi jsem mj. napsal: „Jak jsem Vám také sdělil, nejsem „slibotechna“ a nebudu Vám slibovat, že všechno bude růžové, že všechno vyjde atd. To Vám jistě slibovali ti 2 poslední předsedové. A protože, když něco dělám, tak to dělám pořádně, potřebuju co nejvíce informací, protože akceptovat výkon funkce je velký závazek.“

Historie tohoto SVJ byla takováto. Možná se v ní mnozí najdou, neboť je to celkem běžný vývoj. „V 4/2014, kdy funkční období stávajícího výboru skončilo a nenašel se nikdo, kdo by byl ochoten stát se členem statutárního orgánu, tak podle stanov i podle zákona 72/2000 začalo plnit funkci statutárního orgánu 11 vlastníků, kteří byli členy SVJ v době jeho vzniku. Jejich činnost však byla stále častěji poznamenána nespokojeností některých členů se správou a vedením SVJ, což vyvrcholilo v roce 2016, kdy dosavadní správce LBD … vypověděl mandátní smlouvu a k 30. 10. 2016 svůj vztah s SVJ ukončil. V krizové situaci SVJ vyhledalo společnost C…, s.r.o., a dohodlo se s ní na převzetí funkce profesionálního předsedy SVJ a společnost J…, s.r.o., která převzala správu SVJ. Shromáždění vlastníků dne 27. 9. 2016 přijalo nové stanovy, které odpovídaly zákonu č. 89/2012 a zvolilo do funkce předsedy SVJ společnost C…, s.r.o. V 9/2021 skončilo funkční období předsedy C… a v 11/2021 vypověděl příkazní smlouvu s SVJ i správce J… Krizová situace z roku 2016 se opakovala, tentokrát v ještě vyhrocenější podobě. Po dobu 2 měsíců dokonce nebyl nikdo, kdo by za SVJ hradil faktury za služby. Za těchto okolností shromáždění vlastníků 30. 11. 2021 zvolilo za předsedu i správce společnost P…, s.r.o.

Předseda a správce v jednom

Dále mně pan revizor napsal: „Jako správci nemovitosti není nic zásadního, co by společnosti P… bylo možné vytknout. Do účetnictví zavedla pořádek, s technikem jsme se vždy na spolupráci dohodli. Internetová aplikace IFM24 poskytovala vlastníkům dostatečný přehled o financích a účetnictví i o technické správě domu. Výkon funkce předsedy SVJ však již svým autoritativním pojetím umocněným manipulativními praktikami odpovědné osoby předznamenal pozdější názorové střety s revizorem SVJ i některými vlastníky a vedl nakonec k odstoupeni P… z funkce předsedy SV i správce k 19. 11. 2022 z důvodu ztráty důvěry.“

Dle zápisů ze shromáždění toto SVJ žádalo kombinaci profesionální předseda a správce v jednom. Všimněte si, že došlo k názorovým střetům profesionálního předsedy s revizorem. Ještě se k tomu na konci článku vrátím.

Kostlivci ve skříni

Dále pan revizor informoval o dalších skutečnostech. „S „kostlivci ve skříni“ se SVJ potýká dlouhou dobu, veškeré snahy o jejich vyřešení selhaly. Podrobně o nich informuje dokument Přehled nevyřízené agendy z období předsednictví C… 2016-2021. Ve finančním vyjádření je celková jejich hodnota 1,6 mil. Kč. Společným jmenovatelem všech uvedených problémů je jejich původ, všechny vznikly v období „profesionálního“ vedení SVJ.“

Technický stav domu se zhoršoval, jak uvedl revizor: „Mělo dojít na výměnu veškerých vnitřních rozvodů, obnovu interiéru a rekonstrukci uliční fasády, alternativně také na rekonstrukci sklepních prostor. Příprava ani realizace však zahájena nebyla a technický stav domu se tak dále zhoršuje. Uvolněná omítka fasády na některých místech a problémy s revizí elektro rozvodů jsou toho důsledkem.“

Problémy byly i s účetnictvím, jak sdělil revizor: „Vzhledem k tomu, že celé období správy C…/J… (2016-2021) bylo provázeno řadou opomenutí a pochybení, jejichž důsledky poznamenaly hospodaření SV (nevypořádané příjmy z pronájmu, nevypořádaný dluh nebytové jednotky) nebo hrozí možnou újmou finančních prostředků SVJ v budoucnu (žaloba proti SVJ), je pro SVJ účetní dokumentace zvlášť důležitá.“

Dlouho neřešené problémy byly důsledkem
nezájmu vlastníků o činnost SVJ a správu jejich majetku.

Kritizoval jsem vlastníky

Panu revizorovi jsem napsal: „několikrát jsem si přečetl Vámi zaslané dokumenty, abych co nejlépe pochopil situaci ve Vašem SVJ. Jak už jsem Vám v telefonickém rozhovoru dne dd. mm. 2022 sdělil, ve Vašem SVJ jsou velké problémy, které jsou staré a neřešené, a jejich řešení zabere víc úsilí a času. Nesouhlasím s tím, že za to nemohou vlastníci. To vlastníci, nezvolili statutární orgán, to oni zvolili 2 profesionální předsedy podle zřejmě nerelevantních kritérií. To si musí uvědomit. A jak jsem napsal ve svém článku na našem webu, u Vás se projevila smrtící kombinace předseda = správce. Nevím, kdo na toto přišel, ale neušetřil a žádná výhoda se touto kombinací neprojevila, naopak.“

Pan revizor také sdělil, že SVJ prohrálo soud, kdy jeden vlastník podal žalobu kvůli vyúčtování služeb. Stejná žaloba za jiné období byla podána k soudu. Pana revizora žádal o zaslání žaloby a rozsudku, abych z odůvodnění poznal, jaké chyby se staly, v čem je problém.

Revizor rozsudek neposlal

Pan revizor na můj e-mail reagoval mj. tímto: Nesouhlasím s tím, že za zátěž minulosti nesou vinu vlastníci. Neudělali nic proti pravidlům (NOZ, Stanovy, zák.67/2013, NV 366/2013), zvolili za předsedu firmu řádně zapsanou v rejstříku. Je-li výsledek, jaký je, jsou buď špatná pravidla, nebo předseda neplní náležitě své povinnosti. V našem případě obojí, předseda neplnil řádně své povinnosti, nedohlížel na činnost správce, a pravidla jsou špatná. Podle mého názoru současně s otevřením prostoru SVJ pro podnikatelské subjekty (NOZ), měla být přijata pravidla, která jejich působení v prostředí SVJ upravují. Na profi-předsedu, podnikatele, nelze pohlížet stejně jako na předsedu-člena SVJ, hlavu samosprávy, spolku. Prvním a hlavním předpokladem by měla být smlouva, běžná v každém komerčním nebo hospodářském vztahu. Od koupi rohlíku (kupní smlouva podle NOZ) přes pracovní smlouvu ředitele Škodovky, Forda nebo GM až po kontrakt na letadlovou loď. V SVJ nikoliv, tady stačí volba.“

Tak tohle je opravdu síla, jak se říká. Toto mně napíše revizor. Vlastníci nepochybili, na vině jsou pravidla, která stát nepřijal, když umožnil i nevlastníkům a právnickým osobám vykonávat funkci! Přece vlastníci nejsou nesvéprávní. To si opravdu někdo může myslet, že když vybere někoho, kdo je podnikatelem, a to fyzická či právnická osoba (je zapsaný v rejstříku), tak to znamená, že je to odborník, slušný, čestný a dělá věci správně? Vlastníci neudělali nic proti pravidlům, jen bohužel špatně rozhodli, ale za to přece nemohou. 🙂 A už vůbec za své rozhodnutí samozřejmě nenesou odpovědnost. Jenže to zaplatí oni, nikdo jiný.

Pokud si snad někdo myslí, že další státní regulace něco vyřeší, přičemž „spotřebitel“ nebude mít žádné riziko a za své rozhodnutí nebude odpovídat, tak se mýlí. Podnikám dlouhá léta také v hodně regulovaných oblastech (pojištění, investice, úvěry, nyní i energie). Regulace je zjednodušeně řečeno jen o „papírech“ (a o poplatcích státu), nikoliv o slušnosti, odpovědnosti, poctivosti, a i v některých případech odbornosti apod. Tedy o tom nejdůležitějším regulace vůbec není.

K žalobě a rozsudku mi pan revizor napsal: „Jistě pochopíte, že ani žaloby ani rozsudky Vám vzhledem k GDPR zaslat nemohu. Mohu ale upřesnit, že v obou případech byly důvodem žaloby nevyřízené námitky k chybám vyúčtování nákladů spojených s užíváním bytu za příslušné období správy SV a rozsudkem byla stanovena pokuta vypočítaná podle zákona 67/2013 se sazbou 50 Kč/den opoždění s vyřízením.“

Na to jsem mu odpověděl, že je lze anonymizovat, jako to dělám já.

Absence sebereflexe a nezodpovědnost

Na konec pan revizor napsal: „především bych rád vyslovil uznání a dík za čas, který naší poptávce věnujete. Dokládá opravdu odpovědný přístup a zájem o problémy, jejichž řešení na budoucího předsedu čeká. Myslím to vážně, podobný přístup je stále ještě spíš výjimečný

Po přečtení a „zažití“ Vašich příspěvků na problemysv.cz jsem došel k závěru, že naše spolupráce by nemusela být šťastná a mohla by svým způsobem vést k určitému vyhrocení vztahů i atmosféry v SVJ. Vaše názory by pro někoho mohly být kontroverzní, mohly by vyvolávat negativní reakce, což by jistě neprospělo SVJ ani Vám. Není namístě očekávat, že když někomu budete stále opakovat, že za všechno si může sám, sklopí uši a v koutku bude zpytovat svědomí. Takoví lidé většinou nejsou, naše SVJ není jiné, naopak pár kverulantů (v našem případě 2) neustále a za vším hledá viníka, samozřejmě kromě sebe sama. I za cenu trestních oznámení a podobných nesmyslů. Tím nechci říct, že převážná většina ostatních není schopna kritického pohledu na věc, to vůbec ne. Ale neustále jim opakovat, že za vše si mohou sami, není namístě. Navrhuji ukončit poptávkové řízení tím, že nabídka byla podána, po další komunikaci podmínek budoucí spolupráce jste jí však nepotvrdil. Tak to také odpovídá skutečnosti. Prosím Váš souhlas.“ 

Asi nemusím nikomu říkat, že jsem byl rád, že pan revizor uznal, že svalování viny vlastníky na všechny ostatní, kromě nich samých, nemůže vést k úspěšné spolupráci. Je škoda, že je to právě revizor, který tuto myšlenku zastává, neboť tím škodí SVJ a vlastníkům. A čím dříve se mu podaří přesvědčit vlastníky, že je to jejich vina, jejich odpovědnost, tak tím líp pro všechny, jinak je nic dobrého nečeká. Možná si to uvědomí až jim spadne barák na hlavu, jak se říká. Protože vše zásadní se dělo právě na základě rozhodnutí vlastníků.

Neprofesionalita profesionálních předsedů

Na druhou stranu, pokud by oba profesionální předsedové získali dostatek informací, aby mohli zodpovědně vyhodnotili situaci, tak by funkci nepřijali. Jenže informace nechtěli. Zřejmě spoléhali na to, že budou vykonávat funkci jen formálně. Byl to neprofesionální přístup.

Já bych tu funkci přijal i vzhledem k těm kostlivcům (mám rád výzvy), ale překážkou byl přístup revizora (a ostatních vlastníků), který měl spíš tendence předsedu úkolovat, i když za jeho funkci nenese odpovědnost. Navíc si asi myslel, že všemu rozumí nejlépe, ale jedna věc je zákony citovat, druhá je jim rozumět. To nemůže fungovat v žádném případě. Pokud chce revizor úkolovat statutární orgán, tak to není jeho náplň činnosti. A pokud má revizor takové ambice, proč není statutárním orgánem on sám?

Stále platí, že pokud rozhoduji, mám i odpovědnost za toto rozhodnutí, proto je důležité se na jakékoliv rozhodnutí dobře připravit, ale dá to hodně práce, a to je pro mnoho lidí problém.

Ještě si myslíte, že být členem statutárního orgánu SVJ je legrace a procházka růžovým sadem, a že to zvládne každý?

Identifikační údaje jsou anonymizovány.

1 komentář u „Případ z praxe: Fiasko dvou profesionálních předsedů v jednom SVJ

  1. Je více úhlů pohledu na funkci výboru SVJ, potažmo předsedy. Mnohé záleží na velikosti (malé, velké SVJ) a také na štěstí (potížisté). V každém případě je péče o majetek odpovědností. Zájem o funkce z řad vlastníků je úměrný věku. Mladí většinou zájem nemají. Starší ano, ale zase mnozí nejsou „kamarádi“ s počítačem. A bez něho to jaksi nejde….
    Doba spíše nahrává profesionalitě, což se promítlo i do zákona. Zcela zmizely vzorové stanovy a zákon zakotvil (byť v dobré víře) velmi rozporuplné slogany o péči řádného hospodáře a předseda odpovídá celým svým majetkem … To vše je v mnoha případech destruktivní. Nepřímo je tak preferováno profesionální řízení SVJ a právní služby a to i v případech, kdy to není třeba.
    Jsme malé SVJ o 12-ti bytovkách + 12-ti garáží. Vše jsme si postavili svépomocí před 55 léty a dosud si vše řídíme sami. Nikdo zatím bytovku neprodal. Také proto nemáme potížisty.
    Dosud jsme nepotřebovali ani právní služby. Ale stárnem a… blbneme…

Napsat komentář

Vaše e-mailová adresa nebude zveřejněna. Vyžadované informace jsou označeny *

Tato stránka používá Akismet k omezení spamu. Podívejte se, jak vaše data z komentářů zpracováváme..