Nečlenové si mohou poslechnout krátké shrnutí veřejné části článku (AI).
Za téměř dvacet let v SVJ jsem slyšel spoustu důvodů, proč vlastník nedostane to, co chce vidět. Jedno mají společné: nikdy nezní jako „nechceme vám to ukázat“. Zní jako „takhle to dělá každý“, „takhle nám to doporučil právník“ nebo „přijďte si to prohlédnout osobně, ve čtvrtek v 15 hodin, do sídla správce“. Zdvořile, věcně, s úsměvem. A výsledek je pořád stejný. Vlastník nic neví. Nahlížení je podle čtenosti článků na tomto webu téma, které vás velmi zajímá.
Přitom právo vlastníka kontrolovat hospodaření SVJ není žádná laskavost výboru. Je to zákonné právo. Zní takto (§ 1179 občanského zákoníku):
Vlastník jednotky má právo seznámit se, jak osoba odpovědná za správu domu hospodaří a jak dům nebo pozemek spravuje. U této osoby může vlastník jednotky nahlížet do smluv uzavřených ve věcech správy, jakož i do účetních knih a dokladů, a pořizovat si z nich výpisy, opisy a kopie.
Dvě věty. A v nich se skrývá většina sporů, které v SVJ vznikají. Jak jsem psal v článku Právo vlastníka na informace a nahlížení, první věta zakládá obecné právo být informován o hospodaření, teprve druhá věta pak konkrétní právo nahlížet do listin. Nejvyšší soud to vyložil podobně: právo má dvě roviny. Vlastník si má být schopen ověřit nejen to, jak se dům spravuje, ale i to, jak SVJ hospodaří.
Proč by se měl vlastník vůbec zajímat? Protože je členem SVJ ze zákona a za jeho dluhy ručí (§ 1194 odst. 2 občanského zákoníku). Jde o jeho byt (jednotku), jeho peníze a jeho odpovědnost. Kdo mu tvrdí, že se nemá do ničeho míchat, mu vlastně tvrdí, že nemá mít starost o vlastní majetek. Zvláštní logika, že?
Pojďme si projít tři mýty, se kterými se v praxi setkávám nejčastěji.
Mýtus 1: Nahlížení znamená listování v papírových šanonech
Výbor nebo správcovská firma vám oznámí, že právo nahlížet lze uplatnit jen osobně. Přijdete, dostanete šanon, hodinu si listujete a jdete domů. Hotovo. Zákon splněn.
Jenže co když ten šanon neexistuje?
Většina SVJ dnes vede účetnictví v účetním programu. Hlavní kniha, účetní deník, saldokonta, to všechno vzniká elektronicky a v papírové podobě existuje jen tehdy, když si to někdo vytiskne. A tady začíná absurdita. Mám tedy vytisknout PDF, aby do něj vlastník mohl „nahlédnout“ na papíře? Nebo mu ho ukázat na displeji notebooku a hlídat, aby si nic nevyfotil? To snad nemyslíte vážně.
Rozlišovat je třeba. U papírových originálů (smlouvy, faktury, doklady, které existují jen na papíře) nahlížení do originálu smysl má. Vlastník má možnost ověřit, že kopie odpovídá originálu a že nikdo nic „nevylepšil“. Ale účetními knihami, které existují jen v počítači, nelze „listovat“, lze je jedině poskytnout. A ke kopiím je zákon jasný, vlastník je má výslovně právo pořizovat.
Navíc nezapomínejte na první větu § 1179, tedy na právo seznámit se s hospodařením. To zákon nijak neomezuje na konkrétní formu. Informace lze poskytnout různými způsoby, podle toho, o jaké informace jde. Výstup z účetního programu v PDF, zaslaný e-mailem, je pro SVJ otázkou několika kliknutí. Žádný tisk, žádné cestování, žádný zbytečný čas.
Že jde o obstrukci, když se vlastníkovi nechá jen ruční opis nebo krátká prohlídka, potvrdila i soudní praxe. Nejvyšší soud v případě nahlížení společníka do dokladů s. r. o. označil praxi, kdy mu bylo umožněno jen ruční opisování, za šikanózní a neodpovídající současné běžné praxi. Tento závěr vznikl u jiné právnické osoby, ale logika je zjevná. A Ústavní soud dodal, že právo na informace nelze chápat formálně. Vlastník musí mít reálnou možnost doklady prostudovat, nejen si na ně sáhnout.
Znamená to, že nahlížení do originálů je zbytečné? Ne. Slouží jako následná kontrola, když vám něco nesedí. Ale začínat u něj, jako by elektronické doklady neexistovaly, je z minulého století.
Mýtus 2: Výbor musí doklady ukázat, ale vysvětlovat nemusí
Představte si (ilustrativní příklad, ale bohužel velmi realistický) účetní položku: „technická činnost“, 8 000 Kč, každý měsíc, příjemcem je předseda. Za rok téměř sto tisíc. Vlastník se zeptá: co to je? Odpověď zní: „V účetnictví to je, můžete si to prohlédnout.“
A tím je vše vyřízeno? Ne tak docela.
Právo seznámit se s hospodařením není právo na číslo, ale právo na porozumění. Nejvyšší soud v rozsudku ze dne 12. 3. 2025 (sp. zn. 26 Cdo 78/2025) uvedl, že smyslem § 1179 je umožnit vlastníkovi přesvědčit se, jak osoba odpovědná za správu hospodaří. Konkrétně zda tak činí v souladu s oprávněnými zájmy vlastníků, s péčí řádného hospodáře, s nezbytnou loajalitou a s potřebnými znalostmi a pečlivostí. Jak to má vlastník poznat z jediného řádku „technická činnost“? Nemá to jak poznat. Výbor, který ukáže sloupec čísel a odmítne říct, co za nimi je, splnil formu, ne účel.
Co tedy může vlastník rozumně očekávat, pokud jsou položky nejasné nebo obecné?
- na jakém právním základě byly peníze vyplaceny (usnesení shromáždění, smlouva o výkonu funkce, jiná smlouva),
- co konkrétně bylo za ty peníze v jednotlivých měsících vykonáno,
- kdo to schválil.
Zcela upřímně: větu „výbor musí vysvětlit každou položku“ jsem v judikatuře doslova nenašel. Je to však logický důsledek toho, jak Nejvyšší soud účel § 1179 vykládá. Právo, které vám umožní jen číst záhadné popisky, by bylo právem jen na papíře. A zákonodárce právo na papíře nechtěl.
Aby to bylo férové, druhá strana má také svá práva. Vlastník musí své právo vykonávat poctivě, v souladu s dobrými mravy, a zjevné zneužití práva ochranu nemá. Ale pozor, to platí pro obě strany. Musí také dostatečně určitě označit, do čeho chce nahlížet. „Chci všechno od roku 2015“ není žádost, to je zatěžkávací zkouška výboru. O tom, jestli jsou obavy z takového zneužívání oprávněné, jsem psal v článku Nahlížení do dokumentů SVJ. Jsou obavy z jeho zneužívání oprávněné?
Zatím jsme si řekli, co říká zákon a co se z něj dá rozumně vyvodit. Teď přijde ta zajímavější část. Co dělá výbor, když už nemá čím argumentovat, a jak se s tím vypořádat v praxi.
Dále v článku najdete: třetí mýtus, tedy oblíbený argument „radil nám právník“; přehled konkrétních rozhodnutí Nejvyššího soudu, ze kterých můžete v žádosti i v případném sporu vycházet; proč je právě u plateb členům výboru nárok na transparentnost nejvyšší; návod, jak napsat žádost, aby se výbor neměl kam schovat; a co dělat, když vám nahlédnutí odepřou. Včetně jedné chyby, kterou by vlastníci dělat neměli, a přesto ji dělají. A na jeho konci si můžete poslechnout zajímavé shrnutí článku (audiopřehled).
