Nečlenové si mohou poslechnout krátké shrnutí veřejné části článku (AI).
Výboru SVJ přijde e-mail. Nájemce ztratil klíče od sklepa a prosí o zapůjčení náhradního. Slušně, zdvořile, s poděkováním. A výbor, v bláhové snaze být nápomocný, sáhne do šuplíku.
Takhle to nejde. A není to přepjatý formalismus.
S tímhle se v praxi setkávám až neuvěřitelně často. Výbory SVJ i mnozí tzv. profesionální předsedové ignorují základní pravidlo: SVJ komunikuje s vlastníkem, ne s jeho nájemcem. Nájemce chce vyřešit klíč, čip nebo kapající radiátor, napíše výboru a výbor začne jednat. Vypadá to jako banalita. Jenže právě na banalitách se rozbíjí správa domu.
Případ z praxe: Ztracené klíče a „neznámý“ nájemce
V jednom SVJ nedávno řešili učebnicovou situaci. Do schránky SVJ dorazila zpráva:
„Dobrý den, jsme nájemníci bytu č. 7 a chtěli bychom Vás poprosit o pomoc. Bohužel jsme ztratili klíče od sklepních prostor – jak od vstupních dveří do sklepa, tak i od dveří našeho sklepního boxu. Bylo by prosím možné zapůjčit nám náhradní klíč od vstupních dveří do sklepa, abychom se tam mohli dostat, podívat se na zámek našeho boxu a zjistit, jak by se dal problém vyřešit?“
Jak na to zareagoval výbor? Tentýž den před polednem, necelé čtyři hodiny po doručení zprávy, odpověděl nájemci přímo jiný člen výboru. Klíč nevydal. Jenže ani tak to nebylo v pořádku:
„Dobrý den,
aktuálně probíhá ve sklepích rekonstrukce, takže přes den bývají sklepy otevřené. Případně je možné požádat o otevření dělníky, kteří se v domě přes den pohybují.
Přístup do kóje si budete muset vyřešit sami. Můžete například objednat zámečníka, aby vám vložku odvrtal a dal tam novou.
Co se týká nového klíče do sklepů, tak bych Vás rád poprosil, jestli byste mohli počkat na ukončení probíhající rekonstrukce, neboť potom se mi jeden klíč vrátí a mohl bych vám ho dát za sníženou cenu 150 Kč. Jinak přidělání nového stojí cca 350 Kč.“
Přečtěte si to pomalu. V jednom e-mailu je toho víc, než kolik by se vešlo do kapitoly o chybách.
Člen výboru poradil neznámému člověku, jak se dostat do sklepa: požádat dělníky. Dělníci nejsou správce domu, nikoho neověřují a otevřou každému, kdo řekne, že potřebuje dovnitř.
Dále mu doporučil odvrtat zámek boxu. Boxu, o kterém SVJ neví, komu patří a zda k němu autor e-mailu má jakékoli právo. A co kdyby to byl box souseda?
A nakonec mu nabídl klíč od společných prostor za peníze. 150 Kč, až se po rekonstrukci jeden klíč vrátí, jinak 350 Kč. Klíč se tak stává zbožím, které se nabízí osobě, s níž SVJ nemá žádný vztah. Kdo klíč pak drží, kdo za něj odpovídá a komu se vrací?
A tohle všechno bez jediné otázky, kdo ten člověk vlastně je, a bez jediného odkazu na vlastníka. Člen výboru to vůbec neřešil. Povinnost evidovat nájemce nezná, chtěl být k nájemci prostě „proklientský“ a vůbec si neuvědomil důsledky. Právě proto je to tak nebezpečné.
Předseda výboru (profesionál) nahlédl do evidence. U jednotky č. 7 žádného nájemce neevidovali. Z pohledu SVJ tedy napsal cizí člověk, že chce půjčit klíč od společných prostor, aby se mohl dobývat do sklepního boxu. Nic proti němu, může to být nejpoctivější člověk na světě. Jenže já to nevím. A výbor to vědět musí.
Všimněte si ještě jedné věci. Nájemce nežádal o klíč od svého boxu. Žádal o klíč od vstupních dveří do sklepa, tedy do společných prostor, kam má přístup každý z desítek lidí v domě. A chtěl se podívat na zámek boxu, o kterém SVJ neví, jestli je opravdu jeho. Z jednoho e-mailu se tak stala žádost o přístup do celého sklepa. Kdyby ho dostal, nikdo by nedokázal říct, komu a proč byl klíč vydán.
Předseda výboru se proto obrátil na vlastníka jednotky, která má v domě byty dokonce dva. Chtěl ověřit, zda jde o její nájemníky, a upozornit ji na povinnost podle § 1177 občanského zákoníku:
„Vlastník jednotky je povinen bez zbytečného odkladu oznámit osobě odpovědné za správu domu své jméno a bydliště, jakož i jméno a bydliště osoby, které přenechal byt k užívání na dobu nikoli přechodnou, a počet osob, které budou mít v bytě domácnost. To platí i v případě změny těchto údajů.“
Pravdou je, že tuto povinnost plní málokdo, jsou to výjimky, ale neznalost zákona a stanov neomlouvá, ani statutární orgán.
Odpověď byla slušná a věcná. A dokonale ukázala, jak to v jiných SVJ chodí:
„Rozumím Vašemu stanovisku i snaze o správné nastavení komunikace mezi vlastníky, nájemci a SVJ. Přiznám se, že jsem se dosud v praxi nesetkal s tím, že by se tyto údaje takovým způsobem evidovaly, proto jsem této záležitosti nevěnoval zvláštní pozornost.“
Přečtěte si to ještě jednou. Vlastník dvou bytů se za celou dobu nesetkal s tím, že by po ní někdo chtěl splnit jednu z nejzákladnějších zákonných povinností. Dva byty, nájemci, a SVJ o nich nevědělo nic.
Je to jeho chyba? Částečně ano. Ale hlavně je to chyba výborů, které tuhle povinnost nevyžadují. Zákon nikdo nečte, stanovy taky ne, a pak se divíme.
Nájemce na e-mail člena výboru odpověděl:
„Dobře, děkuji moc za odpověď, takže počkáme na ukončení rekonstrukce.“
Klíč tedy nebyl vydán. Byl slíbený, včetně ceny a termínu. Problém se tím neodstranil, jen odložil. Až se klíč vrátí, dostane ho člověk, o kterém SVJ pořád neví, kdo je.
SVJ nemá s nájemcem žádný právní vztah
Jednoduché pravidlo, které by si měl každý člen výboru vytesat do stolu: partnerem SVJ je vždy a výhradně vlastník jednotky.
Mezi vlastníkem a nájemcem existuje nájemní smlouva. Do té SVJ nevidí a vidět nemá. Mezi vlastníkem a SVJ existuje vztah plynoucí ze zákona. Mezi SVJ a nájemcem neexistuje nic. Žádná smlouva, žádné závazky, žádná práva.
A co se stane, když výbor tuhle hranici překročí?
Jedná se za zády vlastníka. Výbor s nájemcem něco domluví. Další sadu čipů, úpravu v bytě, řešení stížností sousedů. Vlastník o tom neví. Přitom za byt i za chování osob, kterým ho přenechal, nese plnou odpovědnost. Výbor ho vyřadil ze hry. Vidíte ten nepoměr?
Nikdo neví, kdo je v domě. Pokud vlastník nesplní oznamovací povinnost, statutární orgán netuší, kdo se v domě legálně pohybuje. Vydat klíč od společných prostor někomu, kdo v e-mailu napíše, že „bydlí v sedmnáctce“, je hazard s majetkem všech ostatních vlastníků. Kdyby se ze sklepa ztratilo kolo, komu byste ho vyčítali?
Doplácí na to sousedé. Evidence osob není tabulka pro radost předsedy. V domech, kde se rozúčtování služeb váže na počet osob, se podle toho dělí třeba odpad, výtah nebo úklid. Nenahlášený nájemce znamená, že jeho podíl platí ostatní. Pak se divte, že se na shromáždění rozhoří hádka.
Tohle všechno se dá předejít jednou větou v e-mailu: „Obraťte se prosím na vlastníka jednotky.“
Proč to výbory dělají, jaké jsou námitky, jak má vypadat správný postup, jak se zachovat při akutní havárii, jak zavést evidenci nájemců, co s GDPR a hlavně vzorové formulace e-mailů, které můžete rovnou použít, je v uzavřené části článku. A na jeho konci si můžete poslechnout zajímavé shrnutí článku (audiopřehled).
Článek pokračuje...
