Přechod dluhů ještě jednou

Aktualizováno.

Ve svém příspěvku Přednostní uspokojení pohledávek SVJ. Jakých pohledávek se týká? jsem psal o zákonu č. 291/2017 Sb., který novelizuje občanský soudní řád, zákon o veřejných dražbách a insolvenční zákon. V tomto příspěvku jsem mj. napsal, že existují 2 druhy pohledávek a zdůvodnil jsem, proč tomu tak je. Dále jsem o přechodu dluhů psal i v článku Realitní kancelář požaduje potvrzení o bezdlužnosti. O co jde? Někteří čtenáři se mnou o tomto diskutovali, protože měli jiný názor.

V této souvislosti mě zaujala odpověď právního analytika jedné advokátní kanceláře, která se na SVJ specializuje, na dotaz prostřednictvím webu. Obojí si můžete přečíst zde, verze v PDF je zde.

Čtenářův dotaz zní:

„V bytě, který prodalo Bytové družstvo novému majiteli, bydlel neplatič, který svým chováním vytvořil dluh. Ten je neuhrazený již několik let. Stávající majitel platí bez problémů. Myslím, že SBD mělo prodat byt s vyrovnáním, nebo jak se má nebo mělo v tomto případě postupovat?“




Nebudu příliš rozebírat zmatečnost dotazu, nicméně je třeba uvést základní fakta. Pokud prodá bytové družstvo jednotku, tak je jeho postavení úplně stejné jako jakéhokoliv jiného vlastníka. Pokud tedy bylo vlastníkem bytové družstvo, nemohl být vlastníkem někdo jiný (vylučuji v tomto případě spoluvlastnictví jednotky). V tom případě je „neplatič“ jen nájemce jednotky ve vlastnictví bytového družstva. Dluhy nájemce jdou tedy za bytovým družstvem, nikoliv za SVJ. To, co je mezi vlastníkem jednotky (bytovým družstvem) a jeho nájemcem (v dotazu „neplatič“), není záležitost SVJ. Problém je spíše v tom, že bytová družstva zpravidla SVJ ovládají jako „správci“ a v mnoha případech i jako statutární orgány. A tak si de facto bez kontroly mohou dělat, co chtějí.

Přecházejí dluhy za služby, nebo ne?

Právní analytik hned na začátku své odpovědi uvádí:Přechod dluhů

„V případě prodeje jednotky, jejíž vlastník nehradí platby na služby, je zásadní, že osoba, která jednotku nabývá, přejímá dle § 1107 občanského zákoníku také závady váznoucí na věci – tedy bytové jednotce, které mohla a měla zjistit. Takovými závadami jsou i dluhy na příspěvcích na správu domu a (dle některých názorů také) platbách za služby.“ 

Všimněte si, že v poslední větě shora uvedeného úryvku odpovědi právního analytika je napsáno, že dle některých názorů přechází také dluhy na platbách za služby. Já jsem ve svých příspěvcích zdůvodnil, proč dluhy za služby nepřecházejí. Dokonce jsem napsal, že nepřecházejí dluhy převodce (původního vlastníka jednotky) za správu domu a pozemku a zdůvodnil jsem, proč tomu tak je.

Opravdu přejdou všechny dluhy uvedené v potvrzení?

Dále právní analytik uvádí, že:

„Pokud pak družstvo bylo současně osobou odpovědnou za správu domu, která v souladu s 1186 odst. 2 občanského zákoníku vystavuje potvrzení o tom, jaké dluhy související se správou domu a pozemku přejdou na nabyvatele jednotky, případně že takové dluhy nejsou, tak by na takové potvrzení muselo uvést, že na nabyvatele jednotky mají přejít vlastní dluhy družstva (vzniklé tím, že nájemce bytu ve vlastnictví družstva nehradil platby související se správou domu a družstvo tento dluh řádně nevymáhalo nebo se družstvu tento dluh přes veškerou snahu vymoci nepodařilo). Pokud by se tak stalo, lze předpokládat, že nabyvatel jednotky by požadoval, aby z kupní ceny za jednotku byl uhrazen existující dluh a o tuto úhradu by byla ponížena kupní cena za jednotku.“

Potvrzení o bezdlužnosti

Pro mě je překvapivý tento názor právního analytika: „…tak by na takové potvrzení muselo uvést, že na nabyvatele jednotky mají přejít vlastní dluhy družstva (vzniklé tím, že nájemce bytu ve vlastnictví družstva nehradil platby související se správou domu a družstvo tento dluh řádně nevymáhalo nebo se družstvu tento dluh přes veškerou snahu vymoci nepodařilo)“.  Důvodová zpráva k § 1186 neříká vůbec nic o tom, že důvodem této právní úpravy je řešení dluhů převodců. A určitě nepřejdou všechny dluhy, které osoba odpovědná za správu domu a pozemku uvede v potvrzení, ale pouze dluhy související se správou domu a pozemku.

Co kdyby v potvrzení bylo uvedeno, že na nabyvatele přejdou i dluhy jiného vlastníka (jiné jednotky, nebo stejného vlastníka, který vlastní více jednotek, u kterých také dluží, ale prodává jen jednu), který se jednotku nechystá prodat, ale osoba odpovědná za správu domu a pozemku potřebuje umořit jeho dluh?  Družstvům a jiným méně schopným správcům by se to určitě hodilo. Takový dluh pochopitelně nepřejde, neboť nejde dluh ve smyslu ustanovení § 1186 odst. 2 občanského zákoníku.

A už vůbec je zcestný a ničím právně nepodložený názor tohoto právního analytika, že by měly přejít vlastní dluhy družstva! Tedy dluhy nájemce, kterému družstvo, coby vlastník jednotky, pronajímá byt! Ještě jinak řečeno, podle názoru tohoto právního analytika, by měly na nabyvatele přejít nikoliv dluhy vlastníka jednotky vůči SVJ, ale dluhy nájemce vůči vlastníkovi jednotky (družstvu), pokud je uvede v potvrzení.

Nájemce totiž žádné platby související se správou domu a pozemku neplatí! Nájemce platí pouze nájem a služby, které má uvedeny v nájemní smlouvě!



2 komentáře u „Přechod dluhů ještě jednou

  1. Pane Kašpar, podle vašeho názoru nepřecházejí dluhy na platbách za služby, protože nepatří mezi činnosti spojené se správou domu a pozemku.

    V DZ k NOZ k § 1189 je vysvětleno, co zahrnuje správa domu a pozemku. Mimo jiné je tam také uvedeno:

    „Navrženo je obecné ustanovení, které zahrnuje generálním vymezením různorodé činnosti (jako jsou např. … zajišťování potřebných služeb …)“

    Z uvedeného lze dovodit, že zajišťování služeb souvisí se správou domu a pozemku a že dluhy za příspěvky na správu zahrnují i dluhy za služby.

    1. Pane Ladislave, o tom jsme tu již psali. Nejde jen o můj názor, jak jste se v mém příspěvku mohl dočíst. Dluhy za příspěvky na správu rozhodně nezahrnují dluhy za služby. Vymezení činností není to samé jako vymezení dluhů.

Komentáře nejsou povoleny.