Je třeba rozlišovat působnost shromáždění a vlastníků

V právní poradně PRÁVNÍHO MAGAZÍNU VÝBOR byl uveřejněn dotaz, na který odpověděl právní analytik. Otázku i odpověď najdete zde, stránku v PDF pak zde.

Překvapivé je toto vyjádření právního analytika:

O změně toho, jakým způsobem budou jednotliví vlastníci přispívat na správu domu (a tedy i na správu výtahu jako společné části) může rozhodnout shromáždění, a to rozhodnutím o změně stanov dle § 1200 odst. 2 písm. g), a to běžným kvorem dle § 1206 občanského zákoníku, tedy prostou většinou hlasů vlastníků jednotek přítomných na shromáždění.
Existují ovšem i názory, dle kterých v případě, že se shromáždění má rozhodnout o tom, že vlastníci jednotek budou na správu domu a pozemku přispívat jinak než dle poměru podílů na společných částech domu, je dle § 1214 občanského zákoníku analogicky nutný souhlas všech vlastníků. V každém případě však dle mého názoru nemůže o způsobu stanovení příspěvku na správu domu rozhodovat výbor.

Bohužel jde o nesprávné právní posouzení. Právní analytik zřejmě neprovedl řádnou analýzu. Ustanovení § 1200 odst. 2 písm. g) občanského zákoníku (o.z.) zní: „Stanovy obsahují alespoň pravidla pro tvorbu rozpočtu společenství, pro příspěvky na správu domu a úhradu cen služeb a pro způsob určení jejich výše placené jednotlivými vlastníky jednotek.“ Z čeho právní analytik dovozuje, že změnu způsobu přispívání na náklady domu a pozemku lze provést dle shora uvedeného ustanovení, když v něm vůbec nic o způsobu přispívání není uvedeno? Pravidla a způsob přispívání jsou totiž dvě různé záležitosti, nemají stejný význam.



Tady bych očekával argumentaci § 1208 o.z., který upravuje působnost shromáždění. Jenže to má háček, změna způsobu přispívání na náklady domu a pozemku v něm uvedena není, není tedy v působnosti shromáždění! Dle § 1208 písm. e) do působnosti shromáždění patří „schválení druhu služeb a výše záloh na jejich úhradu, jakož i způsobu rozúčtování cen služeb na jednotky“. Proč tam není, když u služeb tuto působnost shromáždění má? Jak by tak důležitá záležitost mohla chybět v působnosti shromáždění? To uvedu dále v tomto článku.

Dále je na konci prvního odstavce citované odpovědi uvedeno, že o změně stanov lze rozhodnout „běžným kvorem dle § 1206 občanského zákoníku, tedy prostou většinou hlasů vlastníků jednotek přítomných na shromáždění“. Nic víc. Proč jen prosté opisování občanského zákoníku a někdy neúplné bez podstatných ustanovení? Já tuto odpověď doplním informací: „ledaže stanovy nebo zákon vyžadují vyšší počet hlasů“. Druhá část druhé věty § 1206 odst. 2 o.z.

V dalším odstavci pak právní analytik uvádí: „Existují ovšem i názory, dle kterých v případě, že se shromáždění má rozhodnout o tom, že vlastníci jednotek budou na správu domu a pozemku přispívat jinak než dle poměru podílů na společných částech domu, je dle § 1214 občanského zákoníku analogicky nutný souhlas všech vlastníků.“

Když právník neví, jaký je rozdíl mezi zasedáním shromáždění a rozhodováním mimo zasedání shromáždění

Nevím, co si o tom mám myslet. „Existují názory…“ a pak je uveden § 1214, kde je naprosto jasně uvedeno, že: „Rozhodnutí se přijímá většinou hlasů všech vlastníků jednotek, ledaže stanovy vyžadují vyšší počet hlasů. Mění-li se však všem vlastníkům jednotek velikost podílů na společných částech nebo mění-li se poměr výše příspěvků na správu domu a pozemku jinak než v důsledku změny podílů na společných částech, vyžaduje se souhlas všech vlastníků jednotek.“  Tento paragraf se však týká rozhodnutí mimo zasedání (shromáždění)!

Argumentovat ustanovením, které se týká rozhodování mimo zasedání a přitom tvrdit, že o tom může rozhodnout shromáždění změnou stanov a ještě prostou většinou(!), je přinejmenším zvláštní a dokazuje minimální orientaci v problematice SVJ, pokud vůbec nějaká je. Jiný důvod si nedovedu představit. Schválnost to určitě nebude. Uvědomujete si, jaký by tento způsob rozhodování měl důsledky? Uvedu příklad, který si není obtížné představit. Existují SVJ, která vznikla převodem do vlastnictví z družstevních bytů, kde si družstvo nechalo ve svém vlastnictví byty (jednotky) s podílem na společných částech 50 %.

Vzhledem k tomu, že na shromáždění je přítomno často jen 50 – 60 % všech vlastníků (dle spoluvlastnického podílu), stačí, když družstvo vlastní 30 % bytů (dle spoluvlastnického podílu), a může rozhodovat bez překážek (kromě případů, kdy je třeba kvalifikované většiny). K tomu si připočtěte fakt, že leckdy dostanou členové výboru plné moci dalších vlastníků (zpravidla se o vše stará původní družstvo), tak není těžké leccos výhodného pro původní družstvo prosadit. A to nemluvím o nevalné odborné úrovni a znalosti správy SVJ, přece jen nájemní bydlení v družstevních bytech je něco jiného než správa SVJ. To platí i o bývalých městských bytových podnicích. I tady platí, že starého psa novým kouskům nenaučíš. To jsou moje vlastní zkušenosti.

Tato družstva (nejen ta) by tak mohla třeba prosadit, že byty ve vlastnictví družstva (50 % spoluvlastnického podílu) budou přispívat ve výši odpovídající 10 % spoluvlastnického podílu a zbývající vlastníci, kteří spoluvlastní zbylých 50 %, budou přispívat ve výši odpovídající 90 % spoluvlastnického podílu! Nezdá se vám, že jde o výrazný a nepřípustný zásah do vlastnických práv? Navíc v rozporu s dobrými mravy, protože toto je nemravné. A co na to Listina základních práv a svobod?

Proč není v působnosti shromáždění rozhodování o způsobu přispívání na náklady domu a pozemku?

Jak už jsem shora uvedl, v § 1208 o.z. je upraveno, co je v působnosti shromáždění, rozhodování o způsobu přispívání na náklady domu a pozemku (jinak než podle spoluvlastnického podílu) v něm však uvedeno není. Proč tam chybí tak důležitá záležitost a je uvedena v části rozhodování mimo zasedání shromáždění? Na to najdeme odpověď v judikatuře. Je velká škoda, že právnímu analytikovi není judikatura známa, jinak by ji přece analyzoval a uvedl.

Rozsudek Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 31 Cdo 4294/2011:

Podle přesvědčení velkého senátu je třeba rozlišovat mezi rozhodnutím shromáždění vlastníků jednotek jakožto nejvyššího orgánu společenství, jež může být přijato pouhou (zákonem určenou) většinou hlasů (tedy i přes nesouhlas části vlastníků jednotek), a dohodou vlastníků jednotek, která jakožto vícestranný právní úkon vyžaduje ke svému uzavření souhlasný projev vůle všech vlastníků jednotek (srov. ustanovení § 43a a násl. obč. zák.).
Určuje-li ustanovení § 15 odst. 1 věty druhé zákona o vlastnictví, že od pravidla, podle něhož náklady spojené se správou domu a pozemku nesou vlastníci jednotek poměrně podle velikosti spoluvlastnického podílu, se lze odchýlit toliko dohodou (rozuměj vlastníků jednotek) a nikoliv (i) rozhodnutím shromáždění, svěřuje současně působnost upravit poměr, v jakém jednotliví vlastníci jednotek nesou náklady na správu domu a pozemku, odchylně od zákona vlastníkům jednotek (jakožto členům společenství) a nikoliv shromáždění jakožto orgánu právnické osoby – společenství (srov. v obdobných souvislostech k odlišení působnosti orgánu korporace a působnosti svěřené toliko jejím členům srov. např. ustanovení § 152 odst. 1 zákona č. 513/1991 Sb., obchodního zákoníku, ve znění účinném do 31. prosince 2013 či ustanovení § 190 odst. 2 písm. a/ a f/ zákona č. 90/2012 Sb., o obchodních korporacích).
Velký senát se tudíž odchyluje od právního názoru vysloveného v rozsudku Nejvyššího soudu sp. zn. 28 Cdo 1253/2006 a v usnesení Nejvyššího soudu sp. zn. 22 Cdo 3651/2009 a uzavírá, že shromáždění vlastníků jednotek se při stanovení výše příspěvku na náklady spojené se správou domu a pozemku nesmí odchýlit od pravidla upraveného § 15 odst. 1 zákona o vlastnictví bytů, aniž by byla nejprve uzavřena dohoda jakožto souhlasný projev vůle všech vlastníků jednotek, předvídaná citovaným ustanovením.
Jelikož zákon neupravuje formu takové dohody, lze si představit, že bude uzavřena (i jinak než písemně) všemi vlastníky na shromáždění vlastníků; nepůjde však o rozhodnutí tohoto orgánu společenství a pro posuzování její platnosti se neuplatní ustanovení § 11 odst. 3 zákona o vlastnictví bytů.

Shromáždění je nejvyšší orgán SVJ (právnické osoby s omezenou právní způsobilostí), rozhodování mimo zasedání je rozhodování nikoliv nejvyššího orgánu SVJ, ale vlastníků! Přičemž dle judikatury je rozhodování na shromáždění zároveň i rozhodování vlastníků. Naopak to neplatí. Stručný popis toho, co je shromáždění, jako nejvyšší orgán SVJ, je napsán v článku Zápis nejen ze shromáždění. Na co má člen SVJ právo? Shora uvedený judikát odkazuje na zákon o vlastnictví bytů (v tu doby byl účinný), nicméně to, že to dle občanského zákoníku bude stejné, dokazuje právě § 1214 o.z., ono to ani jinak být z podstaty celé záležitosti nemůže.

Shrnutí:

Rozhodnutí i jiném způsobu přispívání na náklady domu a pozemku, jinak než podle spoluvlastnického podílu, vyžaduje souhlas (dohodu) všech vlastníků jednotek.

Souhlas lze učinit všemi vlastníky na shromáždění vlastníků, nepůjde však o rozhodnutí tohoto orgánu společenství (SVJ).