Kdo je správce?

správceVelkým tématem v SVJ často bývá osoba správce. Ne každá osoba (právnická či fyzická), která se nazývá správce, je opravdu správce, a to z důvodů, které uvedu dále v tomto článku. Kdo je tedy správce a kdo ne? Je správce osoba správce podle § 1208 písm. h) občanského zákoníku (o.z.)?

V této internetové poradně jsem četl dotaz, který se týkal změny správce, a odpověď na něj. Dotaz zní: „Na internetu se uvádí, že změnu správce, výpověď a nového správce schvaluje Shromáždění. Vyplývá rozsah a pořadí těchto kroků ze zákona nebo jiného právního předpisu, nebo vystačíme s vlastními stanovami, které zákon respektují?“

V odpovědi postrádám upřesnění, kdo je vlastně správce a na které případy se toto ustanovení tudíž vztahuje. To je velmi důležité. Odpověď je bohužel jen interpretací zákona, která je podle mého zbytečná, neboť zákon je v tomto naprosto srozumitelný.

Dále je v odpovědi uvedeno: „Tu lze typicky ukončit buď dohodou obou stran nebo výpovědí některé ze stran. Před samotným právním jednáním, kterým se stávající smlouva ukončuje (tedy před uzavřením dohody o ukončení smlouvy nebo podáním výpovědi smlouvy), a které činí statutární orgán, musí ovšem shromáždění rozhodnout o tom, že dojde ke změně správce.“  Není pravda, že ukončit smlouvu se stávajícím správcem lze až poté, co shromáždění rozhodně o změně správce. SVJ nemusí mít žádného správce, samo je osobou odpovědnou za správu domu. Musí však zajistit chod SVJ. Tzn. uzavřít smlouvy s dodavateli např. účetnictví apod.

Kdo je správce?

Nařízení vlády číslo 371/2004 Sb., kterým se vydávají vzorové stanovy společenství vlastníků jednotek:

Čl. V

Zajišťování správy domu a dalších činností na základě smlouvy se
správcem

(1) V souladu s prohlášením vlastníka budovy o osobě pověřené správou
domu (dále jen „správce“), anebo v souladu s usnesením shromáždění
vlastníků jednotek (dále jen „shromáždění“) o ustanovení správce, může
společenství zajišťovat provozní, technické, správní a obdobné činnosti
spojené se správou domu a pozemku a s dalšími činnostmi, popřípadě
některé z těchto činností, na základě smlouvy se správcem, kterým může
být fyzická nebo právnická osoba.

(2) Smlouva se správcem obsahuje

a) vymezení činností, které bude správce vykonávat,

b) určení způsobu hospodaření s příspěvky na správu domu a pozemku a s
finančními prostředky poskytovanými na úhradu služeb včetně jejich
evidence,

c) povinnost správce předkládat jím uzavírané smlouvy nebo jejich změny
předem ke schválení orgánu společenství příslušnému podle těchto
stanov, pokud byl správce společenstvím zmocněn k jejich uzavírání,

d) povinnost správce předložit jednou ročně shromáždění zprávu o
činnosti správce, zejména o finančním hospodaření, o stavu finančních
prostředků každého vlastníka jednotky a o stavu společných částí domu,
jakož i o jiných významných skutečnostech,

e) povinnost správce před ukončením jeho činnosti podat shromáždění
zprávu o své činnosti a předat výboru nebo pověřenému vlastníkovi
všechny písemné materiály o správě domu a své činnosti,

f) další náležitosti stanovené shromážděním.

(3) Změny osoby správce nebo změny obsahu smlouvy se správcem schvaluje
shromáždění.

(4) Uzavřením smlouvy se správcem podle odstavců 1 až 3 nemůže být
dotčena výlučná rozhodovací působnost orgánů společenství plynoucí ze
zákona o vlastnictví bytů a z těchto stanov.





Shora uvedené nařízení vlády obsahuje vzorové stanovy pro SVJ, která vznikla podle zákona číslo 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů, a které nám může sloužit jako vodítko (úmysl zákonodárce), kdo je správce. Podle § 1190 o.z. je osobou odpovědnou za správu domu a pozemku společenství vlastníků. Nevzniklo-li společenství vlastníků, je osobou odpovědnou za správu domu správce. Důvodová zpráva k § 1190 o.z. uvádí:

Navrhuje se výslovně stanovit, kdo je odpovědný za správu domu a pozemku. To je důležité vzhledem k tomu, že vůči osobě odpovědné za správu uplatňují vlastníci jednotek svá práva a plní své povinnosti. Nebýt navrhované výslovné úpravy, vznikaly by pochybnosti v případě přenesení výkonu správy na další osobu, popřípadě na několik osob zajišťujících různé činnosti. Tyto osoby nejsou pro vlastníky jednotek partnerem, tím je společenství vlastníků, popřípadě správce.

Důvodová zpráva k § 1190 o.z. (úmysl zákonodárce) potvrzuje to, co bylo uvedeno ve vzorových stanovách. V důvodové zprávě se jinými slovy uvádí, že osoba či osoby, na které SVJ přeneslo výkon správy a které zajišťují různé činnosti, nejsou správci.

Zde je vidět, že správcem je osoba, která je zodpovědná za správu (komlexní). Všimněte si rozdílu mezi vzorovými stanovami a občanským zákoníkem, kde není zmíněno „ustanovení správce“, ale „určení osoby, která má zajišťovat některé činnosti správy domu a pozemku“. To potvrzuje můj názor na to, kdo je správce a kdo ne. Pokud by místo posledně uvedeného bylo uvedeno „určení správce“, došlo by k pojmové kolizi se správcem, který je však osobou odpovědnou za správu domu v případě, že nevzniklo SVJ. Mám za to, že ačkoliv je tu rozdíl v pojmenování, obsah zůstává stejný.

Činnosti spojené se správou domu a správce

Co jsou provozní, technické, správní a obdobné činnosti spojené se správou domu a pozemku a další činnosti? To se dozvíme z nařízení vlády číslo 366/2013 Sb. v §§ 7 až 14.

Vzorové stanovy předpokládaly usnesení shromáždění vlastníků jednotek o ustanovení správce. To znamená, že SVJ, coby osoba odpovědná za správu domu a pozemku, přenese zpravidla většinu (či všechny) svých povinností na svého dodavatele, který tyto činnosti bude provádět za SVJ. SVJ se tedy prakticky nemusí o nic starat, to je tzv. komplexní správa, která je velmi častá. Shromáždění se tedy nejdříve musí usnést na tom, že si ustanoví správce. To znamená, že se správu domu a pozemku nebude zajišťovat SVJ, ale externí dodavatel –  správce. Ale komplexní správa ještě nemusí znamenat, že správce bude hospodařit s penězi SVJ, uzavírat smlouvy, pak ani v tomto případě nemůže jít o správce.

bytový důmSprávce tedy hospodaří i s financemi SVJ a často i na základě plné moci uzavírá smlouvy za SVJ. Je tedy zcela evidentní, že jde o skutečného správce, tak jak je obecně chápán. Tomu také svědčí i to, že správce má povinnost předložit jednou ročně shromáždění zprávu o činnosti správce, zejména o finančním hospodaření, o stavu finančních prostředků každého vlastníka jednotky a o stavu společných částí domu, jakož i o jiných významných skutečnostech.

Z kontextu shora uvedeného nařízení vlády a důvodové zprávy (i z logiky věci) vyplývá, že správcem rozhodně není dodavatel účetních služeb, dodavatel služby uklízení sněhu či údržby přístupových cest, dodavatel údržby zeleně (zahradník či zahradnice) apod. Jinak by také o těchto „správcích“ muselo rozhodnout shromáždění, protože tyto činnosti také patří mezi činnosti týkající se správy domu a pozemku. 

Firmy zajišťující správu domu si říkají správci, ale důležitý je rozsah a obsah činností, které pro SVJ zajišťují. Dnes správcovské firmy už neposkytují jen komplexní správu, ale nabízejí i tzv. administrativní správu (vedení účetnictví, předpisy záloh, zpracování vyúčtování, vymáhání pohledávek atd.). I když jde o dodávku více služeb než jen pouhé účetnictví, nemůže jít, podle mého názoru, o správce, protože s vedením účetnictví souvisí sledování plateb, vymáhání pohledávek apod. Ne všechny správcovské firmy jsou ochotny nabídnout jen vedení účetnictví. Podstatné je, zda správce mj. hospodaří s penězi SVJ či nikoliv. Pokud s nimi hospodaří samo SVJ, nejde o správce, neboť podle vzorových stanov smlouva se správcem obsahuje i určení způsobu hospodaření s příspěvky na správu domu a pozemku a s finančními prostředky poskytovanými na úhradu služeb včetně jejich evidence. Správcovská firma prostě není automaticky i správce.



Napsat komentář

Vaše e-mailová adresa nebude zveřejněna.

Tato stránka používá Akismet k omezení spamu. Podívejte se, jak vaše data z komentářů zpracováváme..