Zápis, ať už ze schůze výboru nebo ze zasedání shromáždění či jiného orgánu SVJ, má zaznamenat průběh a usnesení těchto orgánů podle skutečnosti. Mnoho vlastníků nejeví velký zájem o činnost SVJ, málokdo si prostuduje podklady pro shromáždění, málokdo si přečte zápis ze zasedání shromáždění a zkontroluje, zda to, co bylo přijato, je také zapsáno, a zda je průběh zaznamenán pravdivě.
V tomto příspěvku se budu zabývat falšováním zápisů ze zasedání shromáždění, neboť tyto zápisy se nejčastěji falšují. Dále také proto, že právě zápisy ze zasedání shromáždění jsou pro SVJ a jeho členy (vlastníky jednotek) velmi důležité. Zápisy jsou také velmi důležité pro vlastníky, kteří se teprve chystají koupit byt (jednotku) v domě. Právě zápisy (ze zasedání shromáždění, schůzí výboru) mají být součástí lustrace jednotky a SVJ – více informací o této službě najdete v ceníku. Tyto zápisy jsou také dokladem pro orgány veřejné moci, na jejichž základě např. zapisují změny do rejstříku společenství vlastníků jednotek.
Proč se falšují zápisy?
Důvodů, proč výbory (či předsedové společenství vlastníků) falšují zápisy ze zasedání shromáždění, je mnoho. Někdy může jít o nepozornost, nepřipravenost, neznalost (která však neomlouvá) při zasedání shromáždění a schvalování usnesení. Někdy může jí o záměr s tím, že se schválí usnesení, které je „průchozí“, ale v zápise se pak objeví usnesení, které, pokud by jako návrh zaznělo, by nebylo schváleno.
Obě varianty jsou nepřípustné a svědčí o tom, že členové výboru nemají nejen odborné, ale také morální předpoklady pro výkon funkce, protože normální přece musí být dodržovat, zákony, stanovy, nikoliv podvádět, lhát, uvádět někoho (shromáždění, vlastníky) v omyl…
Moc Vás prosím, v bytovém domě máme SVJ, je však několik vážných připomínek, které nikdo neřeší. Jedná se o provedené práce, které nejsou dokončené ale řádně proúčtované.
Jeden člen výboru SVJ není spoluvlastník, může se zůčastňovat Shromáždění, často předklaádal Plnou moc ?
1. Pozvánka na shromáždění
Ta musí být v souladu se stanovami zaslána v časovém předstihu daném stanovami. Obvykle to bývá 15 dnů. Pokud není doba daná stanovami, činí z podle občanského zákoníku 30 dnů.
Pozvánka musí obsahovat místo a čas shromáždění, program a podpis svolavatele. Pokud některý z bodů vyžaduje pro svoje projednání a schválení podklady, je nutné je buď přiložit k pozvánce, nebo uvést, kde a kdy jsou podklady k nahlédnutí (v dostatečně dlouhé době před konáním shromáždění).
Co to je, s prominutím, za nesmysly. Pozvánka se nedoručuje, jen se vyvěsí na nástěnce pod sklo, aby to nikdo nemohl zkopírovat ani ofotit. Můžete si to pouze opsat. Žádné podklady se k pozvánce nepřikládají (i když je v programu např. zpráva o hospodaření) a nedej Pánbůh, aby se s nimi mohl někdo někde předem seznámit.
2. Podklady k programu shromáždění
Podzimní shromáždění obvykle schvalují rozpočet společenství na další rok. Pokud se nekoná jarní shromáždění, pak obvykle schvaluje i zprávu o hospodaření, zprávu o činnosti výboru (případně správce) a další informace důležité z hlediska fungování společenství (stavy účtů, pokladny, informace o stavu úvěru, o vývoji dluhů,…).
To jsou, prosím vás všechno nesmysly. Zpráva o hospodaření se nečte (to by se totiž mohl dokonce někdo na něco zeptat) a tudíž ani neschvaluje, také není žádný důvod. Důležité je proto, žádné informace týkající se hospodaření, účtů, výdajů za cokoliv, atp. na shromáždění neuvádět. Je užitečné např. informovat o možnostech pylové nákazy ze vzrostlých stromů v okolí domu, nebo jak se v dávné minulosti prováděla výměna vodoměrů, o nepořádku kolem domu a popelnic atp. Také je výborné, před zahájením schůze rozdávat vlastníkům vyúčtování, které zpracovala za jejich peníze účetní,(která si to nechala řádně zaplatit) i když už ho měli dostat dávno. Hezky postupně vyvolávat, tím se ztratí alespoň 10 minut z hodinového projednávání. Má to i psychologický efekt – vlastníci dostávají dokonce něco úplně zdarma péčí výboru, který se o ně tak vzorně stará.
3. Realizace shromáždění
Body 1 a 2 máme zajištěny, teď už jen aby přišli lidi. K tomu, aby bylo shromáždění usnášeníschopné, potřebujeme nad 50 % hlasů aktuálních vlastníků (podíly dle KN ke dni shromáždění). Prezenci vedeme ve fyzické podobě (podpisový arch kvůli prokazatelnosti) a elektronické (při každém hlasování okamžitě ověříme aktuální usnášeníschopnost). Schůzi vede svolavatel (obvykle předseda), dále funguje zapisovatel, který současně zadává údaje o hlasování do tabulky a sčitatel (hlásí, jak který vlastník hlasuje). U malých společenství do 10–15 účastníků se může funkce zapisovatele a sčitatele kumulovat. U vyššího počtu vlastníků to již nedoporučujeme.
Zapisovatel rovněž funguje jako pomocník vedoucího schůze z hlediska kontroly správnosti projednávání programu schůze a úplnosti podkladů. Zapíše i obsah závěrečné diskuze.
V současné době, s výhledem nejméně na první polovinu roku 2021, nebude možno realizovat shromáždění výše popsaným způsobem. Po dobu trvání mimořádných opatření mohou všechna SVJ realizovat hlasování o podstatných věcech formou hlasování mimo zasedání, neboli per rollam. A to i ta SVJ, která nemají tuto možnost ve stanovách. Vzhledem k tomu, že existují nejméně dva podstatné body, které SVJ musí zajistit (volba statutárního orgánu a schválení roční účetní závěrky), doporučujeme všem SVJ, aby nečekaly na případné uvolnění opatření a v maximální míře využily tuto formu hlasování.
To jsou zase jen nesmysly. V domě se čtvrtina až třetina bytů pronajímá, takže je potřeba přesvědčit majitele těchto bytů, aby je na shromáždění zastupoval předseda SVJ; tři hlasy má výbor, takže stačí, když přijde pár bydlících vlastníků. A že by se před každým hlasováním okamžitě ověřovala usnášeníschopnost, to je nesmysl, záleží právě na schopnosti výboru, a né na nějaké usnášeníschopnosti. Zapisovatel zapisuje pouze podle svého názoru, co se na shromáždění děje, ale rozhodující je názor předsedy. Když se náhodou někdo odhodlá vystoupit, tak se to nezapisuje, také není důvod, neboť se zpravidla na něco ptá, co zrovna není v pořádku. To by tak scházelo to zapisovat, že jo! A kdyby to snad byla pravda, tak se dotčený prohlásí přímo na shromáždění za senilního, nebo za blba. A tak si každý další rozmyslí na něco se zeptat, nebo k něčemu něco namítat.
Důležité rovněž je, aby to, co požaduje zákon, bylo v zápise uvedeno, i když o tom na schůzi nepadne ani slovo. Např. schválení zprávy o hospodaření apod.
Per rollam, co je to za hloupost. I když to máme ve stanovách. Někdo by něco mohl napsat, a to by se potom muselo protokolovat a uvádět do zápisu. Roční uzávěrka se u nás nikdy neschvaluje, co by k tomu mohli jednotliví vlastníci dodávat, když se s tím nesmí seznámit, a majitelům pronajímaných bytů to může být ukradené. Ti mají své. A čím vyšší náklady má SVJ, tím vyšší mohou pak být pronájmy jejich bytů. Takže, čím hůř výbor „hospodaří“, tím pro ně lépe.
4. Výstupy ze shromáždění
Pokud ze shromáždění nevyplývá žádná činnost směrem k rejstříkovému soudu, podepíše předseda zápis, tím schválí jeho správnost a zajistí předání vlastníkům. Od okamžiku předání běží lhůta pro přehlasované vlastníky.
Pokud na shromáždění byl bod, který má vazbu na rejstřík (typicky převolení, nebo doplnění výboru), je potřeba co nejdříve tuto informaci rejstříku oznámit prostřednictvím tzv. inteligentního formuláře, který je k dispozici na http://www.justice.cz a následně ve zvolené formě na rejstříkový soud změnu doručit.
Jak je vidět, není těch činností, které má na bedrech většinou předseda společenství, málo. Tam, kde funguje těsná spolupráce se správcem, je správce tím, kdo je předsedovi oporou. V ostatních případech se předsedové pohybují na hraně zákona. V tomto případě občanského zákoníku, zejména §159, který, mimo jiné, mluví o tzv. péči řádného hospodáře a zákona o veřejných rejstřících, který podání do rejstříku upravuje a jejich absenci sankcionuje.
Co je to za hlouposti! Předseda SVJ, který řídí schůzi, zápis ze shromáždění zásadně nepodepisuje, on přece za něj není zodpovědný. Dalším nesmyslem je, že zajistí předání zápisu vlastníkům dokonce snad zadarmo. Kde to jsme, pane Hrdličko! U nás to chodí tak, že se zpravidla vyhotovují ze shromáždění dva zápisy. Jeden se vyvěsí (samozřejmě nepodepsaný) za zasklenou a uzamčenou vývěsku, aby to někdo nemohl okopírovat nebo ofotit a následně někde zneužít; a pokud někdo chce zápis, tak je mu vyhověno, ale dostane za drobnou úplatu zápis podepsaný zapisovatelem, který se liší od toho, který byl vyvěšen na vývěskách. (Jsou tam jiné počty přítomných, jiné výsledky hlasování atp.) To má tu výhodu, kdyby se dotyčný na něco odvolával, tak má neplatný zápis, nebo může být obviněn z toho, že se pokouší o podvod. Presenční listina se proto nikdy nezveřejňuje. A těch činností na bedrech výboru tím pádem podstatně ubude, že jo. A tak to má byť!
Jak to má být , a jak to vypadá v našom SVJ.