Nečlenové si mohou poslechnout krátké shrnutí veřejné části článku (AI).
Na podcast 32 | Kupujete byt? Tohle o SVJ musíte vědět! | CASHFLOW INVESTOR, který je na YouTube, mě upozornil známý, který sám na SVJ není odborník, ale i jemu bylo hned jasné, že „něco tady nesedí“. Titulní obrázek je print screen z uvedeného podcastu. Teď mám k dispozici i přepis celého dílu, takže se dá jít po jeho vlastních slovech, ne po dojmu z doslechu či poslechu. A po přečtení musím říct, že je to horší, než jsem čekal. Ne v tom smyslu, že by tam bylo víc vyložených lží, ale v tom smyslu, že celý ten rozhovor je vlastně tragédie sebevědomí bez opory.
Martin Mála mluví o penězích, které nejsou jeho, o rozhodnutích, která můžou lidem přinést zisk nebo ztrátu statisíců, a dělá to tónem člověka, který „to má vychytané“. Jenže když se to rozebere věta po větě, zjistíte, že to, na čem staví, jsou hlavně dojmy, domněnky a odhady vydávané za praktickou znalost oboru. Někde se aspoň opatrně pojistí slovem „teoreticky“, jinde ne. Ale to nemění nic na tom, že celková vizitka je tristní. Poslouchal jsem člověka, který investorům roky radí, jak nakládat se svěřenými penězi v domě, a přitom sám neumí spolehlivě popsat, komu ten dům vlastně patří.
To není detail. To je základ oboru, o kterém mluví více než půl hodiny v podcastu jako odborník.
A nejzajímavější moment celého rozhovoru přitom vůbec nepřijde tam, kde by ho čekal běžný posluchač. Nepřijde u čísel, u procent, ani u velkých investorských plánů. Přijde v jedné jediné, na první poslech nenápadné odpovědi na otázku, kterou by čekal málokdo, a která se dá lehce přeslechnout, pokud nevíte, na co se dívat. Bez nadsázky se dá říct, že těch pár vteřin prozrazuje víc o tom, jak moc Mála skutečně o SVJ ví, než všechno ostatní, co za tu půl hodinu řekne dohromady. Dostanu se k tomu níž.
V článku dál rozeberu, jak Mála vybírá „dobré“ předsedy podle sympatií z telefonátu, co prozrazuje jeho historka o zvonku placeném z peněz SVJ jako odměna za dobré vztahy, proč v celém rozhovoru nerozlišuje mezi předsedou (SVJ) a výborem jako kolektivním orgánem, proč doporučuje dávat jim plné moci jako běžnou investiční strategii, co je špatně na jeho tvrzení, že 51 % podílu znamená ovládnutí celého SVJ, proč jeho popis vlastnictví fasády a výtahů prozrazuje, že nechápe základní rozdíl mezi SVJ a bytovým družstvem, odkud se vzal jeho vymyšlený pojem „bezdlužnost SVJ“, jak to má s ukládáním peněz SVJ na spořicí účet, proč doporučuje obtelefonovávat předsedu kvůli papírům, které jsou veřejně dostupné i bez něj, proč jeho řeč o „zisku a ztrátě SVJ“ prozrazuje, že netuší, že SVJ vůbec není podnikatelský subjekt, a proč jeho odhad, že 70 % předsedů je špatných, není žádná statistika, ale číslo vycucané z prstu podané s jistotou faktu. A na jeho konci si můžete poslechnout zajímavé shrnutí článku (audiopřehled).
Jen na okraj, já bych nikdy nekupoval byty jako investici, leda za nízkou cenu, nikdy ne za tržní. Za cenu, za kterou je prodávaly např. obce v privatizaci. A to už dnes není. Peníze lze uložit lépe, pohodlněji, bez starostí a s větším výnosem. To neříkám jako laik, mám i zkoušky na investice, protože je to regulováno ČNB, a zkušenosti s investicemi od roku 2002, takže na rozdíl od pana Mály o investicích něco vím, nejen o SVJ. 🙂 Vlastnit nemovitosti je velká starost, a likvidita je navíc špatná ve srovnání s jinými investičními nástroji. Nemůžete prodat kousek bytu, když náhodou budete potřebovat peníze, musíte ho prodat celý, i když vám stačí jen část peněz. Akcie či akciové fondy vynesou bez starostí o majetek víc, jsou likvidnější, ale je třeba mít dostatečný investiční horizont kvůli vyšší volatilitě. Existují nemovitostní fondy, které vynesou orientačně 5 až 6 % čistého ročně, a nemusíte mít miliony. Jsou i fondy kvalifikovaných investorů, které se zabývají developerskými projekty a vynesou i víc než 10 % čistého ročně. Proč bych kupoval investiční byt, o který se musím starat, a vynese mi jen 2 až 4 %? Pravdou je, že roste tržní cena bytu. Nedávno mně jeden kolega z výboru povídal, jak mu po 10 letech skončil nájemník v bytě, a ten byl totálně vybydlený, i vodovodní baterie chyběly, takže musel hodně investovat do oprav, prostě další starosti a peníze. Je to prostě taková vlna, je mnoho „investorů“ do bytů, kteří si vydělávají svými „radami“. Vlastnit byt pro vlastní bydlení je dobrá investice, ale investovat do bytů… to pro mě není zajímavé, stejně jako do zlata.
Článek pokračuje...
