Případ z praxe: Členové výboru neví o SVJ vůbec nic

Psal jsem zde dříve o tom, čeho jsou schopni někteří (a není jich málo) členové výboru. Někteří kombinují shromáždění a rozhodování per rollam, což jsou úplně odlišné záležitosti, jak už vědí ti, kteří četli např. článek Pozvánka na „Shromáždění vlastníků jednotek mimo zasedání (per rollam)“

Pozvánka na shromáždění

SVJ rozeslalo pozvánku na shromáždění, na které se dostavilo málo vlastníků, shromáždění nebylo schopné usnášení. Rozešli se tedy s tím, že shromáždění bude na podzim, po prázdninách. A tak se stalo.

Nesrozumitelný návrh

V pozvánce na podzimní shromáždění byl průvodní dopis, ve kterém bylo mj. napsáno v souvislosti s minulým shromážděním toto:

Mezi zúčastněnými vlastníky padl návrh, aby veškeré náklady spojené s pasivitou jednotlivých vlastníků, byla dotyčným přičtena k úhradě.

Zajímavý postřeh, který svědčí o tom, že vlastníci o SVJ netuší vůbec nic, ti starší si pořád myslí, že jsou něco jako v nájmu v obecním bytu, jako dříve. Pojďme si říct, kdo tedy náklady na shromáždění hradí? Ano, jsou to, kdo jiný, než vlastníci. A to všichni vlastníci, i ti nepřítomní na shromáždění.

Problém však je neurčitost těchto nákladů. Co jsou náklady spojené s pasivitou jednotlivých vlastníků? To také nikdo neví, nejsou nikde přesně určeny. Můžeme se domnívat, co by to mohlo být, ale každý si pod tím asi představí něco jiného. To je podobné jako s tzv. fondem oprav, o kterém jsem psal v článku Fond oprav je jako Yetti – všichni o něm mluví, ale nikdo ho neviděl.

Náklady mají hradit jen nepřítomní vlastníci?

Měli snad vlastníci na mysli, aby veškeré náklady na svolání shromáždění hradili jen ti nepřítomní vlastníci? Obávám se, že by byl problém s vyčíslením nákladů, vzhledem k tomu, že nájem nebyl žádný, protože to bylo ve sklepě toho domu. Poštovné na zaslání pozvánek některým vlastníkům? No, jak je vidět, někteří vlastníci bez přemýšlení plácají kdejaké hlouposti.

Navíc je tu další problém. Co myslí tím přičtena k úhradě? Přičtena k úhradě čeho? To návrh neuvádí. Další problém je, že to nemají upraveno ve stanovách. Na základě jakého právního důvodu to chtějí vymáhat? Nevymahatelné!

Tudy cesta k vyšší účasti na shromáždění nevede. Tady měl vlastníky usměrnit výbor, který jen tyto nesmyslné návrhy vlastníků opakuje. Ale jak, když o tom neví víc, než ti neznalí vlastníci? Výbor je bezradný.

Odměna výboru za nečinnost a škody, které způsobil?

O naprosté neznalosti základů SVJ svědčí i fakt, že se hlasovalo o jednorázové odměně pro některé členy výboru zpětně, že prý si to zaslouží. Ale za co? Mám rád fakta. Tento bod nebyl však na pořadu zasedání shromáždění, nemohlo se tedy bez souhlasu všech vlastníků o něm hlasovat – viz § 253 občanského zákoníku. Všichni členové SVJ však přítomni nebyli, přesto to výboru nevadilo. I to svědčí o naprostém selhání. Tento výbor je ve funkci více než 5 let! A přesto neví o SVJ vůbec nic.

Prázdný sud nejvíc duní

Odměnu pro výbor navrhla jedna bývalá vlastnice jednotky (nevím, jestli měla plnou moc od vlastníka), která je již dlouho v důchodu, byla učitelkou, a asi ji tam všichni poslouchají. Ovšem paní je úplně mimo, do všeho mluví, ale neví vůbec nic. To už tak bývá.

Odměnu si prý výbor (jen 2 členové ze 3) zaslouží za to, že vymohl po bývalém předsedovi výboru peníze, které prostě zpronevěřil, i když to prý zpronevěra nebyla, jen prý „chyběly“ doklady (faktury) na peníze, které vybral z účtu. Ty doklady chybí dodnes. Nějaké peníze vrátil, ale zdaleka ne všechny. Předseda výboru, který již není členem SVJ a zanikla mu tím funkce, však za to odměnu dostat nemá. Zvláštní logika. Paní učitelka v důchodu, ale nevěděla o škodách, které naopak výbor způsobil. Ale možná by to navrhla i tak, je prostě mimo. Takové lidi mají v mnoha SVJ.

Za úsměvný důkaz toho, že paní učitelka v důchodu je úplně mimo, je její zdůvodnění, proč má SVJ vést v seznamu členů rodná čísla.

Paní uvedla, že je to proto, aby SVJ například mohlo vymáhat dluhy, že mohou být 2 lidé stejného jména, příjmení a adresy. Bez rodného čísla nevíme, kdo z nich to je, zda ten starší nebo ten mladší (např. u rodin). Prý vzhledem k ochraně osobních údajů není možné uvádět v adrese na poštovní zásilce (např. upomínky atd.) za jménem mladší (ml.) nebo starší (st.) pro rozlišení, o kterou osobu se jedná. Například Jan Novák ml. nebo Jan Novák st. Také nechápete, jak souvisí evidence rodných čísel členů SVJ s psaním adresy na poštovní obálky? Navíc je to pochopitelně nesmysl.

Takže podle paní učitelky v důchodu je označení mladší či starší osobní údaj, zatímco rodné číslo nikoliv! A proč rodné číslo a ne jen datum narození? To stačí pro rozlišení toho, kdo je mladší a kdo starší. To nikoho nenapadlo. SVJ nepotřebuje vést v seznamu členů ani rodné číslo, ani datum narození! A bez souhlasu subjektů údajů, tedy vlastníků, členů SVJ, je SVJ vést nemůže, i když je to ve stanovách.

Překvapivé bylo, že nikdo proti tomuto nesmyslu neřekl vůbec nic. Nevěděli, co je a co není osobní údaj? Nebo má paní bývalá učitelka v důchodu vždycky pravdu? Faktem je, že paní je trochu dominantní, takže je slyšet. A nikdo si asi nedovolí jí odporovat. Nikdy však neřekla nic smysluplného.

Můj učitel zeměpisu a hudební výchovy na základní škole nám říkával: Prázdný sud nejvíc duní. Měl pravdu. 🙂 Mnohokrát v životě jsem si na jeho slova vzpomněl.



Výbor například:

  • nedodržuje stanovy – nemá např. schůzi minimálně 4x ročně
  • nedodržuje zákony – např. nedoručil vlastníkovi vyúčtování služeb ve lhůtě
  • nevymáhá dluhy, jeden za více než 80 000 Kč skončil v insolvenci. Z částky je vidět, že dluh se snad vůbec nikdy nevymáhal. Vymáhat má správcovská firma
  • prohrál soud s vlastníkem, protože neplnil zákonné povinnosti. Kromě nákladů přiznaných soudem vlastníkovi, musel platit i náklady na právní zastoupení SVJ.

Chtěli byste za tento krátký výčet pochybení výboru dávat výboru nějakou odměnu? To může chtít buď blázen, který neví, co s penězi, nebo někdo, kdo o tom nic neví. Neměli by členové výboru spíš naopak uhradit způsobenou škodu? A to přitom tito členové výboru vlastní v předmětném SVJ bytovou jednotku, přesto se však nestarají o majetek jako řádní hospodáři. Měli by mít větší zájem, ne? Ale když nevíte, co máte dělat…

Nebylo by lepší, aby tuto činnost vykonával odborník, profesionál, který tomu opravdu rozumí a ví, co má dělat? Byť je to někdo cizí? Určitě! Vlastnit v SVJ jednotku není záruka ničeho. Naopak může být výhodou, že je to někdo cizí, kdo se nebojí i „kamarádům“ říct, aby dodržovali stanovy a pořádek v domě, to bývá velmi častý problém.

Pozvánka obsahovala tyto body pořadu zasedání shromáždění:

  1. Zahájení
  2. Zpráva o hospodaření za rok 2018 a schválení účetní závěrky
  3. Volba nového výboru SV
  4. Odhlasování dodavatele nových vodoměrů se samoodečtem
  5. Diskuse
  6. Závěr

Zápis neodpovídal skutečnosti

Je poměrně časté, že zápis, který má pravdivě zaznamenat průběh shromáždění a důležité okolnosti, obsahuje něco, co se ve skutečnosti nestalo, co ve skutečnosti na shromáždění nezaznělo! Proč to některé výbory dělají? Proč švindlují? Buď nezvládají funkci, a nebo podvádějí.

V zápisu není mj. jiné uvedeno, kdo shromáždění svolal, což je zákonná podmínka. § 254 odst. 2 občanského zákoníku: „Ze zápisu musí být patrné, kdo zasedání svolal a jak, kdy se konalo, kdo je zahájil, kdo mu předsedal, jaké případné další činovníky členská schůze zvolila, jaká usnesení přijala a kdy byl zápis vyhotoven.

V zápise byl jiný „program schůze“ než v pozvánce a ve skutečnosti

Pořad zasedání shromáždění musí odpovídat pořadu zasedání shromáždění, který byl oznámen v pozvánce. Jenže v zápise z tohoto shromáždění se objevil jiný pořad zasedání, a to:

  1. Zahájení
  2. Zpráva o hospodaření za rok 2018 a schválení účetní závěrky r. 2018
  3. Volba nového člena výboru – předseda
  4. Volba nového člena výboru – místopředseda
  5. Volba nového člena výboru – člen
  6. Jednorázová odměna výboru za předchozí období
  7. Vyhlášení výsledků hlasování per rollam – dodavatel vodoměrů
  8. Diskuze

Zápis obsahoval usnesení, která na shromáždění vůbec nezazněla

V zápise mj. byly tyto návrhy usnesení, o kterých se prý hlasovalo, ale která nikdo nepřednesl:

Navrhuji na místo předsedy nového výboru našeho SV pana XY.

Navrhuji na místo místopředsedy nového výboru našeho SV paní YY.

Navrhuji na místo člena nového výboru našeho SV pana XX.

Tyto návrhy však na shromáždění vůbec nezazněly! A už vůbec shromáždění nevolilo předsedu, místopředsedu a člena výboru. A to nejen proto, že takový návrh nezazněl, ale hlavně proto, že to není v působnosti shromáždění! Shromáždění volí jen členy určitého orgánu, ne jeho předsedy a místopředsedy.

V době, kdy bylo třeba přizpůsobit stanovy nové právní úpravě, dostal výbor špatné stanovy od advokátní kanceláře správcovské firmy (!), ve kterých byl statutárním orgánem předseda SVJ, ne výbor SVJ, tak se prý obrátil na dotčenou advokátní kancelář, která je upravila. Nejdříve však byl výbor se stanovami spokojen, nikdo si toho vůbec nevšiml, prý je četli, ale až po upozornění tohoto vlastníka to začal výbor řešit. Špatně. Místo předsedy SVJ byly upraveny na výbor SVJ, ale jen tak, že oba pojmy byly nahrazeny, ale to nestačilo.

A tady začaly problémy, protože o SVJ žádný člen výboru nic nevěděl. Jen snad, že tam bydlí. Protože předseda SVJ je jednočlenný statutární orgán, nevolí pochopitelně předsedu ani místopředsedu. A tak v těchto amatérsky upravených stanovách chybí ustanovení o tom, že výbor ze svého středu zvolí předsedu a místopředsedu. Zákon to neupravuje. Nemá je tedy kdo zvolit. Tak to cpou na shromáždění, které je však zvolit nemůže. Uvidíme, co na to rejstřík. Podle těchto stanov se volilo poprvé.

Samozvaná ověřovatelka zápisu

Na konci zápisu bylo také napsáno: Zápis ověřila: YY. To by nebylo nic neobvyklého, pokud by byl ověřovatel zvolen či ho nějakým konkrétním způsobem určovaly stanovy. Nic z toho se však nestalo. Ani v zápise to není, což v něm být musí – viz § 254 odst. 2 občanského zákoníku. Kde se tedy vzala ta ověřovatelka? To vlastníka také zajímalo.

Kde se vzala, tu se vzala… ověřovatelka zápisu.

Vlastník napsal výboru výhrady k zápisu

Vlastník si zápis přečetl, a protože v něm byly skutečnosti, které nebyly pravdivé, napsal výboru.

Zaslaný zápis ze shromáždění neodpovídá skutečnému průběhu.

Program uvedený na začátku zápisu nesouhlasí s programem uvedeným na pozvánce, a tedy o bodech, které nebyly uvedeny v pozvánce, je možné dle ust. § 253 odst. 3 o. z. hlasovat jen v případě, že s tím souhlasí všichni vlastníci. Vzhledem k tomu, že přítomno bylo
jen 75,20 % všech vlastníků, nejsou tato usnesení přijata platně v souladu se zákonem.

Návrhy bodů 3, 4 a 5 neodpovídají skutečnosti a jsou vymyšlené, takové návrhy na shromáždění nezazněly. Navíc tyto návrhy nejsou v souladu se stanovami. Už si je konečně přečtěte prosím.

Bod číslo 6 nebyl uveden na pozvánce a tudíž se podle ust. § 253 odst. 3 o.z. nemohlo o něm rozhodnout, je tedy neplatný – viz výše.

Dále prosím o sdělení, na základě jakého právního důvodu paní YY ověřovala zápis?

Prosím tedy o opravu zápisu bez zbytečného odkladu tak, aby odpovídal skutečnosti, a jeho zaslání na můj email.

Výbor místo opravy zápisu zaslal pozvánku na shromáždění mimo zasedání!

Vlastník místo očekávané opravy zápisu obdržel poštou pozvánku na shromáždění mimo zasedání (per rollam). Mělo se rozhodovat o odměně výboru.

Pozvánka na specialitu zvanou shromáždění mimo zasedání (per rollam). Nikdo ale netuší, co to vlastně je. Zákon i stanovy o tomto „hybridu“ pochopitelně mlčí.

Shromáždění neuděluje odměny výboru, ale schvaluje. Kdyby si konečně členové výboru přečetli alespoň stanovy, tak by se to tam dočetli. Nechápu, jak někdo může být členem výboru a neznat, nečíst stanovy, kterými se musí řídit! A také se pochopitelně musí řídit i zákony.

V pozvánce se uvádí, že shromáždění svolávají členové společenství, nikoliv výbor. To tam zůstalo z doby, kdy nebyl funkční výbor a bylo třeba svolat shromáždění. Pozvánku však nepřipravil tento výbor, ale vlastník, který věděl, co a jak. Tenkrát se dohodl s dalšími 2 vlastníky (jedním byla i současná členka výboru), že to připraví a budou kandidovat do výboru. Připravil také další podklady – např. seznam členů včetně podílů atd.

Hysterie do výboru nepatří

Těsně před tehdejším shromážděním ale tohoto vlastníka současná členka výboru překvapivým hysterickým výstupem obvinila, že mu jde o to, aby z toho něco měl. Po tom, co všechnu práci s přípravou shromáždění udělal jen on, byl v šoku. Ta paní neudělala vůbec nic. Byl jsem toho svědkem, protože jsem byl přizván, abych to tam dal do pořádku, a nestačil jsem se divit, ta paní je mírně řečeno zvláštní, což je patrné i z její argumentace.

Po tomto nechutném výstupu odmítl kandidovat na člena výboru. Tenkrát navrhoval odměny členům výboru. Ale za práci. Z jeho práce tento výbor stále žije, vůbec nic neudělal. Členové výboru si snad ani tu pozvánku nepřečetli nebo jí nerozumí, protože ji neopravili. A to celých 5 let. To chce opravdu odměnu…

SVJ není v Praze. Možná v tom hrálo roli, že ten vlastník je z Prahy, a jim do toho žádný Pražák mluvit nebude, oni se tam všichni znají, bydlí tam spoustu let. Takový jsem z toho měl pocit. Ale poradit si ochotně nechali. Omezenost nezná mezí. 🙂

Vlastník napsal výboru

Chtěl jsem, aby jste mi zaslali opravený zápis ze shromáždění, ale místo toho jste mi poslali pozvánku na shromáždění (mimo zasedání!!!), kde není uvedeno místo, je tam uvedeno pouze per rollam. Toto místo neznám, pozvánka je neurčitá a nemá náležitosti dle zákona.

Pro vyloučení pochybnosti Vám sděluji, že tato pozvánka je neplatná.

Dále píšete o podkladech k hlasování, žádné podklady jste však nezaslali.

Opakovaně Vás vyzývám, přečtete si stanovy a postupujte podle nich.

Tato záležitost není neodkladná a není důvod kvůli tomu svolávat shromáždění, stačí na další řádné shromáždění.

Urguji zaslání opravného zápis ze shromáždění dle komunikace níže.



Zmatená reakce členky výboru

Vlastník dostal od výboru odpověď. Po jejím přečtení měl vlastník dojem, že dotyčná členka výboru si dala nějakou halucinogenní drogu, neboť takové nesmysly nemají oporu vůbec v ničem, kromě velmi bujné fantazie jejich autorky. Posuďte sami:

Ohledně opravy zápisu ze shromáždění Vám sděluji, že budu postupovat dle pokynů úřadu, kam naše SV spadá. Pokud tento úřad shledá rozpor mezi pozvánkou a zápisem, bez okolků zápis přepracuji.

Pokud ale máte na mysli, že to, co na shromáždění nezaznělo, a je zapsáno, je možné pro tento případ do budoucna umístit do místnosti, kde se shromáždění bude konat, kameru (což je možné – již jsem konzultovala s PČR). Jinak v této věci nebyly od nikoho jiného podány námitky. A já v této věci s Vámi nesouhlasím.

Ohledně hlasování „PER ROLLAM“, Vám sděluji, že tato pozvánka byla v tomto formátu zasílána již několikráte a doposud jste ji nerozporoval. V této věci Váš názor též nesdílím.

A pokud se Vaše nesouhlasné stanovisko týká pouze toho, že se PER ROLLAM odhlasují odměny pro výbor, který dosud za svou pětiletou činnost neobdržel žádnou odměnu, tak Vám mohu sdělit, že pokud přijmete službu a nezaplatíte za ni, tak Vám vzniká nezdaněný příjem……

Tak vida, on existuje nějaký úřad, pod který spadá SVJ, a který kontroluje soulad pozvánky se zápisem! Proč nebyl tento záhadný úřad jmenován? Myslím, že k tomuto blábolu není co dodat. 🙂 To jsou ty potřebné znalosti, které musí mít člen voleného orgánu?

Netušil jsem, že o umístění kamery a pořízení záznamu ze shromáždění rozhoduje Policie ČR. Jistě k tomu má členka výboru nějaké písemné stanovisko s nějakou právní argumentací. Ale spíš to bude stanovisko „per huba“, jak se říká, tedy absolutně nezávazné. Ona se k tomu totiž Policie ČR nemá co vyjadřovat. Můžeme tedy zrušit Úřad na ochranu osobních údajů, když ochranu osobních údajů má na starosti Policie ČR, jak si myslí členka výboru. 🙂

Možná ji zmátlo to, že kamery na veřejných prostranstvích provozuje městská policie nebo Policie ČR. Nebo snad chtěla, aby kameru na shromáždění umístila a provozovala sama Policie ČR? Opravdu netuším, co se jí děje v hlavě. Ale co má Policie ČR společného s nahráváním průběhu shromáždění???

Jako argument také neobstojí, že nikdo nepodal námitky. To je poněkud prostoduchý argument. Kdyby podal námitky i někdo jiný, tak to měl vlastník pravdu a bylo to špatně? Ale protože je jediný, kdo vznesl námitky proti zápisu, tak pravdu nemá, a to, co se stalo, se vlastně nestalo? Podle členky výboru ano.

Vlastník však má zvukový záznam z tohoto shromáždění, protože švindlování výborů se zápisy je docela běžné a má s tím již zkušenost, tak chtěl mít důkaz. Může tedy dokázat, že se stalo to, co se stalo, a ne to, co je v zápise.

Podle členky výboru, která je mj. účetní (!), pokud vlastník přijme službu (rozuměj práci výboru při výkonu funkce, což není služba) a nezaplatí za ni, tak mu vzniká nezdaněný příjem! Členka výboru nejenže neví nic o SVJ, ale neví snad vůbec nic. Ale proč plácá takové nesmysly? A vůbec za to nestydí. Dosud jí však nevadilo, že dřívější členové výboru odměnu nikdy nepobírali, a že jí „vznikal nezdaněný příjem“. Její inteligence jí asi nedovolila, aby jí to došlo. Boj s hloupostí je nekonečný… 🙂

Člen výboru trpí schizofrenií?

Všimněte si, že v pozvánce na „shromáždění mimo zasedání“ je uvedeno: „Vzhledem k tomu, že tento bod nebyl zařazen v pozvánce k tomuto Shromáždění, je nutné provést hlasování Per rollam.“

V odpovědi vlastníkovi však píše: „Pokud tento úřad shledá rozpor mezi pozvánkou a zápisem, bez okolků zápis přepracuji.“

Co si o tom myslet? Je to zatloukání stůj co stůj, je to lež. Nekompetentnost, amatérismus, lajdáckost, nepečlivost nebo neví, co píše? Takové osoby s velkou pravděpodobností spravují i váš majetek. Opravdu tohle chcete?

Být členem voleného orgánu není rozhodně pro každého!

Z vlastní zkušenosti bych vám mohl vyprávět, jaké nemalé škody lze nedbalostí a neznalostí způsobit. Jenže na ně nikdo nepřijde. O to je to škodlivější a nebezpečnější.

Stále si ještě myslíte, že být členem voleného orgánu SVJ je „brnkačka“? A že vlastně o nic nejde? Jistě, pokud je člověk neznalý a neuvědomuje si, že svojí neznalostí či neschopností páchá SVJ, a tím i ostatním členům SVJ škody, tak si to jistě myslet může. Ale je na vás, vlastnících, abyste takové osoby do orgánů SVJ nevolili. Koho si zvolíte, toho budete mít!

Nechali byste si operovat slepé střevo od někoho, kdo neví, kde slepé střevo je? Nenechali. Tak nedovolte, aby váš majetek spravoval někdo, kdo o tom neví vůbec nic či téměř nic.

Kdyby se tento případ nestal, bylo by to k smíchu, pro zasmání, ale tohle se opravdu stalo. Alarmující však je, že takových případů je mnoho. Je třeba to změnit! Kdo se stará o váš majetek ve vašem SVJ?



Napsat komentář

Vaše emailová adresa nebude zveřejněna. Vyžadované informace jsou označeny *

Tato stránka používá Akismet k omezení spamu. Podívejte se, jak vaše data z komentářů zpracováváme..