Důležitá záležitost = důležitý důvod
Kdo se pohybuje v oblasti práva vlastníka v SVJ a jeho uplatňování u soudu, tak jistě zná pojem důležitá záležitost či důležitý důvod. Pojem důležitá záležitost byl uveden v § 13 odst. 3 zákona č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů, a týkal se možnosti obrátit se na soud:
Jde-li o důležitou záležitost, může přehlasovaný vlastník jednotky požádat soud, aby o ní rozhodl. Právo je nutno uplatnit u soudu do 6 měsíců ode dne přijetí rozhodnutí, jinak právo zanikne.“
Toto ustanovení říká, že pokud si vlastník (spoluvlastník) myslí, že přijaté rozhodnutí zasahuje do jeho práv, může se obrátit na soud, aby o této záležitosti rozhodl. Všimněte si, že se nikde neříká nic o tom, že by mělo jít o rozhodnutí, které je v rozporu se stanovami či se zákonem. Jde tedy o rozhodnutí, které je v souladu se stanovami a zákony, ale vlastník se domnívá, že zasahuje do jeho práv.
Důležitý důvod nedefinuje žádný zákon ani jiný právní předpis. Výklad tohoto pojmu tedy provedl soud.
O důležitý důvod pro přezkoumání usnesení přijatého shromážděním jde tehdy, bylo-li přijatým usnesením rozhodnuto o takové záležitosti, která přímo zasahuje buď do samotného právního postavení vlastníků jednotek, nebo do podstaty předmětu jejich vlastnictví z hlediska účelu jeho využití (viz např. usnesení Nejvyššího soudu ze dne 19. 3. 2014, sp. zn. 26 Cdo 421/2014, rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 8. 7. 2016, sp. zn. 26 Cdo 4386/2015). Z usnesení VS v Praze č. j. 8 Cmo 187/2017 – 67 ze dne 4. 2. 2019.
Novinka v ustanoveních o spolku
Na rozdíl od zákona o vlastnictví bytů, nová právní úprava vlastnictví bytů (bytové spoluvlastnictví) v zákoně č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, odkazuje na aplikaci ustanovení o spolku. Tato právní úprava je účinná od 1. 1. 2014.
§ 1221 občanského zákoníku zní:
„Nevyplývá-li z ustanovení o společenství vlastníků něco jiného, použijí se přiměřeně ustanovení o spolku. Nepoužijí se však ustanovení o shromáždění delegátů, dílčích členských schůzích ani o náhradní členské schůzi.“
Občanský zákoník vyměnil pojem důležitá záležitost za důležitý důvod, který dle judikatury je totožný.
§ 1209 odst. 1 občanského zákoníku zní:
Je-li pro to důležitý důvod, může přehlasovaný vlastník jednotky nebo i společenství vlastníků, pokud je vlastníkem jednotky, navrhnout soudu, aby o záležitosti rozhodl; v rámci toho může též navrhnout, aby soud dočasně zakázal jednat podle napadeného rozhodnutí. Není-li návrh podán do tří měsíců ode dne, kdy se vlastník jednotky o rozhodnutí dozvěděl nebo dozvědět mohl, jeho právo zaniká.
Neplatnost rozhodnutí orgánu spolku
V ustanoveních o spolku jsou zajímavá a pro SVJ nová ustanovení v § 258 a násl., která jsou nadepsána Neplatnost rozhodnutí orgánu spolku. O SVJ a spolku jsem psal v článku SVJ jako nucený spolek? § 258 o. z. zní:
Každý člen spolku nebo ten, kdo na tom má zájem hodný právní ochrany, může navrhnout soudu, aby rozhodl o neplatnosti rozhodnutí orgánu spolku pro jeho rozpor se zákonem nebo se stanovami, pokud se neplatnosti nelze dovolat u orgánů spolku.
Toto ustanovení není v § 1221 vyloučeno z aplikace pro SVJ, ani z ustanovení o společenství vlastníků nevyplývá něco jiného. Tato možnost napravuje dřívější právní úpravu, když člen SVJ se nemohl dovolat práva, pokud nešlo o důležitou záležitost; soudy nezajímalo, že je nějaké rozhodnutí orgánu SVJ v rozporu se zákonem či stanovami. Nejdříve se zkoumal důležitý důvod a pak se zkoumalo, zda je dotčené rozhodnutí v souladu se zákony či stanovami.
Rozpor se zákonem a stanovami není důležitý důvod
Vidíte také rozdíl mezi § 258 o. z. a násl a § 1209? Jenže soudci to zřejmě nezaregistrovali a tak si soudí dál pode staré známé mantry – důležitý důvod. A to i v případě, že výslovně v žalobě uvádíte, že se má žaloba posuzovat v režimu § 258 o. z., tedy rozpor se zákonem či stanovami, nikoliv v režimu § 1209 o. z., protože ten předpokládá, že rozhodnutí shromáždění je v souladu se zákony a stanovami.
Soudy tak pokračují v zavedené praxi, kdy člen SVJ je vlastně jen kverulant a nějaký rozpor se zákonem či stanovami soudy nezajímá. A to je škoda. Věřím, že si soudci uvědomí svoji odpovědnost a začnou konečně nalézat spravedlnost a právo.
Zatím dle usnesení Vrchního soudu v Praze č. j. 8 Cmo 187/2017 – 67 ze dne 4. 2. 2019 tomu tak není. To přispívá k tomu, že stav SVJ je velmi špatný, v některých SVJ jednají statutární orgány protizákonně a v rozporu se stanovami, jenže soudy toto jednání netrestají, ale schvalují. A stav je velmi vážný. O části tohoto usnesení jsem psal v článku Judikatura Vrchního soudu v Praze: Omezení plných mocí na shromáždění je v rozporu se zákonem.
Článek pokračuje...
Se vším, co autor v článku napsal souhlasím na základě osobních zkušeností.