Advokátů, kteří by se zabývali problematikou SVJ a rozuměli jí, je velmi málo. Vymáhání dluhů vlastníků pro SVJ nepovažuji za problematiku SVJ, neboť není příliš specifické. Za své dlouholeté působení v této oblasti jsem ještě nepoznal advokáta, který by tomu opravdu rozuměl. Ono přečíst si jen paragrafy vskutku nestačí. Musíte vědět o SVJ a vztazích v rámci SVJ, mezi SVJ a vlastníky apod. Znalost judikatury je nepostradatelná, neboť v ní najdeme výklad paragrafů.
Vzhledem k tomu, že jsem potřeboval vyřešit problém s žalobou vlastníka na určení neplatnosti usnesení shromáždění, poptal jsem několik pražských advokátních kanceláří, které uváděly na svých webech, že se zabývají i SVJ.
Advokátní kanceláře byly obeslány tímto problémem: Shromáždění se usneslo na změně prohlášení, ačkoliv byl výbor informován, že to není v jeho působnosti s tím, že změna prohlášení je upravena v § 1169 o.z. a podle něj se mělo postupovat. Písemný souhlas (dotčených) vlastníků neexistuje. Jde tedy o rozpor se zákonem.
Máte v této věci již nějakou zkušenost či proběhlý soudní spor a s jakým výsledkem? Případně, jaký je Váš názor na tento spor. Na vašich webových stránkách máte informace o službách pro SVJ, ale ne pro vlastníky jednotek.
Kolik by stála příprava žaloby a jak dlouho by to trvalo?
Za hodně peněz málo muziky
První advokátní kancelář reagovala takto:
…děkujeme za Váš zájem o služby naší advokátní kanceláře. Abychom Vám mohli zaslat konkrétní cenovou nabídku našich služeb a časový rámec zpracování zadání, potřebujeme nejprve zodpovědět několik dotazů, které uvádíme níže. I s ohledem na změny v právních předpisech v této oblasti nelze jednoduše bez dalšího říci, že je dané rozhodnutí v rozporu se zákonem a že jeho napadnutí u soudu by bylo úspěšné. Proto prosíme o doplnění následujících informací:
1) Prosíme o zaslání aktuálních stanov SVJ, příp. postačí i název SVJ, abychom stanovy mohli dohledat z veřejných rejstříků. Pokud stanovy nebyly přizpůsobené novele občanského zákoníku z roku 2020, je možné, že je dle znění stanov pro změnu prohlášení vlastníka vyžadováno i příslušné rozhodnutí SVJ.
2) Pokud máte k dispozici příslušné usnesení SVJ, prosíme o jeho zaslání. Občanský zákoník totiž stanoví, že lze rozhodnutí, které náleží vlastníkům jednotek, vykonat za určitých podmínek i v rámci shromáždění SVJ. Při splnění všech náležitostí by pak bylo možné vyhodnotit, že je přijatá změna prohlášení právně v pořádku.
3) Byly již v této záležitosti po předmětném shromáždění učiněny nějaké další kroky?
Například obesílání vlastníků jednotek kvůli poskytnutí souhlasu se změnou prohlášení, podání dokumentů na katastr nemovitostí atd. Pro informaci uvádíme, že při tvorbě cenové nabídky našich služeb vycházíme z hodinové sazby naší advokátní kanceláře, která činí 2.500,- Kč bez DPH (3.025,- Kč vč. DPH) za jednu hodinu právní práce advokátního koncipienta a 3.000,- Kč bez DPH (3.630,- Kč vč. DPH) za jednu hodinu právní práce advokáta.
Odpověděl jsem na otázky advokáta a dostal jsem následující odpověď:
…děkujeme za zaslané informace. V rámci prvotní analýzy jsme dospěli k závěru, že usnesení shromáždění nejspíše není v přímém rozporu se zákonem, jelikož dle dostupných stanov SVJ je v působnosti shromáždění změna prohlášení vlastníka (viz. čl. VIII odst. 1 písm. b) stanov). Stanovy SVJ evidentně nebyly přizpůsobeny aktuální právní úpravě od roku 2020, před tímto datem totiž ze zákona rozhodovalo o změně prohlášení vlastníka jak shromáždění SVJ (podle ustanovení § 1208 občanského zákoníku), tak i zároveň vlastníci mimo SVJ (podle ustanovení § 1169 občanského zákoníku). Jednalo se tedy o jakési dvojí schvalování změny prohlášení. Od roku 2020 již ze zákona plyne povinnost schválit změnu prohlášení pouze vlastníkům mimo SVJ a již nikoliv v rámci shromáždění. Jelikož však v rámci Vašeho SVJ změna prohlášení zůstala v působnosti shromáždění dosud ve stanovách, lze ji považovat za relevantní.
Ke změně prohlášení jako takové tedy dle našeho názoru dosud z právního hlediska nedošlo, jelikož nebyl dokončen schvalovací proces (schválení vlastníky jednotek mimo SVJ). Jak již však bylo uvedeno výše, nelze bez dalšího říci, že samotné usnesení shromáždění SVJ je v rozporu se zákonem a jeho napadení u soudu by bylo úspěšné. Je tedy na místě primárně vyhodnotit postup, který měl být správně zvolen za účelem kompletní realizace změny prohlášení vlastníka a vyhodnotit nesoulady v rámci faktických postupů SVJ (zejména, pokud již postupuje podle změn prohlášení, které však nemusejí být právně dosud relevantní) a na základě toho navrhnout možnosti právní obrany.
Můžeme Vám nabídnout právní stanovisko ve výše uvedeném rozsahu, a to za cenu 15.000,- Kč bez DPH. V případě zájmu nám dejte prosím vědět, zaslali bychom Vám požadavky na další dokumenty, které bychom potřebovali doplnit. Následně je možné přistoupit k příslušným prostředkům právní obrany dle doporučení ve stanovisku, které pro Vás rovněž rádi zajistíme.
Je třeba ocenit, že si advokát dal práci s psaním obsáhlejší odpovědi, nicméně, je to samé „dle našeho názoru“, „nelze bez dalšího říci“, „nejspíše není“, „lze ji považovat“ atd. Nabízí však právní stanovisko za 15 000 Kč bez DPH! Je zjevné, že advokát, která je advokátem teprve půl roku, o problematice moc neví a nemá žádné zkušenosti. O žalobě ani slovo, na otázku, zda má v této věci již nějakou zkušenost či proběhlý soudní spor a s jakým výsledkem, neodpověděl. To potvrzuje můj názor. Za 3 630 Kč na hodinu a přitom žádná garance, to je opravdu hodně peněz za málo muziky.
Dobrý den, čtu si Vaše poznatky a jsem v šoku. Sama mám problém v SVJ, protože mi při rekonstrukci domu zrušilo rozhodnutí výboru výlučné právo užívat prostor za francouzským oknem. Došlo k tomu tím, že zábradlí je nově již za sklem okna a ne za parapetem. U soudu jsem neuspěla. Teď mě vyhánějí ze sklepa, který je v užívání obyvatel mého bytu již od minulého století. To zase způsobil přepis v adrese zmíněného sklepa nejprve na plánku, pak i v prohlášení. Jenže v PV jsou zápisy, které jsou v rozporu. Velikost sklepa ve výlučném užívání neodpovídá velikosti sklepa na zaměněné adrese. A nenašla jsem advokáta, který by mi poradil. Uměl byste poradil Vy? Děkuji za případnou odpověď. Ivana Žáčková
Dobrý den, mám ještě šílenější případ, nemohu se dopátrat, zda SVJ dluží, komu a kolik, přestože teoreticky bych snad jako člen SVJ měla mít na tyto informace právo.
Paní předsedkyně dělala před 8 lety 5 let předsedkyni dozorčí rady akciové společnosti svého syna (kapitál 2 mil) – t.č. od r. 2015 v konkurzu, do kterého byly přihlášeny pohledávky za 39 mil, z toho za 12 mil u soukr. osoby (5,5 mil půjčka, zbytek úroky) – konkurzní správce vyřadil pohledávky nejméně za 15,5 mil jako nepodložené, ze zbytku se pan syn pokusil vyvést 3,5 mil do jiné své firmy (zjištěno z rozsudku).
Před 3/4 rokem paní předsedkyně a její přátelé přestavěli sklepy; rozpočet nikdy nezveřejněn, stavba zahájena bez stav. povolení, dosud neexistuje kolaudace, stavba změnila velikost členských podílů, připravuje se prohlášení vlastníka, jehož návrh nebude předem k nahlédnutí – „schválíme si ho na shromáždění“.
Na účetní organizaci mi sdělili, že jakékoli informace nebo nahlédnutí do dokumentů SVJ pouze s písemným svolením této paní předsedkyně; prý „jsme si výbor SVJ zvolili, tak nyní lze jednat pouze jeho prostřednictvím“ (paní předsedkyně působí „od nepaměti“; informace v úvodu jsem zjistila na justice.cz poté, co stavba proběhla za výše uvedených podivných okolností – určitě se odbornost paní předsedkyně v zadlužování nikdy neprojednávala…).
Paní předsedkyně písemné informace neposkytuje, protože by ji to „nadměrně zatěžovalo“ (per hubam pochopitelně plácá cokoli).
Právnička z firmy specializované na prohlášení vlastníka si dosud vzala cca 40 000 (již 3500/hod) a nyní je „příliš vytížena“.. výsledek: 0 a zoufalství.
Bohužel, zdá se, že právníci vynikají především v identifikaci klientů, kteří je v zásadě nepotřebují………………a ceny zaručují, že pokud se na ně přeci jen obrátí běžný člověk s normálními příjmy, pěkně rychle si snahu o prosazení svých práv rozmyslí.
Omlouvám se, zůstanu v anonymitě.
Dobrý den,
podobných SVJ, kde si statutární orgán dělá, co chce, je velmi mnoho. Pokud se tam najde odpovědný vlastník, který na nepravosti upozorní, tak ho ostatní vlastníci (hloupé ovce) ještě napadají, ačkoliv je zjevné, že tento vlastník má pravdu. Nikdo z vlastníků tomu nerozumí a tak se spoléhají na statutární orgán, který tomu také nerozumí a ještě jedná ve svůj prospěch, nikoliv ve prospěch všech, celku.
Naše služby mohou využít jak SVJ (statutární orgány), tak vlastníci. Statutáři o ni většinou zájem nemají, protože většinou dělají to, o čem píšete, nebo něco podobného, oni zpravidla nechtějí vykonávat funkci řádně s potřebnými znalostmi.
To je i důvodem, proč naše služby využívají právě nespokojení (a právem) vlastníci, se kterými statutární orgán SVJ nekomunikuje, nereaguje na jejich žádosti o informace o hospodaření, kdy si statutární orgán SVJ de facto „zprivatizoval“ apod. S námi, jako zástupci vlastníka, komunikují, protože víme, jak je k tomu slušně přimět, známe právní rámec této problematiky a máme bohaté zkušenosti.
Mimochodem, změna prohlášení není v působnosti SVJ a tedy ani shromáždění – viz § 1169 občanského zákoníku. A pokud jde o schvalování čehokoliv, aniž by to bylo včas poskytnuto k prostudování (podklady na zasedání shromáždění), tak nikdo nikoho nenutí, aby schvaloval něco, co neviděl, ale děje se to, setkal jsem se s tím. Hloupé ovce schválí vše, i smlouvy, které nikdy neviděly. A pak se diví, když se něco provalí. Častokrát se to ani neprovalí, protože to statutární orgán úspěšně tají.
prosím o zastoupení na Shromáždění SVJ 10.3.2025.
jedná se o PD Karlovarská 1104/14 na Praze 6.
dům jsem postavila a ještě zde vlastním stání a 3 byty. Výbor mi dnes zaslal pozvánku na Shromáždění SVJ, kde se má projednat změna Prohlášení vlastníka z roku 2010.
Děkuji Vám. Dana Svatková jednatelka firmy AIR DEVELOP Ruzyně s.r.o., e-mail: info@v-consult.cz
Dobrý den. Jak postupovat v případu, kdy výbor (se souhlasem shromáždění) si objednal sužbu t.zv. energetického pradce za cca 130 tis. Kč spočívající ve vypracování Studie proveditelnosti alternaivních zdrojů energie. Vznikl bezcenný paskvil, který byl převzat a zaplacen..shromáždění nebyllo informováno. Vznikla tedy škoda na majetku SVJ. Navíc se ukázalo že t.zv. energetický poradce nemá oprávnění k tyto služby poskytovat. Od předání tohoto díla uplynuly dva roky. Jak postupovat ? Máme nový výbor SVJ. Jde o náhradu škody.
Děkuji Vlad. Koula.