Když jsem před více než rokem psal články Pozvánka na „Shromáždění vlastníků jednotek mimo zasedání (per rollam)“ a Zápis z korespondenčního shromáždění či rozhodnutí shromáždění mimo zasedání, netušil jsem, že „rozhodování shromáždění mimo zasedání“ (takový nesmysl již od pohledu) bude tak oblíbené mezi členy výborů SVJ, kteří musí mít dle § 159 občanského zákoníku potřebné znalosti. To, jak by vypadalo shromáždění mimo zasedání, názorně ukazuje náhledový obrázek tohoto článku.
Jak může orgán, který nezasedá, rozhodovat?
O tom, že shromáždění je nejvyšší orgán SVJ, nemůže nikdo pochybovat. Občanský zákoník pak v § 1206 odst. 1 říká, že shromáždění tvoří všichni vlastníci jednotek, takže není možné nějakého vlastníka ze shromáždění vyloučit. O tom, že shromáždění je orgán, který zasedá na určitém místě a v určitém čase svědčí i § 1206 odst. 2 „Shromáždění je způsobilé usnášet se za přítomnosti vlastníků jednotek, kteří mají většinu všech hlasů. K přijetí rozhodnutí se vyžaduje souhlas většiny hlasů přítomných vlastníků jednotek, ledaže stanovy nebo zákon vyžadují vyšší počet hlasů.“ A na konec o tom, že shromáždění je orgán, který zasedá, svědčí i § 1207 odst. 1, který říká, že statutární orgán svolá shromáždění k zasedání tak, aby se konalo nejméně jedenkrát do roka.
Nezasedá-li shromáždění (orgán), nemůže logicky činit žádná rozhodnutí, resp. se usnášet. To vyplývá z podmínky přítomnosti vlastníků na shromáždění, nejsou-li vlastníci přítomni, nemůže jít o shromáždění. Shromáždění není permanentní orgán, jak si možná někteří myslí – zřejmě na základě chybného výkladu § 1206 odst. 1 občanského zákoníku.
Hezké čtení. Ovšem jedná se o nutné dodržování nedokonalých zákonů nad praktickým použitím. Ohánět se paragrafy je mnohem snadnější než řešit skutečný stav. Za ideálního stavu existuje funkční výbor znalý všech paragrafů a zodpovědní členové. Ve skutečnosti většina výborů vše dělá ve volném čase, až na vyjímky nejsme právníci, a ikdyby jsme byli, pak i právníci se často nemohou shodnout. Členové většinou také nejsou zrovna ukázkoví a tak přítomnost alespoň polovičních podílů je často problematická. Např. potřebujete vyměnit vchodové dveře za 50tis kč, ovšem investici je potřeba schválit členy. Dnes je mnoho bytů v nájmu a majitelé po celé ČR. Pokud svoláte shromáždění, často se musí opakovat pro neusnášení schopnost. Per rollam jistě.. 100 dopisů se štítky adres, následně 100 kartiček s odpovědmi a přepisováním do excelu nebo papírové tabulky a sčítání – hezké 2-3 dlouhé večery. Se všemi lhůtami se bavíme nejméně o měsíci, prakticky dvou-třech (info o shromáždění 30dní předem, po měsící neusnášeníschopné shromáždění, když to nezkusíme za měsíc znovu a hned per rollam, 14 dní fikce doručení, s českou poštou ještě raději týden počkat na odpovědi). Nedivte se, že je snaha mnoha výborů, tento problém řešit „po svém“ a to i v dobré víře. Např. anketou ve vlastním diskusním fóru. Pokud na klasickém shromáždění kde je kvórum 50% a pro rozhodnutí stačí nadpoloviční většina, pak je toto defacto totožné jako s pozitivní odpověďí od 25% členů (podílů), tedy pokud zároveň bude pozitivních více než zamítavých. A hlasování lze uzavřít již tehdy, pokud je maticky zřejmé, že to zbytek neovlivní. A toto není možné jen protože je na to nějaký debilní zákon. Tedy osobně vidím toto jako následky skutečného problému, kterým je neochota členů se účastnit, nebo alespoň zplnomoctit zástupce. Bazírovat na tom co je a co není shromáždění je super, pokud vás to živí, většinu výborů to neživí a čas trávený neefektivními postupy ani nemohou vynaložit na lepší výběr dodavatelů či nějaké sebevzdělávání pro tuto funkci.
Dobrý den,
jako vždy, i tady platí Werichovo: kdo chce, hledá způsob, kdo nechce, hledá důvod. V SVJ, jehož jsem členem, to mnoho let děláme tak, abychom dodržovali zákony a stanovy, všichni to děláme ve svém volnu, nevymlouváme se na to, že nemáme čas, že to děláme ve svém volnu apod. Nedělá nám problém je dodržovat, ale musíme je nejdřív znát, to je problém těch statutárů, kteří se vymlouvají na blbé zákony, protože jim vadí, že by je museli znát a řídit se jimi. Lidi nečtou ani smlouvy, které podepisují, a ještě aby četli zákony a stanovy, že?
Problém těchto statutárů, kteří hledají důvody, proč to dělají tak, jak to dělají, a nedělají to tak, jak to dělat mají, je právě podceňování potřebných znalostí, odpovědnosti atd. Spousta statutárů nečetlo ani vlastní stanovy. Myslíte si snad, že tyto osoby by vykonávali funkci jinak, lépe, kdyby ji měli na plný úvazek a za dobrou odměnu? Rozhodně ne! To by měli zase jiné výmluvy. To mi věřte. To je právě o těch předpokladech pro výkon funkce.
Nikdo nikoho nenutí být statutárem, pokud tuto funkci někdo přijme, ať ji dělá pořádně a nevymlouvá se, proč ji dělat pořádně nemůže. To prostě neobstojí. Myslete na § 159 občanského zákoníku, tam je to napsání naprosto jasně. Každý prostě být statutárem nemůže. Koho si členové SVJ zvolí, toho budou mít. A pokud někdo nemá dostatečné znalosti, může si přece koupit poradenství, ne se vymlouvat.
A pamatujte si, že cesta do pekel je dlážděna dobrými úmysly.
Jiří Kašpar
Naprosto chápu popsaný problém v elektronickém hlasování a špatné označení hlasování, což by aspoň na těch dokumentech mělo být správně, a měl by se výbor poradit s advokátem (jiná věc je, co ten přehlédne…).
Nicméně nechápu, co tedy má znamenat ten bod paragrafu 1210:
(2) V jiných případech lze mimo zasedání rozhodnout, pokud to připustí stanovy.
Z toho všeho mi vyplývá, že výbor klidně mohl Shromáždění nahradit hlasováním per rollam, kdyby šlo o vlastnoručně podepsané hlasovací archy a správné názvosloví, akorát se tím nezbavil odpovědnosti Shromáždění stále v tomto roce svolat, pokud to tedy jejich stanovy dovolují, což vypadá, že ano (až na opět nesprávné názvosloví).
Jistě, že by se Shromáždění stále mělo svolávat, per rollam by mělo sloužit jen k řešení problémů. Ale zrovna jarní epidemie mi přijde jako dostatečný důvod, proč případné projekty, které potřebují přípravu, mohly být odhlasované per rollam, aby se neztrácel čas (krom toho, že je dost možné, že i v červnu svolané shromáždění by nebylo usnášeníschopné, protože by se tam vlastníkům nechtělo).
Dobrý den,
jiné případy jsou přece ty případy, které nejsou uvedeny v § 1210 odst. 1 (před novelou).
Shromáždění musí být svoláno nejméně jednou ročně (§ 1207 o.z.). Rozhodování per rollam není shromáždění, proto tímto rozhodováním nelze nahradit povinnost dle § 1207 o.z. Pokud někdo potřeboval schválit něco, co nesneslo odkladu, mohl to schválit per rollam, v opačném případě mohl počkat a svolat shromáždění na vhodnější dobu.
Ale jak už jsem psal, kdo chce, hledá způsob, kdo nechce, hledá důvod, tak existoval způsob, jak shromáždění svolat a nic neporušit. My jsme potřebovali schválit důležitou záležitost, ale nemohli jsme čekat až na neusnášeníschopné shromáždění, abychom mohli rozhodnout per rollam. Tak jsem vymyslel způsob, jak shromáždění svolat, uskutečnit a schválit potřebná usnesení, aniž bychom porušili tehdy platná nařízení. Vše se podařilo dle plánu, shromáždění proběhlo 16. 4. 2020, dokonce s vysokou účastí přes 71 %! Jak jsme to udělali, prozrazovat nebudu, ale nemám rád výmluvy, proč něco nejde, a hledat snadnější cesty bez nutnosti přemýšlet.
Vždycky je to o tom, jak schopný máte výbor či předsedu společenství vlastníků. Tím nemyslím „všehoschopný“. 🙂
Jiří Kašpar