Prohlášení (dříve prohlášení vlastníka) je zásadní dokument, který upravuje vlastnické vztahy (vztahy mezi spoluvlastníky nemovité věci). Jedině v prohlášení je možné upravit vztahy mezi vlastníky jednotek, např. výlučné užívání některých společných částí, způsob přispívání na náklady správy domu a pozemku (protože to je obsaženo právě v prohlášení). Prohlášení mohou vlastníci (nikoliv SVJ!) změnit, a to pouze postupem podle § 1169 občanského zákoníku.
SVJ je servisní organizací vlastníků
Úprava vlastnických vztahů (záležitostí, které patří do výlučné působnosti vlastníků) tedy není možná ve stanovách SVJ, neboť právní osobnost SVJ je zákonem omezena toliko na správu domu a pozemku. Do vlastnických vztahů SVJ nic není. Bohužel tuto základní zásadu nechápe mnoho právníků. Patří mezi ně i advokát, která zastupoval v této kauze SVJ, ale on bohužel nechápe víc věcí. Zase byl nejlevnější, když ho SVJ vybíralo. 🙂
Mimochodem, SVJ (statutární orgány), která platí svým advokátům měsíční paušál, nemohou být poctivá. Na co potřebuje SVJ využívat každý měsíc advokáta? V tomto případě je to ročně 36 hodin!!! Ledaže ho využívají na své soukromé záležitosti.
O tom, jak se některá SVJ z neznalosti problematiky snaží měnit prohlášení, jsem psal např. v článku Případ z praxe: Shromáždění vyvlastnilo okna ve vlastnictví jednotlivých vlastníků jednotek. O tom, jak ani advokáti, kteří se deklarují jako specialisté na SVJ, tomu ve skutečnosti také nerozumí, jsem psal v článku Jak jsem hledal advokáta, který by zastupoval vlastníka. O tom, jak lze změnit způsob přispívání na správu domu a pozemku, jsem psal v článku Je v působnosti shromáždění rozhodování o způsobu přispívání na správu domu a pozemku?
Stručně řečeno, SVJ je pouze „servisní“ organizací vlastníků, která dům a pozemek pouze spravuje. K tomu existuje ustálená judikatura, např. v rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 3923/2020 ze dne 15. 4. 2021 se mj. uvádí: „Rozhodnutí o změně společných částí stavební úpravou je rozhodnutím, které lze je podřadit pod správu domu a pozemku v bytovém spoluvlastnictví dle § 1189 o. z. a které patří do působnosti shromáždění [§ 1208 písm. f) bod 7 o. z.]. Od správy domu a pozemku je třeba odlišit rozhodnutí, která souvisejí s vlastnictvím či spoluvlastnictvím jednotlivých vlastníků jednotek (srov. např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 3. 4. 2018, sp. zn. 26 Cdo 3553/2017, a ze dne 11. 9. 2019, sp. zn. 26 Cdo 379/2019, uveřejněný pod č. 70/2020 ve Sbírce soudních rozhodnutí a stanovisek), k nimž patří změna prohlášení, kterou lze učinit pouze postupem podle § 1169 o. z. (srov. usnesení Nejvyššího soudu ze dne 17. 3. 2020, sp. zn. 26 Cdo 1301/2019).“
Změnu prohlášení lze tedy provést výlučně postupem podle § 1169 občanského zákoníku (o. z.)! Jinak je neplatná. Přestože je citace z judikátu srozumitelná, někteří advokáti ji stále nemohou pochopit.
Po 1,5 roce nařízeno jednání
Tento případ z praxe navazuje na již zmíněný článek Jak jsem hledal advokáta, který by zastupoval vlastníka. Napsal jsem žalobu (návrh na určení neplatnosti usnesení shromáždění), který jsem podal prostřednictvím advokátní kanceláře. Po zhruba 1,5 roce (!!!) soudkyně nařídila jednání.
Byl jsem zvědavý, jak bude paní soudkyně rozhodovat v tomto případě, tak jsem se jednání účastnil jako veřejnost. Jednání se zúčastnil jak navrhovatel, tak účastník (SVJ).
Nejenže paní soudkyně nařídila jednání až po 1,5 roce (tedy žádný oslnivý výkon). Zde musím uvést, o co vlastně šlo. SVJ schválilo změnu prohlášení, aniž by existoval písemný souhlas vlastníků, jak ukládá § 1169 o. z. Navrhovatel (vlastník) na shromáždění přítomen nebyl. Tedy rozhodoval orgán, který k tomu nemá působnost, protože SVJ má v působnosti pouze správu domu a pozemku, nikoliv vlastnické vztahy.
Článek pokračuje...Celý článek je pouze pro členy.
Chcete-li zobrazit tento obsah, musíte být přihlášeni.
Ještě nejste členy? Registrujte se a předplaťte si členství za 250 Kč na 6 měsíců nebo za 460 Kč na 12 měsíců.
Iura novit curia
Zásada iura novit curia neboli soud zná právo je jednou ze zásad římského práva a je jednou z podmínek práva na spravedlivý proces, který je garantován Listinou základních práv a svobod. Tato zásada znamená, že se neprovádí dokazování v otázkách právních, ale jen v otázkách skutkových. V tomto případě se musely dokazovat i otázky právní. Soud (soudkyně) právo neznal.
