Obecně známým faktem je, že vlastníci jednotek nejeví o správu společného majetku velký zájem. Pro mnohé vlastníky to koupí jednotky končí a myslí si, že jediná jejich povinnost je placení záloh na náklady na správu domu a pozemku, a zálohy na služby. Někteří ani toto nechápou jako svoji povinnost.
Neznalost bytového spoluvlastnictví (neomlouvá)
Podle mého názoru je velkým problémem neznalost problematiky bytového spoluvlastnictví. Bez základní znalosti fungování SVJ a bytového spoluvlastnictví obecně se situace nezlepší. Ze své mnohaleté působnosti ve funkci člena statutárního orgánu SVJ mohu říct, že nezapojení vlastníků do činnosti SVJ a především o (odpovědném) rozhodování o správě společného majetku, je ke škodě samotných vlastníků.
V případě, že výbor je odpovědný a má znalosti o této problematice, chce vykonávat správu řádně, pak potřebuje aktivní vlastníky, neboť oni jsou ti, kteří ve skutečnosti o správě domu a pozemku rozhodují a rozhodovat musí! Ačkoliv si to mnoho vlastníků neuvědomuje a myslí si, že rozhoduje výbor. Na shromážděních pak slepě přijímají veškerá rozhodnutí, která jim výbor, který sleduje třeba své vlastní zájmy, předloží. Není to bohužel ojedinělá situace.
Mnoho vlastníků se chová jako ovce, schvalují bez přemýšlení vše, co jim výbor předloží, i když je to evidentně proti jejich zájmu. Proč? A pak se diví…
Nájemné, nebo zálohy?
O tom, že vlastníci jednotek neznají bytové spoluvlastnictví, svědčí např. i to, že do zprávy svých plateb píší „nájem“, „nájemné“, ačkoliv by tam mělo být např. napsáno „zálohy“, protože to je skutečný charakter těchto plateb, které vlastník jednotky a zároveň člen SVJ posílá na účet SVJ.
Na druhou stranu je těžké v těchto věcech dělat pořádek, když často ani advokáti, ani soudci sami toto nevědí, ačkoliv by měli. A nejde jen o zálohy, které často nazývají příspěvky, protože vlastník jednotky má povinnost přispívat na náklady správy domu a pozemku. Jenže přispívat lze i formou záloh, tedy zúčtovatelných plateb. Dle judikatury je povinnost zálohy vyúčtovat, tedy skutečné náklady – zaplacené zálohy. Výsledkem je přeplatek nebo nedoplatek. O znalostech správcovských firem ani nemluvě. Bohužel si podobně vedou i tzv. profesionální předsedové. Službu profesionální předseda nabízí mnoho správcovských firem, a tak není divu, že jimi nabízení předsedové mají podobné znalosti.
O jednom případu, který se týkal neznalosti bytového spoluvlastnictví, jsem psal v článku Judikatura Vrchního soudu v Praze: Omezení plných mocí na shromáždění je v rozporu se zákonem. Advokát ani soud mj. nebyl schopen rozlišit službu podle zákona o službách, a službu jako náklad na správu domu a pozemku.
Dobrý den, děkuji, váš článek je vysoce profesionální, jinými slovy mluvíte mě ze srdce a vaše argumenty jsou přesné v tom co se u nás v svj děje: zatajování informací-účetnictví, odmítání zápisu ze schůze, nečinnost, šikana aktivního vlastníka, který se zajímá atd….nevím ale asi to bud´vzdám, nebo se na vás budu muset obrátit.
jestě jednou děkuji s pozradem Bohdana
Dobrý den, jsme SVJ- komplex 21 garáží. Vjezd společný, u garáže má každý vlastník samostatná plechová vrata. Máme společného statutárního zástupce i správce budovy . V 10/2020 došlo k poškození zámku u mé garáže – oprava nebyla nejlevnější. Oznámeno správci,statutáru, i PČR . Policie uzavřela-neznámý viník. Garáž nemám pojištěnu. Od správce , statutára , se mi nikdo neozval. Už jsem to vzdal. Ale nelíbí se mi to,
Děkuji za odpověď, Pohanka Jiří
Dobrý večer, pane Pohanko,
z Vašeho příspěvku není zřejmé, co jste po správci – statutárovi chtěl, čeho jste se domáhal. Pokud Vám vadí, že vůbec nereagoval, pak ho vyměňte za někoho, kdo je schopen odpovědět, že to např. není záležitost SVJ, že garáž máte ve vlastnictví apod. To je uvedeno v prohlášení. Vím, že je to častokrát nemožné, protože ostatní vlastníci jsou apatičtí.
Nicméně je třeba být rozumný a nechtít, aby SVJ platilo škody, které nevzniknou na společné části, ale na majetku ve vlastnictví jednoho vlastníka. K tomu SVJ není oprávněno, za tímto účelem nevybírá SVJ peníze (zálohy) od vlastníků. Tady by mohlo jít o zpronevěru.
S pozdravem
Jiří Kašpar
děkuji za Vaši odpověď,Pohanka
Dobrý den, moc zajímavé čtení, v němž bohužel nacházím náš výbor SVJ: správcovská firma de facto „spravuje“ naše SVJ, řídí shromáždění, aktivní vlastník je nepřítel č.1. (Nedostane požadované podklady před shromážděním, slovní ataka členky výboru na SV). Většina bez zájmu, pokladna chudší o 70000 Kč za okna, která splácíme všichni přesto, že spr. firma uzavřela s VJ smlouvu o výměně oken ústně, ale ten nezaplatil. Shromáždění nebylo svoláno 2 roky, kdo odsouhlasil účetní uzávěrku? Odpovědi pracovníků správc. fi: „Kašli na zákony, podívej, co se udělalo“! Na dotaz okna splácíme my? „Ne, zaplaceno z FO“… Myslím, že horší už to ani být nemůže. Ale pochválit se dovedou sami.
Dobrý den,
náš předseda bez schválení všech členů svj vyplácel 12 let finance na základě DPP sobě,účetní a jednomu členovi svj. DPP byly sepisovány vždy na rok,ale nikdy jsme je jako svj neschvalovali,protože i shromáždění svj se konalo třeba jen jednou za 2 roky. Můžeme chtít po výboru svj tyto finance zpětně za 10 let vrátit?