Před několika měsíci se na nás obrátil zodpovědný vlastník jednotky, který se zajímal o to, co se děje s jeho penězi a jak s nimi výbor nakládá a hospodaří, a zda opravy a rekonstrukce, které výbor provedl, nejsou předražené či částečně fiktivní. Měl prostě o činnosti výboru důvodné pochyby, kterých si musel všimnout každý, pokud by se o to zajímal.
Výbor několik let odmítal poskytnout vlastníkům dokumenty
Ze začátku jsme nejprve poskytli vlastníkovi, na základě jím dodaných dokumentů a informací, konzultaci s tím, že jsme mu sdělili, v čem spočívá problém v hospodaření SVJ a dále problém ve vyúčtování.
Po určité době nás vlastník kontaktoval znovu s tím, že by chtěl konečně vymoci od výboru SVJ dokumenty, které se týkaly hospodaření SVJ, aby zjistil, co se děje s penězi, které posílá na účet SVJ jako zálohy. Vlastník se o to pokoušel bezúspěšně několik let. Nebyl sám, stejně tak žádali tyto dokumenty i jiní vlastníci. Výbor se jim de facto vysmíval tím, že požadoval podepsat mlčenlivost – GDPR, a také že trval na nahlížení, ačkoliv o nahlížení nikdo nežádal, jinou formou výbor dokumenty zpřístupnit neumožnil. Vlastník byl zoufalý a nevěděl, co má dělat.
Vlastníka jsme vůči SVJ zastupovali
Poté, co se vlastník po několika letech žádostí nedočkal požadovaných dokumentů, chtěl, abychom se tohoto případu ujali a zastoupili ho při jednání s SVJ. Dohodli jsme se, že vlastníka budeme zastupovat.
Abychom mohli zjistit, jakého finanční toky jsou v SVJ, a abychom zjistili, zda jsou tyto finanční toky v souladu se zákony a stanovami, potřebovali jsme v první fázi prostudovat základní účetní dokumenty – hlavní knihu a účetní deník, a dále i pohyby na účtu 955 (dlouhodobá záloha).
Zaslání žádosti výboru
Tuto věc jsem vyřizoval já. Výboru jsem zaslal dopis s tím, že na základě § 1179 zákona č. 89/2012 Sb. žádáme o zaslání výše uvedených dokumentů e-mailem v elektronické podobě za poslední 3 roky. Dále jsem v dopise výbor informoval, že na základě informací a podkladů, které nám vlastník poskytl, a které se týkají správy domu a pozemku, je nesporné, že správa domu a pozemku vykazuje závažné vady. Také bylo zjištěno, že SVJ neplní některé povinnosti, které vyplývají ze zákonů či jiných právních předpisů. Dále byl výbor poučen o tom, co se stane, když naší žádosti nevyhoví.
Výbor si doporučený dopis s žádostí o zaslání požadovaných dokumentů nepřevzal a vrátil se zpět. Zaslal jsem SVJ dopis znovu s poučením o následcích nepřebírání poštovních zásilek a odpovědnosti výboru za vzniklé škody. Druhý dopis s žádostí si výbor SVJ převzal.
Reakce výboru na naši žádost
Článek pokračuje...Celý článek je pouze pro členy.
Chcete-li zobrazit tento obsah, musíte být přihlášeni.
Ještě nejste členy? Registrujte se a předplaťte si členství za 250 Kč na 6 měsíců nebo za 460 Kč na 12 měsíců.
Je málo členů výborů SVJ, kteří se řádně starají o svěřený majetek, kteří chtějí vykonávat funkci řádně, kteří neberou výkon funkce formálně, ale jsou zodpovědní. Takoví se na nás obracejí. My jim držíme palce a rádi jim pomáháme. Těší nás to. Proto to děláme. Je jich však málo. A co váš výbor?
Měli jste štěstí na vstřícný výbor, nemuseli jste se otravovat s žalobou. Já po opakovaném odmítnutí žádosti podal žalobu s alternativním petitem (také jsem chtěl jen účetní knihy a zápisy ze shromáždění), jeden nárok zněl na odeslání emailem elektronických verzí v PDF, další na umožnění pořízení kopií vlastním mobilem. První nárok soudkyně nezakceptovala, jelikož zákon SVJ neukládá povinnost dokumenty posílat vlastníkovi emailem. Zakceptovala druhý nárok, tedy že já se dostavím a dokumenty si sám ofotím. I to se SVJ nelíbilo a podalo odvolání. Odvolací soud rozsudek potvrdil. Další zádrhel nastal při vlastní realizaci, protože SVJ tvrdí, že staré zápisy nemá (platné znění OZ nenařizuje zápisy schvovávat, tato povinnost přijde až s novelou od příštího roku), účetní knihy mi předložili jen za posledních 5 let, starší už jsou dle zákona o účetnictví skartované. Vtipné ale bylo, že správcovská firma samozřejmě vede účetnictví v programu a v něm uchovává účetnictví za 13 let, co SVJ existuje. Účetní knihy mi z toho programu absurdně vytiskli, já si je fotil a potom je hodili do sběru. Takže jasná šikana, kdyby mi je vygenerovali z účetního programu do PDF a poslali emailem, ušetřili bychom za zbytečný tisk papíru, když pak stejně výtisky vyhodili. No a po 3 hodinách mě vyhazovali, že už mi času věnovali dost. Takže teď s právníkem připravujeme návrh na výkon rozhodnutí, protože za 3 hodiny jsem si všechno ofotit nestihl. Rada žalobcům – formulujte petit co nejpřesněji, protože až budete mít v ruce rozsudek, SVJ bude vymýšlet obstrukce.
Dobrý den,
neřekl bych, že jsme měli štěstí, i když štěstí přeje připraveným. My jsme připraveni byli. 🙂
Jak píšu na konci článku, na každý případ je třeba jiný postup, argumentace. Také jsem si myslel, že nakonec dojde na žalobu, vlastník by do ní šel. Nakonec se to k mému velkému překvapení podařilo, i když tomu nic nenasvědčovalo. A bez advokáta.
Vaše výsledky u soudů mě překvapují, i když ne až tak moc. Jak už jsem kdysi psal, advokáti málokdy používají jako argument judikaturu, z mých zkušeností šlo jen vždy o takové povídání, to však od advokáta neočekávám. Očekávám, že si nastuduje právě judikaturu a s ní argumentuje. Soud sice zná právo, ale víme své, každý soudce má jiný přístup, někdo to právo prostě nezná. To jsou fakta.
Neznám žalobu ani odůvodnění, těžko soudit, ale mám za to, že se žaloba nepovedla a soud právo neznal. Právo se nevykládá jen podle textu, ale také podle toho, co je jeho smyslem. Soud má rozhodnout spravedlivě. Ale nad tím by musel soudce víc přemýšlet. Jenže někteří soudci dokonce i falšují důkazy (výpovědi); čekat se dá cokoliv. V žalobě je třeba soudce navést, jednoduše řečeno, je třeba logicky argumentovat, je třeba to vysvětlit, ale ne „povídání“, argumentaci je třeba podložit relevantní judikaturou. A k tomu je třeba tomu velmi dobře rozumět, jinak se to nemůže povést.
K tomu závěrem uvedu, a už jsem to psal i v mém prvním článku ZÁPIS NEJEN ZE SHROMÁŽDĚNÍ. NA CO MÁ ČLEN SVJ PRÁVO?, že výklad soudu, že zákon umožňuje jen nahlížet, ne zasílat dokumenty, které jsou stejně v elektronické podobě k dispozici, je špatný. To určitě nebylo úmyslem zákonodárce. Úmyslem zákonodárce bylo umožnit vlastníkovi kontrolu hospodaření SVJ s tím, že má právo nahlížet do originálů dokumentů, ne že nemá právo obdržet informace k hospodaření v elektronické podobě. Ale je běžné, že soudci se problémy SVJ moc vážně zpravidla nezabývají. Toto je výsledek.
Je třeba číst i první větu § 1179 o.z. „Vlastník jednotky má právo seznámit se, jak osoba odpovědná za správu domu hospodaří a jak dům nebo pozemek spravuje.“ To je podle mého názoru základ práva vlastníka na informace, až druhá věta upravuje nahlížení do dokumentů. Seznámit se s hospodařením nevyžaduje nutně nahlížení do dokumentů, to lze i jinak. Ten rozdíl musí vidět přece každý.
S pozdravem
Jiří Kašpar
Dobrý den,
na stránkách Případ z praxe: Výbor odmítal zaslat vlastníkovi dokumenty k hospodaření SVJ. Vymohli jsme je za něj – Problémy SVJ (problemysvj.cz) jsme se dočetli, že jste schopni/ochotni zastoupit nás vlastníky, členy SVJ u soudu, bylo by to možné?
Zdravím, Huber, vlastník jednotky, člen SVJ
Komentář není dotaz apod. Nepleťte si tuto rubriku s poradnou či posílání vzkazů, na takové „komentáře“ nebude reagováno, případně mohou být smazány.
Pane Hubere, Hakene nebo jak se vlastně jmenujete, odpověděl jsem Vám e-mailem. Už toho prosím nechte. Pokud chcete provokovat, vyberte si někoho jiného. Děkuji.
Jiří Kašpar