Pro společenství vlastníků jednotek

Správu domu vykonává ze zákona SVJ, nikoliv správcovská firma!

SVJ poskytujeme profesionální komplexní organizační, poradenské a finanční služby.

Pro statutární orgány, jejichž členové jsou z řad vlastníků, nabízíme komplexní finanční, organizační a poradenské služby k zajištění správného fungování SVJ dle zásad péče řádného hospodáře v souladu s ustanovením § 159 zákona č. 89/2012 Sb.

Z našich zkušeností vyplývá, že mnoho členů statutárních orgánů nejedná tak, jak vyžaduje nový občanský zákoník. To, co šlo dělat do 31. 12. 2013, od 1. 1. 2014 nejde.

Např. pokud jde o finanční produkty, tak mnoho SVJ má nevyhovující pojistnSVJé smlouvy a špatně a nekomplexně krytá pojistná rizika. V případě úvěrů se často setkáváme s tím, že úvěrování není vhodně řešeno a dokážeme většinou snížit náklady na úvěr (např. v lednu 2014 jsme dokázali snížit úrokovou sazbu úvěru SVJ z 3,59 % na 2,75 %). V důsledku poklesu úrokových sazeb dokážeme snížit úrokovou sazbu až na 0,93 %  (duben 2016)! Naprosto běžné je, že SVJ vůbec nevybírají banku, u které vedou účet, popř. využívají u ní i další finanční produkty. Prakticky se omezí při výběru na to, kterou banku znají, u které mají účet apod. Zbytečně tak plýtvají penězi vlastníků! Argumentují tím, že je to všude stejné. Není! A nejde jen o finanční produkty a služby. Špatné fungování statutárních orgánů podporují svojí nečinností (a neznalostí) i vlastníci, kteří mají kontrolovat, jak SVJ a potažmo výbor hospodaří.

Členové volených orgánů SVJ i vlastníci jednotek neznají a podceňují právní úpravu SVJ!

Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, který je účinný od 1. 1. 2014, znamená výrazné změny u společenství vlastníků. Velká změna se týká i statutárního orgánu, tj. výboru, popř. předsedy společenství vlastníků (dříve pověřený vlastník). Nově se členem statutárního orgánu může stát i nečlen společenství (pokud to umožňují stanovy), dále občanský zákoník klade vyšší nároky na členy volených orgánů. Týká se všech SVJ, nejen SVJ vzniklých od 1. 1. 2014. Již není možné, aby tito členové byli jen „do počtu“, ale musí splňovat zákonné požadavky.



Povinnost jednat s péčí řádného hospodáře

Důležitou změnou je, že dochází k novému pojetí odpovědnosti statutárního orgánu, člen statutárního orgánu musí být osoba plně svéprávná a bezúhonná ve smyslu živnostenského zákona.

Člen voleného orgánu je povinen jednat s péčí řádného hospodáře. Každý, kdo přijme funkci člena voleného orgánu, se zavazuje, že ji bude vykonávat „s nezbytnou loajalitou i s potřebnými znalostmi a pečlivostí“. § 159 zákona č. 89/2012 Sb.

služby pro svjSpolečenství vlastníků jednotek není spolek sousedů, ale má zákonem přesně definovanou právní způsobilost, která je však poměrně omezená. Toto bohužel mnoho členů statutárních orgánů (ani členů kontrolních komisí, popř. revizorů) neví!

Občanský zákoník současně reaguje i na častou situaci, kdy nějaká osoba přijme funkci nebo v ní setrvává i přes vědomí toho, že na ni svými znalostmi nebo z jiných důvodů nestačí. Občanský zákoník pro tyto případy zavádí vyvratitelnou právní domněnku o porušení péče řádného hospodáře ze strany této osoby se všemi z toho vyplývajícími důsledky, zejména povinnosti k náhradě škody.

Občanský zákoník tedy klade na osoby vykonávající funkci člena voleného orgánu (statutárního orgánu, popř. funkci revizora či člena kontrolní komise) mnohem větší nároky než dosavadní právní úprava.

Jedna advokátní kancelář nabízí službu hlídání katastru nemovitostí a insolvencí s tím, že kdo si tuto službu objedná, tak splní podmínky § 159 pro výkon řádného hospodáře. Ale to není pravda! SVJ nemá za povinnost hlídat katastr nemovitostí a sledovat všechny své členy. V případě, že se někdo z členů SVJ dostane do větších finančních problémů, dá se to ohlídat i ručně a zabere to pár minut týdně.

Trestná činnost členů statutárního orgánu

Mnoho škod vzniká nikoliv úmyslně, ale z důvodu neznalosti, opomenutí apod. V tomto případě se pak může jednat o trestný čin podle § 221 trestního zákona (zákon č. 40/2009 Sb.) – porušení povinnosti při správě cizího majetku z nedbalosti. Dalšími trestnými činy, kterých je možnéslužby pro svj se jako člen statutárního orgánu dopustit, jsou např. porušení povinnosti při správě cizího majetku podle § 220 trestního zákona, zpronevěra podle § 206 trestního zákona (trestná je i příprava), zkreslování údajů o stavu hospodaření a jmění podle § 254 trestního zákona. K těmto trestným činům dochází právě kvůli neznalosti právní úpravy společenství vlastníků jednotek a právních předpisů, které s činností SVJ souvisí.

Znakem skutkové podstaty trestného činu zpronevěry není obohacení, stačí, pokud pachatel úmyslně nakládá s věcmi (nebo jinými majetkovými hodnotami) v rozporu s účelem svěření a tím majiteli způsobí škodu.

Změn je v občanském zákoníku podstatně více (změny se netýkají jen nového občanského zákoníku, ale i jiných právních předpisů!), zmínili jsme především podstatné změny v podmínkách pro členství ve voleném orgánu a větší odpovědnosti členů voleného orgánu, které v mnoha SVJ jsou formální a podle nových pravidel by museli členové takovýchto orgánů odstoupit.

Naše služby pro společenství vlastníků jednotek (SVJ) v oblasti poradenství pro statutární orgány SVJ pomáhají k tomu, aby členové statutárního orgánu nebyli zatěžováni složitostí problematiky SVJ a jednali přitom s péčí řádného hospodáře.

Členové výboru si většinou myslí, že ví, co mají dělat, ale ve skutečnosti to neví

Velmi znepokojivý je fakt, že mnoho členů statutárních orgánů si myslí, že ví, co mají dělat, co je jejich povinností. Ale žijí v omylu, neví, co je jejich povinností, neví co obnáší být členem statutárního orgánu. Nejen naše zkušenosti to jen potvrzují. Někteří členové si nechtějí připustit, že něco dělají špatně a reagují velmi nervózně, když jim říkáme, že některé jejich kroky jsou např. v rozporu s právními předpisy apod.

Na druhou stranu jsou i členové statutárních orgánů, kteří si uvědomují náročnost a závažnost funkce člena statutárního orgánu a zároveň si uvědomují složitost problematiky SVJ. Jde především o právní rámec, který je u většiny členů statutárních orgánů SVJ podceňován, což považujeme za velmi krátkozraké. Právě těm jsou naše služby určeny. Kdo si závažnost této situace neuvědomuje, nejenže nemá předpoklady být členem voleného orgánu, ale rovněž ho nebudeme přesvědčovat o tom, že potřebuje naše služby.

SVJ může skončit v insolvenci (konkurs) a vlastník jednotky může z tohoto titulu skončit v exekuci!

Je to skutečně tak, pokud členové výboru (předseda SVJ) nedělají to, co mají dělat. Jako důkaz toho, že i služby pro svjSVJ může skončit v insolvenci prohlášením konkurzu na majetek dlužníka (SVJ) dokládáme prohlášený konkurz ze dne 26. 10. 2015 pod spisovou značkou KSPL 52 INS 13721 / 2015.

Informace o insolvencích shora uvedeného SVJ uvedených v rejstříku společenství vlastníků jednotek:

„Insolvenční řízení bylo zahájeno na základě vyhlášky Krajského soudu v Plzni č.j. KSPL 52 INS 13721/2015-A-2 ze dne 26.5.2015. Účinky zahájení insolvenčního řízení nastaly dne 26.5.2015 ve 14:23 hodin.“

„Na základě usnesení Krajského soudu v Plzni č.j. KSPL 52 INS 13721/2015-A-13 ze dne 26.10.2015 bylo rozhodnuto o prohlášení konkursu na majetek dlužníka. Účinky tohoto rozhodnutí nastaly dne 26.10.2015 v 07:54 hodin.“

Výtah ze zprávy insolvenčního správce (IS) ze dne 15. 9. 2016:

„IS vyzval vlastníky jednotek k úhradě dlužných částek, jak z provozu, tak i z titulu dluhu SVJ.
IS čeká na reakce vlastníků jednotek a pokud nedojde k úhradě, tak bude dlužné částky vymáhat soudní cestou.“

Vzhledem k tomu, že členové SVJ (vlastníci jednotek) ručí celým svým majetkem v poměru svého spoluvlastnického podílu, vyzval insolvenční správce členy SVJ, aby uhradili několikamilionové dluhy SVJ (cca 10 mil. Kč) v poměru svých spoluvlastnických podílů. jednotek je celkem 42, pokud pro ilustraci budeme brát v úvahu stejný podíl, vychází to na jednu jednotku (byt) 238 095 Kč! U těch vlastníků, kteří nezaplatili ve lhůtě, insolvenční správce dluh vymáhal soudně, někteří skončili v exekuci.




Smlouva se správcovskou firmou nic neřeší – nespoléhejte na znalosti a odbornost těchto firem!

Bez ohledu na nový občanský zákoník vždy platilo, že odpovědnost má statutární orgán (jeho členové), ačkoliv povinnost jednat s péčí řádného hospodáře pro volené orgány SVJ je daná až v souvislosti s novou právní úpravou. Je však běžné, že SVJ uzavírá smlouvu se správcovskou firmou na kompletní správu, ve které je dáno, že správcovská firma je oprávněna uzavírat smlouvy o dodávkách služeb spojených s provozem domu i o dodávkách energií a vody, o jeho údržbě a opravách apod. Většina služby pro svjstatutárních orgánů to vítá s tím, že se nemusí o nic starat. Avšak pozor, odpovědnosti se tím nezbaví! To je omyl, který přežívá u mnoha členů statutárních orgánů. Za správné a řádné plnění povinností odpovídá  vždy a pouze statutární orgán. Statutární orgán musí rozhodovat o tom, jaké smlouvy, s kým a za jakých podmínek se uzavře. Nestačí si smlouvy jen přečíst, ale také jim porozumět, což vyžaduje i orientaci v právní oblasti.

Některé správcovské firmy nabízejí (třeba i prostřednictvím dceřiné společnosti) i službu funkce statutárního orgánu, popř. další služby. Myslíme si, že toto řešení není z hlediska SVJ vhodné, protože může docházet k určitému střetu zájmů. Pokud by např. měla kontrolovat správcovskou firmu, která je s ní vlastnicky propojená, je zřejmé, že tu konflikt je. Tyto firmy mají zkušenosti se správou ve smyslu vedení účetnictví, rozúčtování, technické správy domu apod. Statutární orgán má však další povinnosti. Mají např. tyto firmy i odborníky na finance a finanční produkty a služby, když toto dříve nezajišťovaly? Dále jsou zde i další problematické oblasti.

O tom, jak kvalitně mohou poskytovat služby pro SVJ, napovídá např. i obsah webových stránek. I u renomovaných firem je zarážející, že bezmyšlenkovitě přebírají nesmysly, aniž by se nad nimi zamysleli. Odkazují na některé články na internetu (např. články týkající se § 159, obč. zák.), které jsou reklamou na služby atd. Rovněž některé formulace na těchto webových stránkách neodpovídají profesionální úrovni, např. nerozlišování mezi příspěvkem a zálohou, ačkoliv je mezi nimi podstatný rozdíl.

Výše uvedené skutečnosti potvrzují i naše zkušenosti. Kdo důsledně nekontroluje správcovskou firmu (i v právní rovině), přichází o peníze. Důsledná kontrola pochopitelně vyžaduje potřebné znalosti, a to v poměrně širokém okruhu. Bez velmi dobrých znalostí, nemůžete důsledně kontrolovat!

Další informace o tom, jak vybírat správcovskou firmu najdete zde.

Vlastníci nemají zájem o členství ve výboru SVJ

Pravdou je, že vždy byl problém získat někoho z řad vlastníků pro výkon funkce člena statutárního orgánu, tato situace se od 1. 1. 2014 ještě více zhoršila. A není divu, že málokdo z vlastníků má zájem být členem voleného orgánu. Na druhou stranu zvýšené nároky na členy statutárního orgánu budou tyto členy nutit k tomu, aby se skutečně odpovědně a vážně zabývali správou domu.

Zvykem je smlouvy, které se podepisují, nečíst. To je hrubá chyba! Jako důvod je často uváděno, že právním věcem stejně nerozumí, že smlouvu stejně nemohou změnit apod. To je důkaz toho, že takoví členové statutárního orgánu v něm nemají co dělat, nemají k tomu potřebné znalosti, nejsou pečliví a nejsou loajální (vůči SVJ a potažmo vlastníkům, ti si je platí a jim jsou zodpovědní). Dalším předpokladem úspěšného vykonávání funkce člena statutárního orgánu jsou i určité manažerské schopnosti, především u předsedy.

Smlouva se správcovskou firmou neznamená, že tato firma převezme veškeré činnosti za statutární orgán, to je velký omyl! Koneckonců i správcovskou firmu je třeba kontrolovat (důkladně a často), rozhodně se to vyplatí. I správcovské firmy dělají chyby.

Správcovská firma např. nedohlíží na to, zda pokyny, které jí dá statutární orgán, jsou v souladu s právními předpisy a stanovami. Vzhledem k omezené právní způsobilosti SVJ je velmi snadné překročit zákonné mantinely.

Kontrolní komise či revizor

V mnoha SVJ volí shromáždění kontrolní komisi či revizora (v mnoha případech jde o falešný alibismus), který má za povinnost kontrolovat, zda statutární orgán při své činnosti dodržuje právní předpisy a stanovy (je to dáno zákonem a je to i ve stanovách), nikoliv to, zda statutární orgán (jednotliví členové) plní stanovené úkoly či kontroluje faktury, jak se bohužel v realitě stává. Z toho vyplývá, že člen kontrolní komise či revizor musí mít velmi dobré znalosti, aby toto mohl kontrolovat. Kontrolní komise či revizor jsou voleným orgánem, proto se na ně také vztahuje § 159 zákona č. 89/2012 Sb., tedy povinnost jednat s péčí řádného hospodáře!

Další informace o kontrolní komisi najdete zde.

Jaké služby pro společenství vlastníků jednotek (SVJ) nabízíme?

  • Poradenství pro členy statutárních či kontrolních orgánů (úplata za tyto služby závisí na složitosti a náročnosti zadání apod. – může být stanovena paušálem nebo hodinovou sazbou) – tato služba zahrnuje činnosti, které má statutární orgán dělat, ale nemá k tomu potřebné znalosti, tak musí tyto činnosti zajistit pomocí outsourcingu, např. kontrola smluv, optimalizace činností SVJ, zajištění rizik, optimalizace financí a výnosů, snižování nákladů na správu domu a pozemku, snižování nákladů na vlastní správní činnost atd. Tyto činnosti lze vykonávat na základě jednotlivých objednávek dle potřeby SVJ nebo na základě měsíčního paušálu.
  • Výkon funkce člena statutárního orgánu (předseda SVJ, popř. předseda výboru SVJ) – tuto službu poskytujeme v omezené míře, a to na základě vyhodnocení konkrétního případu, protože výkon funkce je náročná a velmi zodpovědná činnost.
  • Výkon funkce člena kontrolního orgánu (revizor, kontrolor)

Vyhovět požadavkům nové právní úpravy není především pro členy statutárního orgánu (výbor, předseda společenství vlastníků, pověřený vlastník) jednoduché. Znamená to buď zvládnout vysoké nároky vlastními silami, což bude většinou velmi náročné až nereálné, nebo se obrátit na profesionály. Jsme spolehlivým partnerem pro SVJ. Ať už jde o spolupráci statutárního orgánu SVJ s naší společností a využívání našich bohatých zkušeností z oblasti fungování SVJ nebo využití služby výkonu funkce statutárního orgánu.

Když už se necháte zvolit do voleného orgánu (výbor, kontrolní komise apod.), přistupujte k tomu se vší vážností a odpovědností. Jinými slovy, když už něco děláte, tak to dělejte pořádně.

Potřebujete-li naši pomoc či konzultaci, vyplňte prosím tento kontaktní formulář.

Kontaktní formulář