Mnoho (nejen) amatérských výborů SVJ si neví rady s nepřizpůsobivými vlastníky či nájemci. Třeba v pořadu České televize Černé ovce, kde se řeší i problémy SVJ, byla uveřejněna v listopadu 2025 reportáž o osobě, která hromadila spoustu let odpadky v bytě. V domě se kromě zápachu rozšířili švábi a bydlení se stalo utrpením.

Na reportáž se můžete podívat na https://www.ceskatelevize.cz/porady/1097429889-cerne-ovce/225452801081105/. SVJ za vyklizení bytu zaplatilo několik set tisíc! SVJ ale nemůže uhradit náklady na vyklizení jednoho bytu, protože je to mimo jeho právní osobnost, kterou je toliko správa domu a pozemku. Dalo by se to posoudit jako zpronevěra.

Z reportáže je vidět, že výbor SVJ neví, co má dělat, zoufale se obrací na různé orgány, zbytečně utrácí peníze vlastníků, ačkoliv nemůže. Že to schválilo shromáždění? Toto je mimo jeho působnost a takové usnesení je nicotné. Ale to musí vědět členové výboru, kteří mají mít potřebné znalosti! Škody způsobené těmito neználky ve výboru jsou značné a výsledek žádný! Ptal jsem se sám sebe, proč SVJ nenavrhne soudu prodej jednotky?

Příběh sousedské noční můry

Představte si, že ve vlastním bytě nemáte klid. Deset let čelíte vulgárnímu křiku, bouchání do radiátorů v noci a vrcholnou „tečkou“ je, když vám pod okna – nebo dokonce na společnou chodbu – dopadají odpadky a lidské exkrementy. Přesně takovou situaci řešil Nejvyšší soud.

Žalovaná majitelka jednotky (byt) užívala od roku 2014 a seznam jejích prohřešků, kterými omezovala a ohrožovala své sousedy, je mimořádně obsáhlý:

• Akustický teror
  Minimálně od roku 2015 soustavně a bezdůvodně rušila klid v domě. Sousedé museli snášet bouchání předměty do radiátorů a stupaček, úmyslné stěhování nábytku a jeho pouštění na podlahu a velmi hlasitý, často vulgární křik.
• Schválnosti u dveří
  Žalovaná dokonce úmyslně pouštěla vysavač přímo u vchodových dveří do bytu, a to i v době nočního klidu, aby hlukem co nejvíce zasáhla sousedy na chodbě.
• Hygienické ohrožení
  Od roku 2017 začala situace eskalovat do nebezpečných rozměrů. Žalovaná znečišťovala společné prostory domu tím, že na chodbu vyhazovala odpadky a různé předměty. Vrcholem bylo vyhazování exkrementů z balkonu či okna přímo na zatravněnou plochu za domem, v jejíž blízkosti se nachází dětské hřiště.
• Svévolné zásahy do domu
  Bez jakéhokoliv schválení provedla také neschválené stavební úpravy na svém balkoně.
• Absolutní lhostejnost
  Přestože žalovaná trpí poruchou osobnosti, znalci i ona sama potvrdili, že si své jednání uvědomuje. Před soudem dokonce prohlásila, že ví, že by svým jednáním mohla někomu způsobit újmu, ale prostě spoléhá na to, že se tak nestane.

Žalovaná nepřestala ani po doručení oficiální písemné výstrahy od SVJ v roce 2020 a ve svých aktivitách pokračovala dokonce i během samotného soudního řízení. Situace došla tak daleko, že ostatní vlastníci jednotek v domě z ní měli strach.

O co přesně šlo a další podrobnosti například o tom, jaké jsou podmínky pro nucený prodej jednotky, se dočtete dále v tomto článku. Také se dozvíte, o jaký judikát jde, můžete si ho rovněž stáhnout. A na konci článku si můžete poslechnout zajímavé shrnutí článku (audiopřehled).

Celý článek je pouze pro členy.

Chcete-li zobrazit tento obsah, musíte být přihlášeni.

Ještě nejste členy? Registrujte se a předplaťte si členství za 250 Kč na 6 měsíců nebo za 460 Kč na 12 měsíců.

The post Nucený prodej jednotky jako ochrana proti nepřizpůsobivým vlastníkům v praxi appeared first on Problémy SVJ.

K napsání tohoto článku mě přivedla skutečnost, kterou jsem zjistil při hledání toho, co odkazuje z webu http://bekrpartners.cz na tyto stránky. A tak jsem pátral. Zjistil jsem, že tato správcovská společnost má na svém webu sekci TIPY A RADY, kde jsou nějaké články. Jeden z těchto článků má název Fond oprav – co víte, co si myslíte a jaká je skutečnost. Článek z těchto stránek v PDF si můžete stáhnout zde. Ten článek je kompletně okopírovaný můj článek na tomto webu s názvem Fond oprav je jako Yetti – všichni o něm mluví, ale nikdo ho neviděl. I s odkazem na jiný článek na tomto webu. Ani se neobtěžovali ho odstranit, aby nikdo nezjistil, že je to okopírované. Určitě existuje víc webů, kde jsou okopírované, alespoň z části, moje články uveřejněné na tomto webu, tedy na problemysvj.cz.

Nikdo mě nežádal o souhlas s uveřejněním tohoto článku, ani tam není uveden zdroj, tváří se to jako jejich autorský článek. Porušování autorského zákona nemusím být jediným porušováním zákona. Vy byste si objednali nějaké služby u někoho, kdo nedodržuje zákony? Na to pozor, pokud zjistíte, že si někdo nedělá starosti s dodržováním zákonů či jiných právních norem, bude vám spolupráce s takovou firmou dělat v budoucnu problémy. A těm je třeba předejít. Opět jsme u slušnosti a poctivosti…

Zjistil jsem, že těch okopírovaných článků z různých zdrojů je tam víc. Jedním z těch okopírovaných článků byl článek Pes a užívání výtahu.

Pes jako osoba?

Protože mně dikce článku „neseděla“ k tomuto webu, dal jsem si ho vyhledat. Článek vyšel na webu https://www.magazinvybor.cz/ s názvem Můžeme chtít, aby pes platil za výtah jako další osoba v bytě? Dále vyšel i na webu https://www.sousede.cz. Ten název článku je také zmatený. Pes samozřejmě nic platit nebude. Nejenže nemá peníze, ale také není příjemcem služeb podle zákona č. 67/2013 Sb. Ale ani další osoba v bytě nic platit nebude. Také se neplatí za výtah (za věc), ale za jeho provoz, to je totiž něco jiného.

Dotaz zněl: „V domě máme 4 vchody a tedy 4 výtahy. Konkrétně v našem vchodě o 19 bytech je pět bytů, ve kterých mají vlastníci psa. Spotřebu energie máme o 100 % vyšší než ostatní tři vchody, je to jistě tím, že majitelé psů jezdí své miláčky několikrát denně venčit. Kdyby psy neměli, jistě by tolikrát výtah nepoužili. Je možné, aby shromáždění odhlasovalo psa jako další osobu, za kterou se platí za užívání výtahu? „

Jak je vidět, nestačí jen zkopírovat odpověď na dotaz a ještě ji špatně pochopit. Nešlo vůbec o psa a užívání výtahu, nýbrž o způsob rozúčtování nákladů na službu provoz výtahu, a to podle osob s tím, zda je možné za osobu považovat psa či něco jiného. A to je důležité. Dotaz nebyl na to, jakým způsobem rozúčtovat službu výtah či provoz výtahu, aby byli zohledněni psi či jiná zvířata.

Se závěrem, že za osobu není možné považovat psa či jiné zvíře apod., souhlasím. Osoba je osoba, zvíře je zvíře. A jak to tedy udělat, aby bylo možné rozúčtovat náklady nejen na službu provoz výtahu, ale třeba i na úklid společných prostor, také na psa či jiné zvíře?

Další podrobnosti se dočtete dále v tomto článku. A na jeho konci si můžete poslechnout zajímavé shrnutí článku (audiopřehled), a také písničku k tomuto tématu.

Celý článek je pouze pro členy.

Chcete-li zobrazit tento obsah, musíte být přihlášeni.

Ještě nejste členy? Registrujte se a předplaťte si členství za 250 Kč na 6 měsíců nebo za 460 Kč na 12 měsíců.

The post Lze rozúčtovat náklady na službu provoz výtahu podle počtu psů? appeared first on Problémy SVJ.

SVJ je servisní organizací vlastníků

Úprava vlastnických vztahů (záležitostí, které patří do výlučné působnosti vlastníků) tedy není možná ve stanovách SVJ, neboť právní osobnost SVJ je zákonem omezena toliko na správu domu a pozemku. Do vlastnických vztahů SVJ nic není. Bohužel tuto základní zásadu nechápe mnoho právníků. Patří mezi ně i advokát, která zastupoval v této kauze SVJ, ale on bohužel nechápe víc věcí. Zase byl nejlevnější, když ho SVJ vybíralo.

Mimochodem, SVJ (statutární orgány), která platí svým advokátům měsíční paušál, nemohou být poctivá. Na co potřebuje SVJ využívat každý měsíc advokáta? V tomto případě je to ročně 36 hodin!!! Ledaže ho využívají na své soukromé záležitosti.

O tom, jak se některá SVJ z neznalosti problematiky snaží měnit prohlášení, jsem psal např. v článku Případ z praxe: Shromáždění vyvlastnilo okna ve vlastnictví jednotlivých vlastníků jednotek. O tom, jak ani advokáti, kteří se deklarují jako specialisté na SVJ, tomu ve skutečnosti také nerozumí, jsem psal v článku Jak jsem hledal advokáta, který by zastupoval vlastníka. O tom, jak lze změnit způsob přispívání na správu domu a pozemku, jsem psal v článku Je v působnosti shromáždění rozhodování o způsobu přispívání na správu domu a pozemku?

Stručně řečeno, SVJ je pouze „servisní“ organizací vlastníků, která dům a pozemek pouze spravuje. K tomu existuje ustálená judikatura, např. v rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 3923/2020 ze dne 15. 4. 2021 se mj. uvádí: „Rozhodnutí o změně společných částí stavební úpravou je rozhodnutím, které lze je podřadit pod správu domu a pozemku v bytovém spoluvlastnictví dle § 1189 o. z. a které patří do působnosti shromáždění [§ 1208 písm. f) bod 7 o. z.]. Od správy domu a pozemku je třeba odlišit rozhodnutí, která souvisejí s vlastnictvím či spoluvlastnictvím jednotlivých vlastníků jednotek (srov. např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 3. 4. 2018, sp. zn. 26 Cdo 3553/2017, a ze dne 11. 9. 2019, sp. zn. 26 Cdo 379/2019, uveřejněný pod č. 70/2020 ve Sbírce soudních rozhodnutí a stanovisek), k nimž patří změna prohlášení, kterou lze učinit pouze postupem podle § 1169 o. z. (srov. usnesení Nejvyššího soudu ze dne 17. 3. 2020, sp. zn. 26 Cdo 1301/2019).“

Změnu prohlášení lze tedy provést výlučně postupem podle § 1169 občanského zákoníku (o. z.)! Jinak je neplatná. Přestože je citace z judikátu srozumitelná, někteří advokáti ji stále nemohou pochopit.

Po 1,5 roce nařízeno jednání

Tento případ z praxe navazuje na již zmíněný článek Jak jsem hledal advokáta, který by zastupoval vlastníka. Napsal jsem žalobu (návrh na určení neplatnosti usnesení shromáždění), který jsem podal prostřednictvím advokátní kanceláře. Po zhruba 1,5 roce (!!!) soudkyně nařídila jednání.

Byl jsem zvědavý, jak bude paní soudkyně rozhodovat v tomto případě, tak jsem se jednání účastnil jako veřejnost. Jednání se zúčastnil jak navrhovatel, tak účastník (SVJ).

Nejenže paní soudkyně nařídila jednání až po 1,5 roce (tedy žádný oslnivý výkon). Zde musím uvést, o co vlastně šlo. SVJ schválilo změnu prohlášení, aniž by existoval písemný souhlas vlastníků, jak ukládá § 1169 o. z. Navrhovatel (vlastník) na shromáždění přítomen nebyl. Tedy rozhodoval orgán, který k tomu nemá působnost, protože SVJ má v působnosti pouze správu domu a pozemku, nikoliv vlastnické vztahy.

Celý článek je pouze pro členy.

Chcete-li zobrazit tento obsah, musíte být přihlášeni.

Ještě nejste členy? Registrujte se a předplaťte si členství za 250 Kč na 6 měsíců nebo za 460 Kč na 12 měsíců.

Iura novit curia

Zásada iura novit curia neboli soud zná právo je jednou ze zásad římského práva a je jednou z podmínek práva na spravedlivý proces, který je garantován Listinou základních práv a svobod. Tato zásada znamená, že se neprovádí dokazování v otázkách právních, ale jen v otázkách skutkových. V tomto případě se musely dokazovat i otázky právní. Soud (soudkyně) právo neznal.

The post Případ z praxe: Změna prohlášení (vlastníka) aneb Soud nezná právo? appeared first on Problémy SVJ.

Právo vlastníka na informace

V občanském zákoníku (o. z.) je zakotveno právo vlastníka na informace o hospodaření SVJ v § 1179, který zní:

Vlastník jednotky má právo seznámit se, jak osoba odpovědná za správu domu hospodaří a jak dům nebo pozemek spravuje. U této osoby může vlastník jednotky nahlížet do smluv uzavřených ve věcech správy, jakož i do účetních knih a dokladů, a pořizovat si z nich výpisy, opisy a kopie.

Obecné právo vlastníka seznámit se, jak SVJ (osoba odpovědná za správu domu) hospodaří a jak dům spravuje je zakotveno v první větě § 1179 o. z. Toto právo není nijak omezeno a informace lze poskytnout různými způsoby – podle toho, o jaké informace jde, zda jsou tyto informace v elektronické podobě či zda jde o listiny (originály, ne že SVJ vytiskne na papír elektronický dokument).

Právo na informace o hospodaření není omezeno právem nahlížet

Druhá věta § 1179 o. z. pak zakotvuje právo vlastníka na nahlížení do smluv uzavřených ve věcech správy, jakož i do účetních knih a dokladů, a pořizovat si z nich výpisy, opisy a kopie. Jak je zjevné, nahlížet lze toliko do listin. Zde je zřejmé, že má jít o originály listin, nikoliv kopie.

Toto právo tedy upravuje právo vlastníka nahlížet do originálů listin, neboť nahlížet do elektronických dokumentů či kopií listin postrádá možnost kontroly, zda jde skutečně o kopie, které odpovídají originálu listin, zda nejsou nějak upravené, proto je důležité, aby vlastník měl možnost nahlížet do originálů listin.

Nevím, jak by se dalo nahlížet do elektronických dokumentů, které nejsou originály a lze je poslat elektronickou poštou apod. Nahlížení by snad v tomto případě znamenalo tyto elektronické dokumenty vytisknout na papír nebo je ukázat na displeji počítače či notebooku? To je opravdu zvrácené, nemyslíte? Přesto existují SVJ, které zásadně dokumenty, které jsou (vznikly) jako elektronické, neposílají vlastníkům e-mailem, ale umožňují toliko nahlížení.

Případ z praxe: Nahlížení jako způsob omezování poskytování informací o hospodaření

Celý článek je pouze pro členy.

Chcete-li zobrazit tento obsah, musíte být přihlášeni.

Ještě nejste členy? Registrujte se a předplaťte si členství za 250 Kč na 6 měsíců nebo za 460 Kč na 12 měsíců.

The post Právo vlastníka na informace a nahlížení appeared first on Problémy SVJ.

Dotaz čtenáře

Naše SVJ musí zvolit nový výbor, shromáždění bylo ale neusnášeníschopné. Chceme řešit per rollamem. Mnoho z vlastníků ovšem své byty pronajímá a problém je pak i s doručováním pošty. Ve stanovách máme sice rozesílání informací i formou emailů, ale není tam zakotvena možnost zpětného hlasování formou emailu. Předpokládáme, že řada těchto vlastníků nebude ochotna hlasovací lístek zaslat zpět poštou. Je možnost výjimečně použít hlasování emailem? Eva V., Praha

Odpověděla Eva Ratajová, Klusák Advokátní Kancelář

Občanský zákoník (OZ) ve svém ustanovení § 1212 vyžaduje k platnosti hlasování per rollam vyjádření vlastníka jednotky s uvedením dne, měsíce a roku, kdy bylo učiněno, podepsané vlastní rukou na listině obsahující plné znění návrhu rozhodnutí. Dle ustanovení § 561 odst. 1 OZ se k platnosti právního jednání učiněného v písemné formě vyžaduje podpis jednajícího. Podpis může být nahrazen mechanickými prostředky tam, kde je to obvyklé. Jiný právní předpis stanoví, jak lze při právním jednání učiněném elektronickými prostředky písemnost elektronicky podepsat. Jiným právním předpisem se rozumí zákon č. 297/2016 Sb. a Nařízení EU č. 910/2014, tzv. eIDAS, na jehož základě lze mezi soukromoprávními osobami uznat za vlastnoruční podpis také prostý elektronický podpis, který nenaplňuje požadavky kladené na vyšší formy elektronických podpisů (tj. zaručený elektronický podpis či kvalifikovaný elektronický podpis). Elektronický podpis je přitom definován jako data v elektronické podobě, která jsou připojena k jiným datům v elektronické podobě nebo jsou s nimi logicky spojena, a která podepisující osoba používá k podepsání. Dle ustanovení § 562 odst. 1 OZ je písemná forma zachována i při právním jednání učiněném elektronickými nebo jinými technickými prostředky umožňujícími zachycení jeho obsahu a určení jednající osoby. Na základě výše uvedeného se tedy domníváme, že lze za vlastnoručně podepsaný dokument v písemné formě uznat také dokument odeslaný z e-mailu, který člen SVJ poskytl pro komunikaci s SVJ, tudíž nelze mít pochyb o tom, kdo dokument odeslal. Výše uvedené neplatí ve vztahu k veřejnoprávním institucím (např. finanční úřad, soud apod.). V případě volby členů výboru však jde o jednání mezi soukromoprávními osobami (mezi SVJ a jeho členem) s tím, že usnesení o volbě členů výboru je třeba následně doložit soudu (veřejnoprávní instituce). Je pak na konkrétním soudu, který bude návrh na zápis do obchodního rejstříku posuzovat, zda bude hlasování per rollam elektronickou formou považovat za platné. V této souvislosti upozorňujeme, že na tuto otázku prozatím neexistuje judikatura. Ke konkrétnímu dotazu tazatelky tedy uvádíme, že považujeme za možné, aby bylo uskutečněno hlasování per rollam prostřednictvím emailu s tím, že v ideálním případě by členové SVJ doručili výboru vlastnoručně podepsaný dokument obsahující jejich prohlášení dle ustanovení § 1212 OZ v písemně podobě, ale domníváme se, že pro platnost hlasování bude dostačující, pokud jej pošlou naskenovaný elektronicky z emailové adresy, kterou poskytli SVJ ke komunikaci. Tím však není dotčeno právo přehlasovaného vlastníka dle ustanovení § 1209 OZ napadnout rozhodnutí přijaté shromážděním formou per rollam.

Proč nelze rozhodovat per rollam e-mailem?

Celý článek je pouze pro členy.

Chcete-li zobrazit tento obsah, musíte být přihlášeni.

Ještě nejste členy? Registrujte se a předplaťte si členství za 250 Kč na 6 měsíců nebo za 460 Kč na 12 měsíců.

Ta poslední možnost je nejnáročnější, protože musíte studovat, učit se atd. Ale rozhodně se vyplatí. Třeba taková maličkost, jakou je rozlišování ústní a písemné formy právního jednání s tím, že ta písemná má ještě dvě podoby: listinnou a elektronickou. Zjistil jsem, že je dost advokátů, kteří to nevědí. A vy teď víte, jak moc důležité je to vědět a rozlišovat. Na to nepotřebujete právníka či advokáta.

The post Můžeme hlasovat v rámci per rollam e-mailem? Co radí advokáti specializovaní na SVJ appeared first on Problémy SVJ.

Vzhledem k tomu, že jsem potřeboval vyřešit problém s žalobou vlastníka na určení neplatnosti usnesení shromáždění, poptal jsem několik pražských advokátních kanceláří, které uváděly na svých webech, že se zabývají i SVJ.

Advokátní kanceláře byly obeslány tímto problémem: Shromáždění se usneslo na změně prohlášení, ačkoliv byl výbor informován, že to není v jeho působnosti s tím, že změna prohlášení je upravena v § 1169 o.z. a podle něj se mělo postupovat. Písemný souhlas (dotčených) vlastníků neexistuje. Jde tedy o rozpor se zákonem.

Máte v této věci již nějakou zkušenost či proběhlý soudní spor a s jakým výsledkem? Případně, jaký je Váš názor na tento spor. Na vašich webových stránkách máte informace o službách pro SVJ, ale ne pro vlastníky jednotek.

Kolik by stála příprava žaloby a jak dlouho by to trvalo?

Za hodně peněz málo muziky

První advokátní kancelář reagovala takto:

…děkujeme za Váš zájem o služby naší advokátní kanceláře. Abychom Vám mohli zaslat konkrétní cenovou nabídku našich služeb a časový rámec zpracování zadání, potřebujeme nejprve zodpovědět několik dotazů, které uvádíme níže. I s ohledem na změny v právních předpisech v této oblasti nelze jednoduše bez dalšího říci, že je dané rozhodnutí v rozporu se zákonem a že jeho napadnutí u soudu by bylo úspěšné. Proto prosíme o doplnění následujících informací:

1) Prosíme o zaslání aktuálních stanov SVJ, příp. postačí i název SVJ, abychom stanovy mohli dohledat z veřejných rejstříků. Pokud stanovy nebyly přizpůsobené novele občanského zákoníku z roku 2020, je možné, že je dle znění stanov pro změnu prohlášení vlastníka vyžadováno i příslušné rozhodnutí SVJ.

2) Pokud máte k dispozici příslušné usnesení SVJ, prosíme o jeho zaslání. Občanský zákoník totiž stanoví, že lze rozhodnutí, které náleží vlastníkům jednotek, vykonat za určitých podmínek i v rámci shromáždění SVJ. Při splnění všech náležitostí by pak bylo možné vyhodnotit, že je přijatá změna prohlášení právně v pořádku.

3) Byly již v této záležitosti po předmětném shromáždění učiněny nějaké další kroky?

Například obesílání vlastníků jednotek kvůli poskytnutí souhlasu se změnou prohlášení, podání dokumentů na katastr nemovitostí atd. Pro informaci uvádíme, že při tvorbě cenové nabídky našich služeb vycházíme z hodinové sazby naší advokátní kanceláře, která činí 2.500,- Kč bez DPH (3.025,- Kč vč. DPH) za jednu hodinu právní práce advokátního koncipienta a 3.000,- Kč bez DPH (3.630,- Kč vč. DPH) za jednu hodinu právní práce advokáta.

Odpověděl jsem na otázky advokáta a dostal jsem následující odpověď:

…děkujeme za zaslané informace. V rámci prvotní analýzy jsme dospěli k závěru, že usnesení shromáždění nejspíše není v přímém rozporu se zákonem, jelikož dle dostupných stanov SVJ je v působnosti shromáždění změna prohlášení vlastníka (viz. čl. VIII odst. 1 písm. b) stanov). Stanovy SVJ evidentně nebyly přizpůsobeny aktuální právní úpravě od roku 2020, před tímto datem totiž ze zákona rozhodovalo o změně prohlášení vlastníka jak shromáždění SVJ (podle ustanovení § 1208 občanského zákoníku), tak i zároveň vlastníci mimo SVJ (podle ustanovení § 1169 občanského zákoníku). Jednalo se tedy o jakési dvojí schvalování změny prohlášení. Od roku 2020 již ze zákona plyne povinnost schválit změnu prohlášení pouze vlastníkům mimo SVJ a již nikoliv v rámci shromáždění. Jelikož však v rámci Vašeho SVJ změna prohlášení zůstala v působnosti shromáždění dosud ve stanovách, lze ji považovat za relevantní.

Ke změně prohlášení jako takové tedy dle našeho názoru dosud z právního hlediska nedošlo, jelikož nebyl dokončen schvalovací proces (schválení vlastníky jednotek mimo SVJ). Jak již však bylo uvedeno výše, nelze bez dalšího říci, že samotné usnesení shromáždění SVJ je v rozporu se zákonem a jeho napadení u soudu by bylo úspěšné. Je tedy na místě primárně vyhodnotit postup, který měl být správně zvolen za účelem kompletní realizace změny prohlášení vlastníka a vyhodnotit nesoulady v rámci faktických postupů SVJ (zejména, pokud již postupuje podle změn prohlášení, které však nemusejí být právně dosud relevantní) a na základě toho navrhnout možnosti právní obrany.

Můžeme Vám nabídnout právní stanovisko ve výše uvedeném rozsahu, a to za cenu 15.000,- Kč bez DPH. V případě zájmu nám dejte prosím vědět, zaslali bychom Vám požadavky na další dokumenty, které bychom potřebovali doplnit. Následně je možné přistoupit k příslušným prostředkům právní obrany dle doporučení ve stanovisku, které pro Vás rovněž rádi zajistíme.

Je třeba ocenit, že si advokát dal práci s psaním obsáhlejší odpovědi, nicméně, je to samé „dle našeho názoru“, „nelze bez dalšího říci“, „nejspíše není“, „lze ji považovat“ atd. Nabízí však právní stanovisko za 15 000 Kč bez DPH! Je zjevné, že advokát, která je advokátem teprve půl roku, o problematice moc neví a nemá žádné zkušenosti. O žalobě ani slovo, na otázku, zda má v této věci již nějakou zkušenost či proběhlý soudní spor a s jakým výsledkem, neodpověděl. To potvrzuje můj názor. Za 3 630 Kč na hodinu a přitom žádná garance, to je opravdu hodně peněz za málo muziky.

Otázky opět zprvu bez odpovědí

Celý článek je pouze pro členy.

Chcete-li zobrazit tento obsah, musíte být přihlášeni.

Ještě nejste členy? Registrujte se a předplaťte si členství za 250 Kč na 6 měsíců nebo za 460 Kč na 12 měsíců.

The post Jak jsem hledal advokáta, který by zastupoval vlastníka appeared first on Problémy SVJ.

Fungují orgány veřejné moci?

Vůbec se nějak často setkávám s tím, že státní zástupci nechtějí „drobnou“ kriminalitu řešit, dokonce opomíjejí předložené důkazy a obhajují pachatele! Dokážete to pochopit? Já ne. A jde jednoznačně prokazatelnou trestnou činnost, policejní vyšetřovatelé bohužel přílišnou odbornou kvalitou neoplývají. Když někdo okrade stát, to se tyto orgány činí, ale když trestní oznámení podá nějaký občan a ne třeba velká korporace, tak se tím moc nezabývají. A pak se vůbec nedivím, že někdo vezme flintu a zastřelí úředníka. Nesouhlasím s tím, neschvaluji to, násilí je mi odporné, ale po mých zkušenostech, kdy za své peníze nedostává daňový poplatník kvalitní službu a nikde nemá dovolání, se už nedivím tomu, že někdo vezme „spravedlnost“ do svých rukou.

Někdo zase může spáchat z beznaděje sebevraždu. Jsou v životě situace, kdy jde o hodně, a liknavostí, neschopností, neznalostí orgánů veřejné moci způsobí tyto orgány osobní katastrofu. Takových případů se najde dost, ne o všech se dozvíme. Ale jestliže to takto funguje v těch „drobných“ kauzách, musí to takto fungovat i v těch velkých, důležitých. Proto je velmi důležitá odpovědnost těchto orgánů, ne každý si ji zřejmě uvědomuje. Platy mají slušné, teď ještě ten výkon. Ale nepaušalizuji, jistě jsou tam osoby, které svoji práci dělají dobře, odpovědně, pečlivě.

Legalizace = změna prohlášení

To, že to není v pořádku a že je to nezákonné, ví však výbor dotčeného SVJ, resp. jeho předseda, který vše řídí a vše vymýšlí. Proto si vymyslel akci se změnou prohlášení. Předseda výboru rozeslal e-mailem vlastníkům dokument, ve kterém vyzýval k účasti na letošním shromáždění, který obsahoval toto sdělení:

Již ve … se koná Shromáždění vlastníků v hotelu X. Prosím, dostavte se osobně nebo komukoli udělte plnou moc. Tentokrát jde opravdu o hodně, o budoucnost, o kvalitu údržby a oprav, o degradaci stavu budovy anebo o úplně běžný proces Building Management System. Již 4 roky čelíme drsnému opakovanému trestnímu oznámení oznamovatele XX, které bylo již dvakrát odloženo, opět obnoveno a šikana a kriminalizace jakékoli aktivity výboru nadále intenzivně pokračuje. Celou řadu členů společenství v posledních dnech vyslýchal odbor hospodářské kriminality Policie ČR kvůli totálním ptákovinám. Za prostředky daňových poplatníků, pro udavače bezplatně a beztrestně.

A to jen za to, že se snažíme hospodařit s budovou a pozemky. Potřebujeme nutně Vaši masivní podporu, abychom mohli pečovat o náš domov a současně nekonali protiprávně. Prosím, podpořte výbor v jeho aktivitách nebo ne podle Vašeho svobodného rozhodnutí. Podklady jste obdrželi zavčasu a měli jste 21 dní k vyjádření. Řadu připomínek jsme zapracovali. Zásadní je letos Dodatek č. N k Prohlášení vlastníka, od toho se bude vše nadále vyvíjet. Nahoru anebo dolů. Rozklad a degradace anebo rozumná péče.

Promiňte, ale nezbytně doplňuji svůj osobní názor ve vztahu k mému věku a zdravotnímu stavu, jakoby vyhrožuji, ale nemyslím to tak, protože tuhle práci a dům mám velmi rád, je to můj domov. Pokud to nedopadne dobře, navrhnu výboru rezignovat a předložit společenství vlastníků návrh předat naši roli tzv. profesionálnímu předsedovi SVJ, kterých je na trhu převis. Za těžký prachy a bez znalosti poměrů.

Prostě, prosím, přijďte a svobodně se vyjádřete. Nesnáším osoby, které se zdržují hlasování, jsou zbabělí a zdržení je ve své podstatě proti, takže pro věc úplně k ničemu. Ale máme to ve Stanovách a v Jednacím řádu. Bohužel tady máme dvě zrůdy. Asi tři dny skokana skřehotavého v jezírku a XX opodál.

Tak, snad to dopadne dobře, jinak bude potom všelijak.

Bolševicko-estébácké metody

Celý článek je pouze pro členy.

Chcete-li zobrazit tento obsah, musíte být přihlášeni.

Ještě nejste členy? Registrujte se a předplaťte si členství za 250 Kč na 6 měsíců nebo za 460 Kč na 12 měsíců.

Ještě si myslíte, že je lepší, když je ve výboru někdo, kdo vlastní jednotku a v domě bydlí, než profesionál?

The post Případ z praxe: Shromáždění vyvlastnilo okna ve vlastnictví jednotlivých vlastníků jednotek appeared first on Problémy SVJ.

Od nedbalosti až k cílenému tunelování SVJ

To, že členové volených orgánů často nepostupují v souladu s povinností řádného hospodáře, je celkem běžné. Ve velké míře je to dáno neznalostí, neschopností členů těchto orgánů, ale také se najde mnoho případů, kdy jde o úmysl. Motivem pak bývá vlastní prospěch těchto členů orgánů, především pak prospěch finanční. V některých případech jde o tak sofistikovaně organizovanou činnost, do které jsou zapleteny i třetí osoby, že jde o cílené tunelování SVJ.

Bohužel často s tímto tunelováním jsou „nuceni“ souhlasit i členové SVJ, jinak by jim hrozila nějaká újma, ať už újma na pověsti (např. pomluvy, očerňování před ostatními členy SVJ), nebo újma majetková (např. ničení či krádež majetku dotčeného člena). Prostě je na členy SVJ činěn nátlak, aby se na nic neptali, do ničeho nešťourali a vše, co je jim navrženo, aby odsouhlasili, jinak uvidí…

Jaké trestné činy přichází nejčastěji v úvahu?

SVJ je správcem cizího majetku; spravuje společné části domu a pozemek, které jsou ve spoluvlastnictví členů SVJ. Z toho je zřejmé, že prvním trestným činem je:

Porušení povinnosti při správě cizího majetku podle § 220 trestního zákona

Tento paragraf má 3 odstavce:

(1) Kdo poruší podle zákona mu uloženou nebo smluvně převzatou povinnost opatrovat nebo spravovat cizí majetek, a tím jinému způsobí škodu nikoli malou, bude potrestán odnětím svobody až na dvě léta nebo zákazem činnosti.
(2) Odnětím svobody na šest měsíců až pět let nebo peněžitým trestem bude pachatel potrestán,
a) spáchá-li čin uvedený v odstavci 1 jako osoba, která má zvlášť uloženou povinnost hájit zájmy poškozeného, nebo
b) způsobí-li takovým činem značnou škodu.
(3) Odnětím svobody na dvě léta až osm let bude pachatel potrestán, způsobí-li činem uvedeným v odstavci 1 škodu velkého rozsahu.

Pozor! Tento paragraf se vztahuje i na správcovské firmy, pokud budou mít ve smlouvě ujednánu nějakou povinnost. A že jich mají většinou sjednáno hodně. Typicky je to vymáhání dluhů členů SVJ. Často tyto správcovské firmy dluhy řádně a včas nevymáhají, a mnoho dluhů se pak stane nevymahatelných z různých důvodů. Statutární orgán je pak povinen tuto škodu vymáhat po správcovské firmě, jinak jinak porušuje tuto svou povinnost on.

Nejvyšší soud ČR k péči řádného hospodáře ve svém usnesení sp. zn. 5 Tdo 182/2016-68 uvádí: „Míra péče vynaložená při plnění povinností jednatele má být ve smyslu této právní úpravy péčí řádnou, obezřetnou, preferující potřeby a zájmy společnosti před zájmy a potřebami jednatele, jinými slovy jednatel je povinen při vyřizování zájmů společnosti postupovat s péčí, se kterou by postupoval řádný hospodář při vyřizování záležitostí vlastních.

Z judikatury

Celý článek je pouze pro členy.

Chcete-li zobrazit tento obsah, musíte být přihlášeni.

Ještě nejste členy? Registrujte se a předplaťte si členství za 250 Kč na 6 měsíců nebo za 460 Kč na 12 měsíců.

The post Trestná činnost volených orgánů SVJ: Jak ji řešit? appeared first on Problémy SVJ.

Kdo se pohybuje v oblasti práva vlastníka v SVJ a jeho uplatňování u soudu, tak jistě zná pojem důležitá záležitost či důležitý důvod. Pojem důležitá záležitost byl uveden v § 13 odst. 3 zákona č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů, a týkal se možnosti obrátit se na soud:

Jde-li o důležitou záležitost, může přehlasovaný vlastník jednotky požádat soud, aby o ní rozhodl. Právo je nutno uplatnit u soudu do 6 měsíců ode dne přijetí rozhodnutí, jinak právo zanikne.“

Toto ustanovení říká, že pokud si vlastník (spoluvlastník) myslí, že přijaté rozhodnutí zasahuje do jeho práv, může se obrátit na soud, aby o této záležitosti rozhodl. Všimněte si, že se nikde neříká nic o tom, že by mělo jít o rozhodnutí, které je v rozporu se stanovami či se zákonem. Jde tedy o rozhodnutí, které je v souladu se stanovami a zákony, ale vlastník se domnívá, že zasahuje do jeho práv.

Důležitý důvod nedefinuje žádný zákon ani jiný právní předpis. Výklad tohoto pojmu tedy provedl soud.

O důležitý důvod pro přezkoumání usnesení přijatého shromážděním jde tehdy, bylo-li přijatým usnesením rozhodnuto o takové záležitosti, která přímo zasahuje buď do samotného právního postavení vlastníků jednotek, nebo do podstaty předmětu jejich vlastnictví z hlediska účelu jeho využití (viz např. usnesení Nejvyššího soudu ze dne 19. 3. 2014, sp. zn. 26 Cdo 421/2014, rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 8. 7. 2016, sp. zn. 26 Cdo 4386/2015). Z usnesení VS v Praze č. j. 8 Cmo 187/2017 – 67 ze dne 4. 2. 2019.

Novinka v ustanoveních o spolku

Na rozdíl od zákona o vlastnictví bytů, nová právní úprava vlastnictví bytů (bytové spoluvlastnictví) v zákoně č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, odkazuje na aplikaci ustanovení o spolku. Tato právní úprava je účinná od 1. 1. 2014.

§ 1221 občanského zákoníku zní:

„Nevyplývá-li z ustanovení o společenství vlastníků něco jiného, použijí se přiměřeně ustanovení o spolku. Nepoužijí se však ustanovení o shromáždění delegátů, dílčích členských schůzích ani o náhradní členské schůzi.“

Občanský zákoník vyměnil pojem důležitá záležitost za důležitý důvod, který dle judikatury je totožný.

§ 1209 odst. 1 občanského zákoníku zní:

Je-li pro to důležitý důvod, může přehlasovaný vlastník jednotky nebo i společenství vlastníků, pokud je vlastníkem jednotky, navrhnout soudu, aby o záležitosti rozhodl; v rámci toho může též navrhnout, aby soud dočasně zakázal jednat podle napadeného rozhodnutí. Není-li návrh podán do tří měsíců ode dne, kdy se vlastník jednotky o rozhodnutí dozvěděl nebo dozvědět mohl, jeho právo zaniká.

Neplatnost rozhodnutí orgánu spolku

V ustanoveních o spolku jsou zajímavá a pro SVJ nová ustanovení v § 258 a násl., která jsou nadepsána Neplatnost rozhodnutí orgánu spolku. O SVJ a spolku jsem psal v článku SVJ jako nucený spolek? § 258 o. z. zní:

Každý člen spolku nebo ten, kdo na tom má zájem hodný právní ochrany, může navrhnout soudu, aby rozhodl o neplatnosti rozhodnutí orgánu spolku pro jeho rozpor se zákonem nebo se stanovami, pokud se neplatnosti nelze dovolat u orgánů spolku.

Toto ustanovení není v § 1221 vyloučeno z aplikace pro SVJ, ani z ustanovení o společenství vlastníků nevyplývá něco jiného. Tato možnost napravuje dřívější právní úpravu, když člen SVJ se nemohl dovolat práva, pokud nešlo o důležitou záležitost; soudy nezajímalo, že je nějaké rozhodnutí orgánu SVJ v rozporu se zákonem či stanovami. Nejdříve se zkoumal důležitý důvod a pak se zkoumalo, zda je dotčené rozhodnutí v souladu se zákony či stanovami.

Rozpor se zákonem a stanovami není důležitý důvod

Vidíte také rozdíl mezi § 258 o. z. a násl a § 1209? Jenže soudci to zřejmě nezaregistrovali a tak si soudí dál pode staré známé mantry – důležitý důvod. A to i v případě, že výslovně v žalobě uvádíte, že se má žaloba posuzovat v režimu § 258 o. z., tedy rozpor se zákonem či stanovami, nikoliv v režimu § 1209 o. z., protože ten předpokládá, že rozhodnutí shromáždění je v souladu se zákony a stanovami.

Soudy tak pokračují v zavedené praxi, kdy člen SVJ je vlastně jen kverulant a nějaký rozpor se zákonem či stanovami soudy nezajímá. A to je škoda. Věřím, že si soudci uvědomí svoji odpovědnost a začnou konečně nalézat spravedlnost a právo.

Zatím dle usnesení Vrchního soudu v Praze č. j. 8 Cmo 187/2017 – 67 ze dne 4. 2. 2019 tomu tak není. To přispívá k tomu, že stav SVJ je velmi špatný, v některých SVJ jednají statutární orgány protizákonně a v rozporu se stanovami, jenže soudy toto jednání netrestají, ale schvalují. A stav je velmi vážný. O části tohoto usnesení jsem psal v článku Judikatura Vrchního soudu v Praze: Omezení plných mocí na shromáždění je v rozporu se zákonem.

Celý článek je pouze pro členy.

Chcete-li zobrazit tento obsah, musíte být přihlášeni.

Ještě nejste členy? Registrujte se a předplaťte si členství za 250 Kč na 6 měsíců nebo za 460 Kč na 12 měsíců.

The post Mantra zvaná důležitý důvod appeared first on Problémy SVJ.

Na tomto webu se zabývám různými nešvary především výborů, kteří si uzurpují více práv, než jim náleží, a na druhou stranu omezují práva vlastníků. Myslí si, že vše, co si na shromáždění schválí, i když je to mimo právní způsobilost SVJ, tak to platí. Leckdy si na to platí i advokáty. Právem, kterým se budu zabývat v tomto článku, je právo nechat se zastoupit jakoukoliv osobou na zasedání shromáždění.

V příspěvku Jak zajistit, aby dům fungoval bez zbytečných dohadů na shromážděních? jsem psal o tom, jak některé výbory se snaží omezovat práva vlastníků s tím, aby shromáždění netrvalo dlouho a podobnými nesmyslnými argumenty. Kupodivu se jim to daří. Vlastníci si ochotně schválí kdeco, aniž by vůbec přemýšleli o tom, co vlastně schvalují a jaké to pro ně má důsledky. Skutečným důvodem je, aby se zvědaví vlastníci neměli moc šancí se na shromáždění ptát. V případě omezení plných mocí je důvodem, aby vlastník nemohl zplnomocnit cizí osobu, která se dobře vyzná v problematice SVJ, a aby tak nemohla klást výboru nepříjemné a nežádoucí otázky.

Některé výbory tím vzpomínají na doby minulé, kdy bylo třeba potírat jiné názory, kritiku (byť oprávněnou), diskuzi apod. Pravdou je, že jde zpravidla o členy výboru, které tuto dobu pamatují a tyto praktiky jim jsou patrně velmi blízké. Zřejmě se jim po této minulé době stýská.

Proč výbory tají informace?

Celý článek je pouze pro členy.

Chcete-li zobrazit tento obsah, musíte být přihlášeni.

Ještě nejste členy? Registrujte se a předplaťte si členství za 250 Kč na 6 měsíců nebo za 460 Kč na 12 měsíců.

Závěr

Nenechte si oklešťovat vaše práva nestoudnými členy výboru a jejich advokáty, jako to bylo v tomto případě. Nebojte se bránit svá práva u soudu, i když to není ideální cesta. Lepší je, aby vlastníků, kteří se řádně starají o svůj majetek, bylo více, a na shromážděních by se tak neschvalovaly nesmysly, kterými se vlastníci z nevědomosti a nezájmu zbavují dobrovolně svých práv. Každý má takový výbor, jaký si zaslouží!

Nyní máme jasno v tom, že omezovat zastoupení vlastníků jakoukoliv osobou na základě plné moci, je v rozporu se zákonem, jak rozhodl soud.

The post Judikatura Vrchního soudu v Praze: Omezení plných mocí na shromáždění je v rozporu se zákonem appeared first on Problémy SVJ.