Dobrý den,
dovolte mi reagovat na konec Vašeho příspěvku. Je právě chybou nazývat výbor, který vykonává svoji činnost dle právních předpisů, jako diktátorský. Nedělejme z vlastníků bezbranné a starostlivé vlastníky, tak to vždy není. Dodržování pravidel je základ dobrého hospodaření a soužití v domě.

To, že někteří vlastníci si nepřečtou zákon, stanovy a neznají svoje povinnosti, je jen jejich hloupost. Jsou svéprávní, mají práva a také povinnosti.

Praxi správcovských firem rozumím tak, že neznají právní úpravu, a proto ji ani nedodržují. Navíc je způsob, o kterém píšete, pro ně pohodlnější. Dokonce se to snaží prezentovat jako svoji konkurenční výhodu, že jsou přátelštější k vlastníkům, že jim vyjdou vstříc. To je lež.

Ale běda, když přijde na vymáhání dluhů, není to moc časté, ale pak se dokáže, jak je dobré mít v těchto věcech pořádek. Žalujte dluh po někom, kdo nebyl vlastníkem, ačkoliv již převzal byt a platil zálohy. Neuspějete. Nečlen nemá žádné povinnosti vůči SVJ, není tedy pasivně legitimován. Tohle opravdu nepodceňujeme. Vždyť jde o peníze! O peníze SVJ, vlastníků, ne o peníze správcovské firmy!

Také jsme měli 3 vlastníky za jeden rok, tedy 2 změny vlastníka u jedné jednotky, také jsme neměli náměry od původního vlastníka ke konci roku, vše máme upravené ve stanovách. Už jsem zažil hodně případů, takže jsme si ty důležité dali do stanov, aby bylo jasné, jak postupovat.

Nevím, jak u vás, ale v našem SVJ o výši záloh rozhoduje shromáždění, případně předpis pro další období je určen ve stanov. Nový vlastník může chtít cokoliv, jiná věc je, jestli je to v souladu s právními předpisy a stanovami. Toho se držte.

Pamatujte si, že pořádek dělá přátele.

Pouze pokud se nedohodnou, nebo nám dohodu ve lhůtě 1 měsíce od nabytí neoznámí (máme hlídání katastru), pošleme nabyvateli předpis automaticky s účinností ode dne „právních účinků“, tedy od 25.3. Úhrady do 24.3. jdou za převodcem.

V praxi tohle řešení (které je samozřejmě souladné se zákonem) ale způsobuje problémy, protože veřejnost takto není navyklá a převodce obvykle po předání bytu přestane platit, někam zmizí a my podáváme na slepo žalobu k našemu soudu (protože jinou adresu neznáme, poslední známou adresou je adresa našeho domu), soud vydá rozsudek a už se nám stalo, že žalovanému se podařilo rozsudek zrušit pro místní nepříslušnost, nás to jen stálo peníze.

Nabyvatel je zase naštvaný, že by měl platit zálohy za 1-2 předchozí měsíce, kdy v bytě nebydlel a děláme si v domě nepřátele.

Ta 20 denní lhůta na katastru je nešťastná a v praxi způsobuje problémy, protože sice na katastr odnesete kupní smlouvu 25.3., ale k přepisu vlastnictví dojde až skoro po měsíci, do té doby je převodce stále vlastníkem a musí zaplatit svojí zálohu. Jenže nabyvateli nědy v květnu pošleme předpis s účinností od 25.3. a tak vlastně dojde k situaci, kdy jsou zálohy za část března a za celý duben (často i za celý květen) zaplaceny dvakrát. Samozřejmě to řešíme tak, že zálohy převodci ve vyúčtování vracíme a nabyvateli se vrátí také, protože měl nulovou spotřebu, jelikož v bytě nebydlel – teda pokud nám doručí předávací protokol se stavy měřičů, pro což často musíme vyvinout nadlidské úsilí, aby nám předávací protokol dal (resp. aby nám oznámil stavy, byť třeba emailem). Někdy stavy nemáme a pak se opravdu blbě rozděluje spotřeba.

Zrovna loni se stalo, že jeden byt byl během roku prodán 2x, měl tedy tři vlastníky a my nemáme od nich stavy měřičů, ani adresy, kam se přestěhovali. To je fakt na pytel a pak máte chuť s výborováním seknout, když vám lidi takto hážou klacky pod nohy.

Navíc dochází k situaci, kdy formálně je nabyvatel dlužníkem (předpis dostane v květnu), protože březnovou část a duben zaplatí „pozdě“. Musíme pak v evidenčním softwaru ručně nulovat úroky z prodlení, což způsobuje zbytečnou administrativní zátěž.

Taky máme trochu problémy s výpočtem podílu záloh na převodce a nabyvatele (do 24.3. / od 25.3.), matematicky problém není, ale pokud do toho vstupuje různá výše záloh (nabyvatel chce pochopitelně jiné zálohy než měl převodce, pokud mu v bytě bude bydlet početnější rodina, nebo naopak je single), už výpočty nějaký čas zaberou.

Bohužel žádný správcovský software, který je na trhu a který jsme zkoušeli, si s rozličnými variantami neumí poradit, vždy je třeba vše počítat a zadávat ručně.

Tím chci říct, že rozumím praxi správcovských firem, že preferují vystavení předpisu záloh od „1.5.“ a předchozí měsíc ať ještě zaplatí převodce. Navíc v praxi převažuje faktické převzetí bytu až po převodu na katastru, takže den faktického převzetí bytu se obvykle kryje s datem „1.5.“. Lidé pak nechápou, proč by měli platit předchozí měsíc, když v bytě nebydleli a zbytečně to vyvolává hádky v domě a nenávist k „diktátorskému“ výboru.

Takto to máme i ve stanovách. S ohledem na novelu „přechodu dluhů“ toto stejně pozbyde důležitosti, jelikož většinová tendence bude všechno házet na nabyvatele a taková bude i rozhodovací praxe soudů.