pokud zákonodárce v § 1186 hovoří o přechodu dluhů souvisejících se správou domu a pozemku, které přejdou na nabyvatele jednotky, tak měl podle mého názoru na mysli právě to, aby na nabyvatele přešly dluhy převodce vůči SVJ a to včetně dluhů ze služeb, které lze považovat za související se správou domu a pozemku. Za nelogický považuji Váš názor, že by nemělo jít o dluhy převodce vůči SVJ.

Počkejme si tedy na další judikáty, které potvrdí Váš nebo můj názor.

Dobrý den, pane Ladislave,
překvapuje mě, že stále se mnou „bojujete“ a snažíte se obhájit svoji pravdu. Místo toho, abyste se vypořádal s mými argumenty, vršíte další zdánlivé argumenty. Proč?

Vždyť jsem uvedl, v souvislosti s Vámi uvedeným judikátem, že toto jsou právě ty dluhy, o které v § 1186 odst. 2 jde. Pokud by měl zákonodárce v úmyslu, aby na nabyvatele přešly dluhy převodce vůči SVJ, napsal by to tak, ale to neuvedl. Takže přechází dluhy, o kterých se tento judikát zmiňuje.

O tom, že služby a správa domu jsou různé povahy, svědčí i § 1208 (a nejen ten), který se týká působnosti shromáždění, písm. d) a e). Nejde o jedno a to samé. To, že SVJ uzavře smlouvu s vodárnami atd. (to znamená zajišťovat), aby měli vlastníci vodu ve svých jednotkách, je přece logické, bylo to tak vždy, ale neznamená to, že jde o náklad na správu domu a pozemku.

Dobrý den pane Kašpar,

domnívám se, že jste si pozorně nepřečetl citované judikáty, nebo jim neporozuměl. V rozsudku Krajského soudu j.č. 47Cm 63/2015–65 k němuž se ÚS vyjadřuje se uvádí:

“ Ze Zápisu ze shromáždění vlastníků SVJ ze dne 13.8.2006 soud zjistil, že vlastníci jednohlasně odsouhlasili zateplení budovy a střechy domu a na uvedenou akci budou čerpat úvěr od ČSOB, který bude splácen z příspěvků vlastníků do fondu oprav.“
SVJ je samozřejmě dlužníkem vůči bance za poskytnutý úvěr, ale zároveň si vlastníci jednohlasně odsouhlasili zateplení budovy a střechy domu a že na uvedenou akci budou čerpat úvěr od ČSOB, který bude splácen z příspěvků vlastníků do tzv. fondu oprav. Na základě schváleného usnesení vlastníci byli povinni přispívat uvedené částky do tzv. fondu oprav a v případě neplacení uvedených příspěvků se stali dlužníky vůči SVJ. Usnesení o povinnost splácet úvěr přes příspěvyk do tzv. fondu oprav nikdo zv lastníků ve stanovené lhůtě nenapadl a bylo tedy platné.

Vlastníci byli povinni hradit příspěvky do fondu oprav, v případě jejich neplacení se staly dluhem vlastníků vůči SVJ, to si vlastníci odsouhlasili. A takový dluh samozřejmě podle § 1206 přechází z převodce na nabyvatele.

Napsal jste také:
„Uvědomte si, že v § 1186 odst. 2 o. z. je uvedena povaha těchto dluhů: „…jaké dluhy související se správou domu a pozemku přejdou na nabyvatele jednotky.“ Všimněte si, že dluhy související s poskytováním služeb zde uvedeny nejsou. Evidentně tedy nejde o dluhy, které si pořídí vlastník z důvodu neplnění povinností člena SVJ.“

Není pravda jak uvádíte, že dluhy související s poskytováním služeb nepatří svou povahou do dluhů podle ustanovení § 1186.
Činnosti správy domu a pozemku upravuje § 1189. V DZ k § 1189 se uvádí:
„Jeví se jako vhodné vymezit, co správa domu a pozemku zahrnuje. Navrženo je obecné
ustanovení, které zahrnuje generálním vymezením různorodé činnosti (jako jsou např. péče o
provoz, údržbu, opravy a stavební úpravy společných částí včetně údržby pozemku a
přístupových cest, zřizování, udržování – tedy včetně kontrol a revizí – a zlepšování
společných zařízení, zajišťování potřebných služeb, jednání s třetími osobami, činnosti ryze
administrativní, v rámci toho i vedení účetnictví nebo jiné dokumentace apod.), přicházející v
konkrétních případech v úvahu. Obecné ustanovení je voleno i proto, že jednotlivé případy
mohou v praxi vyžadovat různá řešení. Přitom se nebrání, aby v rámci obecné úpravy
vymezila rozsah správy oprávněná osoba v prohlášení nebo aby si tak ujednaly strany ve
smlouvě o výstavbě.“

Všimněte si, že je tam uvedeno i „zajišťování potřebných služeb“.

Dobrý den, pane Ladislave,
obávám se, že jste si pozorně nepřečetl můj příspěvek nebo mu neporozuměl, protože nic takového, co uvádíte, netvrdím. K přechodu dluhů souvisejících se správou domu a pozemku jsem napsal toto:
„Zákon hovoří o dluzích souvisejících se správou domu a pozemku, které přejdou na nabyvatele jednotky, ne o tom, zda převodce (tedy původní vlastník) má dluhy vůči SVJ, neboť tyto dluhy si pochopitelně uhradí on sám a, pokud to není ujednáno v kupní smlouvě, na nabyvatele nepřejdou!“

V mém příspěvku i v citaci rozsudku, kterou uvádíte, se nic nepíše o přechodu dluhu jednoho vlastníka na druhého vlastníka. Přechod dluhu z titulu úvěru SVJ (dlužníkem je SVJ, nikoliv vlastník), který byl schválen shromážděním, je právě ten případ, na který se vztahuje § 1186 odst. 2 o. z. Nevztahuje se však na dluh vlastníka, který neplatí řádně zálohy, nedoplatky vyúčtování apod.; takové dluhy NEPŘECHÁZEJÍ, jak jsem psal. Není dluh, jako dluh. Zkuste takový dluh žalovat po nabyvateli jednotky. Neuspějete, nový vlastník není pasivně legitimován.

Uvědomte si, že v § 1186 odst. 2 o. z. je uvedena povaha těchto dluhů: „…dluhy související se správou domu a pozemku přejdou na nabyvatele jednotky.“
Všimněte si, že dluhy související s poskytováním služeb zde uvedeny nejsou. Evidentně tedy nejde o dluhy, které si pořídí vlastník z důvodu neplnění povinností člena SVJ.

Hezký den!

Jiří Kašpar

Zřejmě jste doposud nezaznamenal judikaturu, která o přechodu dluhů už rozhodovala. Podle rozsudku Krajského soudu v Praze ze dne 17. 9. 2015, č. j. 47 Cm 63/2015–65 přechod dluhu podle § 1186 vyplývá přímo ze zákona. Proti tomuto rozsudku byla podána Ústavní stížnost IV.ÚS 3108/15 ze dne 5. 1. 2016, která byla Ústavním soudem odmítnuta. Cituji z ÚS:

„Krajský soud nevykročil z ústavního rámce své rozhodovací činnosti, pokud na základě dostatečného skutkového i právního hodnocení věci dospěl k ústavně konformnímu závěru, podle kterého přešel podle § 1186 odst. 2 obč. zák. na stěžovatele jako nabyvatele nebytové jednotky i závazek z úvěru od banky čerpaného za účelem opravy budovy…“