„V daném případě je řešena otázka, zda závazek z převzatého účelového úvěru od banky, jež je nadále dosud splácen žalobcem ve formě splátek bance, přešel na stávajícího vlastníka, nabyvatele nebytové jednotky, tedy na žalovaného, či zda tento závazek má plnit převodce, tedy XY jako předchozí vlastník.“

K citovanému ust. § 1186 odst. 2 soud uvádí: „Citované ustanovení nového občanského zákoníku stanoví, že nabyvatel jednotky by měl být seznámen nejen se samotnou výší příspěvků, ale též s výší dluhů, splatných vůči správci, vůči němuž si měl vyžádat nezbytné potvrzení o závazcích.“

Citované ustanovení nestanoví nic takového, co soud uvádí. Ani důvodová zpráva nic takového neuvádí. Podle mého názoru jde jen o neporozumění složité problematiky SVJ, což není nic překvapivého, a tak si to soud vyložil po svém i bez této znalosti.

Dále je v tomto rozsudku uvedeno: „V souladu s citovaným ustanovením zákona měl tudíž požadovat před uzavřením kupní smlouvy o převodu nemovitosti vydání potvrzení o případné bezdlužnosti nebo o výši dluhů SVJ. A žalovaný tímto způsobem nepostupoval, tudíž závazky z úvěru přešly na žalovaného nabyvatele. Toliko v případě vydání potvrzení, které by obsahovalo nesprávné informace, např. o bezdlužnosti, pak se nový nabyvatel dlužníkem nestává a zůstane jím převodce vlastnického práva k nebytové jednotce.“

Opět jde podle mého názoru o stejné neporozumění, jak jsem uvedl výše. Zákon přece nic neříká o bezdlužnosti převodce. Všimněte si, že soud dává na výběr: potvrzení o případné bezdlužnosti nebo o výši dluhů SVJ. Bezdlužnost koho? SVJ, nebo převodce?

V případě úvěru, který si vzalo SVJ na opravu apod. (který je předmětem tohoto sporu), přece převodce nic nedluží, když si úvěr nevzal, dluží SVJ, převodce jen za tento úvěr ručí (a pochopitelně se podílí i na jeho splácení). Pokud zákon neurčuje, že dluhy převodce přechází na nabyvatele, není možné, aby tyto dluhy přešly, aniž by si to převodce s nabyvatelem ujednali.

Jak už jsem psal v článku Přechod dluhů ještě jednou, není možné, aby přešly všechny dluhy, které určí SVJ, dokonce i dluhy nájemce!

Na druhou stranu je třeba říct, že formulace ust. § 1186 odst. 2 o. z. je poněkud nešťastná a v praxi pak může dojít k velmi širokému výkladu. Podle mých zkušeností se také stává, že soud někdy přebírá argumentaci advokáta SVJ, která nebývá ničím podložená, a je jen nějakým výkladem, jak si to SVJ představuje. Samozřejmě v jeho prospěch.

Chtěl bych vás poprosit o váš názor ohledně této problematiky.
S přítelkyní kupujeme byt od vlastníků, kteří nedodali formulář o bezdlužnosti a mají dluh u SVJ cca 40 000 kč. Právník o tomhle stavu nevěděl a není to ošetřeno v kupní smlouvě. Dluh je nejspíš z části za služby a z části za úver (fond oprav, zateplení domu,…).
Jestli tomu rozumím správně tak:
1) Dluh za zálohy (teplá voda,společné prostory,…) na kupujícího nepřechází a je povinen je prodávající zaplatit.
2) Dluh za úvěr přechází na kupujícího.

Děkuji za odpověď

S převodem jednotky pochopitelně přecházejí dluhy související se správou domu a pozemku, tedy úvěry SVJ, které si vzalo na základě usnesení shromáždění na opravy apod. společných částí, viz rozsudek Krajského soudu v Praze sp. zn. 47 Cm 63/2015–65. Tento dluh není dluhem převodce, ale dluhem SVJ, proto přejde na nabyvatele. Je to ochrana nabyvatelů, aby věděli, v jak zadluženém SVJ kupují byt, protože za tyto dluhy ze zákona ručí! Mohou dokonce i o byt přijít v exekuci, pokud nebude SVJ schopno plnit závazky. I to se stalo, např. prohlášený konkurz ze dne 26. 10. 2015 pod spisovou značkou KSPL 52 INS 13721 / 2015.

Dluhy, které má převodce vůči SVJ (nebo vůči komukoliv jinému) mu pochopitelně zůstanou (zatím, dokud nebude schválena novela o. z.).

Mimochodem, jakákoliv záloha se musí vyúčtovat a vypořádat, tedy i dlouhodobá záloha! Vyúčtuje se (ne každému do vyúčtování, ale stačí za SVJ – např. v podkladech pro shromáždění) příjmy do DZ a výdaje z DZ včetně počátečního a konečného stavu. Vypořádání je i převod do dalšího roku.

Pěkný den.

Jiří Kašpar