Bylo napsáno mnoho článků o tom, jak vybírat profesionální předsedu (externího předsedu či zkráceně profipředsedu). Mnoho článků na internetu radí obecně a uvádí většinou kritéria, která nejsou podstatná pro výkon funkce. O důležitých (i nedůležitých) kritériích jsem psal v článku Jaká jsou důležitá kritéria při výběru profesionálního předsedy? A protože je takových článků mnoho, není těžké na ně narazit. Tyto rady pak přejímají členové výboru, kteří hledají profesionálního předsedu. Např. poptávka níže, kterou jsem obdržel od člena výboru jednoho SVJ.

Poptávka: Výkon funkce profesionálního předsedy SVJ
Vážení,
obracím se na Vás jménem SVJ.
Hledáme spolehlivého partnera pro výkon funkce statutárního předsedy
Základní údaje o SVJ:

• Název – SVJ …
• Počet jednotek: 25 bytových jednotek + nebytové prostory (sklepy, technické místnosti, garážové stání)
• Aktuální stav: Fungující SVJ, hledáme náhradu za odstupující
• Technická a účetní správa: Máme externího správce firmu A…, s.r.o.
• Naše požadavky na výkon funkce: Hledáme partnera, který převezme plnou právní odpovědnost za chod SVJ, nikoliv pouze administrativní výpomoc.

1. Fyzická přítomnost: Požadujeme pravidelné fyzické kontroly domu minimálně 1× za měsíc + řešení havarijních situací.
2. Finance a kontrola: Trváme na zachování kontroly nad finančními toky. Požadujeme nastavení bankovního styku tak, že příkazy zadává správcovská firma a autorizuje je předseda a zvolený kontrolor/ři z řad vlastníků (případně limit pro samostatné rozhodování do 20 000 Kč).
3. Komunikace: Očekáváme srozumitelnou komunikaci s vlastníky (e-mail, telefon) a transparentní zpřístupnění dokumentů (zápisy, faktury) online.
4. Organizace shromáždění: Kompletní příprava a vedení shromáždění vlastníků 1× ročně.

+ pořádání a moderování schůzí shromáždění vlastníků při vzniku nenadálých nebo havarijních situacích, například z důvodů nutných investic
Prosíme o zaslání cenové nabídky, která bude obsahovat:
• Měsíční paušál za výkon funkce předsedy (konečná cena).
• Rozpis služeb, které jsou v paušálu, a ceník úkonů nad jeho rámec (např. hodinová sazba za mimořádné schůzky, cestovní, poplatek za organizaci shromáždění).
• Návrh mandátní smlouvy (nebo smlouvy o výkonu funkcí).
• Informace o výši Vašeho pojištění odpovědnosti.
• Reference

Kurzívou jsou označeny anonymizované údaje.

Člen výboru neví, co obnáší výkon funkce

Čtenáři, kteří mají určité znalosti o SVJ, se musí nad zadáním poptávky usmívat, stejně jako já. Ze zadání je zjevné, že člen výboru, který to měl na starosti, moc o SVJ neví, neví ani, co znamenají jím požadovaná kritéria a jaký vliv mají na řádný výkon funkce. Patrně je někde četl v nějakém článku na internetu. A že takových blábolení je na internetu dost. Často si to píší na své weby i profesionální předsedové.

Jak je vůbec možné, že člen výboru neví, co znamená výkon funkce, co to obnáší a jaké jsou s tím spojené povinnosti? Proč si ten dotyčný člen výboru k tomu něco pečlivě nanastudoval? Funkce statutární předseda neexistuje. Člen výboru to „zmastil“ všechno do jednoho. Statutární orgán a jeho název předseda. Už jen tento požadavek je k smíchu:

Hledáme partnera, který převezme plnou právní odpovědnost za chod SVJ, nikoliv pouze administrativní výpomoc.

Toto nám říká o členu výboru, že je ve funkci omylem, nemá potřebné znalosti. Toto je základ. Ale tuto hloupost si dávají profipředsedové na web a do nabídek, a oblbují tím neznalé členy výboru a vlastníky. Jen se nechte oblbovat, bude vás to stát pěkné peníze, protože, jak známo: štěstí přeje připraveným. A kdo se nepřipraví, tvrdě za to zaplatí. Funkce rozhodně není administrativní výpomoc, to možná dělá tento neznalý člen výboru, který netuší (ačkoliv to má vědět), co je jeho povinností.

Znění poptávky jsou naprosté bláboly, které tento člen výboru odněkud zkopíroval, protože zjevně nejsou z jeho hlavy. Ani nad tím nepřemýšlel. Nemá potřebné znalosti, tak zkopíroval bláboly o výkonu funkce, kterých je na internetu víc než dost. A píší je hlavně profesionální předsedové. To je důkazem toho, že ani oni nemají potřebné znalosti. Ovšem potřebné znalosti (odborné znalosti) si SVJ jako podmínku nedalo, ačkoliv je to to nejzásadnější kritéruim. Znamená to, že je nejsou schopni posoudit, nebo předpokládají, že je profipředseda mít bude?

Jaká kritéra byste měli třeba na výběr lékaře? Budete chtít kvalitního odborníka nebo někoho, kdo se sice bude usmívat, ale bude vám lhát, slibovat hory doly, přičemž se ve skutečnosti váš zdravotní stav zhorší? Stejné je to u SVJ a dalších oblastech.

Takže nakonec se vybere podle toho, kdo vlastníky „ukecá“, „přesvědčí“, protože nikdo z nich nedokáže nic jiného posoudit. Je to vlastně něco jako nechvalně známý prodej hrnců atd. z dřívější doby, kdy zpravidla v pronajatých restauracích oblbovali prodejci, zdatní obchodníci, účastníky, nejčastěji důchodce, aby si koupili něco, co nepotřebují, a častokrát to byl ještě šmejd. Také jsem to párkrát zažil. Byla toho plná média a říkalo se jim šmejdi. Prezentaci služby na shromáždění udělá zkušený přesvědčovač vlastníků, ale zastupovat při výkonu funkce bude nezkušená a neznalá osoba s právníkem v zádech, kterého však bude platit SVJ. Ale ten právník nebude hájit zájmy SVJ a vlastníků, nýbrž profesionálního předsedy. Taková je realita. Vítejte ve světě profesionálních předsedů – šmejdů.

Mimochodem, prezentace profesionálních předsedů na shromáždění jsou absolutní úlet! To opět potvrzuje, že se nevybírá podle odbornosti, ale podle barvy kravaty, sympatií a slibů. V případě právnických osob si ani nevybíráte toho, kdo tuto osobu bude zastupovat, ta je často odlišná od té osoby, která službu na shromáždění prezentuje. Každý vlastník musí mít o kandidátech dost informací před shromážděním, aby si je mohl ověřit, udělat si rešerše atd. Pořádání prezentací kandidátů na profipředsedu na shromáždění je pouhé divadlo pro neználky. A dotazy vlastníků, které adresují kandidátům, tomu odpovídají.

Další podrobnosti se dočtete dále v tomto článku. Dozvíte se například, jak nesmyslné a hloupé jsou požadavky na profipředsedu uvedené v poptávce. A opět vám vysvětlím (trochu jinak) marketingový trik s pojištěním odpovědnosti a to, jak člen výboru po mé otázce, jaký rozsah požadují, potřeboval několik týdnů na nesmyslnou odpověď, ze které vyplynulo, že neví, co po něm chci. O pojištění odpovědnosti netušil vůbec nic. Hlavně, že to mají jako kritérium pro výběr! Toto kritérium se však SVJ netýká, a už vůbec ne výkonu funkce, jak se dozvěděli zdejší členové, kteří mají předplacené členství, ve výše uvedeném článku. Také se dozvíte, zda byla tomuto SVJ předložena nabídka a zda jim byla nabídnuta jiná pomoc. A na jeho konci si můžete poslechnout zajímavé shrnutí článku (audiopřehled).

Celý článek je pouze pro členy.

Chcete-li zobrazit tento obsah, musíte být přihlášeni.

Ještě nejste členy? Registrujte se a předplaťte si členství za 250 Kč na 6 měsíců nebo za 460 Kč na 12 měsíců.

The post Případ z praxe: Jak nevybírat profesionálního předsedu appeared first on Problémy SVJ.

Mnoho (nejen) amatérských výborů SVJ si neví rady s nepřizpůsobivými vlastníky či nájemci. Třeba v pořadu České televize Černé ovce, kde se řeší i problémy SVJ, byla uveřejněna v listopadu 2025 reportáž o osobě, která hromadila spoustu let odpadky v bytě. V domě se kromě zápachu rozšířili švábi a bydlení se stalo utrpením.

Na reportáž se můžete podívat na https://www.ceskatelevize.cz/porady/1097429889-cerne-ovce/225452801081105/. SVJ za vyklizení bytu zaplatilo několik set tisíc! SVJ ale nemůže uhradit náklady na vyklizení jednoho bytu, protože je to mimo jeho právní osobnost, kterou je toliko správa domu a pozemku. Dalo by se to posoudit jako zpronevěra.

Z reportáže je vidět, že výbor SVJ neví, co má dělat, zoufale se obrací na různé orgány, zbytečně utrácí peníze vlastníků, ačkoliv nemůže. Že to schválilo shromáždění? Toto je mimo jeho působnost a takové usnesení je nicotné. Ale to musí vědět členové výboru, kteří mají mít potřebné znalosti! Škody způsobené těmito neználky ve výboru jsou značné a výsledek žádný! Ptal jsem se sám sebe, proč SVJ nenavrhne soudu prodej jednotky?

Příběh sousedské noční můry

Představte si, že ve vlastním bytě nemáte klid. Deset let čelíte vulgárnímu křiku, bouchání do radiátorů v noci a vrcholnou „tečkou“ je, když vám pod okna – nebo dokonce na společnou chodbu – dopadají odpadky a lidské exkrementy. Přesně takovou situaci řešil Nejvyšší soud.

Žalovaná majitelka jednotky (byt) užívala od roku 2014 a seznam jejích prohřešků, kterými omezovala a ohrožovala své sousedy, je mimořádně obsáhlý:

• Akustický teror
  Minimálně od roku 2015 soustavně a bezdůvodně rušila klid v domě. Sousedé museli snášet bouchání předměty do radiátorů a stupaček, úmyslné stěhování nábytku a jeho pouštění na podlahu a velmi hlasitý, často vulgární křik.
• Schválnosti u dveří
  Žalovaná dokonce úmyslně pouštěla vysavač přímo u vchodových dveří do bytu, a to i v době nočního klidu, aby hlukem co nejvíce zasáhla sousedy na chodbě.
• Hygienické ohrožení
  Od roku 2017 začala situace eskalovat do nebezpečných rozměrů. Žalovaná znečišťovala společné prostory domu tím, že na chodbu vyhazovala odpadky a různé předměty. Vrcholem bylo vyhazování exkrementů z balkonu či okna přímo na zatravněnou plochu za domem, v jejíž blízkosti se nachází dětské hřiště.
• Svévolné zásahy do domu
  Bez jakéhokoliv schválení provedla také neschválené stavební úpravy na svém balkoně.
• Absolutní lhostejnost
  Přestože žalovaná trpí poruchou osobnosti, znalci i ona sama potvrdili, že si své jednání uvědomuje. Před soudem dokonce prohlásila, že ví, že by svým jednáním mohla někomu způsobit újmu, ale prostě spoléhá na to, že se tak nestane.

Žalovaná nepřestala ani po doručení oficiální písemné výstrahy od SVJ v roce 2020 a ve svých aktivitách pokračovala dokonce i během samotného soudního řízení. Situace došla tak daleko, že ostatní vlastníci jednotek v domě z ní měli strach.

O co přesně šlo a další podrobnosti například o tom, jaké jsou podmínky pro nucený prodej jednotky, se dočtete dále v tomto článku. Také se dozvíte, o jaký judikát jde, můžete si ho rovněž stáhnout. A na konci článku si můžete poslechnout zajímavé shrnutí článku (audiopřehled).

Celý článek je pouze pro členy.

Chcete-li zobrazit tento obsah, musíte být přihlášeni.

Ještě nejste členy? Registrujte se a předplaťte si členství za 250 Kč na 6 měsíců nebo za 460 Kč na 12 měsíců.

The post Nucený prodej jednotky jako ochrana proti nepřizpůsobivým vlastníkům v praxi appeared first on Problémy SVJ.

K napsání tohoto článku mě přivedla skutečnost, kterou jsem zjistil při hledání toho, co odkazuje z webu http://bekrpartners.cz na tyto stránky. A tak jsem pátral. Zjistil jsem, že tato správcovská společnost má na svém webu sekci TIPY A RADY, kde jsou nějaké články. Jeden z těchto článků má název Fond oprav – co víte, co si myslíte a jaká je skutečnost. Článek z těchto stránek v PDF si můžete stáhnout zde. Ten článek je kompletně okopírovaný můj článek na tomto webu s názvem Fond oprav je jako Yetti – všichni o něm mluví, ale nikdo ho neviděl. I s odkazem na jiný článek na tomto webu. Ani se neobtěžovali ho odstranit, aby nikdo nezjistil, že je to okopírované. Určitě existuje víc webů, kde jsou okopírované, alespoň z části, moje články uveřejněné na tomto webu, tedy na problemysvj.cz.

Nikdo mě nežádal o souhlas s uveřejněním tohoto článku, ani tam není uveden zdroj, tváří se to jako jejich autorský článek. Porušování autorského zákona nemusím být jediným porušováním zákona. Vy byste si objednali nějaké služby u někoho, kdo nedodržuje zákony? Na to pozor, pokud zjistíte, že si někdo nedělá starosti s dodržováním zákonů či jiných právních norem, bude vám spolupráce s takovou firmou dělat v budoucnu problémy. A těm je třeba předejít. Opět jsme u slušnosti a poctivosti…

Zjistil jsem, že těch okopírovaných článků z různých zdrojů je tam víc. Jedním z těch okopírovaných článků byl článek Pes a užívání výtahu.

Pes jako osoba?

Protože mně dikce článku „neseděla“ k tomuto webu, dal jsem si ho vyhledat. Článek vyšel na webu https://www.magazinvybor.cz/ s názvem Můžeme chtít, aby pes platil za výtah jako další osoba v bytě? Dále vyšel i na webu https://www.sousede.cz. Ten název článku je také zmatený. Pes samozřejmě nic platit nebude. Nejenže nemá peníze, ale také není příjemcem služeb podle zákona č. 67/2013 Sb. Ale ani další osoba v bytě nic platit nebude. Také se neplatí za výtah (za věc), ale za jeho provoz, to je totiž něco jiného.

Dotaz zněl: „V domě máme 4 vchody a tedy 4 výtahy. Konkrétně v našem vchodě o 19 bytech je pět bytů, ve kterých mají vlastníci psa. Spotřebu energie máme o 100 % vyšší než ostatní tři vchody, je to jistě tím, že majitelé psů jezdí své miláčky několikrát denně venčit. Kdyby psy neměli, jistě by tolikrát výtah nepoužili. Je možné, aby shromáždění odhlasovalo psa jako další osobu, za kterou se platí za užívání výtahu? „

Jak je vidět, nestačí jen zkopírovat odpověď na dotaz a ještě ji špatně pochopit. Nešlo vůbec o psa a užívání výtahu, nýbrž o způsob rozúčtování nákladů na službu provoz výtahu, a to podle osob s tím, zda je možné za osobu považovat psa či něco jiného. A to je důležité. Dotaz nebyl na to, jakým způsobem rozúčtovat službu výtah či provoz výtahu, aby byli zohledněni psi či jiná zvířata.

Se závěrem, že za osobu není možné považovat psa či jiné zvíře apod., souhlasím. Osoba je osoba, zvíře je zvíře. A jak to tedy udělat, aby bylo možné rozúčtovat náklady nejen na službu provoz výtahu, ale třeba i na úklid společných prostor, také na psa či jiné zvíře?

Další podrobnosti se dočtete dále v tomto článku. A na jeho konci si můžete poslechnout zajímavé shrnutí článku (audiopřehled), a také písničku k tomuto tématu.

Celý článek je pouze pro členy.

Chcete-li zobrazit tento obsah, musíte být přihlášeni.

Ještě nejste členy? Registrujte se a předplaťte si členství za 250 Kč na 6 měsíců nebo za 460 Kč na 12 měsíců.

The post Lze rozúčtovat náklady na službu provoz výtahu podle počtu psů? appeared first on Problémy SVJ.

Profesionální předseda či zkráceně profipředseda je velmi populární služba, kterou nabízí velké množství fyzických a právnických osob. Z mých zkušeností si dovolím tvrdit, že většina těchto osob nabízí tuto službu jako možnost, jak si snadno vydělat, aniž by musely splňovat nějaké podmínky, a to jen proto, že ti, co je vybírají, tedy vlastníci, tyto předpoklady nejsou schopni sami posoudit. Ke své vlastní škodě. Těmto poskytovatelům této služby jde tedy jen o jejich vlastní zájmy, nikoliv zájmy SVJ, protože bez odborných znalostí to ani zdaleka nejde. Zatím jsem se nesetkal s někým, kdo by měl potřebné znalosti a chtěl poskytovat tuto službu na skutečně profesionální úrovni s odbornými znalostmi.

Dokud budou vlastníci vybírat podle dojmů, pocitů a sympatií (často na základě účelově lživých informací) místo podle relevantních kritériích, která jsou důležitá, tak tito „zlatokopové“ budou mít na trhu úspěch. O tom jsem psal v článku Jaká jsou důležitá kritéria při výběru profesionálního předsedy? Za přečtení v této souvislosti stojí i článek Je důležité, kdo zastupuje profesionálního předsedu při výkonu funkce?

Tunelování SVJ jako byznys plán

Nikdy by mě ani na chvilku nenapadlo, že někteří profipředsedové založili svoje podnikání v tomto oboru nikoliv na poskytování profesionální služby, ale na systematickém tunelování SVJ! Je to neuvěřitelé a přesto je to pravda! A to tunelování je tak jednoduché. Od profesionála to nečekáte. S jednou takovou firmou jsem se setkal v SVJ, kde zastupuji jednoho vlastníka. Je to již několik let, za ta léta zkušeností s tímto profipředsedou a vyhledáváním dalších informací na internetu se mi postupně složila celá mozaika.

Tato společnost se chvástá dodržováním zákonů a stanov. V praxi je ani neznají a samozřejmě je nedodržují. Nelze se divit, když tohoto profipředsedu zastupují živnostníci, kteří umí prodávat, ze všeho se vymluvit, oblbovat vlastníky a lhát jim bez jakýchkoliv zábran! O tom jsem psal v článku Podklady pro zasedání shromáždění. Ani profesionálové neví, o co jde. To jsem zažil na vlastní kůži a také na to mám důkazy. Nejsou to žádní odborníci na SVJ. Není za to sankce, tak si trhněte, vlastníci, my tu máme jiné úkoly, ne dodržovat zákony a pracovat ve prospěch SVJ s péčí řádného hospodáře. Tak by se dalo shrnout chování zástupců tohoto profipředsedy.

A daří se jim. Lhát a podvádět se jim zjevně vyplatí, napálili neskutečné množství SVJ, resp. vlastníků. Slušnost, poctivost, morálka, to se dnes nenosí. Úspěch se počítá jen penězi. A je jedno, jak jste k nim přišli, jestli lhaním, podváděním, okrádáním ostatních, tunelováním… A tahle firma to má přímo v genech. Stačí se podívat na majitele a udělat si rešerše, pokud nejste znalí v určitém oboru.

Péče řádného tuneláře

Místo dodržování péče řádného hospodáře, má tento profipředseda spíše pravidlo dodržování péče řádného tuneláře. Nejedná s péčí řádného hospodáře, naopak úmyslně a systematicky vyvádí peníze z SVJ přes různé služby (zbytečné a nepotřebné pro SVJ) a šíleně předražené zakázky, kdy schválený limit ještě navyšuje o vícepráce. Na shromáždění však řekl, že preferovaný zhotovitel má tu výhodu, že to tam zná a že žádné vícepráce nebudou. A když budou, tak že to vlastníkům řekne a zvýší se schválený limit. Neřekl nic, limit se nezvýšil. On už tenkrát lhal! Výběrová řízení jsou jen tzv. naoko. Prostě fixluje, podvádí, uvádí vlastníky v omyl. Některé zbytečné služby nefakturuje přímo tento profipředseda, ale jeho sesterská správcovská firma. Jasný střet zájmů. Opravdu tahle kombinace nefunguje. U žádného profipředsedy!

Obě firmy, jak profipředseda, tak správcovská firma, jednají ve shodě. Aby ne, když mají stejného majitele. A SVJ krvácí. Finančně! Místo toho, aby profipředseda správcovskou firmu kontroloval, tak se jí zastává. Když se mu to hodí, tak svoji odpovědnost přehohodí na správcovskou firmu. Neznalí vlastníci mu na to skočí. Například odpovědnost za účetnictví nemá správcovská firma, ale statutární orgán – tedy tento profipředseda. I když možná to ten mladík, říkejme mu třeba pan J. Š., který zastupuje profipředsedu při výkonu funkce, ani neví, že odpovídá za účetnictví. Je to zajímavá osoba, jakmile otevře ústa, tak lže. Byznys plán jede. Až to všechno praskne, tak to bude něco. A ono to jednou praskne, jako praskly jiné podvody atd. Jen to lhostejné vlastníky bude stát hodně peněz.

Zábránit tomu vlastníci mohou. Stačí, kdyby se zajímali, jak jejich SVJ hospodaří, podívali se na jednotlivé položky nákladů a zda dochází k dodržování limitů, které schválilo shromáždění. Limit nelze obejít tím, že se vystaví více faktur třeba na vícepráce. Jde o jednu zakázku, jeden projekt. Jediný, kdo se zajímá, je vlastník, kterého zastupuji. A profipředsedovi se to nelíbí, snaží se ho dehonestovat, očernit u ostatních vlastníků. No, když neumíte dělat svoji práci kvalitně, ale umíte podvádět a lhát, pak vám intriky na dehonestaci šťouravého vlastníka nejsou cizí. Někdy mám pocit, že je to mafie, mají opravdu nevybíravé způsoby.

Na druhou stranu existují SVJ, kde se vlastníci zajímali, jak to tento profipředseda vede, a odvolali ho dokonce už za půl roku jeho působení ve funkci! Právě z důvodu nespokojenosti s kvalitou jeho služeb. Prostě to prokoukli.

O dalších podrobnostech ohledně tunelování SVJ a konkrétních případech se dočtete dále v tomto článku. A na jeho konci si můžete poslechnout zajímavé shrnutí článku (audiopřehled), a také několik písniček k tomuto tématu, jednu ochutnávku si můžete poslechnout níže.

Profipředseda (Rytmický Pop) AI

Jak rozeznáte předsedu od tuneláře?

Celý článek je pouze pro členy.

Chcete-li zobrazit tento obsah, musíte být přihlášeni.

Ještě nejste členy? Registrujte se a předplaťte si členství za 250 Kč na 6 měsíců nebo za 460 Kč na 12 měsíců.

The post Případ z praxe: Profesionální předseda, nebo spíše profesionální tunelář? appeared first on Problémy SVJ.

Velkým problémem v SVJ je, že členové výboru nemají potřebné znalosti. U tzv. amatérských výborů to není překvapivé, ale u profesionálů je to alarmující! Je to dáno tím, že o členství ve výboru vlastníci nemají zájem a tak zvolí toho, kdo je k tomu ochotný. Častokrát je někdo ochotný vykonávat funkci proto, že si výkonem funkce přilepší, a tím nemyslím odměnu za výkon funkce.

Členů výboru (či předsedů SVJ) z řad vlastníků (tzv. amatérů, abychom je odlišili od tzv. profesionálů), kteří tunelují své vlastní SVJ, je mnoho. Ano, i to vaše SVJ může být tunelováno. Ale ani členové výboru, kteří nechtějí tunelovat SVJ, přičemž nemají potřebné znalosti, nejsou pro SVJ žádná výhra! Oni škodí tím, že nevědí, co mají dělat, a tak SVJ zbytečně přichází o spoustu pěněz! A jediné peníze, které má SVJ k dispozici, jsou peníze vlastníků, členů SVJ. Takže je to problém drtivé většiny SVJ.

Členem výboru na základě plné moci

Nedávno jsem probíral s kolegou problém jeho klientky (s vysokoškolským vzděláním), kde se mladší „dravci“ ve výboru nechovají tak, jak by se očekávalo. Jsou to zhruba čtyřicátníci. Stěžovala si na podivné přidělování zakázek na opravy a údržbu domu, že jí nedávají žádný prostor pro vyjádření názoru a všechno si dělají podle svého.

Klientka tvrdila, že ve výboru SVJ jsou 2 muži a ona. Nahlédnutím do rejstříku společenství vlastníků jednotek (všimněte si, že se nenahlíží do listin, ale rejstřík je dostupný na https://msp.gov.cz/ v elektronické podobě, tolik poznámka k nahlížení) jsme zjistili, že ve výboru je 1 muž a 2 ženy. Chtěli jsme ten rozpor vysvětlit. Klientka sdělila, že ten druhý muž má plnou moc od členky výboru, aby ji zastupoval při výkonu funkce. Je to její přítel, který není vlastníkem ani spoluvlastníkem jednotky v daném SVJ. Prý všude vystupuje a jedná jako člen výboru, hlasuje na schůzích výboru a jí to přijde divné.

My oba, kteří známe problematiku nejen SVJ (to se netýká jen SVJ, ale obecně všech právnických osob), jsme se zhrozili! Jak je možné, že někdo vykonává funkci a přitom nezná ani základy, a to nemluvím o potřebných znalostech, které jsou mnohem širší?

Klientce jsme poradili, jak se celá věc ve skutečnosti má, a odkázali jsme na příslušná ustanovení zákona. Když se dozvěděla pravdu, tak kolegovi napsala: „Moc Vám děkuji, jste úžasný. Vážím si spolupráce s Vámi.“ Nicméně si měla při podezření zjišťovat další informace. Potřebné znalosti však neměl nikdo, ani členové výboru, o vlastnících ani nemluvě. Tady vidíte, že potřebné znalosti nejsou jen otřepaná fráze, ale nezbytná nutnost!

Další podrobnosti se dočtete dále v tomto článku. A na jeho konci si můžete poslechnout zajímavé shrnutí článku (audiopřehled), a také písničku k tomuto tématu.

Jak to vlastně s tím výkonem funkce na plnou moc je?

Celý článek je pouze pro členy.

Chcete-li zobrazit tento obsah, musíte být přihlášeni.

Ještě nejste členy? Registrujte se a předplaťte si členství za 250 Kč na 6 měsíců nebo za 460 Kč na 12 měsíců.

The post Případ z praxe: Člen výboru se nechal zastupovat na základě plné moci nečlenem výboru appeared first on Problémy SVJ.

Profesionální předseda, tzv. profipředseda či profi předseda, někdy také externí předseda, je služba, kterou poskytují nejen různé právnické osoby (firmy), ale i fyzické osoby. O tom, že je velmi důležité, kdo zastupuje profipředsedu, právnickou osobu, při výkonu funkce, jsem psal v článku Je důležité, kdo zastupuje profesionálního předsedu při výkonu funkce? Než takového profesionálního předsedu vybereme, musíme mít o nich dostatek relevantních informací! Bohužel nejen vlastníci, ale ani členové výboru si nenastudují dostatek informací, aby mohli dobře rozhodnout, to znamená vybrat nejlepšího profipředsedu. Nechtějí tomu věnovat moc času, ke své škodě.

Je třeba si určit kritéria výběru a také jejich váhu. Kritéria, která jsou relevantní a důležitá pro rozhodování. De facto jediným kritériem pro většinu SVJ je cena. Tomu rozumí každý, netřeba k tomu zvláštní inteligence, znalosti a žádná námaha. Je to jednoduché kritérium pro jednoduché lidi. Ale profesionální předseda (nejen profesionální, i ten amatérský) je velmi důležitá funkce, kterou nemůže vykonávat každý, kdo je k tomu ochotný, jak si mnoho lidí stále myslí.

Jaká kritéria výběru profipředsedy jsou častá u SVJ?

Ze své praxe vím, jaká kritéria při výběru profesionálního předsedy často členové výborů SVJ mají. Ta nejdůležitější kritéria však chybí. Členové výborů mají převážně tato kritéria:

1. Cena
2. Počet SVJ, kde vykonává funkci
3. Reference

Podívejme se blíže na výše uvedená kritéria.

Cena

Cena je sice určitým relevantním kritériem, ale pouze v poměru cena/výkon. Čili co za danou cenu dostanete, jakou kvalitu, jaké množství. A to není, vzhledem ke specifičnosti a potřeby určitých znalostí, jednoduché posoudit. Především ta kvalita je problém, protože abyste ji mohli posoudit, musíte mít potřebné znalosti. Jak chcete posuzovat něco, čemu nerozumíte? Jistě, jsou lidé, kteří nerozumí ničemu, ale chtějí o všem rozhodovat, avšak za své chyby nechtějí nést odpovědnost.

Počet SVJ, kde vykonává funkci

Počet SVJ, kde vykonává funkci (to lze snadno zjistit z veřejného rejstříku) je také relevantním kritériem, ale opačně, než ho většina SVJ chápe! Zde totiž platí, čím méně, tím pro SVJ lépe! Jinak vám toto kritérium o kvalitě nic neřekne. Proč je méně pro vás lépe? Každý přece chce, aby mu bylo věnováno dost času, aby nebyl jen jeden z mnoha. Chcete individuální službu, nechcete být součástí velkého a anonymního „stáda“ SVJ.

Pokud nějaká právnická osoba vykonává funkci v mnoha destíkách či stovkách SVJ, buďte si jisti, že jí nejde o kvalitní vykonávání funkce, ale jen o zisk. Jde jí jen o svůj vlastní byznys. Takovou společnost rovnou odmítněte! Tyto profipředsedy pak zastupují živnostníci, „lidé z ulice“, kteří o SVJ nevědí vůbec nic! Tito živnostníci podnikají dle živnostenského oprávnění (živnostenský list) v oboru činnosti Nákup, prodej, správa a údržba nemovitostí. O tom jsem psal v článku Je důležité, kdo zastupuje profesionálního předsedu při výkonu funkce?

Méně znamená více

A pokud takový živnostník zastupuje profipředsedu (to lze snadno zjistit z veřejného rejstříku) při výkonu funkce například v 15 a více SVJ, pak vězte, že funkci bude vykonávat formálně, že na vaše SVJ nebude mít čas. To se nedá kvalitně zvládnout. To platí obecně, nejen pro tyto živnostníky. Všechno za něj bude dělat třeba správcovská firma, nejlépe spřátelená.

Taková osoba určitě nebude dělat kvalitní podklady pro zasedání shromáždění, nebude totiž dělat žádné podklady. Tedy jde o jasný rozpor s § 1207 občanského zákoníku. Ale není za to žádná sankce, jak mně nedávno jeden takový živnostník, který zastupuje profipředsedu při výkonu funkce ve 20(!) SVJ, sdělil na shromáždění. On se tím ještě chlubí. Věřte, že bez kvalitních podkladů (dostatečných informací k projednávanýmm bodům) na shromáždění nemůžete správně rozhodovat!

Není za to sankce, nebudu dělat podklady, tak s tím pořád neotravujte! Takový je přístup zástupce profipředsedy. A hloupé ovce (vlastníci) si ho zvolily. Podruhé. Lže jim, dělá z nich hlupáky, tuneluje jim SVJ (tedy jejich majetek) a jim se to líbí. Abych byl upřímný, ono z nich hlupáky netřeba dělat, oni se většinou jako hlupáci chovají. Možná proto jim imponuje, že se k nim zástupce profipředsedy jako k hlupákům chová. Nevím. Komu není rady… Zažil jsem to na vlastní kůži, takže moc dobře vím, o čem píšu.

Reference

Reference považuji za naprosto zbytečné, protože relevantní referenci může dát pouze ten, kdo tomu rozumí. A takových osob moc není, bohužel. Reference také musí být konkrétní, ověřitelná. Například tyto a jim podobné reference jsou naprosto k ničemu:

• profipředseda převzal odpovědnost za chod SVJ (nesmysl, žádná odpovědnost se nepřebírá, ta prostě je, má ji i amatérský předseda)
• po převzetí funkce všechno hned opravil a rekonstruoval (už ale nepíše, že to bylo výrazně předražené, protože to neví, neudělal si konkurenční nabídky, také může jít o opravy a rekonstrukce, které nejsou nutné)
• po nástupu profipředsedy všechno funguje jak má (jak to může vědět, když neví, jak to má správně fungovat?)
• jsme spokojeni se službami profipředsedy s jeho obětavostí (subjektivní pocit, obecné, nekonkrétní, nicneříkající)
• s profipředsedou se situace v domě uklidnila (subjektivní pocit, obecné, nekonkrétní, nicneříkající)

Garantuji vám, že reference, které si takový profesionální předseda dá do nabídky pro SVJ nebo na svůj web, budou vždy jen kladné a pochvalné. Také jste si toho všimli? Tady je lepší hledat na internetu, dozvíte se někdy velmi šokující informace.

Vy potřebujete znát hlavně ty negativní reference! A ty musíte aktivně hledat. Na internetu je informací dost. Třeba zkuste tento odkaz nebo tento odkaz nebo tento odkaz nebo tento odkaz, zkuste hledat více různých výrazů, také se podívejte na další strany, nejen na první stranu výsledků. Sponzorované výsledky na Google (reklama) rovnou přeskočte. Dojdete k zajímavým výsledkům.

Víte, kdo je ve skutečnosti váš budoucí či stávající profipředseda?

Jaká jsou nejdůležitější kritéria?

Celý článek je pouze pro členy.

Chcete-li zobrazit tento obsah, musíte být přihlášeni.

Ještě nejste členy? Registrujte se a předplaťte si členství za 250 Kč na 6 měsíců nebo za 460 Kč na 12 měsíců.

The post Jaká jsou důležitá kritéria při výběru profesionálního předsedy? appeared first on Problémy SVJ.

Nezájem vlastníků o výkon funkce v SVJ se odráží v poptávce po profesionálních předsedech, tzv. profipředsedech. V případě fyzických osob vykonává funkci tato fyzická osoba. Jiná situace je v případech, kdy je členem statutárního orgánu právnická osoba (firma). Právnickou osobu při výkonu funkce zastupuje fyzická osoba. Těch osob může být víc, ale může být jen jedna. Kdo zastupuje právnickou osobu při výkonu funkce, je uvedeno v rejstříku společenství vlastníků jednotek.

V praxi se lze setkat se 4 variantami zastupování profipředsedy coby právnické osoby při výkonu funkce. Profesionálního předsedu může zastupovat:

1. Člen jejího statutárního orgánu (např. jednatel, člen představenstva). Nejlepší a prakticky jediná varianta pro SVJ.
2. Její zaměstnanec, která má uzavřenou pracovní smlouvu (hlavní nebo vejdlejší pracovní poměr).
3. Její zaměstnanec, který má uzavřenou dohodu o provedení práce (DPP) nebo dohodu o pracovní činnosti (DPČ).
4. Třetí osoba, která má uzavřenou smlouvu s právnickou osobou a zároveň má příslušné živnostenské oprávnění (živnostenský list), jinými slovy ji zastupuje podnikatel, OSVČ, ičař, živnostník, říká se jim různě. Pro SVJ jde o nepřijatelnou variantu, neboť v praxi nefunguje ve prospěch SVJ.

Je naprosto zásadní, kdo zastupuje právnickou osobu při výkonu funkce!

Každému lajkovi musí být jasné, která z výše uvedených možností je nejlepší a která nejhorší. Pro přehlednost jsou seřazeny od nejlepší po nejhorší. Ideální a zároveň nejlepší je varianta č. 1, dále lze akceptovat i variantu č. 2. Ostatní varianty zastupování bych v žádném případě nebral. Varianta č. 4 je doslova toxická pro SVJ. Dále vysvětlím výhody a nevýhody jednotlivých možností a proč jsou či nejsou dobré pro SVJ.

Proč je to tedy důležité?

Celý článek je pouze pro členy.

Chcete-li zobrazit tento obsah, musíte být přihlášeni.

Ještě nejste členy? Registrujte se a předplaťte si členství za 250 Kč na 6 měsíců nebo za 460 Kč na 12 měsíců.

Závěrem musím zopakovat, že pokud právnickou osobu nebude zastupovat člen jejího statutárního orgánu, raději takového profipředsedu rovnou odmítněte. Profipředsedů je strašně moc, těch kvalitních je žalostně málo.

The post Je důležité, kdo zastupuje profesionálního předsedu při výkonu funkce? appeared first on Problémy SVJ.

Právo seznámit se s tím, jak osoba odpovědná za správu domu a pozemku hospodaří je zákonné právo vlastníka. Osobou odpovědnou za správu domu a pozemku je společenství vlastníků jednotek (SVJ), pokud SVJ vzniklo. Jednou z možností, nikoliv výlučnou, je vykonat toto právo prostřednictvím nahlížení do listin. Proč do listin? Protože nahlížet do dokumentu v elektronické podobě na minitoru počítače u výboru či správcovské firmy, přičemž ho lze zaslat e-mailem, je poněkud zvláštní, nemyslíte? V dnešní době je naprosto běžné komunikovat prostřednictvím e-mailu či datové schránky. Dopisy už skoro nikdo neposílá. O nahlížení jsem také psal v článku Právo vlastníka na informace a nahlížení.

Pokud však vlastník nemá počítač, e-mail apod., pak je logicky tento způsob jediný možný, aby mohl své právo vykonat. V opačných případech to považuji za vytváření komplikací, překážek, aby bylo co nejvíce vlastníkovi znepříjemněno seznámení se s tím, jak osoba odpovědná za správu domu a pozemku hospodaří.

Úprava nahlížení a jeho omezování ve stanovách

Mnoho členů statutárních orgánů navrhuje do stanov upravit pravidla a podmínky nahlížení, a to především podmínky nahlížení. To samo o sobě nemusí být špatné, nicméně otázkou je, jaké ty podmínky budou. Většinou se navrhují omezení nahlížení a poplatky za nahlížení, a to ze „šlechetného“ důvodu, aby někdo náhodou nahlížení nezneužíval a nechtěl nahlížet třeba každý týden apod. A protože cesta do pekel je dlážděna dobrými úmysly, platí to i zde.

Ze své bohaté praxe musím říct, že jsem se ještě nikdy nesetkal s tím, že by někdo chtěl často nahlížet. Nahlížení je spíše vyjímečné, neboť většinou se dají požadované dokumenty poslat e-mailem, protože jsou, zvlášť v dnešní době, v elektronické podobě. A to buď původně elektronické (např. faktury zaslané e-mailem dodavatelem) nebo naskenované listiny, např. smlouvy.

Osobně jsem nikdy neměl potřebu nahlížení upravovat ve stanovách (stanov, na jejichž tvorbě jsem se podílel, je hodně), protože je to, podle mého názoru, zbytečné. Jednak z důvodu, že preferuji elektronický způsob komunikace, která je časově výhodnější pro obě strany. A preferují ji i vlastníci v SVJ, kde jsem členem statutárního orgánu. Naopak, nahlížení do listin vyžadují ti členové statutárních orgánů, kteří chtějí informování o tom, jak SVJ hospodaří, co nejvíce znepříjemnit, zkomplikovat či znemožnit. A zjevně k tomu mají důvod, protože hospodaření SVJ není v pořádku a nechtějí, aby to vlastníci zjistili.

Příklad úpravy nahlížení ve stanovách

Pojďme se tedy podívat, jak některé stanovy upravují nahlížení. Hned zjistíme, co je důvodem této úpravy, resp. získáme o tom důkaz, protože důvody úpravy nahlížení ve stanovách jsem zmínil už výše.

Další podrobnosti se dočtete dále v tomto článku. A na jeho konci si můžete poslechnout zajímavé shrnutí článku (audiopřehled), a také písničku k tomuto tématu.

Celý článek je pouze pro členy.

Chcete-li zobrazit tento obsah, musíte být přihlášeni.

Ještě nejste členy? Registrujte se a předplaťte si členství za 250 Kč na 6 měsíců nebo za 460 Kč na 12 měsíců.

The post Nahlížení do dokumentů SVJ. Jsou obavy z jeho zneužívání oprávněné? appeared first on Problémy SVJ.

Je třeba uvést, že vlastníci musí vydržet až do konce a neukončit snahy o zlepšení situace předčasně. Kdo to vzdá v půli cesty, nebo dokonce těsně před jejím koncem, může se stát akorát terčem posměchu ze strany výboru, jehož fungování, byť oprávněně, kritizuje. Naopak tím ještě takový výbor posílí a dodá mu větší kuráž.

Co vlastně zastupování vlastníka vůči SVJ obnáší?

Vlastníci mají tu nevýhodu, že nemají potřebné znalosti v oblasti SVJ a nemohou tak zvolit účinný postup a relevantně argumentovat. Výbory či předsedové SVJ zpravidla tyto znalosti také nemají, ale vlastník je v tomto slabší stranou. A právě tady je prostor pro naši službu zastupování vlastníka vůči SVJ, protože máme dostatečné znalosti fungování SVJ včetně právní oblasti a víme, jak argumentovat v případě, že statutární orgán nechce například „odtajnit“ hospodaření SVJ apod.

Zastupovat vlastníka může kdokoliv, koho k tomu vlastník zplnomocní (smluvní zastoupení). Třeba soused, kamarád, příbuzný nebo někdo jiný. Nejde o právní zastoupení advokátem, jak si někteří chybně myslí. A protože vlastníka může zastupovat kdokoliv, může to být pochopitelně i advokát, pokud problematiku dobře zná, protože této problematice se ne každý advokát pravidelně věnuje. Hodinové sazby advokátů však bývají vyšší.

V případě, že se na nás vlastník obrátí, probereme s ním problémy, které v SVJ jsou, co chce vyřešit a domluvíme si další postup. Na základě zmocnění pak jednáme s SVJ za vlastníka. Vlastník je vždy o všem informován, takže má přehled, co se děje, jaký je aktuální stav. Na rozdíl od vlastníků, s námi statutární orgány SVJ komunikují. Postupujeme vždy jen v souladu se zákony a stanovami či judikaturou.

Zastupování vlastníka vůči SVJ je časově omezené, záleží, jak se s vlastníkem dohodneme, jak časově náročné úkoly nás čekají.

O zastupování vlastníka jsem psal např. v článku Případ z praxe: Výbor odmítal zaslat vlastníkovi dokumenty k hospodaření SVJ. Vymohli jsme je za něj.

Jednorázové zastupování

Další, byť ojedinělou, možností je jednorázové zastupování na zasedání shromáždění, ideálně za účasti vlastníka. Účast vlastníka je důležitá, protože zná místní poměry a může tak zmocněnci poskytnout relevatní informace k aktuální situaci. Jednorázové zastupování na zasedání shromáždění je jedna z možností, není často využívaná, protože řešení problémů SVJ si žádá čas a komunikaci se statutárním orgánem SVJ nejen na shromáždění, na kterém se toho až tak moc nevyřeší, kromě bodů, které jsou na pořadu zasedání shromáždění.

Proto můžeme doporučit, pokud chce vlastník řešit problémy svého SVJ, zastupování vlastníka vůči SVJ na delší dobu, podle časové náročnosti cílů, které si s vlastníkem dohodneme. Může to být 3 měsíce, půl roku, rok atd. Po vypršení doby zastoupení může být opět obnoveno, pokud je to potřeba.

Kolik zastupování stojí?

Zastupování vlastníka je služba, jejíž cena není paušální, ale účtuje se jen práce, která byla vynaložena na konkrétní činnost, která souvisí se zastupováním vlastníka, např. komunikace s SVJ, analýza podkladů apod. Pokud v některém měsíci není žádná činnost provedena, pak se za ten měsíc neplatí nic. Záleží tedy na množství úkolů a práce, kterou si dohodneme s vlastníkem, a jejich časová náročnost. Odměna je pak hodinová, účtuje se hodinová sazba dle aktuálního ceníku služeb.

The post Zastupování vlastníka vůči SVJ appeared first on Problémy SVJ.

V praxi se až neuvěřitelně často setkávám s tím, že spolu s pozvánkou či v dostatečné lhůtě před zasedáním shromáždění nejsou zasílány podklady. Dle § 1207 odst. 2 občanského zákoníku platí, že: „Nejsou-li k pozvánce připojeny podklady týkající se pořadu zasedání, umožní svolavatel každému vlastníku jednotky včas se s nimi seznámit.“

Co to jsou vlastně podklady?

Žádný právní předpis podklady neupravuje, není k tomu ani žádná metodika. Z logiky věci ani žádná být nemusí. Je třeba si uvědomit, že shromáždění je orgán SVJ, který má rozhodovat – viz např. článek Shromáždění jako debatní klub, nebo jako orgán, který rozhoduje? K tomu, aby jakýkoliv orgán mohl rozhodovat, musí k tomu mít podklady. A jak kvalitní máte podklady, tak kvalitní máte výbor či předsedu SVJ.

Podobně jako když parlament schvaluje zákon, tak mu není předkládán jen samotný zákon (v SVJ třeba nabídky), ale také důvodová zpráva (v SVJ podklady), kde je právě to vysvětlení, odůvodnění apod. Jde o vyjádření úmyslu zákonodárce.

Podkladem je dokument, který komentuje, vysvětluje jednotlivé body pořadu zasedání, sděluje důvody, proč je třeba rozhodnout, uvádí podrobnosti apod. A také v něm musí být návrhy usnesení, aby bylo jasné, o čem se bude rozhodovat! Důležité jsou hlavně proto, aby se vlastníci mohli dobře připravit na zasedání shromáždění a neztrácel se čas zbytečným sdělováním informací, které mohly být sděleny v podkladech.

Nabídky bez komentáře, vysvětlení

Bohužel se nám v této oblasti vyskytuje takový nešvar. Tím je zasílání např. cenových nabídek a dalších dokumentů s tím, že má jít o podklady. Toto rozhodně nelze považovat za podklady, protože bez jakéhokoliv komentáře, odůvodnění, u více nabídek je třeba je dát do tabulky s uvedením zásadních parametrů, příp. vyhodnocení, pokud jde o složitější nabídky, si s tím vlastníci neporadí. Někdy je to záměr, ale rozhodně to není správné.

Tyto dokumenty jsou přílohou podkladů, nikoliv podklady samotnými. Navíc v případě, že neexistují k nějakému bodu nabídky apod., např. volba členů výboru, pak tento bod je de facto bez podkladů. Důvody volby členů výboru mohou být různé, to je třeba vlastníkům sdělit.

U jednoho již známého profesionálního předsedy dokonce změna stanov byla bez jakéhokoliv komentáře, odůvodnění, uvedení rozdílů, jaké články jsou nové apod. Zatímco na minulém shromáždění je bylo nutné změnit z důvodu změny zákona, letos je profesionální předseda již chválit nepožaduje. Loňské shromáždění nebylo totiž usnášeníschopné, i když byla snaha zfalšovat přítomnost, ale bylo tomu zabráněno. Pan profesionální předseda tedy nemluvil pravdu.

Ukázku podkladů pro zasedání shromáždění můžete vidět níže. Jde o jednoduché podklady, někdy mohou být mnohastránkové. Záleží na složitosti projednávaných bodů. Vidíte ten rozdíl mezi tím, když vám výbor jen pošle přílohy bez jakéhokoliv komentáře, vysvětlení či odůvodnění k jednotlivým bodům?

Celý článek je pouze pro členy.

Chcete-li zobrazit tento obsah, musíte být přihlášeni.

Ještě nejste členy? Registrujte se a předplaťte si členství za 250 Kč na 6 měsíců nebo za 460 Kč na 12 měsíců.

The post Podklady pro zasedání shromáždění. Ani profesionálové neví, o co jde appeared first on Problémy SVJ.