Bylo napsáno mnoho článků o tom, jak vybírat profesionální předsedu (externího předsedu či zkráceně profipředsedu). Mnoho článků na internetu radí obecně a uvádí většinou kritéria, která nejsou podstatná pro výkon funkce. O důležitých (i nedůležitých) kritériích jsem psal v článku Jaká jsou důležitá kritéria při výběru profesionálního předsedy? A protože je takových článků mnoho, není těžké na ně narazit. Tyto rady pak přejímají členové výboru, kteří hledají profesionálního předsedu. Např. poptávka níže, kterou jsem obdržel od člena výboru jednoho SVJ.

Poptávka: Výkon funkce profesionálního předsedy SVJ
Vážení,
obracím se na Vás jménem SVJ.
Hledáme spolehlivého partnera pro výkon funkce statutárního předsedy
Základní údaje o SVJ:

• Název – SVJ …
• Počet jednotek: 25 bytových jednotek + nebytové prostory (sklepy, technické místnosti, garážové stání)
• Aktuální stav: Fungující SVJ, hledáme náhradu za odstupující
• Technická a účetní správa: Máme externího správce firmu A…, s.r.o.
• Naše požadavky na výkon funkce: Hledáme partnera, který převezme plnou právní odpovědnost za chod SVJ, nikoliv pouze administrativní výpomoc.

1. Fyzická přítomnost: Požadujeme pravidelné fyzické kontroly domu minimálně 1× za měsíc + řešení havarijních situací.
2. Finance a kontrola: Trváme na zachování kontroly nad finančními toky. Požadujeme nastavení bankovního styku tak, že příkazy zadává správcovská firma a autorizuje je předseda a zvolený kontrolor/ři z řad vlastníků (případně limit pro samostatné rozhodování do 20 000 Kč).
3. Komunikace: Očekáváme srozumitelnou komunikaci s vlastníky (e-mail, telefon) a transparentní zpřístupnění dokumentů (zápisy, faktury) online.
4. Organizace shromáždění: Kompletní příprava a vedení shromáždění vlastníků 1× ročně.

+ pořádání a moderování schůzí shromáždění vlastníků při vzniku nenadálých nebo havarijních situacích, například z důvodů nutných investic
Prosíme o zaslání cenové nabídky, která bude obsahovat:
• Měsíční paušál za výkon funkce předsedy (konečná cena).
• Rozpis služeb, které jsou v paušálu, a ceník úkonů nad jeho rámec (např. hodinová sazba za mimořádné schůzky, cestovní, poplatek za organizaci shromáždění).
• Návrh mandátní smlouvy (nebo smlouvy o výkonu funkcí).
• Informace o výši Vašeho pojištění odpovědnosti.
• Reference

Kurzívou jsou označeny anonymizované údaje.

Člen výboru neví, co obnáší výkon funkce

Čtenáři, kteří mají určité znalosti o SVJ, se musí nad zadáním poptávky usmívat, stejně jako já. Ze zadání je zjevné, že člen výboru, který to měl na starosti, moc o SVJ neví, neví ani, co znamenají jím požadovaná kritéria a jaký vliv mají na řádný výkon funkce. Patrně je někde četl v nějakém článku na internetu. A že takových blábolení je na internetu dost. Často si to píší na své weby i profesionální předsedové.

Jak je vůbec možné, že člen výboru neví, co znamená výkon funkce, co to obnáší a jaké jsou s tím spojené povinnosti? Proč si ten dotyčný člen výboru k tomu něco pečlivě nanastudoval? Funkce statutární předseda neexistuje. Člen výboru to „zmastil“ všechno do jednoho. Statutární orgán a jeho název předseda. Už jen tento požadavek je k smíchu:

Hledáme partnera, který převezme plnou právní odpovědnost za chod SVJ, nikoliv pouze administrativní výpomoc.

Toto nám říká o členu výboru, že je ve funkci omylem, nemá potřebné znalosti. Toto je základ. Ale tuto hloupost si dávají profipředsedové na web a do nabídek, a oblbují tím neznalé členy výboru a vlastníky. Jen se nechte oblbovat, bude vás to stát pěkné peníze, protože, jak známo: štěstí přeje připraveným. A kdo se nepřipraví, tvrdě za to zaplatí. Funkce rozhodně není administrativní výpomoc, to možná dělá tento neznalý člen výboru, který netuší (ačkoliv to má vědět), co je jeho povinností.

Znění poptávky jsou naprosté bláboly, které tento člen výboru odněkud zkopíroval, protože zjevně nejsou z jeho hlavy. Ani nad tím nepřemýšlel. Nemá potřebné znalosti, tak zkopíroval bláboly o výkonu funkce, kterých je na internetu víc než dost. A píší je hlavně profesionální předsedové. To je důkazem toho, že ani oni nemají potřebné znalosti. Ovšem potřebné znalosti (odborné znalosti) si SVJ jako podmínku nedalo, ačkoliv je to to nejzásadnější kritéruim. Znamená to, že je nejsou schopni posoudit, nebo předpokládají, že je profipředseda mít bude?

Jaká kritéra byste měli třeba na výběr lékaře? Budete chtít kvalitního odborníka nebo někoho, kdo se sice bude usmívat, ale bude vám lhát, slibovat hory doly, přičemž se ve skutečnosti váš zdravotní stav zhorší? Stejné je to u SVJ a dalších oblastech.

Takže nakonec se vybere podle toho, kdo vlastníky „ukecá“, „přesvědčí“, protože nikdo z nich nedokáže nic jiného posoudit. Je to vlastně něco jako nechvalně známý prodej hrnců atd. z dřívější doby, kdy zpravidla v pronajatých restauracích oblbovali prodejci, zdatní obchodníci, účastníky, nejčastěji důchodce, aby si koupili něco, co nepotřebují, a častokrát to byl ještě šmejd. Také jsem to párkrát zažil. Byla toho plná média a říkalo se jim šmejdi. Prezentaci služby na shromáždění udělá zkušený přesvědčovač vlastníků, ale zastupovat při výkonu funkce bude nezkušená a neznalá osoba s právníkem v zádech, kterého však bude platit SVJ. Ale ten právník nebude hájit zájmy SVJ a vlastníků, nýbrž profesionálního předsedy. Taková je realita. Vítejte ve světě profesionálních předsedů – šmejdů.

Mimochodem, prezentace profesionálních předsedů na shromáždění jsou absolutní úlet! To opět potvrzuje, že se nevybírá podle odbornosti, ale podle barvy kravaty, sympatií a slibů. V případě právnických osob si ani nevybíráte toho, kdo tuto osobu bude zastupovat, ta je často odlišná od té osoby, která službu na shromáždění prezentuje. Každý vlastník musí mít o kandidátech dost informací před shromážděním, aby si je mohl ověřit, udělat si rešerše atd. Pořádání prezentací kandidátů na profipředsedu na shromáždění je pouhé divadlo pro neználky. A dotazy vlastníků, které adresují kandidátům, tomu odpovídají.

Další podrobnosti se dočtete dále v tomto článku. Dozvíte se například, jak nesmyslné a hloupé jsou požadavky na profipředsedu uvedené v poptávce. A opět vám vysvětlím (trochu jinak) marketingový trik s pojištěním odpovědnosti a to, jak člen výboru po mé otázce, jaký rozsah požadují, potřeboval několik týdnů na nesmyslnou odpověď, ze které vyplynulo, že neví, co po něm chci. O pojištění odpovědnosti netušil vůbec nic. Hlavně, že to mají jako kritérium pro výběr! Toto kritérium se však SVJ netýká, a už vůbec ne výkonu funkce, jak se dozvěděli zdejší členové, kteří mají předplacené členství, ve výše uvedeném článku. Také se dozvíte, zda byla tomuto SVJ předložena nabídka a zda jim byla nabídnuta jiná pomoc. A na jeho konci si můžete poslechnout zajímavé shrnutí článku (audiopřehled).

Celý článek je pouze pro členy.

Chcete-li zobrazit tento obsah, musíte být přihlášeni.

Ještě nejste členy? Registrujte se a předplaťte si členství za 250 Kč na 6 měsíců nebo za 460 Kč na 12 měsíců.

Profesionální předseda či zkráceně profipředseda je velmi populární služba, kterou nabízí velké množství fyzických a právnických osob. Z mých zkušeností si dovolím tvrdit, že většina těchto osob nabízí tuto službu jako možnost, jak si snadno vydělat, aniž by musely splňovat nějaké podmínky, a to jen proto, že ti, co je vybírají, tedy vlastníci, tyto předpoklady nejsou schopni sami posoudit. Ke své vlastní škodě. Těmto poskytovatelům této služby jde tedy jen o jejich vlastní zájmy, nikoliv zájmy SVJ, protože bez odborných znalostí to ani zdaleka nejde. Zatím jsem se nesetkal s někým, kdo by měl potřebné znalosti a chtěl poskytovat tuto službu na skutečně profesionální úrovni s odbornými znalostmi.

Dokud budou vlastníci vybírat podle dojmů, pocitů a sympatií (často na základě účelově lživých informací) místo podle relevantních kritériích, která jsou důležitá, tak tito „zlatokopové“ budou mít na trhu úspěch. O tom jsem psal v článku Jaká jsou důležitá kritéria při výběru profesionálního předsedy? Za přečtení v této souvislosti stojí i článek Je důležité, kdo zastupuje profesionálního předsedu při výkonu funkce?

Tunelování SVJ jako byznys plán

Nikdy by mě ani na chvilku nenapadlo, že někteří profipředsedové založili svoje podnikání v tomto oboru nikoliv na poskytování profesionální služby, ale na systematickém tunelování SVJ! Je to neuvěřitelé a přesto je to pravda! A to tunelování je tak jednoduché. Od profesionála to nečekáte. S jednou takovou firmou jsem se setkal v SVJ, kde zastupuji jednoho vlastníka. Je to již několik let, za ta léta zkušeností s tímto profipředsedou a vyhledáváním dalších informací na internetu se mi postupně složila celá mozaika.

Tato společnost se chvástá dodržováním zákonů a stanov. V praxi je ani neznají a samozřejmě je nedodržují. Nelze se divit, když tohoto profipředsedu zastupují živnostníci, kteří umí prodávat, ze všeho se vymluvit, oblbovat vlastníky a lhát jim bez jakýchkoliv zábran! O tom jsem psal v článku Podklady pro zasedání shromáždění. Ani profesionálové neví, o co jde. To jsem zažil na vlastní kůži a také na to mám důkazy. Nejsou to žádní odborníci na SVJ. Není za to sankce, tak si trhněte, vlastníci, my tu máme jiné úkoly, ne dodržovat zákony a pracovat ve prospěch SVJ s péčí řádného hospodáře. Tak by se dalo shrnout chování zástupců tohoto profipředsedy.

A daří se jim. Lhát a podvádět se jim zjevně vyplatí, napálili neskutečné množství SVJ, resp. vlastníků. Slušnost, poctivost, morálka, to se dnes nenosí. Úspěch se počítá jen penězi. A je jedno, jak jste k nim přišli, jestli lhaním, podváděním, okrádáním ostatních, tunelováním… A tahle firma to má přímo v genech. Stačí se podívat na majitele a udělat si rešerše, pokud nejste znalí v určitém oboru.

Péče řádného tuneláře

Místo dodržování péče řádného hospodáře, má tento profipředseda spíše pravidlo dodržování péče řádného tuneláře. Nejedná s péčí řádného hospodáře, naopak úmyslně a systematicky vyvádí peníze z SVJ přes různé služby (zbytečné a nepotřebné pro SVJ) a šíleně předražené zakázky, kdy schválený limit ještě navyšuje o vícepráce. Na shromáždění však řekl, že preferovaný zhotovitel má tu výhodu, že to tam zná a že žádné vícepráce nebudou. A když budou, tak že to vlastníkům řekne a zvýší se schválený limit. Neřekl nic, limit se nezvýšil. On už tenkrát lhal! Výběrová řízení jsou jen tzv. naoko. Prostě fixluje, podvádí, uvádí vlastníky v omyl. Některé zbytečné služby nefakturuje přímo tento profipředseda, ale jeho sesterská správcovská firma. Jasný střet zájmů. Opravdu tahle kombinace nefunguje. U žádného profipředsedy!

Obě firmy, jak profipředseda, tak správcovská firma, jednají ve shodě. Aby ne, když mají stejného majitele. A SVJ krvácí. Finančně! Místo toho, aby profipředseda správcovskou firmu kontroloval, tak se jí zastává. Když se mu to hodí, tak svoji odpovědnost přehohodí na správcovskou firmu. Neznalí vlastníci mu na to skočí. Například odpovědnost za účetnictví nemá správcovská firma, ale statutární orgán – tedy tento profipředseda. I když možná to ten mladík, říkejme mu třeba pan J. Š., který zastupuje profipředsedu při výkonu funkce, ani neví, že odpovídá za účetnictví. Je to zajímavá osoba, jakmile otevře ústa, tak lže. Byznys plán jede. Až to všechno praskne, tak to bude něco. A ono to jednou praskne, jako praskly jiné podvody atd. Jen to lhostejné vlastníky bude stát hodně peněz.

Zábránit tomu vlastníci mohou. Stačí, kdyby se zajímali, jak jejich SVJ hospodaří, podívali se na jednotlivé položky nákladů a zda dochází k dodržování limitů, které schválilo shromáždění. Limit nelze obejít tím, že se vystaví více faktur třeba na vícepráce. Jde o jednu zakázku, jeden projekt. Jediný, kdo se zajímá, je vlastník, kterého zastupuji. A profipředsedovi se to nelíbí, snaží se ho dehonestovat, očernit u ostatních vlastníků. No, když neumíte dělat svoji práci kvalitně, ale umíte podvádět a lhát, pak vám intriky na dehonestaci šťouravého vlastníka nejsou cizí. Někdy mám pocit, že je to mafie, mají opravdu nevybíravé způsoby.

Na druhou stranu existují SVJ, kde se vlastníci zajímali, jak to tento profipředseda vede, a odvolali ho dokonce už za půl roku jeho působení ve funkci! Právě z důvodu nespokojenosti s kvalitou jeho služeb. Prostě to prokoukli.

O dalších podrobnostech ohledně tunelování SVJ a konkrétních případech se dočtete dále v tomto článku. A na jeho konci si můžete poslechnout zajímavé shrnutí článku (audiopřehled), a také několik písniček k tomuto tématu, jednu ochutnávku si můžete poslechnout níže.

Profipředseda (Rytmický Pop) AI

Jak rozeznáte předsedu od tuneláře?

Celý článek je pouze pro členy.

Chcete-li zobrazit tento obsah, musíte být přihlášeni.

Ještě nejste členy? Registrujte se a předplaťte si členství za 250 Kč na 6 měsíců nebo za 460 Kč na 12 měsíců.

Velkým problémem v SVJ je, že členové výboru nemají potřebné znalosti. U tzv. amatérských výborů to není překvapivé, ale u profesionálů je to alarmující! Je to dáno tím, že o členství ve výboru vlastníci nemají zájem a tak zvolí toho, kdo je k tomu ochotný. Častokrát je někdo ochotný vykonávat funkci proto, že si výkonem funkce přilepší, a tím nemyslím odměnu za výkon funkce.

Členů výboru (či předsedů SVJ) z řad vlastníků (tzv. amatérů, abychom je odlišili od tzv. profesionálů), kteří tunelují své vlastní SVJ, je mnoho. Ano, i to vaše SVJ může být tunelováno. Ale ani členové výboru, kteří nechtějí tunelovat SVJ, přičemž nemají potřebné znalosti, nejsou pro SVJ žádná výhra! Oni škodí tím, že nevědí, co mají dělat, a tak SVJ zbytečně přichází o spoustu pěněz! A jediné peníze, které má SVJ k dispozici, jsou peníze vlastníků, členů SVJ. Takže je to problém drtivé většiny SVJ.

Členem výboru na základě plné moci

Nedávno jsem probíral s kolegou problém jeho klientky (s vysokoškolským vzděláním), kde se mladší „dravci“ ve výboru nechovají tak, jak by se očekávalo. Jsou to zhruba čtyřicátníci. Stěžovala si na podivné přidělování zakázek na opravy a údržbu domu, že jí nedávají žádný prostor pro vyjádření názoru a všechno si dělají podle svého.

Klientka tvrdila, že ve výboru SVJ jsou 2 muži a ona. Nahlédnutím do rejstříku společenství vlastníků jednotek (všimněte si, že se nenahlíží do listin, ale rejstřík je dostupný na https://msp.gov.cz/ v elektronické podobě, tolik poznámka k nahlížení) jsme zjistili, že ve výboru je 1 muž a 2 ženy. Chtěli jsme ten rozpor vysvětlit. Klientka sdělila, že ten druhý muž má plnou moc od členky výboru, aby ji zastupoval při výkonu funkce. Je to její přítel, který není vlastníkem ani spoluvlastníkem jednotky v daném SVJ. Prý všude vystupuje a jedná jako člen výboru, hlasuje na schůzích výboru a jí to přijde divné.

My oba, kteří známe problematiku nejen SVJ (to se netýká jen SVJ, ale obecně všech právnických osob), jsme se zhrozili! Jak je možné, že někdo vykonává funkci a přitom nezná ani základy, a to nemluvím o potřebných znalostech, které jsou mnohem širší?

Klientce jsme poradili, jak se celá věc ve skutečnosti má, a odkázali jsme na příslušná ustanovení zákona. Když se dozvěděla pravdu, tak kolegovi napsala: „Moc Vám děkuji, jste úžasný. Vážím si spolupráce s Vámi.“ Nicméně si měla při podezření zjišťovat další informace. Potřebné znalosti však neměl nikdo, ani členové výboru, o vlastnících ani nemluvě. Tady vidíte, že potřebné znalosti nejsou jen otřepaná fráze, ale nezbytná nutnost!

Další podrobnosti se dočtete dále v tomto článku. A na jeho konci si můžete poslechnout zajímavé shrnutí článku (audiopřehled), a také písničku k tomuto tématu.

Jak to vlastně s tím výkonem funkce na plnou moc je?

Celý článek je pouze pro členy.

Chcete-li zobrazit tento obsah, musíte být přihlášeni.

Ještě nejste členy? Registrujte se a předplaťte si členství za 250 Kč na 6 měsíců nebo za 460 Kč na 12 měsíců.

SVJ je servisní organizací vlastníků

Úprava vlastnických vztahů (záležitostí, které patří do výlučné působnosti vlastníků) tedy není možná ve stanovách SVJ, neboť právní osobnost SVJ je zákonem omezena toliko na správu domu a pozemku. Do vlastnických vztahů SVJ nic není. Bohužel tuto základní zásadu nechápe mnoho právníků. Patří mezi ně i advokát, která zastupoval v této kauze SVJ, ale on bohužel nechápe víc věcí. Zase byl nejlevnější, když ho SVJ vybíralo.

Mimochodem, SVJ (statutární orgány), která platí svým advokátům měsíční paušál, nemohou být poctivá. Na co potřebuje SVJ využívat každý měsíc advokáta? V tomto případě je to ročně 36 hodin!!! Ledaže ho využívají na své soukromé záležitosti.

O tom, jak se některá SVJ z neznalosti problematiky snaží měnit prohlášení, jsem psal např. v článku Případ z praxe: Shromáždění vyvlastnilo okna ve vlastnictví jednotlivých vlastníků jednotek. O tom, jak ani advokáti, kteří se deklarují jako specialisté na SVJ, tomu ve skutečnosti také nerozumí, jsem psal v článku Jak jsem hledal advokáta, který by zastupoval vlastníka. O tom, jak lze změnit způsob přispívání na správu domu a pozemku, jsem psal v článku Je v působnosti shromáždění rozhodování o způsobu přispívání na správu domu a pozemku?

Stručně řečeno, SVJ je pouze „servisní“ organizací vlastníků, která dům a pozemek pouze spravuje. K tomu existuje ustálená judikatura, např. v rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 3923/2020 ze dne 15. 4. 2021 se mj. uvádí: „Rozhodnutí o změně společných částí stavební úpravou je rozhodnutím, které lze je podřadit pod správu domu a pozemku v bytovém spoluvlastnictví dle § 1189 o. z. a které patří do působnosti shromáždění [§ 1208 písm. f) bod 7 o. z.]. Od správy domu a pozemku je třeba odlišit rozhodnutí, která souvisejí s vlastnictvím či spoluvlastnictvím jednotlivých vlastníků jednotek (srov. např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 3. 4. 2018, sp. zn. 26 Cdo 3553/2017, a ze dne 11. 9. 2019, sp. zn. 26 Cdo 379/2019, uveřejněný pod č. 70/2020 ve Sbírce soudních rozhodnutí a stanovisek), k nimž patří změna prohlášení, kterou lze učinit pouze postupem podle § 1169 o. z. (srov. usnesení Nejvyššího soudu ze dne 17. 3. 2020, sp. zn. 26 Cdo 1301/2019).“

Změnu prohlášení lze tedy provést výlučně postupem podle § 1169 občanského zákoníku (o. z.)! Jinak je neplatná. Přestože je citace z judikátu srozumitelná, někteří advokáti ji stále nemohou pochopit.

Po 1,5 roce nařízeno jednání

Tento případ z praxe navazuje na již zmíněný článek Jak jsem hledal advokáta, který by zastupoval vlastníka. Napsal jsem žalobu (návrh na určení neplatnosti usnesení shromáždění), který jsem podal prostřednictvím advokátní kanceláře. Po zhruba 1,5 roce (!!!) soudkyně nařídila jednání.

Byl jsem zvědavý, jak bude paní soudkyně rozhodovat v tomto případě, tak jsem se jednání účastnil jako veřejnost. Jednání se zúčastnil jak navrhovatel, tak účastník (SVJ).

Nejenže paní soudkyně nařídila jednání až po 1,5 roce (tedy žádný oslnivý výkon). Zde musím uvést, o co vlastně šlo. SVJ schválilo změnu prohlášení, aniž by existoval písemný souhlas vlastníků, jak ukládá § 1169 o. z. Navrhovatel (vlastník) na shromáždění přítomen nebyl. Tedy rozhodoval orgán, který k tomu nemá působnost, protože SVJ má v působnosti pouze správu domu a pozemku, nikoliv vlastnické vztahy.

Celý článek je pouze pro členy.

Chcete-li zobrazit tento obsah, musíte být přihlášeni.

Ještě nejste členy? Registrujte se a předplaťte si členství za 250 Kč na 6 měsíců nebo za 460 Kč na 12 měsíců.

Iura novit curia

Zásada iura novit curia neboli soud zná právo je jednou ze zásad římského práva a je jednou z podmínek práva na spravedlivý proces, který je garantován Listinou základních práv a svobod. Tato zásada znamená, že se neprovádí dokazování v otázkách právních, ale jen v otázkách skutkových. V tomto případě se musely dokazovat i otázky právní. Soud (soudkyně) právo neznal.

O kombinaci profesionální firma a „správce“ v jedné osobě, o tom, jaké požadavky mít na profesionálního předsedu, jsem psal např. v těchto článcích:

• Jakých chyb se dopouštějí členové SVJ, kteří hledají profesionálního předsedu?
• Kolik stojí výbor či předseda společenství vlastníků?
• Jak vybírat profesionálního předsedu SVJ?

Profesionální předseda musí kontrolovat správcovskou firmu! A nejen profesionální předseda, i ten „amatérský“. K tomu je třeba mít poměrně rozsáhlé znalosti, proto členem výboru (statutárního orgánu) nemůže být kdokoliv! Tady rozhodně neušetříte, naopak.

Nezájem vlastníků je hlavní příčinou nefunkčnosti SVJ

Bylo jednou jedno SVJ, které žádalo jednu správcovskou firmu o nabídku výkonu funkce předsedy SVJ a správce. Vzhledem k tomu, že tato správcovská firma má sice výkon funkce v nabídce, ale sama ani jí spřízněná firma ji nevykonává (zatím), tak jsem byl na základě doporučení správcovské firmy tímto SVJ kontaktován. Osobou za toto SVJ, která mě kontaktovala, byl revizor, protože profesionální předseda SVJ skončil.

Panu revizorovi jsem zaslal cenovou nabídku na výkon funkce a dodal jsem: „Mimochodem v zápise v rejstříku SVJ máte chyby, divím se, že na to C…, s.r.o., ani P… s.r.o. nepřišly. Rovněž stávající statutární orgán nesplnil svoji povinnost vůči rejstříku, kterou mu ukládá zákon, lhůta marně uplynula dne 31. 12. 2021.“ Firmy C…, s.r.o. a P… s.r.o. jsou správcovské firmy, které v tomto SVJ vykonávaly funkci předsedy SVJ a poslední z nich i správu SVJ.

Musím vědět, do čeho jdu

Celý článek je pouze pro členy.

Chcete-li zobrazit tento obsah, musíte být přihlášeni.

Ještě nejste členy? Registrujte se a předplaťte si členství za 250 Kč na 6 měsíců nebo za 460 Kč na 12 měsíců.

Fungují orgány veřejné moci?

Vůbec se nějak často setkávám s tím, že státní zástupci nechtějí „drobnou“ kriminalitu řešit, dokonce opomíjejí předložené důkazy a obhajují pachatele! Dokážete to pochopit? Já ne. A jde jednoznačně prokazatelnou trestnou činnost, policejní vyšetřovatelé bohužel přílišnou odbornou kvalitou neoplývají. Když někdo okrade stát, to se tyto orgány činí, ale když trestní oznámení podá nějaký občan a ne třeba velká korporace, tak se tím moc nezabývají. A pak se vůbec nedivím, že někdo vezme flintu a zastřelí úředníka. Nesouhlasím s tím, neschvaluji to, násilí je mi odporné, ale po mých zkušenostech, kdy za své peníze nedostává daňový poplatník kvalitní službu a nikde nemá dovolání, se už nedivím tomu, že někdo vezme „spravedlnost“ do svých rukou.

Někdo zase může spáchat z beznaděje sebevraždu. Jsou v životě situace, kdy jde o hodně, a liknavostí, neschopností, neznalostí orgánů veřejné moci způsobí tyto orgány osobní katastrofu. Takových případů se najde dost, ne o všech se dozvíme. Ale jestliže to takto funguje v těch „drobných“ kauzách, musí to takto fungovat i v těch velkých, důležitých. Proto je velmi důležitá odpovědnost těchto orgánů, ne každý si ji zřejmě uvědomuje. Platy mají slušné, teď ještě ten výkon. Ale nepaušalizuji, jistě jsou tam osoby, které svoji práci dělají dobře, odpovědně, pečlivě.

Legalizace = změna prohlášení

To, že to není v pořádku a že je to nezákonné, ví však výbor dotčeného SVJ, resp. jeho předseda, který vše řídí a vše vymýšlí. Proto si vymyslel akci se změnou prohlášení. Předseda výboru rozeslal e-mailem vlastníkům dokument, ve kterém vyzýval k účasti na letošním shromáždění, který obsahoval toto sdělení:

Již ve … se koná Shromáždění vlastníků v hotelu X. Prosím, dostavte se osobně nebo komukoli udělte plnou moc. Tentokrát jde opravdu o hodně, o budoucnost, o kvalitu údržby a oprav, o degradaci stavu budovy anebo o úplně běžný proces Building Management System. Již 4 roky čelíme drsnému opakovanému trestnímu oznámení oznamovatele XX, které bylo již dvakrát odloženo, opět obnoveno a šikana a kriminalizace jakékoli aktivity výboru nadále intenzivně pokračuje. Celou řadu členů společenství v posledních dnech vyslýchal odbor hospodářské kriminality Policie ČR kvůli totálním ptákovinám. Za prostředky daňových poplatníků, pro udavače bezplatně a beztrestně.

A to jen za to, že se snažíme hospodařit s budovou a pozemky. Potřebujeme nutně Vaši masivní podporu, abychom mohli pečovat o náš domov a současně nekonali protiprávně. Prosím, podpořte výbor v jeho aktivitách nebo ne podle Vašeho svobodného rozhodnutí. Podklady jste obdrželi zavčasu a měli jste 21 dní k vyjádření. Řadu připomínek jsme zapracovali. Zásadní je letos Dodatek č. N k Prohlášení vlastníka, od toho se bude vše nadále vyvíjet. Nahoru anebo dolů. Rozklad a degradace anebo rozumná péče.

Promiňte, ale nezbytně doplňuji svůj osobní názor ve vztahu k mému věku a zdravotnímu stavu, jakoby vyhrožuji, ale nemyslím to tak, protože tuhle práci a dům mám velmi rád, je to můj domov. Pokud to nedopadne dobře, navrhnu výboru rezignovat a předložit společenství vlastníků návrh předat naši roli tzv. profesionálnímu předsedovi SVJ, kterých je na trhu převis. Za těžký prachy a bez znalosti poměrů.

Prostě, prosím, přijďte a svobodně se vyjádřete. Nesnáším osoby, které se zdržují hlasování, jsou zbabělí a zdržení je ve své podstatě proti, takže pro věc úplně k ničemu. Ale máme to ve Stanovách a v Jednacím řádu. Bohužel tady máme dvě zrůdy. Asi tři dny skokana skřehotavého v jezírku a XX opodál.

Tak, snad to dopadne dobře, jinak bude potom všelijak.

Bolševicko-estébácké metody

Celý článek je pouze pro členy.

Chcete-li zobrazit tento obsah, musíte být přihlášeni.

Ještě nejste členy? Registrujte se a předplaťte si členství za 250 Kč na 6 měsíců nebo za 460 Kč na 12 měsíců.

Ještě si myslíte, že je lepší, když je ve výboru někdo, kdo vlastní jednotku a v domě bydlí, než profesionál?

Výbor několik let odmítal poskytnout vlastníkům dokumenty

Ze začátku jsme nejprve poskytli vlastníkovi, na základě jím dodaných dokumentů a informací, konzultaci s tím, že jsme mu sdělili, v čem spočívá problém v hospodaření SVJ a dále problém ve vyúčtování.

Po určité době nás vlastník kontaktoval znovu s tím, že by chtěl konečně vymoci od výboru SVJ dokumenty, které se týkaly hospodaření SVJ, aby zjistil, co se děje s penězi, které posílá na účet SVJ jako zálohy. Vlastník se o to pokoušel bezúspěšně několik let. Nebyl sám, stejně tak žádali tyto dokumenty i jiní vlastníci. Výbor se jim de facto vysmíval tím, že požadoval podepsat mlčenlivost – GDPR, a také že trval na nahlížení, ačkoliv o nahlížení nikdo nežádal, jinou formou výbor dokumenty zpřístupnit neumožnil. Vlastník byl zoufalý a nevěděl, co má dělat.

Vlastníka jsme vůči SVJ zastupovali

Poté, co se vlastník po několika letech žádostí nedočkal požadovaných dokumentů, chtěl, abychom se tohoto případu ujali a zastoupili ho při jednání s SVJ. Dohodli jsme se, že vlastníka budeme zastupovat.

Abychom mohli zjistit, jakého finanční toky jsou v SVJ, a abychom zjistili, zda jsou tyto finanční toky v souladu se zákony a stanovami, potřebovali jsme v první fázi prostudovat základní účetní dokumenty – hlavní knihu a účetní deník, a dále i pohyby na účtu 955 (dlouhodobá záloha).

Zaslání žádosti výboru

Tuto věc jsem vyřizoval já. Výboru jsem zaslal dopis s tím, že na základě § 1179 zákona č. 89/2012 Sb. žádáme o zaslání výše uvedených dokumentů e-mailem v elektronické podobě za poslední 3 roky. Dále jsem v dopise výbor informoval, že na základě informací a podkladů, které nám vlastník poskytl, a které se týkají správy domu a pozemku, je nesporné, že správa domu a pozemku vykazuje závažné vady. Také bylo zjištěno, že SVJ neplní některé povinnosti, které vyplývají ze zákonů či jiných právních předpisů. Dále byl výbor poučen o tom, co se stane, když naší žádosti nevyhoví.

Výbor si doporučený dopis s žádostí o zaslání požadovaných dokumentů nepřevzal a vrátil se zpět. Zaslal jsem SVJ dopis znovu s poučením o následcích nepřebírání poštovních zásilek a odpovědnosti výboru za vzniklé škody. Druhý dopis s žádostí si výbor SVJ převzal.

Reakce výboru na naši žádost

Celý článek je pouze pro členy.

Chcete-li zobrazit tento obsah, musíte být přihlášeni.

Ještě nejste členy? Registrujte se a předplaťte si členství za 250 Kč na 6 měsíců nebo za 460 Kč na 12 měsíců.

Je málo členů výborů SVJ, kteří se řádně starají o svěřený majetek, kteří chtějí vykonávat funkci řádně, kteří neberou výkon funkce formálně, ale jsou zodpovědní. Takoví se na nás obracejí. My jim držíme palce a rádi jim pomáháme. Těší nás to. Proto to děláme. Je jich však málo. A co váš výbor?

Pozvánka na shromáždění

SVJ rozeslalo pozvánku na shromáždění, na které se dostavilo málo vlastníků, shromáždění nebylo schopné usnášení. Rozešli se tedy s tím, že shromáždění bude na podzim, po prázdninách. A tak se stalo.

Nesrozumitelný návrh

V pozvánce na podzimní shromáždění byl průvodní dopis, ve kterém bylo mj. napsáno v souvislosti s minulým shromážděním toto:

„Mezi zúčastněnými vlastníky padl návrh, aby veškeré náklady spojené s pasivitou jednotlivých vlastníků, byla dotyčným přičtena k úhradě.„

Zajímavý postřeh, který svědčí o tom, že vlastníci o SVJ netuší vůbec nic, ti starší si pořád myslí, že jsou něco jako v nájmu v obecním bytu, jako dříve. Pojďme si říct, kdo tedy náklady na shromáždění hradí? Ano, jsou to, kdo jiný, než vlastníci. A to všichni vlastníci, i ti nepřítomní na shromáždění.

Náklady mají hradit jen nepřítomní vlastníci?

Měli snad vlastníci na mysli, aby veškeré náklady na svolání shromáždění hradili jen ti nepřítomní vlastníci? Obávám se, že by byl problém s vyčíslením nákladů, vzhledem k tomu, že nájem nebyl žádný, protože to bylo ve sklepě toho domu. Poštovné na zaslání pozvánek některým vlastníkům? No, jak je vidět, někteří vlastníci bez přemýšlení plácají kdejaké hlouposti.

Celý článek je pouze pro členy.

Chcete-li zobrazit tento obsah, musíte být přihlášeni.

Ještě nejste členy? Registrujte se a předplaťte si členství za 250 Kč na 6 měsíců nebo za 460 Kč na 12 měsíců.

Mnoho bytových domů je napojeno na centrální zdroj tepla (CZT), jehož prostřednictvím zajišťují ohřev teplé vody a teplo k vytápění domu.

Výhodnost, která je zmiňována v nadpisu, neznamená jen ekonomickou výhodnost, jak by se na první pohled mohlo zdát, ale výhodnost i celospolečenskou, např. často diskutovaný příznivější vliv na životní prostředí (ovzduší) oproti lokálním zdrojům.

Jsou plynové domovní kotelny opravdu takovým ekologickým nebezpečím?

V době dávno minulé, kdy se topilo převážně méně kvalitním hnědým uhlím, měly CZT přínos, protože spaliny byly odváděny vysokým komínem do atmosféry a tudíž neobtěžovaly své blízké okolí. Tyto CZT na pevná paliva měly také odlučovač popílku, takže i znečištění ovzduší popílkem bylo menší. V jedné takové výtopně jsem koncem 80. let rok pracoval v dělnické profesi (staral jsem se mj. o zauhlování a především jsem odvážel vozíky se škvárou a popílkem), takže toto prostředí docela znám.

Avšak v době, kdy se topí zemním plynem a účinnost kotlů je zhruba stejná jak u CZT, tak u domovních kotelen, je neustálé protěžování CZT poněkud nelogické. Sice nejsem v této oblasti odborník, ale je evidentní, že u dálkového vytápění vznikají nezanedbatelné ztráty tepla jeho distribucí do místa spotřeby. Toto teplo se musí vyrobit, dojde tedy k zatížení životního prostředí, ale není nijak využito, resp. ne k účelům, k jakým bylo vyrobeno.

U domovních kotelen je teplo vyráběno přímo v místě spotřeby a nedochází tudíž ke ztrátám tepla při jeho distribuci od zdroje do místa spotřeby. Stačí tedy vyrobit méně tepla, protože se sníží ztráty, méně se tedy zatíží životní prostředí. A to nepočítám možnost zapojení alternativních zdrojů tepla jako jsou solární panely apod. U CZT s tím musí souhlasit teplárna. A protože zisk teplárny závisí na množství prodaného tepla, tak je v jejím zájmu dodatečné ekologické (zelené) zdroje tepla nepovolit.

Teplo dodávané z CZT je většinou drahé

Naše SVJ se od začátku potýkalo s tím, že cena za 1 spotřebovaný GJ byla někdy i skoro dvojnásobná, než u jiných zdrojů, a pohybovala se v některých případech i kolem 800 Kč za 1 GJ spotřebovaného tepla. To byly náklady našeho SVJ. Některým SVJ se podařilo překročit i cenu 900 Kč za 1 GJ.

Veolia Energie Praha (dříve to byla Pražská teplárenská LPZ) používá mj. dvousložkovou cenu. Jedna část pokrývá fixní náklady a druhá variabilní, tedy cenu plynu. Díky vysokým paušálním platbám, díky špatně nastaveným výkonům vycházela cena tepla z CZT tak draze. A teplárně to vyhovovalo.

Na základě naší nespokojenosti s cenou i arogantním způsobem jednání tehdejší Pražské teplárenské, jsme se rozhodli pro výstavbu vlastní plynové kotelny.

Vlastní kotelna – Veolia Energie Praha nám dělala problémy

Příprava trvala několik let; mezitím se změnil vlastní teplárny a název na Veolia Energie Praha. To už jsme měli podanou žádost na stavebním úřadě. Všechna vyjádření dotčených orgánů byla kladná a nic nebránilo, aby stavba byla povolena.

Jenže… Když jsme před několika lety jednali o ceně s Veolia Energie Praha s tím, že mám v přípravě vlastní kotelnu, Veolia Energie Praha nám nabídla speciální nabídku s o něco nižší cenou (na papíře, nevíme, jak by to fungovalo v reálu), ale museli jsme podepsat smlouvu na několik let. To se nám nelíbilo, protože ta cena nebyla taková, jakou jsme očekávali.

Na nabídku jsme nepřistoupili. Paní vedoucí nám pohrozila, že nám mohou dělat při stavebním řízení na vlastní plynovou kotelnu problémy. A také dělali!

Vazalové Veolia Energie Praha

Celý článek je pouze pro členy.

Chcete-li zobrazit tento obsah, musíte být přihlášeni.

Ještě nejste členy? Registrujte se a předplaťte si členství za 250 Kč na 6 měsíců nebo za 460 Kč na 12 měsíců.

Změna vlastníka jednotky je běžnou záležitostí. Častým problémem je, že vlastníci na oznámení nabytí vlastnictví zapomínají, resp. o této povinnosti nevědí, ačkoliv by o ní vědět měli, protože je to povinnost daná zákonem.

Stanovy si před koupí jednotky musí přečíst každý!

Navíc je třeba uvést, že každý nabyvatel jednotky by si měl prostudovat stanovy SVJ, kde chce koupit jednotku (byt). A to ve vlastním zájmu, neboť koupí jednotky s těmito stanovami souhlasí. Vzhledem k tomu, že stanovy nejsou jednotné a bývají v nich často ustanovení, která nejsou pro řadu rozumě uvažujících kupujících přijatelná. To se pak projeví v situaci, kdy jako vlastník musíte řešit konkrétní situace, kdy výbor či předseda SVJ nefunguje, resp. si SVJ „zprivatizoval“ a vládne tak, že podle stanov s tím nic neuděláte.

O některých problémech v souvislosti se stanovami jsem psal např. v článku Judikatura Vrchního soudu v Praze: Omezení plných mocí na shromáždění je v rozporu se zákonem.

Neznalost stanov může vyústit v prodej jednotky

Takové statutární orgány si nechají schválit takové stanovy, že vlastník nemá žádná práva, když to přeženu. Pak nezbývá nic jiného než byt (jednotku) prodat, ale to už je pozdě, protože vás to stálo zbytečné nervy a peníze. Ke své škodě často vlastníci při správě svého majetku bez přemýšlení schvalují výboru či předsedovi SVJ vše, co jim ke schválení předloží. Pak se nesmí divit.

O tom, jaké poměry mohou vládnout, když jsou vlastníci pasivní a nechají situaci dovést do až absurdních poměrů, jsem psal např. v článku Mantra zvaná důležitý důvod.

Výbor SVJ také často neví, jak postupovat, správcovská firma také ne

Větším problémem je, když výbor či předseda SVJ neví, jak mají správně postupovat. Když vezmeme v úvahu, že v mnoha SVJ se o tyto záležitosti stará správcovská firma, která často nepostupuje v souladu s předpisy atd., aby minimalizovala rizika pro SVJ, tak o tom ani výbor SVJ neví. Málokterý výbor kontroluje práci správcovské firmy, protože tomu nerozumí nebo se tím nechce zabývat, i když má za řádný chod SVJ odpovědnost. Škody vzniklé chybným postupem správcovské firmy většinou zaplatí vlastníci, členové SVJ, ne správcovská firma.

Případ z praxe

Celý článek je pouze pro členy.

Chcete-li zobrazit tento obsah, musíte být přihlášeni.

Ještě nejste členy? Registrujte se a předplaťte si členství za 250 Kč na 6 měsíců nebo za 460 Kč na 12 měsíců.

Závěr

Jak je opět vidět, vlastníci vůbec neznají úpravu SVJ, neví, co by měli vědět, neznají často ani základy, a to ani v případě, kdy také „dělají SVJ“. Není pochyb o tom, že změní-li se vlastník jednotky, musí mu být oznámeno, kolik, na co, kam a do kdy má platit. Neví-li to, nemůže platit. A odkdy má platit? O tom jsem psal v článku Proč je důležité datum vzniku členství v SVJ?

Je velmi důležité mít v těchto věcech pořádek, a to jak pro SVJ, tak pro jeho členy. Ať už stávající, nebo ty nové. Přece jen jde v první řadě o peníze, o vaše peníze!