Jak rozúčtovat náklady na služby?

Co jsou služby podle zákona číslo 67/2013 Sb., o službách? Aneb není služba jako služba.

službyZákon číslo 67/2013 Sb. upravuje některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty (služby) a postup při určování záloh za služby, rozúčtování, vyúčtování a vypořádání nákladů na služby (§ 1 tohoto zákona).

Službami jsou zejména dodávka tepla a centralizované poskytování teplé vody, dodávka vody a odvádění odpadních vod, provoz výtahu, osvětlení společných prostor v domě, úklid společných prostor v domě, odvoz odpadních vod a čištění jímek, umožnění příjmu rozhlasového a televizního signálu, provoz a čištění komínů a odvoz komunálního odpadu. Rozsah poskytovaných služeb si poskytovatel služeb a příjemce služeb ujednají nebo o něm rozhodne družstvo nebo společenství (§ 3 tohoto zákona).

Kdo je poskytovatelem a kdo příjemcem služeb?

§ 2 tohoto zákona určuje, kdo je poskytovatelem a kdo příjemcem služeb. Vlastník jednotky může být současně v obou postaveních, tedy jak příjemcem, tak zároveň poskytovatelem služeb.

a) poskytovatelem služeb je
1. vlastník nemovitosti nebo vlastník jednotky v domě rozděleném na
jednotky v případě, že je byt užíván na základě nájemní smlouvy,
nebo
2. společenství vlastníků jednotek podle zákona upravujícího bytové spoluvlastnictví,

b) příjemcem služeb je
1. nájemce bytu,
nebo
2. vlastník jednotky podle zákona upravujícího bytové spoluvlastnictví

Vlastník jednotky je uveden jak v písmenu a), tak v písmenu b). Vlastník je tedy poskytovatelem v případě, že jednotku pronajímá a příjemcem služeb je jeho nájemce. To znamená, že vlastník má vůči nájemci stejné povinnosti jako má SVJ vůči vlastníkovi.

O tom, že výklad takto jednoduchého ustanovení dělá problém i advokátním kancelářím svědčí naše úspěšná causa na konci této strany.

Jak vyplývá z charakteru služeb, SVJ tyto služby (náklady na jejich poskytování) pouze přeúčtuje vlastníkům, aniž by se odrazily ve výnosech a nákladech SVJ. Na rozdíl od nákladů na správu domu a pozemku, které se účtují na nákladových (výnosových) účtech, a to v případě, že SVJ účtuje správně výsledkově a nikoliv nesprávně rozvahově!




Je každá služba službou podle zákona o službách?

Odpověď je jednoduchá: rozhodně není! SVJ nakupuje hodně služeb, vždyť i oprava (střechy, izolace  apod.) je služba! Nikoliv však služba podle zákona o službách. Oprava je náklad na správu domu a pozemku. A nejde jen o opravy. Pravda, v tomto případě to není složité, neboť oprava v sobě neobsahuje slovo služba, ale taková havarijní služba, v někom může evokovat dojem, že jde o službu podle zákona o službách. Havarijní služba se týká domu. V případě havárie je zajištěna oprava v brzké době, aby se předešlo větším škodám na majetku! Bohužel problém s rozlišením, co je služba a co ne, mají i soudci.

Problémy při rozúčtování služeb

Velkým problémem je způsob rozúčtování (nikoliv rozpočítání) jednotlivých služeb. Služby můžeme rozúčtovat podle spoluvlastnických podílů, podle počtu osob, podle počtu psů, podle počtu koček podle počtu kočárků apod., dále třeba rovným dílem na jednotku atd., a především podle skutečně spotřebovaného množství určité služby. Poslední způsob rozúčtování je jako jediný spravedlivý! Bohužel se snad vůbec nepoužívá, protože jeho uplatnění je poměrně složité.

Proč není rozúčtování podle počtu osob spravedlivé?

Rozúčtování podle počtu osob se používá nejčastěji, a to u úklidu společných prostor, používání výtahu, osvětlení společných prostor. Proč není spravedlivé? Protože platí za jinak stejných podmínek, ale ty neexistují. Uvedeme několik příkladů:

  1. Úklid společných prostor – náklady na tuto služby jsou určeny velikostí uklízené plochy. Počet osob tedy na spotřebu této služby nemá vůbec žádný vliv. Náklady na poskytování této služby jsou stejné ať po chodbě projde 100 osob nebo žádná.
  2. Elektřina společných prostor – počet osob má teoreticky vliv na spotřebu elektřiny ve společných prostorách, nicméně je rozdíl, pokud je někdo doma (např. muži a ženy v domácnosti, důchodci, osoby podnikající z domova) a chodí několikrát denně ven (např. venčit psa apod.), a tím, kdo ráno jede do práce a vrátí se večer. Ačkoliv jde o jednu osobu, každá z těchto osob má jinou spotřebu elektrické energie. Podobně by to bylo u bodu výše, pokud by cena služeb byla závislá na četnosti používání společných prostor.
  3. Odvod směsného odpadu – v tomto bodě rovněž můžeme použít předchozí argumentaci. Osoby v domácnosti produkují odpad pouze doma, osoby, které jsou v zaměstnání (nebo podnikají z kanceláře mimo domov), produkují část odpadu tam, takže o to méně odpadu produkují doma. Dalším faktorem, který ovlivňuje produkci směsného odpadu, je třídění odpadu (jak ukládá zákon). Někteří odpad pečlivě třídí, někteří se tím vůbec nezabývají – produkují tedy více směsného odpadu, za jehož odvoz platíme.

službyZ těchto tří příkladů je naprosto jasné, že způsob rozúčtování služeb podle počtu osob není, jak by se na první pohled mohl zdát, spravedlivý. Navíc, a to je ještě vážnější problém, je sledování počtu osob práce navíc, ne každý hlásí poctivě osoby, které mají vliv na rozúčtování služeb, podporuje se tzv. bonzáctví atd. Je naprosto zřejmé, že rozúčtování podle spoluvlastnického podílu je mnohem jednodušší a ne horší či méně spravedlivé než podle počtu osob.

Jak je uvedeno výše, jediným spravedlivým a objektivním způsobem je rozúčtování podle skutečně spotřebované služby (jejího množství), tzn., kolik každý vhodí odpadu do popelnic, kolikrát použije světlo ve společných prostorách, kolikrát použije výtah apod. Bohužel tento způsob rozúčtování služeb nelze jednoduše praktikovat.