Jaké otázky v SVJ řešíte?

V rámci SVJ se řeší mnoho otázek, které se týkají vztahů mezi vlastníky, vztahů vlastníků a SVJ, vztahů vlastníků a jejich nájemců, vztahů nájemců a ostatních vlastníků, vztahů nájemců a SVJ a další. Na mnoho otázek však členové statutárních orgánů neznají odpověď.

Obrací se na nás nejen členové volených orgánů SVJ, ale také samotní vlastníci, kteří tuší, že v jejich SVJ není vše v pořádku, a hledají pomoc.

Bez široké znalosti právní úpravy to nejde

Bez dobré znalosti právní úpravy nelze tyto otázky správně řešit. Vzhledem ke složitosti právní úpravy, která se týká SVJ a dalších souvislostí, je pro mnoho členů statutárních orgánů nemožné se v ní orientovat.SVJ

Je však velmi překvapivé, že mnoho advokátů, tedy předpokládaných odborníků a profesionálů v oblasti práva, vůbec nerozumí problematice SVJ, nerozumí právním vztahům v rámci vlastnictví bytů. O tom, že si pletou příspěvek se zálohou, resp. neví, co oba pojmy znamenají, ani nemluvě. Přitom tvrdí, že „stará“ SVJ musí mít nové stanovy. Není to pravda, žádný celostátně platný právní předpis tuto povinnost neukládá! Když se pak v nových stanovách objeví tak nesmyslné pojmy jako je např. zálohový příspěvek, pak je zřejmé, že stanovy nepřipravovala osoba, která této velmi specifické oblasti opravdu rozumí.

Výbor jednoho mimopražského SVJ si objednal nové stanovy (údajně „na klíč“) u jedné advokátní kanceláře, která má několik poboček. Kromě toho, že stanovy obsahovaly jen obecná ujednání, nikoliv právě to, co je pro konkrétní SVJ specifické. Podobné stanovy existují na internetu zdarma. Šokující však bylo, že ve stanovách byl jako statutární orgán uveden předseda společenství vlastníků, nikoliv výbor! Ve stanovách bylo mnoho vad, advokátní kancelář, ani výbor je neodhalili. Přitom stačilo mít opravdu jen základní znalosti problematiky SVJ!

Nedávno jsme dokonce řešili spor ohledně zákona č. 67/2013 Sb., kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty. Odpověď advokátní kanceláře byla opravdu šokující. Advokát, který odpověď psal, vůbec nerozlišoval vlastníka, nájemce či uživatele bytu! Což je tragické, protože osoba s vysokoškolským právnickým vzdělání a advokátními zkouškami, by měla rozeznat, jaké právní vztahy existují v rámci SVJ, kdo má vůči komu jaké povinnosti. SVJ (právnická osoba) má povinnosti pouze vůči vlastníkům (tedy vůči členům SVJ) a naopak, neboť mezi nimi existuje právní vztah. Mezi SVJ a nájemcem či uživatelem jednotky žádný právní vztah není!



Stanovy musí být připraveny či upraveny na míru každého SVJ!

Vyvarujte se nákupu nových stanov, které jsou unifikované. Každé SVJ je něčím specifické. Stanovy jsou smlouvou sui generis. Upravují vnitřní právní poměry SVJ, proto je důležité, aby v nich byly upraveny specifické požadavky konkrétního SVJ. Považujeme za vhodnější upravit stávající stanovy, dle požadavků konkrétního SVJ, než kupovat úplně nové.

Obrací se na nás řada členů statutárních orgánů, kteří si neví rady ani s problémy, které nejsou složité. Na druhou stranu je však dobře, že tito členové statutárních orgánů si uvědomují, že je třeba problémy řešit s potřebnými znalostmi (jak vyžaduje zákon) či odborností, a obrátí se na nás. Je však mnoho členů statutárních orgánů, kteří si to vůbec neuvědomují, a tím zadělávají na opravdu velké problémy do budoucna.

Jak mohou vypadat stanovy připravené advokátní kanceláří?

Je úsměvné, když advokátní kanceláře ve svých reklamách a článcích zdůrazňují, že stanovy musí připravovat právník, když potom vidíme takovýto paskvil připravený právě advokátní kanceláří. Tyto stanovy byly schváleny shromážděním v prosinci 2016. Dle sdělení výboru tyto stanovy kontrolovali dokonce dva advokáti! Přidaná hodnota advokátní kanceláře je zanedbatelná, jde většinou o opsaný občanský zákoník, nařízení vlády č. 366/2013 Sb. a zákon o službách. Je naprosto evidentní, že dotčení advokáti problematice SVJ vůbec nerozumí!

Domovní řád podle NOZ?

Na webových stránkách určité známé advokátní kanceláře, které jsou vytvořeny jen pro SVJ, jsme se mj. dozvěděli, že „Domovní řád je jedním ze základních dokumentů, které upravují život ve společenství vlastníků jednotek. Společenství v něm upravuje především otázky užívání společných prostor a pravidla chování tamtéž. Některá ustanovení, která odpovídají domovnímu řádu, musí být dle nového občanského zákoníku upravena i ve stanovách, ale to neznamená, že by domovní řády ztrácely smysl. Ve stanovách je vhodné upravit nejdůležitější pravidla a jednotlivosti ponechat na domovním řádu.“ *

* zdroj: http://stanovy-svj.cz/

Jediným základním dokumentem, který upravuje život v SVJ, jsou stanovy! Proto všechna práva a povinnosti člena SVJ (vlastníka jednotky) a další pravidla je třeba upravit ve stanovách. Domovní řád je pozůstatek doby, kdy neexistovalo vlastnické bydlení, a nájemcům bylo třeba dát informaci, jaká pravidla platí v konkrétním domě. V případě vlastnického bydlení je každý vlastník zároveň členem SVJ (v případě, že SVJ vzpozor-otaznikyniklo). SVJ je právnickou osobou, u které jsou pravidla upravena ve stanovách. Pokud bude případný soudní spor, soud bude hledat ve stanovách, na základě čeho (právní titul) se žalobce domáhá svého nároku.

Rovněž je neurčité, jaká ustanovení odpovídají domovnímu řádu, protože žádný právní předpis ani judikatura toto neupravuje. Tato ustanovení musí proto být upravena ve stanovách, protože to ukládá občanský zákoník (NOZ). Škoda, že nevíme, která ustanovení to jsou. Mystifikace?

Navíc, nájemci se nemusí ani stanovami ani domovním řádem řídit, protože nejsou pro ně závazné. Práva a povinnosti nájemce a další pravidla musí být upraveny v nájemní smlouvě.

Na jaké otázky často (nejen) členové statutárních orgánů hledají odpověď?

  • Jak postupovat v případě dlužníků?
  • Jaký právní vztah má SVJ vůči nájemcům a naopak?
  • S kým má SVJ jednat v případě, že vlastník byt pronajímá?
  • Může SVJ započíst přeplatek z vyúčtování vůči nezaplaceným zálohám za nové účtovací období?
  • Jakým způsobem se podílí vlastníci na nákladech na správu domu a pozemku?
  • Co patří mezi náklady na správu domu a pozemku, co mezi služby poskytované jednotkám a co mezi ostatní?
  • Musí mít SVJ v souvislosti s novým občanským zákoníkem nové stanovy?
  • Co je krátkodobá a co dlouhodobá záloha a jaké je jejich použití?
  • Musí výši záloh na správu domu a pozemku schvalovat shromáždění?
  • Může být výše záloh na správu domu a pozemku libovolně vysoká?
  • Jak vysoká má být výše záloh na správu domu a pozemku?
  • Jaká je výše příspěvku na náklady na správu domu a pozemku?
  • Jak vysoké mají být zálohy na služby, které SVJ poskytuje jednotkám podle zákona č. 67/2013 Sb.?
  • Co je příspěvek a co je záloha?
  • Může být použití peněz SVJ (složených záloh) v rozporu s účelem jejich svěření zpronevěrou (§ 206 trestního zákona)?
  • Je rizikové platit zálohy na správu domu a pozemku a zálohy na služby přímo na účet správcovské firmy a ne na účet SVJ?
  • Jsou stanovy SVJ závazné (účinné) i pro nájemce?
  • Musí shromáždění SVJ schvalovat výši příspěvku na správu domu a pozemku?
  • Musí shromáždění SVJ schvalovat výši záloh na správu domu a pozemku?
  • Je možný jiný způsob přispívání na náklady na správu domu a pozemku než podle spoluvlastnického podílu?
  • Jak zajistit, aby se na nájemce vztahovala pravidla používání společných částí (prostorů) domu uvedená ve stanovách?
  • Kdy vzniká členství v SVJ?
  • Proč je důležité vědět přesné datum vzniku členství v SVJ?

Naše causa – uspěli jsme u soudu

O tom, že se nevyplácí podceňovat potřebné znalosti volených orgánů a o tom, jak snadné je porušit § 159 občanského zákoníku, svědčí tento elektronický platební rozkaz (již pravomocný, žalovaný – tedy SVJ – zaplatil žalovanou částku včetně příslušenství), který se týkal nedodržení lhůty pro doručení vyúčtování záloh na služby.

O tom, jak shora uvedenou záležitost právně posoudil advokát, tedy osoba s vysokoškolským vzděláním právního směru a s advokátními zkouškami, si můžete přečíst zde.

Reakci žalobce (poškozeného vlastníka) na vyjádření advokáta si přečtete zde (1. strana dopisu).

Potřebujete-li naši pomoc či konzultaci, vyplňte prosím tento kontaktní formulář.

Kontaktní formulář