Jak zajistit, aby dům fungoval bez zbytečných dohadů na shromážděních?

Proč zasedá shromáždění a co je jeho účelem?

V příspěvku Správa SVJ a BD od advokátů? Jak od kterých jsem se zmínil o tom, jak zajistit, aby dům fungoval bez zbytečných dohadů na shromážděních, protože o podobné snaze výboru vím. V tomto článku se tímto problémem budu podrobněji zabývat.

Připomeňme si nějaké informace, které se týkají shromáždění. Shromáždění je nejvyšší orgán SVJ, na kterém se řeší (a mají řešit) záležitosti SVJ, které jsou uvedeny na pořadu zasedání shromáždění. Právě na shromáždění se má diskutovat o řešeních a možnostech k jednotlivým bodům pořadu zasedání, které byly uvedeny v pozvánce na shromáždění. To je velmi přínosné, to je jednou z funkcí shromáždění, nejen tupě přijímat usnesení, která navrhuje výbor! Kde jinde než na zasedání shromáždění se má diskutovat a třeba docházet k návrhům usnesení, o kterých se pak má hlasovat?

Jiná věc je, že diskuze musí být věcná, odborná a ne jen povídat nějaké nesmysly apod., jak se často děje. Proto je velmi důležité se na shromáždění připravit! Předpokladem jsou  kvalitně připravené podklady na shromáždění, které musí obsahovat všechny relevantní a pravdivé informace, které jsou důležité proto, aby se (připravený) vlastník, člen SVJ, mohl dobře rozhodnout a hlasovat. Za podklady je odpovědný svolavatel shromáždění, nejčastěji statutární orgán SVJ. Co chce nepřipravený člen SVJ na shromáždění řešit a o čem chce rozhodovat? Pak se přijímají usnesení, nad kterými zůstává rozum stát a která jsou často i v rozporu ze zákonem či stanovami.



Shromáždění jako shromáždění vlastníků, nikoliv jako nejvyšší orgán SVJ

Nejvyšší soud ČR judikoval ve svém rozsudku sp. zn. 31 Cdo 4294/2011, že:

„…je třeba rozlišovat mezi rozhodnutím shromáždění vlastníků jednotek jakožto nejvyššího orgánu společenství, jež může být přijato pouhou (zákonem určenou) většinou hlasů (tedy i přes nesouhlas části vlastníků jednotek), a dohodou vlastníků jednotek, která jakožto vícestranný právní úkon vyžaduje ke svému uzavření souhlasný projev vůle všech vlastníků jednotek…“Judikatura

„…Určuje-li ustanovení § 15 odst. 1 věty druhé zákona o vlastnictví, že od pravidla, podle něhož náklady spojené se správou domu a pozemku nesou vlastníci jednotek poměrně podle velikosti spoluvlastnického podílu, se lze odchýlit toliko dohodou (rozuměj vlastníků jednotek) a nikoliv (i) rozhodnutím shromáždění, svěřuje současně působnost upravit poměr, v jakém jednotliví vlastníci jednotek nesou náklady na správu domu a pozemku, odchylně od zákona vlastníkům jednotek (jakožto členům společenství) a nikoliv shromáždění jakožto orgánu právnické osoby...“

„Jelikož zákon neupravuje formu takové dohody, lze si představit, že bude uzavřena (i jinak než písemně) všemi vlastníky na shromáždění vlastníků; nepůjde však o rozhodnutí tohoto orgánu společenství a pro posuzování její platnosti se neuplatní ustanovení § 11 odst. 3 zákona o vlastnictví bytů.“

Více jsem o tomto psal v článku Je v působnosti shromáždění rozhodování o způsobu přispívání na správu domu a pozemku? Ze shora uvedeného judikátu vyplývá, že shromáždění, jakožto nejvyšší orgán SVJ, může rozhodovat jen o tom, co je v jeho působnosti. Jak víme, právnická osoba SVJ, má omezenou právní způsobilost.

Na shromáždění tedy vlastníci rozhodují jednak jako členové SVJ, tedy jako nejvyšší orgán SVJ, a současně jako vlastníci jednotek.

Dvojí rozhodování shromáždění

Shromáždění (jako nejvyšší orgán SVJ) například nemůže rozhodnout o tom, že oprava či údržba oken, která jsou ve vlastnictví vlastníků jednotek (tedy NEJSOU společnou částí domu), bude financována z dlouhodobé zálohy. Je to z toho důvodu, že SVJ je způsobilé spravovat toliko společné části domu a pozemek, nikoliv jednotky. Dlouhodobá záloha, která je vybírána od vlastníků jednotek, slouží právě pouze k financování oprav, údržby atd. společných částí domu a pozemku.

Pokud by shromáždění rozhodlo, že by se z dlouhodobé zálohy hradila oprava (nátěr) oken, která jsou ve vlastnictví jednotlivých vlastníků jednotek, a současně by pro bylo 100 % všech vlastníků jednotek, nejednalo by o rozhodnutí shromáždění jako orgánu SVJ (není to v jeho působnosti, protože k tomu SVJ nemá právní subjektivitu). Byla by to dohoda vlastníků, protože tato okna nejsou společnou částí domu. Pokud by takové rozhodnutí přijalo shromáždění a pro by nebylo 100 % všech vlastníků, bylo by nicotné.



O tom, co budu já, jako vlastník, mimo správu společných částí domu a pozemku platit (financovat), mohu rozhodnout pouze já. Nikdo jiný než já nemůže rozhodovat o tom, že na opravu a údržbu oken ve vlastnictví jednoho vlastníka budu přispívat. Stejně tak nemůže shromáždění (ať už jako orgán SVJ nebo jako shromáždění vlastníků) rozhodovat o tom, jak mám nakládat s okny v mém vlastnictví (např. kdy se mají natřít apod.). Bylo by to podle mého názoru v rozporu s čl. 11 Listiny základních práv a svobod.

Finanční prostředky složené vlastníky lze použít na jiný účel, než na jaký jsou vybírány, ale pouze, pokud by s tím souhlasili všichni vlastníci. Půjde tedy o dohodu. A klidně se mohou dohodnout na tom, že se ze společných peněz bude hradit oprava jen některým vlastníkům. Dohodnout se lze na čemkoliv, ale jakmile jeden vlastník nesouhlasí, nejde o dohodu a je problém.

Případ z praxe: Omezení práv vlastníků a vyloučení ze shromáždění

V jednom pražském SVJ výboru vadilo, že se na shromážděních začal objevovat na základě plné moci někdo, kdo do toho „šťoural“, kdo tomu rozumí, přitom nebyl členem SVJ. A tak změnili stanovy tak, aby se vlastníci nemohli nechat zastoupit na základě plné moci jakoukoliv osobou.Zákaz

Byly schváleny stanovy, ve kterých bylo uvedeno, že se vlastník může nechat zastoupit na shromáždění pouze jiným členem SVJ nebo osobou, která je nahlášena u správce v seznamu osob, které jednotku obývají/užívají. Zmíněná osoba se i přesto dostala na shromáždění tak, že v den konání shromáždění ji vlastník jednotky nahlásil u správce do seznamu osob, které s ním jednotku obývají/užívají. Poté ji vlastník dal plnou moc.

Shodou okolností byla na pořad zasedání shromáždění zařazena i změna stanov. A tak výbor na tuto situaci rychle zareagoval tak, že prostřednictvím spřáteleného vlastníka navrhl změnu stanov tak, že je možné se nechat zastoupit jen členem SVJ. A to ani výbor netrval na držení procedury překládání návrhů, jako na ní trvá u svých oponentů. 🙂

Když však ani to nepomohlo a dříve zastupovaný vlastník měl již dostatečné znalosti o fungování SVJ, výboru se nelíbilo, že do toho „šťourá“ (a také některým spřáteleným vlastníkům, protože z toho profitovali). Výbor tak předložil nový Jednací a hlasovací řád shromáždění, jeho znění v PDF je zdeKaždý, kdo má trochu povědomí o této problematice, se tomuto Jednacímu a hlasovacímu řádu musí smát. Lidová tvořivost, která postrádá jakoukoliv znalost zákonů, ústavně zaručených práv, je zde evidentní. Možná jim advokát výboru poradil, že si schválit mohou snad cokoliv.

Jednací řád obsahuje podivná ustanovení

Článek III bod 1 tohoto jednacího řádu:

„Vlastník jednotky může uplatňovat své požadavky a návrhy usnesení kdykoli mezi jednotlivými shromážděními, nejpozději však 30 dní před konáním shromážděním…“

Toto ustanovení považuji za neplatné, a to především z důvodu nezákonného omezování vlastnických práv, neboť tady nejde „jen“ o rozhodování orgánu právnické osoby, ale o rozhodování vlastníků jednotek a zároveň spoluvlastníků společných částí domu a pozemku. Tímto ustanovením by člen SVJ nemohl na shromáždění předložit jakýkoliv návrh a muselo by se hlasovat jen o návrzích výboru. Vlastník má právo spolurozhodovat o svém majetku. K tomu slouží právě shromáždění.

Dalším paradoxem tohoto ustanovení je, že se jde o jednací řád shromáždění, přitom upravuje záležitosti mimo zasedání shromáždění. Všimněte si, že vlastník může uplatňovat své požadavky a návrhy nejpozději 30 dní před konáním shromáždění. Pozvánku však dle stanov tohoto SVJ výbor musí zaslat nejpozději 15 dní před konáním shromáždění. Pozvánky byly vždy posílány vlastníkům na poslední chvíli. Vlastníci se dozví pořad zasedání 15 dní před konáním shromáždění, ale to už nemohou předložit žádný návrh, neboť už je 15 dní po lhůtě na uplatnění těchto návrhů. Může to být nesmysl neúmyslný, obávám se však, že je to účel.

V dalším článku pak jednací řád omezuje délku příspěvku jednoho vlastníka k jednomu bodu na pouhou jednu minutu! Celkově také omezuje diskuzi na 8 minut k jednomu bodu! Na shromáždění není možné upírat či omezovat vlastníkům možnost předložit nějaký návrh či diskutovat k projednávanému bodu. Některé body mohou být složité a trvá delší čas než se vše vyjasní, než si vlastníci věci prodiskutují. Od toho se koná shromáždění!



Není tedy žádný důvod toto omezovat. Je velmi podivné, když to některé výbory navrhují ke schválení. Proč nechtějí, aby vlastníci diskutovali a předkládali své návrhy? Všimli jste si také, že v jednacím řádu je uvedeno, že výbor má svého právního zástupce? Ano, nikoliv SVJ, ale výbor! Platí ho však všichni členové SVJ.

Ustanovení § 251 občanského zákoníku zní:

Každý člen je oprávněn účastnit se zasedání a požadovat i dostat na něm vysvětlení záležitostí spolku, vztahuje-li se požadované vysvětlení k předmětu zasedání členské schůze. Požaduje-li člen na zasedání sdělení o skutečnostech, které zákon uveřejnit zakazuje nebo jejichž prozrazení by spolku způsobilo vážnou újmu, nelze mu je poskytnout.“

Jednací řád umožňuje vyloučení vlastníka z jednání

Článek III bod 1 tohoto jednacího řádu:

„Bez udělení slova předsedajícím nemá nikdo právo svévolně zasahovat do jednání. Pokud kdokoli poruší opakovaně toto ustanovení, může dát předsedající hlasovat o vyloučení vlastníka z jednání, o čemž rozhodne shromáždění na základě hlasování, kdy je požadován souhlas nadpoloviční většiny přítomných.“

Tak toto ustanovení je opravdu totální úlet, jak se říká. Viděl to advokát výboru? Nebo to snad výboru poradil? Tento výbor si platí každý měsíc paušál za advokáta ve výši cca 2 500 Kč z peněz společenství. Opět toto ustanovení považuji za neplatné, a to především z důvodu nezákonného omezení výkonu vlastnického práva a rozporu s Listinou základních práv a svobod (čl. 11).

Druhým problémem je, že toto není ve stanovách a kvórum je uvedeno v jakémsi jednacím řádu. Když vezmeme v úvahu, že existuje hodně plných mocí, kterými se nechávají vlastníci zastoupit, a drtivou většinu plných mocí mají členové výboru, mohl by o vyloučení de facto rozhodnout pouze výbor. A rovněž zásadním problémem je, že vyloučení vlastníka z jednání shromáždění není ve stanovách uvedeno jako působnost shromáždění. Ze zákona tuto působnost (zcela logicky) nemá.

Toto ustanovení bylo málem uplatněno hned, jak bylo schváleno shromážděním (v roce 2017). Předsedající nezvládal argumentaci vlastníka a chtěl ho nechat vyloučit ze shromáždění. Paradoxně to navrhl tehdy, když mlčel a mluvil jiný vlastník, spřátelený s výborem. 🙂 Předsedající pak na svůj návrh zapomněl a už si na něj nevzpomněl.

Článek V tohoto jednacího řádu Volba výboru a kontrolní komise je naprosto zbytečný a volba by byla poněkud zmatečná. Je zvolen člen výboru a pak je prohlášen za náhradníka. To je pěkný nesmysl. 🙂 Článek je mj. i o volbě kontrolní komise, jak z názvu vyplývá, ale přitom se volí revizor. Ve stanovách je totiž jako kontrolní orgán uveden revizor, kontrolní komise neexistuje. Tomu se říká pečlivost. K čemu má pak výbor 7 členů, když nedělají svoji práci? Jako „křoví“ jsou naprosto zbytečně placeni. Ale co, hlavně, že do toho nebudou vlastníci mluvit.

Tak už víte, jak se dá zajistit, aby dům fungoval bez zbytečných dohadů na shromážděních?

Jak jsem v tomto článku uvedl, je důležité na shromáždění diskutovat, překládat návrhy apod. To ovšem vyžaduje kvalitní přípravu na shromáždění, tu vlastníci často podceňují. Leckdy si ani nepřečtou podklady a schválí vše, co se jim předloží. Dobrý, kvalitní a transparentní výbor s diskuzí na shromáždění a aktivitou vlastníků nemá problém. Z vlastní zkušenosti vím, že když výbor takto funguje a není jakkoliv omezována diskuze na shromáždění, shromáždění netrvá a moc déle. Nevěřte nikomu, kdo vám slibuje, že zajistí, aby dům fungoval bez zbytečných dohadů na shromážděních.

A jak to funguje v mém SVJ?

Jako dlouholetý člen výboru preferuji a prosazuji co největší otevřenost a transparentnost fungování SVJ, podporuji aktivitu vlastníků, a to nejen na shromáždění. Naše stanovy jsem připravil tak, aby vlastníci nebyli nějak omezováni např. v zastupování nejen na shromáždění. Na shromáždění vyzývám přítomné k diskuzi. Nikdy jsme diskuzi na shromáždění časově neomezovali. Byl bych první, kdo by byl proti jakémukoliv návrhu na omezování práv vlastníků.

Výbor nechává vlastníky rozhodovat o záležitostech, které není třeba rozhodnout hned, i když jsou v působnosti výboru. Zastávám názor, že především vlastníci mají rozhodovat o tom, jak chtějí, aby vypadal jejich dům a pozemek, ne výbor. A k tomu je právě nutná diskuze. Pravdou také je, že někdy vlastníci na shromáždění rozhodnou, že některá rozhodnutí nechají na výboru. Výsledky hospodaření našeho SVJ ujišťují vlastníky, že naše SVJ funguje velmi dobře, což každý rok poznají ve svém vyúčtování.

Naši vlastníci mají na našem webu k dispozici všechny zápisy ze schůzí výboru od vzniku našeho SVJ a další důležité dokumenty. Také kompletní PENB i energetický štítek je všem vlastníkům k dispozici na webu. Všechny zápisy ze shromáždění uveřejňujeme ve sbírce listin, protože je považuji za velmi důležité nejen pro aktuální vlastníky, ale především pro potencionální vlastníky. Z přijatých usnesení mj. zjistíte, o čem se v minulosti rozhodlo, zda má SVJ úvěr apod. Zápisy musí zaznamenat průběh zasedání, ne být strohé a obsahovat de facto jen přijatá usnesení. To platí i pro zápisy ze schůzí výboru, které v našem případě mají několik stran. Strohý zápis moc neřekne a svědčí o tom, že správa domu není v nejlepších rukách.

Každý vlastník může bez omezení založit na našem webu v diskuzním fóru téma, o kterém chce s ostatními vlastníky diskutovat. Stejně tak to může udělat výbor. O některých otázkách necháme hlasovat v anketě, když výbor chce znát názor vlastníků. Naši vlastníci mají kdykoliv v průběhu roku dostatek informací o fungování SVJ. Na shromáždění jim připravujeme kvalitní podklady a včas je rozesíláme vlastníkům. Na shromáždění jsem nezaregistroval, že by se tam vyskytly nějaké „zbytečné dohady“. Je věcí předsedajícího, aby diskuzi usměrnil tak, aby byla věcná.

Varování na konec

Pokud se výbor snaží omezit práva a aktivitu členů SVJ (vlastníků) či transparentnost, tak si buďte jisti, že v práci výboru je nějaký problém. To by mělo vlastníky zalarmovat a měli by začít jednat. Nikdy nedopusťte, aby byla omezována vaše práva s argumentem, aby dům fungoval bez zbytečných dohadů na shromážděních.



Napsat komentář

Vaše emailová adresa nebude zveřejněna. Vyžadované informace jsou označeny *

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.